О создании товариществ собственников

[Toto (Admin)]

Где правда?

Мы, жильцы дома № 8 по улице Южная поселка Цагельня Гомельского р-на, были уведомлены администрацией совхоза «Южный» о том, что нам отключат освещение лестничных клеток и подвалов с 26 марта, а осенью отопление, если мы не создадим жилищный кооператив, так как 100% жилого фонда нашего дома приватизировано. Нам хочется узнать: насколько это законно? На каком основании? Рядом с нами стоят такие же дома, и если там не приватизирована одна квартира, то им не надо создавать кооператив.

Людмила Петровна Л и б р е х ш, п. Цагельня, Гомельский р-н

— ПОДОБНОЕ недопустимо, — отвечает начальник центра по сопровождению реформ в жилищном хозяйстве ГП УЖХ Мингорисполкома Олег ПОСКРОБКО. — Более того, создание ЖСК происходит на стадии начала строительства. Если и создавать, то товарищество собственников, но закон дает это право, а не заставляет насильно. Силовые воздействия на жителей данного дома являются прямым самоуправством и превышением должностных обязанностей.

Местные власти должны провести собрание и убедить жителей, что, создав товарищество собственников, они самостоятельно смогут вести финансовую деятельность своего дома (наладить подомовой учет), то есть самостоятельно регулировать финансовые потоки, состав и периодичность эксплуатационных работ. Говоря другими словами, объяснить, что данная форма управления выгодна самим жителям этого дома, а не местным исполнительным и распорядительным органам.

Инна ВАЛЕВСКАЯ
Аргументы и факты в Белоруссии
6 июня 2007

[Toto (Admin)]

В Беларуси более активно будет развиваться система товариществ собственников.

В Беларуси более активно будет развиваться система товариществ собственников жилья. Об этом заявил в эфире телеканала РТР-Беларусь председатель Постоянной комиссии по промышленности, топливно-энергетическому комплексу, транспорту, связи и предпринимательству Палаты представителей Национального собрания Сергей Семашко, сообщает БЕЛТА.

Товарищество собственников будет более регламентировано. Это предусмотрено Жилищным кодексом, проект которого сейчас рассматривается в Палате представителей. "На сегодняшний день у нас достаточно слабо развита система товарищества собственников. В Жилищном кодексе все расставляется на свои полочки - права и обязанности товариществ, - сказал Сергей Семашко. - Я думаю, что в ближайшее время сами граждане осознают, что это достаточно выгодно, когда они сами фактически обслуживают свое жилье".

В целом проект Жилищного кодекса, который рассматривается Палатой представителей на весенней сессии, укрепляет права собственников жилья. Этот документ родился на основе действующего Жилищного кодекса. В него сегодня включаются положения закона о приватизации жилищного фонда, закона о товариществах собственников, о совместном домовладении, закон о строительных сбережениях и закон об ипотеке.

Так, закон о стройсбережениях представляет собой новые подходы для строительства или ремонта квартиры. Гражданин, желающий строить или ремонтировать квартиру, может обратиться в банк для того, чтобы открыть накопительный счет и в дальнейшем на условиях банка получить там кредит. В банке он будет накапливать определенную сумму, а когда она накопится, может там взять недостающую и приступать к строительству жилья.

Парламентарий рассказал и о других законопроектах, которые будут рассматриваться на весенней сессии. Среди них - закон о государственно-частном партнерстве. "О данном законопроекте ведется много разговоров, есть неясные вопросы. Эта тема для нас новая, актуальная, и сегодня мы ей занимаемся", - отметил Сергей Семашко и подчеркнул, что реализация Директивы №4 идет через государственно-частное партнерство. Речь идет о предоставлении государством контрактов частнику, о создании совместных предприятий - государственных и частных.

Проект об обращениях граждан и юридических лиц также касается ряда аспектов их взаимоотношений с госорганами. "Чиновники достаточно внимательно относятся к обрашениям граждан, - считает Сергей Семашко. - Но порой и граждане злоупотребляют тем, что могут обратиться и обращаются по несколько раз по одному вопросу, пытаясь методом давления получить то, что им не полагается". Поэтому ужесточена ответственность за такие действия, клевету, подлог и т.д. Кроме того, не должны остаться без внимания госорганов все электронные обращения граждан. Каждый чиновник имеет свой электронный почтовый ящик, ему можно присылать вопросы, на которые он обязан ответить.

Председатель парламентской комиссии также сообщил о значительном продвижении Беларуси по ратификации документов, формирующих Таможенный союз. "Уже ратифицировано 10 соглашений, касающихся взаимоотношений между странами Таможенного союза. И одно из них - по ввозу наличных средств физическими лицами на территорию Таможенного союза. Теперь они могут ввозить, не декларируя, наличных средств до $10 тыс., - констатировал Сергей Семашко. - Таким образом, этот экономический союз выгоден и для простых людей, и для государства. Есть возможности свободно торговать, наполнять государственный бюджет, предоставлять преференции своим гражданам".

