Технический паспорт - вопросы и ответы

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Технический паспорт - вопросы и ответы

Сообщение Toto (Admin) » Чт июл 02, 2009 2:33 pm

Паспорт на жилое помещение

Как известно, ни один товар не может быть выпущен без нормативной документации, в которой, в частности, определяются требования к качеству изделия, его хранению, пользованию потребителями.

Например, необходимость паспорта (или руководства по эксплуатации) для стиральной машины, пылесоса или велосипеда ни у кого не вызывает сомнения. Такой паспорт, как документ, содержит сведения об основном назначении, техническом уровне этой бытовой техники, ее основные технические характеристики, правила хранения, технического обслуживания, нормальной эксплуатации, указания по технике безопасности, о возможных неисправностях и способах их устранения, экологические требования, гарантийные обязательства и др.

Паспортизация бытовой техники осуществляется предприятием-изготовителем и одновременно с приобретением изделия оформленный соответствующим образом паспорт (с гарантийными обязательствами) передается потребителю. Такой документ необходим для пользователя не только как руководство по эксплуатации, но и для защиты, в случае необходимости своих прав, как потребителя.

Жилой дом (жилое помещение), как объект недвижимого имущества, имеет технический паспорт установленной формы, который содержит самые общие сведения – почтовый адрес, общая и жилая площадь, число квартир (комнат), а также поэтажные планы (планы квартир) и экспликации с техническими характеристиками здания в целом и отдельных жилых помещений, конструктивных элементов и инженерного оборудования.

Такой технический паспорт является одним из атрибутов технического учета, осуществляемого путем проведения технической инвентаризации и государственной регистрации всех видов жилых помещений государственного и частного жилищных фондов. Порядок проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), а также форма и содержание технических паспортов объектов недвижимого имущества, расположенных на территории Республики Беларусь (в частности, жилых и нежилых зданий, изолированных жилых и нежилых помещений) определены специальной Инструкцией, утвержденной постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии при Совете Министров Республики Беларусь от 28 июля 2004 г. № 39 (в редакции постановления Госкомимущества от 17 октября 2008 г. № 73).

Например, в разделе "Общие сведения об объекте недвижимого имущества" технического паспорта на многоквартирный жилой дом (см. рис.1) в обязательном порядке указываются:

- общая площадь здания (жилого дома), общая площадь жилых помещений, жилая площадь;
- площадь лоджий, балконов и террас без учета понижающих коэффициентов, в том числе площади переходных лоджий, балконов и террас общего пользования;
- общий объем здания;
- материалы стен (в случае если стены здания возведены из нескольких видов материала, указываются те стеновые материалы, которые в данном строении преобладают);
- этажность и подземная этажность (при различном числе этажей в разных частях здания, а также при размещении здания на участке с уклоном, когда за счет уклона увеличивается число этажей, этажность определяется отдельно для каждой части здания, при этом указывается максимальное число этажей, а минимальное число этажей указывается в качестве дополнительной характеристики);
- площади застройки (общая площадь застройки, площадь застройки под основным строением, площадь застройки под прочими строениями);
- число жилых помещений (квартир), расположенных в жилом доме;
- число жилых комнат;
- сведения о реконструкции (в случае если реконструкция проводилась, указывается год ее проведения).

Однако, в последнее время в специальной литературе, отраслевых периодических изданиях все чаще поднимается вопрос о совершенствовании паспортизации жилых домов и жилых помещений. Причем в публикациях по-разному освещается проблема «паспортизации» жилых помещений.

Одни авторы считают, что паспорт на жилое помещение должен быть только регистрационным правоустанавливающим документом квартиры или комнаты, как объекта недвижимости.

Другие специалисты полагают, что это должен быть информационно-технический документ учетного характера и, в отличие от действующих правоустанавливающих документов, он должен содержать еще и дополнительные ценоустанавливающие данные для определения стоимости жилых помещений при совершении сделок с жильем.

Предлагается и эксплуатационный жилищный паспорт, как организационно-технический документ, содержащий все необходимые сведения о жилом доме (квартире), требования и рекомендации по его безопасной и надлежащей эксплуатации, обеспечивающей его сохранность как минимум в течение нормативного срока эксплуатации. Как вариант рассматривается в качестве приложения к техническому паспорту специальная Инструкция для пользователей жилыми помещениями.

