Регистрация недвижимого имущества, приобретенного на торгах
Вопрос: Нашим предприятием в ходе торгов, проведенных судебным исполнителем, приобретен магазин, расположенный в здании, принадлежащем должнику. Должник, судебный исполнитель и регистрирующий орган – агентство по государственной регистрации и земельному кадастру отказываются произвести вычленение приобретенного изолированного помещения из капитального строения с целью его последующей регистрации. Каков порядок вычленения и регистрации приобретенного на торгах недвижимого имущества в данной ситуации?
Ответ: В соответствии с положениями части четвертой ст. 385 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь, части четвертой ст. 516 Гражданского процессуального кодекса Республики Беларусь, п. 84 Инструкции о ведении исполнительного производства по хозяйственным (экономическим) спорам, утвержденной постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 26.04.2005 № 17, основным документом по результатам проведения публичных торгов в исполнительном производстве является, в частности, акт о состоявшихся торгах, в котором наряду с иными сведениями указываются наименование имущества, наименование лица, купившего имущество, его адрес.
Копия акта о состоявшихся торгах передается судебным исполнителем покупателю (победителю торгов) после уплаты последним всей причитающейся суммы, но при этом покупатель не освобождается от обязанности зарегистрировать приобретенное имущество в соответствии с законодательством.
Согласно положениям п. 2 ст. 32 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (в редакции Закона Республики Беларусь от 04.01.2003) (далее – Закон) требования, предъявляемые к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации, не распространяются на документы, поступившие в организацию по государственной регистрации из судов, других государственных органов, наделенных в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь правом давать регистраторам предписания, обязательные для исполнения. При поступлении из указанных органов предписания осуществить регистрационное действие регистратор самостоятельно запрашивает недостающие сведения. Правомерность указанного подхода подтверждается также и разъяснением Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 19.08.2005 № 03-24/1588 «О государственной регистрации имущества, приобретенного на торгах».
В связи с изложенным основанием для совершения действий по государственной регистрации приобретенного на торгах строения и (или) другого имущества, подлежащего государственной регистрации, является акт о состоявшихся торгах.
Иные документы, содержащие сведения, необходимые для осуществления регистрационных действий, в соответствии со ст. 32 Закона регистратор обязан истребовать самостоятельно.
Таким образом, в случаях реализации имущества в рамках исполнительного производства о взыскании задолженности на основании приказа хозяйственного суда вышеуказанные положения законодательства должны применяться с учетом определенной специфики. Действия судебного исполнителя по отчуждению имущества являются способом погашения задолженности и предпринимаются принудительно, зачастую при отсутствии согласия должника, являющегося собственником реализуемого недвижимого имущества.
Следовательно, в данном случае должен применяться упрощенный порядок вычленения изолированного помещения из капитального строения на основании процессуальных документов, составляемых судебным исполнителем в рамках исполнительного производства.
Принимая во внимание тот факт, что торги по реализации нежилых помещений были проведены в строгом соответствии с действующим хозяйственным процессуальным законодательством, а также то, что необходимые документы были представлены покупателем в регистрирующий орган, последний обязан произвести регистрацию принудительно отчужденного недвижимого имущества в результате торгов, проводимых хозяйственным судом.
В случае отказа Агентства по государственной регистрации и земельному кадастру произвести государственную регистрацию в добровольном порядке покупатель недвижимого имущества в соответствии со ст. 43 Закона вправе подать в суд жалобу на действия (бездействие) регистратора.
Валерий КОСТЮКЕВИЧ,
председатель хозяйственного суда Гродненской области
журнал Юрист №1, 2007