10.04.2011
БЕЛТА

[Toto (Admin)]

Товарищество собственников: как создать?.

Общие положения.

Вопросы содержания и эксплуатации жилого фонда являются важными не только для государства, но и для рядовых граждан – собственников квартир в многоквартирных жилых домах. Для более эффективного и рационального решения подобных вопросов законодательство Республики Беларусь предусматривает такие правовой инструмент, как «товарищество собственников».

Товарищество собственников представляет собой некоммерческую организацию, через которую можно осуществлять управление недвижимым имуществом совместного домовладения.

Совместное домовладение представляет собой правоотношения собственников недвижимого имущества, включающего земельный участок и расположенные на нем здание (здания) и (или) иные объекты недвижимости, отдельные части которого находятся в государственной и (или) частной форме собственности двух и более собственников, а остальные части являются общей долевой собственностью.

Совместное домовладение возникает с момента возникновения права собственности на жилые и (или) нежилые помещения в здании у двух и более собственников.

Порядок создания и деятельности товарищества собственников регулируется главой 4 Закона Республики Беларусь «О совместном домовладении» (ст.ст. 20-29).

Товариществом собственников (далее – ТС) признается объединение собственников жилых и (или) нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом «О совместном домовладении» и его уставом.

Поскольку ТС является некоммерческой организацией, то оно не имеет в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли и ее распределение между своими участниками.

Способ управления многоквартирным жилым домом через ТС имеет ряд преимуществ:

– через ТС все заинтересованные собственники квартир жилого дома могут участвовать в принятии решений по вопросам управления общим имуществом в многоквартирном доме.

– ТС отвечает перед собственниками квартир за надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества.

– платежи собственников квартир поступают на счет ТС, имеют строго целевое назначение, расходуются на нужды конкретного жилого дома. расходование средств со счета ТС контролируется непосредственно его участниками.

– для ТС налог на недвижимость устанавливается по льготной ставке в размере 0,1%.

– ТС контролирует исполнение договорных обязательств с исполнителями.

Порядок создания ТС

В отношении вновь строящегося, реконструируемого или капитально ремонтируемого недвижимого имущества решение о создании ТС может быть принято застройщиком до момента возникновения совместного домовладения.

В остальных случаях решение об управлении недвижимым имуществом при возникновении совместного домовладения при помощи ТС должно быть принято в течение шести месяцев с момента появления в данном домовладении двух и более собственников.

До момента реализации собственниками своего права на создание ТС управление недвижимым имуществом осуществляет лицо, уполномоченное соответствующим исполнительным или распорядительным органом в соответствии с Положением об уполномоченном лице по управлению недвижимым имуществом совместного домовладения, утв. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 30.03.2005г. № 342 (ред. от 11.04.2011г.).

Этапы создания ТС:

1. Сбор инициативной группы.

2. Определение количества голосов каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения. Необходимо учитывать, что в случае единогласного решения всех собственников совместного домовладения каждый член товарищества собственников на общем собрании может иметь один голос.

3. Согласование наименования ТС.

4. Определение предполагаемого местонахождения ТС (юридического адреса). Местонахождения ТС может быть только в нежилом помещении, поскольку, согласно ст. 8 Жилищного кодекса Республики Беларусь, жилые помещения предназначаются только для проживания граждан. Использование не по назначению пригодных для проживания жилых помещений не допускается.

5. Подготовка устава ТС. Устав является единственным учредительным документом ТС. Типовой устав ТС утвержден постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.04.1998г. № 569 (в ред. от 11.04.2011г.). Нормы, содержащиеся в Типовом уставе, обязательны для учредителей ТС.

6. Подготовка повестки дня (перечень примерных вопросов: об избрании председателя и секретаря общего собрания, об утверждении состава счетной комиссии, о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, о создании ТС, об утверждении устава ТС, о государственной регистрации ТС)

7. Письменное уведомление о созыве общего собрания с указанием места и времени его проведения, повестки дня и инициатора собрания. Уведомление направляется инициатором каждому собственнику заказным письмом или вручается под расписку. Уведомление должно быть направлено не позднее чем за 20 дней до даты проведения общего собрания.

Инициатором созыва общего собрания могут выступать: собственник недвижимого имущества, застройщик, организация, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находится недвижимое имущество, орган местного управления и самоуправления, иное заинтересованное физическое и (или) юридическое лицо.

Общее собрание собственников правомочно, если на нем присутствует более двух третей собственников (или их представителей), обладающих более чем двумя третями голосов от общего числа голосов всех собственников.

В случае отсутствия кворума инициатор назначает новую дату проведения общего собрания. Это собрание может быть созвано в срок не ранее 48 часов и не позднее 30 дней с момента несостоявшегося собрания. Повторное собрание считается правомочным, если на нем присутствует более двух собственников, обладающих не менее чем одной четвертой голосов от общего числа голосов всех собственников.

Необходимо отметить, что, согласно законодательству, на общем собрании обязательно должен обсуждаться вопрос о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения: непосредственное управление или управление через ТС.

