О некоторых особенностях регистрации сделок с недвижимостью

[Toto (Admin)]

О НЕКОТОРЫХ ОСОБЕННОСТЯХ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ СДЕЛОК С НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Несмотря на то, что система государственной регистрации недвижимого имущества действует уже 4,5 года, все же у граждан и юридических лиц зачастую возникают вопросы, связанные с регистрацией как самих объектов недвижимого имущества, так и с компетенцией органов государственной регистрации. О состоянии системы государственной регистрации недвижимого имущества и об особенностях государственной регистрации отдельных объектов недвижимого имущества речь шла на прошедшем в Национальном кадастровом агентстве семинаре.

За регистрацией обращаемся в компетентную организацию

Несмотря на достаточно длительный срок действия системы государственной регистрации, граждане и юридические лица продолжают обращаться за государственной регистраций и технической инвентаризацией объектов недвижимости не в определенные законодательством органы госрегистрации, а в иные органы.

Так, законодательством определено, что наивысшим органом по государственной регистрации является Государственный комитет по имуществу, который осуществляет государственную политику в области регистрации недвижимого имущества, издает нормативные акты, утверждает тарифы и рассматривает жалобы, поступающие от граждан и юрлиц.

ГУП «Национальное кадастровое агентство» - республиканская организация по государственной регистрации осуществляет методологическое руководство всей системой госрегистрации, территориальными агентствами по госрегистрации и земельному кадастру, отвечает на их вопросы и формирует единую практику осуществления государственной регистрации на всей территории республики. Одним из методов формирования такой единой практики планируется проведение подобных семинаров на постоянной основе. Основная их цель – донести до всех заинтересованных лиц – не только регистраторов, но и всех граждан и юридических лиц, которые обращаются за государственной регистрацией в эти органы, информацию о том, как следует регистрировать недвижимое имущество, сказала на семинаре начальник сектора методологии государственной регистрации Национального кадастрового агентства (НКА) Анна Козлова. Кроме того, НКА осуществляет государственную регистрацию в отношении предприятий как имущественных комплектов и проводит техническую инвентаризацию, как правило, крупных объектов недвижимости (газопроводы, инженерные сооружения, линии электропередачи и др.).

Вся территория нашей страны разделена на определенные регистрационные округа, на территории которых действуют территориальные агентства по государственной регистрации и земельному кадастру. Они осуществляют государственную регистрацию в отношении иных объектов недвижимого имущества, а также техническую инвентаризацию. В пределах этих округов компетенция может быть распределена между филиалами и бюро территориальных агентств по государственной регистрации и земельному кадастру. Так, если у гражданина возникла необходимость в регистрации объекта недвижимого имущества, то он должен обратиться в компетентную организацию.

Филиалы и бюро территориальных организаций по госрегистрации формируются не хаотически. Они сформированы в соответствии с постановлением Комитета по земельным ресурсам, геодезии и картографии (сегодня Госкомимущество). Сегодня в республике работает 127 организаций по госрегистрации, из них 1 - республиканская организация ГУП «Национальное кадастровое агентство», 7 - головных территориальных организаций, 25 – филиалов и 94 – бюро, и 761 регистратор. Все они в настоящее время осуществляют регистрационные действия с недвижимым имуществом на территории нашей республики.

Куда обращаться за технической инвентаризацией

Что касается технической инвентаризации, то до прошлого года ее также можно было заказывать только в соответствующих компетентных территориальных организациях по государственной регистрации. В настоящее время если в этой организации существуют какие-то проблемы, например, нет времени или большая загруженность, то можно обратиться в другую территориальную организацию либо в НКА, которые по согласованию с компетентной организацией осуществят техническую инвентаризацию.

