ПОКУПАТЕЛЬ: СОБЛАЗНЫ И ПРОБЛЕМЫ САМООБСЛУЖИВАНИЯ
Инициативный покупатель, лично занявшийся поиском объекта недвижимости через печатные издания или электронные базы данных, должен соблюдать осторожность. Поскольку подобное самообслуживание может обернуться потерей времени и серьезными разочарованиями. Во избежание этого - ряд рекомендаций.
Вообще, в таком серьезном деле, как поиск квартиры, лучше все же обратиться к услугам профессионалов. Если вы обратились в агентство и заключили с риэлтерской компанией договор на оказание риэлтерских услуг - вы поступаете грамотно, экономя время и силы. Конечно же, несете расходы, поскольку всякий труд должен быть оплачен. Какие же услуги предоставляют агентства?
Их множество. Еще до подписания договора риэлтер ознакомит и проконсультирует вас по сделкам с объектами недвижимости, расскажет о ситуации на рынке жилья, при необходимости организует просмотр именно тех вариантов, которые могут вас устроить. Он не даст ввести вас в заблуждение и будет отстаивать ваши интересы при заключении договора, соберет и перепроверит документы и...
Впрочем, сейчас речь не о работе профессионала. Ведь правда жизни такова, что многие покупатели жилья проявляют самостоятельность даже вопреки здравому смыслу. Им кажется, что из всех предложений на рынке они способны самостоятельно подобрать свой вариант. Тем не менее, как показывает практика, поиск нужного варианта без участия специалиста часто затягивается из-за незнания специфики рынка и массы других весьма важных нюансов.
Не секрет, что большинство граждан руководствуются общим впечатлением о предлагаемой недвижимости. Между тем именно детали зачастую определяют успех сделки и удовлетворенность ее результатами. Постарайтесь избежать поверхностных оценок. Ведь любой продавец (да и его агент) стремится выставить объект недвижимости в наиболее выгодном свете, завуалировав недостатки и подчеркнув достоинства. Цель же покупателя - избежать заблуждений, всесторонне оценить вариант и учесть нюансы, важные в повседневной жизни.
Поэтому для начала определитесь: насколько для вас принципиально важно совершить быструю и гарантированную покупку? Если времени мало, то ищите варианты с пометкой «чистая» продажа. Но таких предложений на рынке не много, а их ценник - чуть выше, чем у большинства аналогичных предложений со «встречной» покупкой. Если же вы располагаете временем и запасами терпения, то выбор подходящих вам объектов существенно расширяется. Подобных предложений на рынке - как раз абсолютное большинство. «Встречная» покупка подразумевает продажу одного объекта при условии одновременного приобретения другого. В цепи могут собираться от 3-4 до 7-8 вариантов. И если вы сами - покупатель с деньгами наготове, учитывайте эти обстоятельства. Обсуждая возможность просмотра, задавайте больше уточняющих вопросов. И категорически не работайте с агентами, которые, как выясняется в беседе, сами в глаза не видели рекламируемый ими объект. Иначе рискуете совершить ряд утомительных и напрасных экскурсий, выясняя на месте не устраивающие вас нюансы.
Что касается характеристик подбираемого жилья, то здесь надо отчетливо понимать: как нет в жизни идеальных людей - каждый человек сочетает в себе достоинства и недостатки, так нет и идеальных квартир. Тем не менее, куда исчезает житейская мудрость многих людей, когда дело касается приобретения недвижимости? Некоторые упорно перебирают десятки квартир в поисках жилища своей мечты (риэлтеры таких называют экскурсантами). А между тем идеальных квартир, как и людей, не бывает.
Перед началом просмотров определитесь - что для вас принципиально важно или, наоборот, недопустимо, а какие факторы можно отнести к разряду второстепенных. В этих вопросах все сугубо индивидуально. Кому-то нужна абсолютная тишина под окнами, но не столь значимо, будет ли квартира солнечной, для других - наоборот.
Отправляясь на просмотр, помните: вы приобретаете не только квадратные метры, но и определенное окружение, влияющее на ваше настроение и самочувствие, на стиль и уклад вашей жизни. Поэтому лучше приехать к дому чуть раньше, обойти окрестности, приглядеться к потенциальным соседям. Выяснить на месте особенности инфраструктуры микрорайона, специфику транспортного сообщения.
В квартире без стеснения просите показать подсобные помещения (например, глубину стенного шкафа). В отопительный сезон проверьте, хорошо ли нагреты батареи. Запущенное состояние квартиры в серийном доме не должно вас особенно смущать, поскольку косметический ремонт вы и так будете делать в зависимости от своего вкуса и материального положения. Если в квартире сделаны некоторые улучшения – речь идет о перепланировках и переоборудованиях, например, новенькая ванна оборудована в не предназначенном для нее месте, водонагреватель установлен без соответствующего разрешения, комната расширена за счет площади балкона или лоджии, то обязательно поинтересуйтесь, получены ли на то соответствующие разрешения, чтобы потом, не дай бог, уже вам не пришлось устранять все недостатки или получать соответствующие разрешения.
Также помните, что при просмотре не принято напрямую обсуждать с продавцом условия сделки, обмениваться с ним координатами. Для связи и уточнения деталей существует агент. Еще большую тревогу (если объект вам приглянулся) должно вызвать предложение агента немедленно отдать ему залог, "чтобы оставить вариант за собой". Какими бы выгодными ни казались вам условия сделки, советуем этого не делать. Внесение залога – это имущественные отношения между продавцом и покупателем. Если у продавца нет своих средств на залог под «встречную» покупку, он может попросить денег у покупателя - в счет общей суммы сделки. При этом, решая чужие проблемы, не забудьте потребовать оформления долговой расписки от продавца. Это лучший способ обеспечить возврат средств в случае отказа продавца от проведения сделки.
С момента подписания предварительного договора и внесения залога покупатель и продавец становятся участниками общего процесса предстоящей сделки. И все последующие ее этапы, вплоть до подписания и регистрации договора купли-продажи, надежнее проходить вместе с вашим уполномоченным риэлтером.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
21 апреля 2008
Советы продавцам и покупателям недвижимости
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Советы покупателям и продавцам недвижимости
О ЧЕМ СТОИТ ПОБЕСПОКОИТЬСЯ ПОКУПАТЕЛЮ И ПРОДАВЦУ?
Любая сделка требует грамотного подхода и внимания. Продавая или покупая недвижимое имущество, нужно быть внимательным вдвойне. Сегодня мы поговорим о наиболее важных моментах, на которых надо сконцентрировать свое внимание покупателям и пр одавцам недвижимости при заключении договора купли-продажи недвижимости.