Конечно же, очень сложно и, видимо, вряд ли возможно (хотя это и было бы идеальным вариантом) в одном паспорте совместить правоустанавливающие документы на жилое помещение, сведения (нормативные требования), рекомендации по вопросам жилищных правоотношений, собственности на недвижимость и технической эксплуатации (пользования жилым помещениям). Можно, в принципе, иметь и несколько таких документов, кроме технического паспорта на квартиру.

Ясно одно - жилой дом представляет собой сложный инженерный комплекс. Он состоит из большого количества различных конструктивных элементов, выполняющих свое определенное назначение. Части здания находятся в тесной зависимости между собой, поэтому неисправности одной части здания, могут привести к значительным повреждениям других его частей, а иногда и всего здания, что влечет за собой ухудшение бытовых условий жильцов.

Со временем каждое жилое здание, а также его инженерные системы и оборудование постепенно изнашиваются. Чтобы здание служило долго и надежно (как минимум в течение нормативного срока) должна быть обеспечена правильная техническая эксплуатация, как всего здания в целом, так и каждого жилого помещения. Под технической эксплуатацией понимается комплекс мероприятий и такая организация содержания здания, которые обеспечивают сохранение дома в целом и каждой его составляющей части в нормальном состоянии до естественного износа. Для нормальной эксплуатации здания необходимо выполнять как профилактические обследования и планово-предупредительные ремонты, так и восстановление отдельных конструктивных элементов при капитальном ремонте здания. Эти требования касаются не только здания в целом, но и каждого жилого помещения в отдельности.

Поэтому, для правильной эксплуатации жилого дома (и каждой квартиры в отдельности) прежде всего, необходимо во всех деталях знать состояние как всего здания в целом так и его отдельных конструктивных элементов, нормативные сроки эксплуатации этих элементов и инженерного оборудования. Все пользователи жилых помещений должны иметь (и выполнять!) правила пользования жилыми помещениями, правила содержания и технической эксплуатации жилых и вспомогательных помещений жилого дома, инженерных систем и оборудования, правила пожарной безопасности и иных правил.

О таких обязанностях граждан говорится и в Жилищном кодексе Республики Беларусь, и в договоре найма (поднайма) жилого помещения, но нигде не сказано, кто и в какой форме должен обеспечивать граждан такими нормативными документами (правилами, инструкциями). Более того, статьей 21.16 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях предусмотрена соответствующая ответственность за нарушение правил.

Так, нарушение правил пользования жилыми помещениями или содержания жилых и вспомогательных помещений жилого дома, конструктивных элементов и инженерных систем либо самовольные переоборудование или перепланировка жилых помещений, в том числе инженерных систем, без изменения несущей способности конструкций, а также использование не по назначению жилых помещений, пригодных для проживания, – влекут наложение штрафа на граждан в размере от десяти до тридцати базовых величин. Самовольные переоборудование или перепланировка жилых помещений, приведшие к снижению несущей способности конструктивных элементов здания, а также переоборудование вентиляционных шахт и каналов влекут наложение штрафа на граждан в размере от тридцати до пятидесяти базовых величин.

В отличие от покупателей бытовой техники, при покупке, строительстве (получении в пользование по договору найма) квартиры никто не передает будущим собственникам и пользователям жилых помещений сведения (например, как «Руководство по эксплуатации» при покупке холодильника) об основном назначении, техническом уровне, основных технических характеристиках, правилах пользования, технического обслуживания, нормальной эксплуатации жилого дома (квартиры), указания по технике безопасности, о возможных неисправностях и способах их устранения, экологические требования, гарантийные сроки и обязательства и др.

По большому счету это можно расценивать в определенной степени как нарушение требований Закона «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», которым предусмотрено (статья 64), что собственник (владелец) объекта строительства имеет право на информацию о:

- технических регламентах, обязательным требованиям которых должны соответствовать строительные материалы и оборудование, выполненные строительные работы;
- правилах эксплуатации объекта строительства;
- гарантийных обязательствах подрядчика и порядке предъявления ему претензий;
- сроках эксплуатации (службы) объекта строительства;
- разработчиках проектной документации и субподрядчиках, принимавших участие в разработке проектной документации и сооружении объекта строительства.