То есть, пояснила Анна Козлова, если государственную регистрацию может произвести только компетентная организация, то техническую инвентаризацию может осуществить любая организация, входящая в состав системы государственной регистрации недвижимого имущества. По закону о государственной регистрации и в принятых в его развитие законодательных документах, утвержденных Госкомимуществом, эти организации имеют исключительную компетенцию. Это означает, что ни одна иная организация не имеет права заниматься этой деятельностью. Поэтому если сейчас гражданин обратится в какую-либо иную организацию, которая произведет техническую инвентаризацию, и гражданин получит паспорт, то регистратор откажет гражданину в государственной регистрации такого объекта недвижимого имущества.

Что касается земельных участков, то их инвентаризацией и формированием сегодня занимаются и сторонние организации. Но они должны быть либо подчинены Госкомимущество, либо иметь лицензию на выполнение этого вида работ.

Стоимость услуг легко проверить

Сроки государственной регистрации утверждены нормативными актами и нарушаться не могут. Общий срок регистрации составляет 7 или 14 рабочих дней. Для граждан срок может быть продлен до 1 месяца, в случае если приходится запрашивать документы от иных государственных организаций. Государственная регистрация может быть приостановлена на 1 месяц. Других сроков, сказала начальник сектора, не существует.

Утверждены и прейскуранты для государственной регистрации различных объектов недвижимого имущества и сделок с ними. И если у граждан, к примеру, возникают какие-либо подозрения относительно стоимости оказанных услуг по госрегистрации и технической инвентаризации, они могут самостоятельно уточнить прейскуранты (указ президента № 152 от 16 марта 2006 года). Прейскуранты на работы и услуги по госрегистрации и техинвентаризации для юрлиц утверждены постановлением Комзема № 21 от 28 апреля 2004 года.

Что можно зарегистрировать

В настоящее время организации по госрегистрации осуществляют регистрацию земельных участков, капитальных строений, незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений и предприятий как имущественных комплексов. Тем не менее, периодически в НКА поступают заявления от граждан на регистрацию других объектов недвижимого имущества. По Гражданскому кодексу это могут быть леса, части недр, самолеты и др. Все эти объекты не подлежат государственной регистрации, хотя их учет может вестись иными организациями.

Что считать капитальным строением

Часто возникают и вопросы, связанные с регистрацией капитальных строений. Что признавать капитальным строением? Так, согласно постановлению Комзема от 28 июля 2004 года № 39 «Об утверждении Инструкции о порядке проведения технической инвентаризации и проверки характеристик капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, изолированных помещений» «капитальное строение (здание, сооружение) – любой построенный на земле или под землей объект, предназначенный для длительной эксплуатации, создание которого признано завершенным в соответствии с законодательством Республики Беларусь, прочно связанный с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, назначение, местонахождение, размеры которого описаны в документах единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним». Тем не менее, если все же возникают затруднения, что же считать капитальным строением, то с соответствующим запросом можно обратиться в НКА либо в органы архитектуры, которые и дадут пояснения.

Так, к примеру, если земельный участок предоставлен на праве постоянного пользования либо аренды, если есть проектная документация и акт приемки в эксплуатацию этого объекта, то, естественно, этот объект будет считаться капитальным строением, пояснила Анна Козлова.

Сегодня существует такая практика, что капитальными строениями признаются даже столбы – линии электропередачи. Под каждым столбом – земельный участок. Делается отвод земли, и объект регистрируется как капитальное строение.

Сначала регистрируем землю

Все граждане и юрлица заинтересованы в защите своего имущества, то есть в регистрации собственности на объект недвижимости и в том, чтобы сделка с недвижимым имуществом не была признана недействительной. Однако принимая документы на регистрацию права собственности и сделок с недвижимым имуществом органы по госрегистрации регистрируют и само недвижимое имущество. Более того, установлена строгая последовательность совершения регистрационных действий в отношении недвижимого имущества.

Если, к примеру, гражданин желает зарегистрировать сделку с недвижимым имуществом, то он должен сначала зарегистрировать земельный участок, на котором находится недвижимое имущество, права на него, затем капитальное строение, права на него, изолированное помещение в капитальном строении и только потом совершать сделку. Иного порядка быть не может.