Покупателю
Для любого, кто намерен приобрести жилое помещение, главное - получить в собственность юридически чистую квартиру. Что это значит? Если мы говорим, что квартира «чистая», то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. В первую очередь сказанное касается тех, кто приобретает квартиру на вторичном рынке. Если выяснится, что в предыдущих сделках с этой жилплощадью не были учтены интересы кого-либо из собственников или в результате приватизации были нарушены права несовершеннолетних, то все последующие сделки с данным помещением могут быть признаны недействительными. Что лучше всего предпринять? Конечно, разумнее довериться риэлтеру. Он сделает за вас всю работу по проверке юридической чистоты квартиры.
Но что можно посоветовать тем, кто все же решил действовать самостоятельно? Прежде чем заключать договор о покупке квартиры, нужно удостовериться, что продавец имеет право отчуждения квартиры, а это значит, что у него есть свидетельство о собственности на жилище (договор купли-продажи) и свидетельство о государственной регистрации прав. Если квартира получена в наследство, то соответствующее свидетельство. В том случае, когда продавец получил квартиру в подарок, - договор дарения. Если право на жилплощадь получено в результате обмена - договор мены.
Затем надо взять выписку из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРН). Ее предоставляют любому обратившемуся лицу при предъявлении паспорта и квитанции об оплате. Кроме того, выдача информации из ЕГРН возможна в виде удостоверенной формы внешнего представления (копии) электронного документа. Как известно, электронный документ может быть передан от любого из структурных подразделений территориальных организаций по государственной регистрации любому другому. Таким образом, для получения документа из ЕГРН гражданину нет необходимости ехать за ним по месту расположения недвижимости.
Выписка из ЕГРН должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи названной бумаги правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данной жилплощади. Изучив этот документ, можно быть уверенным, что интересующее покупателя помещение не находится в залоге или под арестом и принадлежит лицу, утверждающему, что он продавец.
Кроме того, прочитав выписку, вы узнаете, находится квартира в единоличной собственности продавца или является объектом общей собственности (долевой или совместной). Если она принадлежит нескольким лицам, то продавцу нужно соблюсти ряд условий. Так, законом предусмотрен особый порядок по продаже доли в квартире, находящейся в общей долевой собственности. В соответствии со ст.253 Гражданского кодекса РБ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Продавец доли обязан известить остальных участников общей собственности в письменной форме о своем намерении продать долю постороннему лицу. Необходимо указать цену и другие условия сделки. Если остальные сособственники откажутся или не приобретут долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, то продавец может продать долю любому лицу. В случае, если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с законом владение, пользование и распоряжение совместным имуществом осуществляется по обоюдному согласию. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Для совершения одним из них сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, надо получить нотариально удостоверенное согласие другого. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.
Покупателю необходимо знать основания признания сделки недействительной. Надо сказать, что их более чем достаточно. Приведем некоторые из них. Так, недействительной, в частности, признают сделку, если она: не соответствует закону или каким-либо правовым актам (ст. 169 ГК РБ); совершение которой запрещено законодательством (ст. 170 ГК РБ); является мнимой и притворной (ст. 171 ГК РБ); совершена гражданином, признанным недееспособным (ст. 172 ГК РБ); совершена несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (ст.173 ГК РБ); совершена юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности (ст.174 ГК РБ); совершена неуполномоченным лицом (ст. 175 ГК РБ); совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя (ст. 176 ГК РБ); совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст.177 ГК РБ); совершена гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.178 ГК РБ); совершена под влиянием заблуждения (ст. 179 ГК РБ); совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 180 ГК РБ). Стороны сделки, признанной недействительной, обязаны вернуть друг другу все, что получили в ходе ее совершения.
Стоит обратить особое внимание, если квартира продается по доверенности. Покупателю прежде всего необходимо узнать причину, по которой собственник не может самостоятельно заниматься продажей. Она должна быть логичной и понятной - допустим, хозяин находится за границей или заболел. Далее, обязательно необходимо собрать сведения о том, кем приходятся друг другу хозяин жилья и доверенное лицо. Самый распространенный случай является и менее опасным - когда продажей занимается родственник. Следующий шаг, который следует предпринять, - убедиться в том, что владелец квартиры жив. И, наконец, ключевой момент - проверка самой доверенности. Самостоятельно узнать, не потеряла ли она силу, покупатель, увы, не может, поскольку существует тайна нотариального действия. Установить истину способен только нотариус, который удостоверяет договор купли-продажи объекта. Поэтому эта операция относится к числу наиболее рискованных. И если мотивы выдачи доверенности не понятны, лучше воздержаться от сделки.
Продавцу
Для продавца главное - получить причитающиеся деньги за квартиру, вовремя и в полном объеме. Покупатель может передумать, и тогда продавцу придется искать другого желающего приобрести жилье, а это лишняя трата времени.
Что можно посоветовать продавцу? Прибегайте к такому способу обеспечения обязательства, как задаток. Но необходимо отличать задаток от аванса.
В соответствии с ГК РБ задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и обеспечения и в обеспечение его исполнения.
Если выполнение принятых обязательств становится невозможным или стороны расторгают договор по взаимному соглашению, задаток возвращают.
Но если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то есть покупатель, то задаток остается у продавца. В случае неисполнения договора по вине стороны, получившей задаток, она обязуется вернуть покупателю принятую от него сумму в двойном размере. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки, если соглашением между ними не предусмотрено иное.
В отличие от задатка аванс выполняет платежную функцию. Аванс - это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен, если сделка не состоялась. Чтобы задаток не спутали с авансом, необходимо составить письменное соглашение о задатке или внести в договор соответствующий пункт. В противном случае без такого письменного уточнения внесенная сумма будет считаться авансом.
Продавцу, так же как и покупателю, можно посоветовать составить расписку в получении денежных средств по договору.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
14 апреля 2008
Любая сделка требует грамотного подхода и внимания. Продавая или покупая недвижимое имущество, нужно быть внимательным вдвойне. Сегодня мы поговорим о наиболее важных моментах, на которых надо сконцентрировать свое внимание покупателям и пр одавцам недвижимости при заключении договора купли-продажи недвижимости.