Собственник (владелец) объекта строительства также имеет право на иную информацию в соответствии с законодательством.

Вышеперечисленная информация должна представляться собственнику (владельцу) объекта строительства подрядчиком, заказчиком, застройщиком.

Почему именно сейчас становится актуальной необходимость иметь эксплуатационный паспорт на квартиру?

Раньше, при плановой экономике, жилищный фонд в основном находился в руках государства и обслуживался исключительно (за редкими исключениями – отдельные дома ЖСК, некоторые жилые дома общественных организаций) государственными и ведомственными жилищно-эксплуатационными службами. Эти службы, как специализированные организации, конечно же, имели всю необходимую техническую документацию на жилые дома, технические паспорта, правила технической эксплуатации жилых зданий, правила пользования и содержания жилых помещений и другие необходимые нормативные документы.

Жилищно-эксплуатационные организации обеспечивали сохранность жилищного фонда и надлежащее его использование, контролировали соблюдение гражданами правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории. Проводились соответствующие технические осмотры как здания в целом, так и всех жилых помещений, а результаты отмечались в техническом паспорте.

Наличие таких паспортов на жилые дома обуславливалось не только необходимостью государственного учета жилищного фонда (регистрации прав на жилье, как недвижимость, и сделок с ним тогда не было), но и обеспечивало наблюдение за своевременным производством ремонтов, так как в паспортах имелась исчерпывающая техническая характеристика здания и содержались основные сведения о его эксплуатации и ремонтах. Из паспорта всегда можно было узнать, что представляет собой то или иное здание (и его части), какова степень их износа, какие затрачены средства на ремонт, когда и какой ремонт производился и т.п.

Вместе с тем, с развитием рынка жилья, проведением массовой приватизации жилищного фонда значительно увеличилось число граждан – собственников жилых помещений. Сейчас почти 80 процентов жилищного фонда находится в частной собственности граждан, немало домов построено долевым способом и не везде созданы товарищества собственников, а там, где они созданы не всегда в штате имеются квалифицированные специалисты для управления таким сложным в техническом отношении хозяйством.

Жилищно-эксплуатационные службы, практически выполнявшие ранее функции «хозяев» жилых домов, сейчас стали просто «подрядчиками», которые по договорам с товариществами собственников (там, где они созданы) или уполномоченными лицами по управлению общим недвижимым имуществом совместных домовладений в многоквартирных жилых домах, выполняют соответствующие работы по техническому обслуживанию зданий. Ослаблен или отсутствует вообще и должный контроль за состоянием эксплуатации гражданами своих жилых помещений со стороны жилищных служб и местных органов власти.

Бесспорно, что состояние жилого дома в целом зависит от технического состояния каждой квартиры. Это особенно важно сейчас, так как в массовом порядке выполняются всевозможные переустройства и перепланировки квартир и нередко без соответствующей документации и разрешений на производство таких работ).

Порядок осуществления переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах государственного и частного жилищных фондов определен Положением, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31 декабря 2006 г. № 1805. В этом документе указано, что переустройство и перепланировка жилого помещения могут осуществляться в целях повышения его благоустройства, улучшения условий проживания, обеспечения сохранности и эксплуатационной надежности жилых домов.

На практике же перепланировки и переустройства жилых помещений осуществляются как в целом по всему многоквартирному жилому дому (в плановом порядке), так и по отдельным квартирам (в массовом порядке и подчас бесконтрольно).

Соответственно появилось многообразие целей и поводов (кроме повышения уровня благоустройства) для осуществления перепланировок квартир. В последние годы на практике наряду с повышением благоустройства жилищ, улучшением условий проживания (это основная нормативная цель переустройства и перепланировок), все чаще осуществляется проведение работ по индивидуализации жилых помещений многоквартирных жилых домов (как в ранее построенных домах, так и в домах – новостройках).

Обусловлено это не только улучшением материального положения отдельных слоев населения, но и стремлением граждан приспособить полученное ранее или построенное (приобретенное) ныне жилище к нуждам конкретной семьи, с учетом структуры домохозяйства, образа жизни, личных интересов и потребностей каждого члена семьи.