Но есть и исключительные случаи

В исключительных случаях, установленных законодательством, порядок регистрационных действий может нарушаться. Так, например, если капитальное строение было построено до вступления в силу закона о госрегистрации, то регистрации в отношении этого капитального строения признается действительной вне зависимости от того, был зарегистрирован земельный участок или нет. В регистре будут содержаться сведения об этом капитальном строении. Единственное, что продать такое капитальное строение нельзя без регистрации земельного участка. Хотя и здесь бывают исключения. Так, гражданин имеет возможность отчуждения такого капитального строения в случае, если будущий собственник возьмет на себя обязанность зарегистрировать в последующем земельный участок на свое имя.

Порядок регистрационных действий может нарушаться и при продаже жилых домов в сельской местности, если владелец дома не в состоянии пройти всю процедуру отчуждения объекта, например, по финансовым причинам. В связи с этим в свое время был установлен исключительный порядок, когда договор купли-продажи бесплатно регистрировался в сельском исполкоме, а потом покупатель в течение 6-ти месяцев должен был зарегистрировать все имущество в соответствии с законом, то есть в строгой последовательности – земельный участок и капитальное строение.

Исключительные случаи могут существовать и при обращении к взысканию на какое-либо имущество.

Земля под многоквартирными домами также не оформлена в собственность. Как же продать помещение в многоквартирном доме? Если многоквартирный дом признается зарегистрированным и изолированные в нем помещения также зарегистрированы, то по закону их можно отчуждать вне зависимости от того, выделен земельный участок для обслуживания многоквартирного жилого дома или нет.

Госрегистрацию может отметить только суд

Недвижимое имущество считается созданным, права на него возникшими и сделка с недвижимым имуществом заключенной только после государственной регистрации недвижимого имущества. Поэтому если гражданин приобрел какое-то имущество и до тех пор, пока оно не будет зарегистрировано, прав у него на это имущество не будет. Например, при регистрации ипотеки в реестре залога право залога возникает только после регистрации в едином государственном регистре, которое произведено в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. То же правило существует и в отношении сделок.

Государственная регистрация может быть признана недействительной только по решению суда, за исключением одного пункта, если не будет признано, что при совершении регистрационных действий произошла ошибка. Так прописано в законе о госрегистрации. Процедура отмены и исправления сведений, содержащихся в регистре, разная. Все зависит от того, допущена при регистрации техническая ошибка или нетехническая.

Все права, подлежащие государственной регистрации на недвижимое имущество, перечислены в законе о госрегистрации , либо права или ограничения каких-либо прав могут быть установлены иными законодательными актами. Это должен быть либо закон, либо указ, либо декрет президента.

О запрете в договоре

Если у гражданина появилась потребность или желание включить в договор какой-либо запрет или ограничение на использование имущества, то это в принципе можно сделать, однако в регистре эти ограничения не будут отражены. Эти отношения возникают между сторонами сделки в зависимости от вида договора. Например, если в договор дарения даритель пожелает включить пункт, согласно которому одаряемый не будет иметь права отчуждать это недвижимое имущество в течение нескольких лет, то это ограничение не будет отражено в регистре, о нем будут знать только даритель и одаряемый. И сторонам, которые будут в дальнейшем участвовать в сделках с этим недвижимым имуществом, эта информация не будет известна, если сами стороны сделки не пожелают сообщить об этом. Потому что в регистр заносятся только те ограничения, которые установлены законодательными актами.

Сделки с недвижимым имуществом, подлежащие государственной регистрации, это в основном двусторонние сделки – договоры. Ни завещания, ни какие-либо иные односторонние сделки не подлежат государственной регистрации.

Что касается предварительного договора, то он также не подлежит государственной регистрации, поскольку эта не сделка с недвижимым имуществом. Предметом договора является основной договор, заключаемый между сторонами. И они сами могут договориться о том, что будет включено из предварительного договора в основной.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
1 октября 2007