Покупателю
Для любого, кто намерен приобрести жилое помещение, главное - получить в собственность юридически чистую квартиру. Что это значит? Если мы говорим, что квартира «чистая», то подразумеваем, что нет никаких юридических препятствий для проведения сделки, что право собственности на квартиру не ограничено какими-либо запретами или обременениями и что нет и в будущем не возникнет оснований для оспаривания законности сделки и признания ее недействительной. В первую очередь сказанное касается тех, кто приобретает квартиру на вторичном рынке. Если выяснится, что в предыдущих сделках с этой жилплощадью не были учтены интересы кого-либо из собственников или в результате приватизации были нарушены права несовершеннолетних, то все последующие сделки с данным помещением могут быть признаны недействительными. Что лучше всего предпринять? Конечно, разумнее довериться риэлтеру. Он сделает за вас всю работу по проверке юридической чистоты квартиры.
Но что можно посоветовать тем, кто все же решил действовать самостоятельно? Прежде чем заключать договор о покупке квартиры, нужно удостовериться, что продавец имеет право отчуждения квартиры, а это значит, что у него есть свидетельство о собственности на жилище (договор купли-продажи) и свидетельство о государственной регистрации прав. Если квартира получена в наследство, то соответствующее свидетельство. В том случае, когда продавец получил квартиру в подарок, - договор дарения. Если право на жилплощадь получено в результате обмена - договор мены.
Затем надо взять выписку из единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (ЕГРН). Ее предоставляют любому обратившемуся лицу при предъявлении паспорта и квитанции об оплате. Кроме того, выдача информации из ЕГРН возможна в виде удостоверенной формы внешнего представления (копии) электронного документа. Как известно, электронный документ может быть передан от любого из структурных подразделений территориальных организаций по государственной регистрации любому другому. Таким образом, для получения документа из ЕГРН гражданину нет необходимости ехать за ним по месту расположения недвижимости.
Выписка из ЕГРН должна содержать описание объекта недвижимости, зарегистрированные права на него, а также ограничения (обременения) прав, сведения о существующих на момент выдачи названной бумаги правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данной жилплощади. Изучив этот документ, можно быть уверенным, что интересующее покупателя помещение не находится в залоге или под арестом и принадлежит лицу, утверждающему, что он продавец.
Кроме того, прочитав выписку, вы узнаете, находится квартира в единоличной собственности продавца или является объектом общей собственности (долевой или совместной). Если она принадлежит нескольким лицам, то продавцу нужно соблюсти ряд условий. Так, законом предусмотрен особый порядок по продаже доли в квартире, находящейся в общей долевой собственности. В соответствии со ст.253 Гражданского кодекса РБ «при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов». Продавец доли обязан известить остальных участников общей собственности в письменной форме о своем намерении продать долю постороннему лицу. Необходимо указать цену и другие условия сделки. Если остальные сособственники откажутся или не приобретут долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца, то продавец может продать долю любому лицу. В случае, если доля продана с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
В соответствии с законом владение, пользование и распоряжение совместным имуществом осуществляется по обоюдному согласию. Имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью. Для совершения одним из них сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения или регистрации в установленном законом порядке, надо получить нотариально удостоверенное согласие другого. Супруг, чье нотариально удостоверенное согласие не было получено, вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.
Покупателю необходимо знать основания признания сделки недействительной. Надо сказать, что их более чем достаточно. Приведем некоторые из них. Так, недействительной, в частности, признают сделку, если она: не соответствует закону или каким-либо правовым актам (ст. 169 ГК РБ); совершение которой запрещено законодательством (ст. 170 ГК РБ); является мнимой и притворной (ст. 171 ГК РБ); совершена гражданином, признанным недееспособным (ст. 172 ГК РБ); совершена несовершеннолетним, не достигшим четырнадцати лет (ст.173 ГК РБ); совершена юридическим лицом в противоречии с целями его деятельности (ст.174 ГК РБ); совершена неуполномоченным лицом (ст. 175 ГК РБ); совершена несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет без согласия его родителей, усыновителей или попечителя (ст. 176 ГК РБ); совершена гражданином, не способным понимать значение своих действий и руководить ими (ст.177 ГК РБ); совершена гражданином, ограниченным судом в дееспособности (ст.178 ГК РБ); совершена под влиянием заблуждения (ст. 179 ГК РБ); совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или вследствие стечения тяжелых обстоятельств (ст. 180 ГК РБ). Стороны сделки, признанной недействительной, обязаны вернуть друг другу все, что получили в ходе ее совершения.
Стоит обратить особое внимание, если квартира продается по доверенности. Покупателю прежде всего необходимо узнать причину, по которой собственник не может самостоятельно заниматься продажей. Она должна быть логичной и понятной - допустим, хозяин находится за границей или заболел. Далее, обязательно необходимо собрать сведения о том, кем приходятся друг другу хозяин жилья и доверенное лицо. Самый распространенный случай является и менее опасным - когда продажей занимается родственник. Следующий шаг, который следует предпринять, - убедиться в том, что владелец квартиры жив. И, наконец, ключевой момент - проверка самой доверенности. Самостоятельно узнать, не потеряла ли она силу, покупатель, увы, не может, поскольку существует тайна нотариального действия. Установить истину способен только нотариус, который удостоверяет договор купли-продажи объекта. Поэтому эта операция относится к числу наиболее рискованных. И если мотивы выдачи доверенности не понятны, лучше воздержаться от сделки.
Продавцу
Для продавца главное - получить причитающиеся деньги за квартиру, вовремя и в полном объеме. Покупатель может передумать, и тогда продавцу придется искать другого желающего приобрести жилье, а это лишняя трата времени.
Что можно посоветовать продавцу? Прибегайте к такому способу обеспечения обязательства, как задаток. Но необходимо отличать задаток от аванса.
В соответствии с ГК РБ задаток - это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и обеспечения и в обеспечение его исполнения.
Если выполнение принятых обязательств становится невозможным или стороны расторгают договор по взаимному соглашению, задаток возвращают.
Но если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, то есть покупатель, то задаток остается у продавца. В случае неисполнения договора по вине стороны, получившей задаток, она обязуется вернуть покупателю принятую от него сумму в двойном размере. Кроме того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки, если соглашением между ними не предусмотрено иное.
В отличие от задатка аванс выполняет платежную функцию. Аванс - это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен, если сделка не состоялась. Чтобы задаток не спутали с авансом, необходимо составить письменное соглашение о задатке или внести в договор соответствующий пункт. В противном случае без такого письменного уточнения внесенная сумма будет считаться авансом.