Непосредственное управление недвижимым имуществом совместного домовладения осуществляется собственниками в случаях, когда недвижимость включает в себя не более пяти единиц жилых и (или) нежилых помещений, принадлежащих различным собственникам.

Решение о выборе способа управления принимается большинством голосов присутствующих на собрании собственников или их представителей. Если собственник не может лично принять участие в общем собрании, он вправе проголосовать до проведения общего собрания по вопросу о выборе способа управления путем подачи инициатору собрания заявления в письменной форме, отражающего мнение собственника по указанному вопросу.

Способ управления недвижимым имуществом совместного домовладения может быть изменен в любое время по решению собственников в порядке, установленном ст. 17 Закона «О совместном домовладении».

Решение о выборе способа управления недвижимым имуществом совместного домовладения, принятое с соблюдением вышеуказанных требований, является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, которые не приняли участия в голосовании либо голосовали против.

В общем собрании ТС с правом совещательного голоса могут участвовать лица, занимающие жилые и (или) нежилые помещения совместного домовладения по договору найма или аренды и не имеющие на них права собственности (наниматели и арендаторы).

При создании ТС в совместном домовладении, более 50 процентов площади жилых и (или) нежилых помещений которого находится в государственной собственности, наниматели и арендаторы указанных помещений вправе направить своего представителя в состав правления ТС с правом решающего голоса.

Представитель нанимателей и арендаторов избирается простым большинством голосов нанимателей и арендаторов на общем собрании, которое проводится в соответствии с процедурой, установленной ч. 3 ст. 17 Закона «О совместном домовладении». При этом голоса распределяются между нанимателями и арендаторами соответственно площади занимаемых ими жилых и (или) нежилых помещений. Полномочия представителя удостоверяются собственником занимаемых нанимателями и арендаторами жилых и (или) нежилых помещений.

8. Проведение общего собрания и оформление его результатов (принятие решения о создании ТС, подсчет голосов, оформление протокола общего собрания и т.п.)

9. Государственная регистрация ТС

Создание двух и более товариществ собственников по управлению недвижимым имуществом одного совместного домовладения не допускается. В случае, если отдельная часть здания имеет изолированный вход и может быть без нарушения целостности других частей этого здания надстроена, реконструирована, перестроена либо снесена, допускается создание ТС для управления этой частью здания.

Допускается создание одного ТС на базе нескольких объектов недвижимого имущества (например, на базе нескольких жилых многоквартирных домов с общей дворовой территорией).

ТС должно состоять из двух и более членов.

В случае создания ТС во вновь строящемся, реконструируемом или капитально ремонтируемом здании оно может быть создано одним лицом – застройщиком.

Для государственной регистрации ТС предоставляются следующие документы:

– заявление о государственной регистрации некоммерческой организации. В п. 5 формы заявления «цели и предмет деятельности» указывается «совместное домовладение».

– устав в двух экземплярах без нотариального засвидетельствования, его электронная копия (в формате .doc или .rtf).

– копия документа, удостоверяющего личность, с переводом на белорусский или русский язык (подпись переводчика нотариально удостоверяется) – для учредителей ТС, являющихся иностранными физическими лицами.

– оригинал либо копия платежного документа, подтверждающего уплату государственной пошлины (согласно подп. 1.2 п. 1 приложения 22 к Особенной части Налогового кодекса Республики Беларусь ставка государственной пошлины за регистрацию ТС составляет 0,5 базовой величины)

Истребование иных документов для государственной регистрации ТС запрещается.

10. Прохождение пострегистрационных процедур (изготовление печати, открытие банковского счета, постановка на учет в налоговом органе, постановка на учет в территориальных органах государственной статистики, органах ФСЗН, РУП «Белгосстрах»).

Председатель правления ТС

Кандидатура председателя правления ТС в обязательном порядке должна быть согласована с местными исполнительными и распорядительными органами.

Правление товарищества собственников или организации застройщиков представляет предложения по кандидатуре председателя в местный исполнительный и распорядительный орган, который не позднее 10 рабочих дней в порядке, определенном этим органом, согласовывает представленную кандидатуру (отказывает в согласовании).

Отказ в согласовании кандидатуры на должность председателя правления может быть обжалован этим лицом (членами товарищества собственников) в вышестоящие местные исполнительные и распорядительные органы и (или) в суд.

Председателем правления может быть избрано лицо, имеющее среднее специальное или высшее техническое, экономическое или юридическое образование и прошедшее специальное обучение по вопросам управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.

В исключительных случаях председателем правления может быть избрано лицо, не имеющее вышеуказанного образования, с учетом деловых и профессиональных знаний, умений и навыков, наличия опыта работы в сфере управления общим имуществом многоквартирных жилых домов.

Председатель правления обязан не реже одного раза в пять лет повышать квалификацию в установленном порядке.

Александр Жук, магистр права, аттестованный юрист
Недвижимость Белоруссии