В результате трансформируется внутреннее пространство жилых помещений, оснащается и переоснащается современными инженерными устройствами и электробытовой техникой (например, автоматическими стиральными, посудомоечными машинами и др.). Примерами трансформирования жилых помещений могут служить кухни-столовые, гостиные, кабинеты, каминные залы, ванные комнаты с естественным освещением и новым дизайном, включающим в себя встроенные приборы (настенное размещение сантехники) и т.д.

В печати можно найти и много других примеров, когда реализуются самые смелые планы по перепланировке и реконструкции жилых помещений, например, по объединению двух-трех квартир на лестничной площадке или расположенных на разных этажах. Много фантазии используется также при реализации личного вкуса потребителей и эстетического самовыражения в отделке и инженерном обустройстве квартир.

По мнению специалистов, в жилых (особенно старых) домах передвижки стен и прочие «улучшения» совершенно невозможны и нежелательны, так как представляют угрозу прочности и пространственной жесткости всего здания. Это особенно актуально для крупнопанельных домов, с многопустотными плитами перекрытий, платформенными стыками и другими особенностями, где устройство разнообразных ниш и проемов в стенах и перекрытиях чревато серьезными и нежелательными последствиями.

Поэтому требуется усиление контроля, соответствующей экспертизы документации и строительного надзора за осуществлением перепланировок или переустройств, особенно когда они затрагивают несущие конструкции или предусматривается увеличение нагрузки на перекрытия, а также в случаях установки (демонтажа) стационарного инженерного оборудования, устройства и замены систем водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции, строительства новых балконов и лоджий и ряда других работ.

В республике отсутствует специальная надзорная служба или жилищные инспекции (как это имеет место, например, в Российской Федерации). Поэтому, нелишним было бы восстановить действовавшую ранее систему регулярных профилактических осмотров (обходов), когда инженер, техник, слесарь-сантехник, электрик и другие специалисты жилищно-эксплуатационных служб периодически посещали квартиры, проверяли состояние жилых помещений, инженерных систем и оборудования систем, после чего давали соответствующие рекомендации (и, если необходимо, предупреждения) под роспись квартиросъемщиков и с отметками в соответствующих эксплуатационных документах.

В этих условиях введение эксплуатационных паспортов на жилые помещения способствовало бы повышению уровня осведомленности граждан о правилах безопасной и надлежащей эксплуатации жилых помещений, а также повышению их ответственности за надлежащее выполнение правил пользования жильем.

Что касается содержания такого паспорта, то в него кроме общих сведений по жилому дому, характеристик объемно-планировочных и конструктивных решений, инженерных систем и оборудования могли бы быть включены действующие правила пользования жилыми помещениями (сегодня их можно найти только в ЖЭСе), порядок перепланировок и переоборудования жилых помещений, требования по подготовке жилого помещения к эксплуатации в зимних условиях, правила пожарной безопасности, санитарные правила, результаты периодических технических обследований, порядок и гарантийные сроки устранения неисправностей, адреса и телефоны аварийных, диспетчерских и ремонтных служб др.

По сути речь идет о пакете документов (который должен быть в каждой квартире), содержащем информацию для собственников и пользователей жилых помещений о всей совокупности потребительских качеств жилища, правила и нормы безопасного и эффективного его использования, а также другие сведения, необходимые для защиты их прав и интересов как потребителей жилищно-коммунальных услуг.

В целом же вопросы введения эксплуатационных паспортов на жилые помещения (нормативного определения их формы и порядка ведения) могут быть рассмотрены как в рамках проводимой работы по доработке новой редакции Жилищного кодекса Республики Беларусь, так и в рамках совершенствования соответствующих технических нормативных правовых актов, в частности, - СТБ 1154-99 «Жилище. Основные положения», СНБ 3.02.04–03 «Жилые здания», ТКП 45-1.04-14-2005 (02250) «Техническая эксплуатация жилых и общественных зданий и сооружений. Порядок проведения».

Введение института «эксплуатационной паспортизации» жилых помещений способствовало бы не только реализации гражданами своих прав, предусмотренных Законом «О правах потребителей жилищно-коммунальных услуг», но и обеспечению безопасной эксплуатации жилых помещений и сохранности жилищного фонда.

Ольга ЗИНКЕВИЧ
Недвижимость Белоруссии
1 и 8 июня 2009

Вернуться в «Регистрация недвижимости»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостей

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by