Продавцу, так же как и покупателю, можно посоветовать составить расписку в получении денежных средств по договору.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
14 апреля 2008
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Как выгодно продать квартиру
КАК ВЫГОДНО ПРОДАТЬ КВАРТИРУ
Человек, продающий квартиру, старается максимально поднять цену. Человек, покупающий квартиру, старается заплатить как можно меньше. Где-то на середине взаимоисключающих желаний находится сумма, за которую квартира будет продана. Что следует учесть продавцу и покупателю, чтобы их пожелания осуществились как можно скорее?
В настоящее время на вторичном рынке жилья огромный выбор квартир, что называется «на вкус и цвет». Цены медленно снижаются. Поэтому каждый продавец своих кровных метров должен подходить к продаже своего жилья адекватно, с учетом сложившейся на рынке ситуации. Чтобы дать дельный совет, нужно рассматривать каждый конкретный случай в отдельности.
Так, например, если предстоит «чистая» продажа, то есть продавец хочет получить деньги за квартиру без последующей покупки другой жилплощади, нужно оценить ее ликвидность. Поскольку сейчас предложение намного превышает спрос и каждый покупатель, чтобы сделать свой окончательный выбор, имеет возможность посмотреть не один десяток квартир, ваша квартира должна быть на порядок ликвиднее других. Сегодня на рынке плохо реализуется жилье не лучшего качества: небольшие квартиры не самой удобной планировки с маленькой кухней в старом доме. Цены на такие квартиры снижаются быстрее. И, как говорят риэлтеры, мало кто из покупателей хочет их брать даже по цене 55 тыс.долл. Хотя несколькими месяцами ранее эти квартиры «уходили» как минимум на тысяч 5-7 дороже. Поэтому, чтобы реализовать их сейчас, надо правильно их оценить и ни в коем случае не выставлять на рынок по завышенной цене.
Если квартира имеет современные характеристики, удобно расположена и находится в престижном районе, то с продажей будет легче. Цены на эти квартиры в принципе стабильны. А если есть еще возможность и подождать, она найдет своего покупателя.
Но, как показывает риэлтерская практика, на рынке только порядка 20 % квартир продаются без покупки другого жилья. Остальные 80 % - это сделки, при которых продавец одновременно является и покупателем, - альтернативные. Поэтому если срочно нужна «альтернатива», нет смысла выставлять свою квартиру по завышенной цене, иначе она надолго «зависнет», а продавец понравившейся квартиры не будет долго вас ждать.
С чего начать продажу: секреты оценки
Если решение о продаже принято, попытайтесь самостоятельно определить стоимость квартиры на сегодняшний день. При изучении специализированных изданий по недвижимости найдите цены на подобное жилье. Цифры, которые вы увидите, соответствуют предложенным, а не фактическим. Подобный метод поможет вам приблизительно сориентироваться. Стоимость квартиры во многом зависит от состояния рынка недвижимости, местоположения дома, типа здания, его износа, состояния подъезда и квартиры, вида из окон, а также от положения дома относительно метро.
При самостоятельной оценке не стоит ориентироваться на самую высокую цену. Она может быть неоправданно завышенной. Иногда высокая стоимость оправдана уникальностью расположения дома, его классом, дорогой, стильной или эксклюзивной отделкой квартиры. Однако ваша недвижимость таким набором параметров, повышающих цену, может и не обладать. И если вы объявите о продаже своего объекта по завышенной цене, сроки его реализации затянутся на неопределенное время. Такую тенденцию нетрудно заметить, проанализировав предложения столичных квартир. Многие объекты недвижимости рекламируются в одних и тех же или разных специализированных печатных изданиях на протяжении довольно длительного времени - по полгода, а то и более. Есть случаи, когда одна и та же квартира через разные агентства недвижимости рекламируется по различной цене. Или бывает так. Сначала квартира выставляется на продажу по одной цене, а через месяц-другой уже через другую риэлтерскую компанию – по другой. Это, скорее, говорит о том, что продавцы плохо ориентируются в сегодняшней ситуации и отказываются продавать свое жилье по сниженным ценам. Конечно, если хозяин квартиры не заинтересован в быстрой продаже, ему есть где жить, то он может продавать свою квартиру и год, и два. А если квартиру надо продать быстро, чтобы осуществить альтернативную сделку – встречную покупку, то здесь завышение цены может иметь для продавца куда более плачевные последствия.
Самостоятельные действия могут вызвать и недооценку стоимости объекта. В этом случае ваш телефон раскалится от звонков людей, желающих приобрести квартиру. Конечно, если у вас нет срочной надобности в деньгах, цену можно и подержать. В целом же при реализации недвижимости наглядно работает принцип «Время - деньги»: чем дешевле квартира, тем быстрее ее продадут. И наоборот: хотите выручить больше денег - запаситесь терпением.
Если оценку сделали верно, сроки продажи будут оптимальными: для свободной квартиры – недели три, для альтернативы - один-три месяца. Все зависит от требований к объекту, покупаемому взамен.
Чтобы убедиться в правильности своей оценки, можно позвонить в риэлтерскую компанию. Специалист по телефону приблизительно оценит вашу квартиру, однако точную стоимость объекта он сообщит вам только при осмотре.
На цену жилья влияют многие параметры, поэтому выбирать надо опытного риэлтера, который учтет все нюансы. Что имеется в виду? Свободную квартиру оценят дороже на 2-3 тыс. долл., в которой прописаны и проживают люди. Менее престижное месторасположение недвижимости в районе, близость промзон, автомагистралей, крайние этажи, удаленность от метро, неприглядный вид из окон снижают цену. Риэлтер проанализирует базу данных, узнает, выставлены ли на продажу подобные квартиры в вашем районе. Если их много, то при оценке это непременно учтут. В противном случае за квартиру, выставленную на продажу, можно просить немного дороже. Так что существуют свои резоны для понижения или повышения стоимости объекта. Опытный риэлтер найдет в вашей недвижимости такие плюсы, о которых вы даже и не подозреваете.
Кому доверить продажу?
Как показывает практика, проще и безопаснее обратиться за помощью в специализированные риэлтерские агентства. Хотя бы в силу того, что в них работают профессионалы, которые знают, как обойти многочисленные подводные камни рынка недвижимости.
Для успешной и быстрой продажи квартира должна постоянно и продуманно рекламироваться. Каждая солидная фирма за годы своего существования наработала свои способы рекламирования объектов недвижимости. В распоряжении агентства имеются рейтинги изданий, сведения об их аудитории, которые позволяют рассчитать, где, как, с какой частотой и при каких вложениях подавать рекламу, собственная статистика рекламы, информация о рекламе конкурентов и т.д. Такое рекламирование квартиры может обеспечить только агентство, с которым заключен договор. В этом случае агентство знает, что рекламирует.
При работе с фирмой все контакты с потенциальными покупателями идут через риэлтера. Никто не будет звонить продавцу домой, никто посторонний не узнает, сколько стоит его квартира. Прежде чем показать ее, специалисты агентства убедятся, что перед ними действительно покупатель, который ни в чем, кроме покупки, не заинтересован. Рекомендуется показывать квартиру только в присутствии агента, объемы рекламы, финансовую сторону сделки и все другие вопросы обсуждать только с уполномоченным риэлтером.
Риэлтерскими фирмами разработана система передачи денег от покупателя продавцу, которая позволяет обеспечить безопасность и гарантии обеим сторонам. Покупатель хочет быть твердо уверен в том, что продавец выпишется из квартиры, получив деньги, а продавец - в том, что, выписавшись из квартиры, он получит оговоренную сумму полностью. Агентство заинтересовано в том, чтобы у клиентов не возникало никаких проблем с взаимными расчетами.
Риэлтеры всегда дают клиентам гарантию быстроты и безопасности проведения сделки, чего очень сложно добиться, пытаясь реализовать квартиру самостоятельно либо при помощи так называемых «черных» маклеров.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
2 мая 2008
А вот ЗДЕСЬ можно прочитать о том, как обслуживает продавцов агентство "Квадратный метр".
Человек, продающий квартиру, старается максимально поднять цену. Человек, покупающий квартиру, старается заплатить как можно меньше. Где-то на середине взаимоисключающих желаний находится сумма, за которую квартира будет продана. Что следует учесть продавцу и покупателю, чтобы их пожелания осуществились как можно скорее?
В настоящее время на вторичном рынке жилья огромный выбор квартир, что называется «на вкус и цвет». Цены медленно снижаются. Поэтому каждый продавец своих кровных метров должен подходить к продаже своего жилья адекватно, с учетом сложившейся на рынке ситуации. Чтобы дать дельный совет, нужно рассматривать каждый конкретный случай в отдельности.
Так, например, если предстоит «чистая» продажа, то есть продавец хочет получить деньги за квартиру без последующей покупки другой жилплощади, нужно оценить ее ликвидность. Поскольку сейчас предложение намного превышает спрос и каждый покупатель, чтобы сделать свой окончательный выбор, имеет возможность посмотреть не один десяток квартир, ваша квартира должна быть на порядок ликвиднее других. Сегодня на рынке плохо реализуется жилье не лучшего качества: небольшие квартиры не самой удобной планировки с маленькой кухней в старом доме. Цены на такие квартиры снижаются быстрее. И, как говорят риэлтеры, мало кто из покупателей хочет их брать даже по цене 55 тыс.долл. Хотя несколькими месяцами ранее эти квартиры «уходили» как минимум на тысяч 5-7 дороже. Поэтому, чтобы реализовать их сейчас, надо правильно их оценить и ни в коем случае не выставлять на рынок по завышенной цене.
Если квартира имеет современные характеристики, удобно расположена и находится в престижном районе, то с продажей будет легче. Цены на эти квартиры в принципе стабильны. А если есть еще возможность и подождать, она найдет своего покупателя.
Но, как показывает риэлтерская практика, на рынке только порядка 20 % квартир продаются без покупки другого жилья. Остальные 80 % - это сделки, при которых продавец одновременно является и покупателем, - альтернативные. Поэтому если срочно нужна «альтернатива», нет смысла выставлять свою квартиру по завышенной цене, иначе она надолго «зависнет», а продавец понравившейся квартиры не будет долго вас ждать.
С чего начать продажу: секреты оценки
Если решение о продаже принято, попытайтесь самостоятельно определить стоимость квартиры на сегодняшний день. При изучении специализированных изданий по недвижимости найдите цены на подобное жилье. Цифры, которые вы увидите, соответствуют предложенным, а не фактическим. Подобный метод поможет вам приблизительно сориентироваться. Стоимость квартиры во многом зависит от состояния рынка недвижимости, местоположения дома, типа здания, его износа, состояния подъезда и квартиры, вида из окон, а также от положения дома относительно метро.
При самостоятельной оценке не стоит ориентироваться на самую высокую цену. Она может быть неоправданно завышенной. Иногда высокая стоимость оправдана уникальностью расположения дома, его классом, дорогой, стильной или эксклюзивной отделкой квартиры. Однако ваша недвижимость таким набором параметров, повышающих цену, может и не обладать. И если вы объявите о продаже своего объекта по завышенной цене, сроки его реализации затянутся на неопределенное время. Такую тенденцию нетрудно заметить, проанализировав предложения столичных квартир. Многие объекты недвижимости рекламируются в одних и тех же или разных специализированных печатных изданиях на протяжении довольно длительного времени - по полгода, а то и более. Есть случаи, когда одна и та же квартира через разные агентства недвижимости рекламируется по различной цене. Или бывает так. Сначала квартира выставляется на продажу по одной цене, а через месяц-другой уже через другую риэлтерскую компанию – по другой. Это, скорее, говорит о том, что продавцы плохо ориентируются в сегодняшней ситуации и отказываются продавать свое жилье по сниженным ценам. Конечно, если хозяин квартиры не заинтересован в быстрой продаже, ему есть где жить, то он может продавать свою квартиру и год, и два. А если квартиру надо продать быстро, чтобы осуществить альтернативную сделку – встречную покупку, то здесь завышение цены может иметь для продавца куда более плачевные последствия.
Самостоятельные действия могут вызвать и недооценку стоимости объекта. В этом случае ваш телефон раскалится от звонков людей, желающих приобрести квартиру. Конечно, если у вас нет срочной надобности в деньгах, цену можно и подержать. В целом же при реализации недвижимости наглядно работает принцип «Время - деньги»: чем дешевле квартира, тем быстрее ее продадут. И наоборот: хотите выручить больше денег - запаситесь терпением.
Если оценку сделали верно, сроки продажи будут оптимальными: для свободной квартиры – недели три, для альтернативы - один-три месяца. Все зависит от требований к объекту, покупаемому взамен.
Чтобы убедиться в правильности своей оценки, можно позвонить в риэлтерскую компанию. Специалист по телефону приблизительно оценит вашу квартиру, однако точную стоимость объекта он сообщит вам только при осмотре.
На цену жилья влияют многие параметры, поэтому выбирать надо опытного риэлтера, который учтет все нюансы. Что имеется в виду? Свободную квартиру оценят дороже на 2-3 тыс. долл., в которой прописаны и проживают люди. Менее престижное месторасположение недвижимости в районе, близость промзон, автомагистралей, крайние этажи, удаленность от метро, неприглядный вид из окон снижают цену. Риэлтер проанализирует базу данных, узнает, выставлены ли на продажу подобные квартиры в вашем районе. Если их много, то при оценке это непременно учтут. В противном случае за квартиру, выставленную на продажу, можно просить немного дороже. Так что существуют свои резоны для понижения или повышения стоимости объекта. Опытный риэлтер найдет в вашей недвижимости такие плюсы, о которых вы даже и не подозреваете.
Кому доверить продажу?
Как показывает практика, проще и безопаснее обратиться за помощью в специализированные риэлтерские агентства. Хотя бы в силу того, что в них работают профессионалы, которые знают, как обойти многочисленные подводные камни рынка недвижимости.
Для успешной и быстрой продажи квартира должна постоянно и продуманно рекламироваться. Каждая солидная фирма за годы своего существования наработала свои способы рекламирования объектов недвижимости. В распоряжении агентства имеются рейтинги изданий, сведения об их аудитории, которые позволяют рассчитать, где, как, с какой частотой и при каких вложениях подавать рекламу, собственная статистика рекламы, информация о рекламе конкурентов и т.д. Такое рекламирование квартиры может обеспечить только агентство, с которым заключен договор. В этом случае агентство знает, что рекламирует.
При работе с фирмой все контакты с потенциальными покупателями идут через риэлтера. Никто не будет звонить продавцу домой, никто посторонний не узнает, сколько стоит его квартира. Прежде чем показать ее, специалисты агентства убедятся, что перед ними действительно покупатель, который ни в чем, кроме покупки, не заинтересован. Рекомендуется показывать квартиру только в присутствии агента, объемы рекламы, финансовую сторону сделки и все другие вопросы обсуждать только с уполномоченным риэлтером.
Риэлтерскими фирмами разработана система передачи денег от покупателя продавцу, которая позволяет обеспечить безопасность и гарантии обеим сторонам. Покупатель хочет быть твердо уверен в том, что продавец выпишется из квартиры, получив деньги, а продавец - в том, что, выписавшись из квартиры, он получит оговоренную сумму полностью. Агентство заинтересовано в том, чтобы у клиентов не возникало никаких проблем с взаимными расчетами.
Риэлтеры всегда дают клиентам гарантию быстроты и безопасности проведения сделки, чего очень сложно добиться, пытаясь реализовать квартиру самостоятельно либо при помощи так называемых «черных» маклеров.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
2 мая 2008
А вот ЗДЕСЬ можно прочитать о том, как обслуживает продавцов агентство "Квадратный метр".
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Как не развалить цепочку
КАК НЕ ПРОВАЛИТЬ СДЕЛКУ?
Известные слова о том, что для того, чтобы что-то продать, нужно что-то купить - подходят для многих собственников квартир с точностью до наоборот.
Дело в том, что для того, чтобы купить новую квартиру, большинству собственников требуется продать старую. И в этом см ысле сделка купли-продажи серьезно осложняется, поскольку в торговой цепочке может участвовать не два участника, а, например, пять и даже более… Вопрос в том, как не провалить подобную сделку?
С того момента, как подавляющее число квартирных обменов стало осуществляться посредством купли-продажи, перед собственниками возник целый ряд проблемных ситуаций, основанных на финансовых желаниях и возможностях всех участников сделки.
Например, кто-то решил поменять место жительства. Возможно, в основе такого желания лежит стремление улучшить свои жилищные условия: предположим, семья может себе позволить купить квартиру подороже, скажем, большей площади, или переехать в более дорогой, но благоприятный район. Но для этого нужно продать имеющуюся квартиру и доплатить некоторую сумму из своих личных сбережений. Причем продать можно только ту квартиру, в которой семья проживает. А это означает, что люди не могут освободить занимаемое жилье и затем в течение какого-то времени ждать вселения в новую квартиру.
Это, пожалуй, одна из самых распространенных ситуаций, носящих название альтернативной сделки. Люди освобождают помещение и сразу же въезжают в новое жилье, из которого тоже переезжают люди. При этом в первую квартиру может въезжать третья семья, участвующая в сделке. Сложно представить, с какими проблемами сталкиваются граждане, узнав, что помимо их квартиры в цепочке имеется еще 3, 4, а то и большее число квартир. Дело в том, что в процессе подготовки сложной сделки (а "альтернатива" в 90% случаев является действительной сложной сделкой) кто-то из участников может отказаться от нее или настаивать на изменении цены. Но самое неприятное, когда цепочка рушиться в день, назначенный на официальное подписание сделки купли-продажи всеми участниками сделки! Бывает и такое.
Собрать и организовать всех лиц, заинтересованных в общем обмене, крайне сложно. Здесь требуется помощь профессионала - знающего риэлтера, которому приходится немало потрудиться, чтобы достичь желаемого результата в решении квартирного вопроса своих клиентов. Бывает, что в цепочке участвуют риэлтеры разных компаний, поскольку изначально клиенты (участники) обращаются в разные риэлтерские компании. Впрочем, в ряде случаев профессионалам, представляющим интересы своих клиентов, проще договориться между собой. Кстати, так обычно и происходит в реальности.
Собственнику, решившемуся на переезд, остается только положиться на мастерство специалиста и оплатить услуги агентства. Однако, перекладывая на плечи риэлтера свой квартирный вопрос, участник сделки должен представлять себе основные этапы работы риэлтера.
Начинать нужно с определения стоимости собственной недвижимости и той, которую хочется приобрести. При этом должны быть учтены все нюансы: площадь квартиры, качество здания, месторасположение, этаж, этажность дома и многое другое. Таким образом, удастся определить размер необходимой доплаты и вообще оценить шансы на осуществление задуманного.
Схематично сделку можно представить так: поиск покупателя своей квартиры - заключение предварительного договора и внесение аванса покупателем; поиск квартиры для себя - заключение предварительного договора и внесение аванса ее продавцу; сбор всех документов; юридическая проверка документов риэлтерской компанией; организация сделки, расчет денежных средств; подписание договоров купли-продажи между всеми участниками альтернативной сделки; передача документов на государственную регистрацию; подписание акта приема-передачи квартиры.
Вроде бы все просто и понятно. Однако на деле случаются сплошные сюрпризы. У кого-то могут быть проблемы с юридической чистотой, у кого-то меняется цена, а кто-то не является на просмотры и тем самым тормозит процесс. Во многом успех проведения такой сделки зависит от ответственности самих участников.
Среди многих квартир, участвующих в сделке, одна должна быть обязательно не обременена альтернативой, то есть должна быть свободной, иначе не бывать переселению. Поэтому говорить о готовности сделки до нахождения свободного жилья явно преждевременно.
Как поступать в случае разрыва цепочки? Собственникам остается только одно – подождать, пока не найдется новый собственник, желающий включиться в общую сделку. Именно по этой причине следует обращаться в крупные агентства недвижимости. Они имеют возможность ежедневно обновлять свои квартирные базы данных и могут в кратчайшие сроки подобрать новый вариант. Если не удастся сохранить прежнюю цепочку, будет создана новая, возможно, более простая. Солидные риэлтерские компании обязуются по договору выполнить взятые на себя обязательства в установленные сроки.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
2 июня 2008
Известные слова о том, что для того, чтобы что-то продать, нужно что-то купить - подходят для многих собственников квартир с точностью до наоборот.
Дело в том, что для того, чтобы купить новую квартиру, большинству собственников требуется продать старую. И в этом см ысле сделка купли-продажи серьезно осложняется, поскольку в торговой цепочке может участвовать не два участника, а, например, пять и даже более… Вопрос в том, как не провалить подобную сделку?
С того момента, как подавляющее число квартирных обменов стало осуществляться посредством купли-продажи, перед собственниками возник целый ряд проблемных ситуаций, основанных на финансовых желаниях и возможностях всех участников сделки.
Например, кто-то решил поменять место жительства. Возможно, в основе такого желания лежит стремление улучшить свои жилищные условия: предположим, семья может себе позволить купить квартиру подороже, скажем, большей площади, или переехать в более дорогой, но благоприятный район. Но для этого нужно продать имеющуюся квартиру и доплатить некоторую сумму из своих личных сбережений. Причем продать можно только ту квартиру, в которой семья проживает. А это означает, что люди не могут освободить занимаемое жилье и затем в течение какого-то времени ждать вселения в новую квартиру.
Это, пожалуй, одна из самых распространенных ситуаций, носящих название альтернативной сделки. Люди освобождают помещение и сразу же въезжают в новое жилье, из которого тоже переезжают люди. При этом в первую квартиру может въезжать третья семья, участвующая в сделке. Сложно представить, с какими проблемами сталкиваются граждане, узнав, что помимо их квартиры в цепочке имеется еще 3, 4, а то и большее число квартир. Дело в том, что в процессе подготовки сложной сделки (а "альтернатива" в 90% случаев является действительной сложной сделкой) кто-то из участников может отказаться от нее или настаивать на изменении цены. Но самое неприятное, когда цепочка рушиться в день, назначенный на официальное подписание сделки купли-продажи всеми участниками сделки! Бывает и такое.
Собрать и организовать всех лиц, заинтересованных в общем обмене, крайне сложно. Здесь требуется помощь профессионала - знающего риэлтера, которому приходится немало потрудиться, чтобы достичь желаемого результата в решении квартирного вопроса своих клиентов. Бывает, что в цепочке участвуют риэлтеры разных компаний, поскольку изначально клиенты (участники) обращаются в разные риэлтерские компании. Впрочем, в ряде случаев профессионалам, представляющим интересы своих клиентов, проще договориться между собой. Кстати, так обычно и происходит в реальности.
Собственнику, решившемуся на переезд, остается только положиться на мастерство специалиста и оплатить услуги агентства. Однако, перекладывая на плечи риэлтера свой квартирный вопрос, участник сделки должен представлять себе основные этапы работы риэлтера.
Начинать нужно с определения стоимости собственной недвижимости и той, которую хочется приобрести. При этом должны быть учтены все нюансы: площадь квартиры, качество здания, месторасположение, этаж, этажность дома и многое другое. Таким образом, удастся определить размер необходимой доплаты и вообще оценить шансы на осуществление задуманного.
Схематично сделку можно представить так: поиск покупателя своей квартиры - заключение предварительного договора и внесение аванса покупателем; поиск квартиры для себя - заключение предварительного договора и внесение аванса ее продавцу; сбор всех документов; юридическая проверка документов риэлтерской компанией; организация сделки, расчет денежных средств; подписание договоров купли-продажи между всеми участниками альтернативной сделки; передача документов на государственную регистрацию; подписание акта приема-передачи квартиры.
Вроде бы все просто и понятно. Однако на деле случаются сплошные сюрпризы. У кого-то могут быть проблемы с юридической чистотой, у кого-то меняется цена, а кто-то не является на просмотры и тем самым тормозит процесс. Во многом успех проведения такой сделки зависит от ответственности самих участников.
Среди многих квартир, участвующих в сделке, одна должна быть обязательно не обременена альтернативой, то есть должна быть свободной, иначе не бывать переселению. Поэтому говорить о готовности сделки до нахождения свободного жилья явно преждевременно.
Как поступать в случае разрыва цепочки? Собственникам остается только одно – подождать, пока не найдется новый собственник, желающий включиться в общую сделку. Именно по этой причине следует обращаться в крупные агентства недвижимости. Они имеют возможность ежедневно обновлять свои квартирные базы данных и могут в кратчайшие сроки подобрать новый вариант. Если не удастся сохранить прежнюю цепочку, будет создана новая, возможно, более простая. Солидные риэлтерские компании обязуются по договору выполнить взятые на себя обязательства в установленные сроки.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
2 июня 2008
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Советы продавцам и покупателям недвижимости
ЭТАПЫ БОЛЬШОГО ПУТИ
Для большинства людей приобретение квартиры – самая важная покупка в жизни, поэтому планировать ее надо с максимальной тщательностью. Отдавая за жилье большим трудом заработанные и немалые деньги, не следует чересчур экономить на консультациях профессионалов. Возможность остаться на улице в случае такой экономии резко возрастает. Тем не менее, покупатели должны быть "сами с усами" и уметь самостоятельно предвидеть ряд моментов в сделках купли-продажи недвижимости.
Поэтому сегодня мы поговорим об основных этапах сделки купли-продажи, каждый из которых имеет свои особенности.
Оценка имеющегося и желаемого
Бытующее мнение, будто для оценки квартиры достаточно купить газеты и почитать нужные объявления, у специалистов вызывает лишь скептическую улыбку. Если еще несколько лет назад подсчитать, сколько стоит ваша квартира, было достаточно легко (умножаем общую площадь на стоимость квадратного метра, отнимаем 5-10% за первый и последний этажи, еще 5-10% за удаленность от метро и прибавляем немножко за консьержку в подъезде), то теперь все не так просто. Минск изменился, и в расчет приходится брать такие обстоятельства, о которых сам владелец квартиры может и не подозревать. К примеру, появились новые микрорайоны, где преобладает жилье улучшенной планировки, а потому продается по более высокой цене. А вот снижения цен на квартиры, продающиеся в менее «благополучных» с экологической точки зрения районах, не избежать. Минусы самостоятельной оценки (из практики) заключаются и в том, что хозяин, как правило, необъективно относится к своей квартире. Он обладает недостаточной информацией о продаваемых в городе квартирах (если в базе крупного агентства находится порядка тысячи и более квартир, то продавец сделает выборку максимум из 15-20 квартир).
И самое главное - стоимость квартир, указанная в СМИ, как правило, - цена предложения и может отличаться от цены, по которой эта недвижимость будет продана. Завысив стоимость, вы рискуете потерять время, а время в нашем случае - деньги. Занизив - тоже потеряете, но уже прибыль. Обращение в агентство недвижимости даст вам гарантии определения точной стоимости вашей квартиры (то есть той, за которую она будет максимально выгодно продана). Потому что специалист агентства - профессионал рынка недвижимости, он оценивает несколько квартир почти каждый день и может объективно указать на плюсы и минусы при осмотре вашей квартиры.
Чистота сделки и сбор документов
Юридически чистой риэлтеры называют приобретаемую недвижимость, которая не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким основаниям. Соответственно, и определить степень такой «чистоты» можно только при тщательном анализе документов собственников на само жилье и доскональном изучении «истории» квартиры от первого и до последнего владельца. Такую кропотливую проверку производят для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, последняя сделка может быть признана недействительной.
Бывает, что люди, наоборот, перестраховываются и отказываются от выгодной сделки, в то время как при надлежащем знании законодательства и судебной практики в сфере недвижимости могли бы со спокойной душой владеть новой квартирой. Важно иметь четкое представление о том, в каких случаях покупку действительно лучше не совершать, а в каких бояться не стоит.
Вот пример из практики. Недавно один столичный риэлтер подобрал своему клиенту квартиру. Собственники владели ею на основании договора купли-продажи образца 1994 года. Но, к сожалению, по таким договорам старого образца не видно, кто принимал участие в приватизации и какой член семьи внес какую квоту. Покупатель хотел было отказаться от данного варианта, побоявшись, что в будущем, возможно, с этой квартирой возникнут проблемы. Но специалисты убедили его в том, что нет никаких оснований отказываться от выгодной сделки: они истребовали дополнительную справку о начислении жилищной квоты и выяснили всех участников приватизации, которые имели право на долю в собственности этой квартиры. В итоге покупатель совершил выгодную сделку и остался очень доволен.
Но зачастую встречается жилье, которое требует к себе особого внимания и самой тщательной проверки. Не зная всех нюансов, а также того, на что следует обращать особое внимание при проверке квартиры, выяснить самостоятельно связанные с ней проблемные вопросы зачастую бывает очень сложно, а то и просто невозможно. Только опытные риэлтеры, имеющие немалый опыт по этой части, наработавшие нужные контакты на всех этапах проверки квартиры, смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, а в конечном счете предостерегут от покупки «опасной» квартиры.
Риэлтер внимательно изучит домовую книгу. В ней записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Закажет выписку из лицевого счета или справку о составе семьи в ЖЭСе. Очень важно, чтобы при составлении этих документов никто из предыдущих жильцов не потерялся. Кроме того, риэлтеру надо очень тщательно с момента приватизации отследить всех собственников и лиц, прописанных в квартире, чтобы случайно или по умыслу никто не остался «забытым» на площади, поменявшей хозяина.
Как показывает практика, чаще всего несоблюденными при приватизации оказываются права детей. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи) либо иметь право пользования жильем. Для продажи такого объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства (решение принимается исполкомом, заседания опекунского совета проходят один раз в месяц). Как правило, оно выдается с условием, то есть опекунский совет разрешает продажу квартиры и уполномочивает родителей купить на детей площадь не меньшую, чем они имели до продажи квартиры с конкретным указанием адреса покупаемой квартиры. Такое разрешение может быть и без указания адреса, но с обязательным условием покупки на детей площади, не меньшей, чем они владели до продажи. Таким образом, имущественные права несовершеннолетних детей не будут ущемлены. Разрешение опекунского совета - один из самых важных документов при продаже квартиры. Поэтому ни один нотариус и ни одно агентство недвижимости не возьмут в работу документы без этого разрешения.
Далее риэлтер в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру закажет выписку из единого государственного реестра. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация о существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях.
Прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры, риэлтер удостоверится, что продавец имеет право отчуждения квартиры, а это значит, что у него есть свидетельство о собственности на жилище (договор купли-продажи) и свидетельство о государственной регистрации прав. Если квартира получена в наследство, то соответствующее свидетельство. В том случае, когда продавец получил квартиру в подарок, - договор дарения. Если право на жилплощадь получено в результате обмена - договор мены.
Для совершения сделки уполномоченный риэлтер идентифицирует личности сторон, установит подлинность паспортов, исследует их на отсутствие ошибок и неточностей.
Особенно много спорных вопросов существует по наследственным делам, когда в основе оформления договора купли-продажи лежит свидетельство о праве на наследство. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится впоследствии и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть лица, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому.
Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у риэлтера появятся сомнения на счет вменяемости продавца, если он заподозрит, что продавец злоупотребляет алкоголем, то он истребует справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Возможно, таким поступком человек будет и обижен. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, признается судом недействительной. К тому же, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.
Если квартира продается по доверенности, риэлтер прежде всего узнает причину, по которой собственник не может самостоятельно заниматься продажей. Далее, он обязательно соберет сведения о том, кем приходятся друг другу хозяин жилья и доверенное лицо. Самый распространенный случай является и менее опасным - когда продажей занимается родственник. Следующий шаг, который сделает риэлтер, - убедится в том, что владелец квартиры жив. И, наконец, ключевой момент - проверка самой доверенности. Самостоятельно узнать, не потеряла ли она силу, к сожалению, не представляется возможным, поскольку существует тайна нотариального действия. Установить истину способен только нотариус, который удостоверяет договор купли-продажи объекта.
Часто складывается впечатление, что проверка юридической чистоты - проблема исключительно покупателя. Однако если учесть, что большинство сделок предполагает не только продажу квартиры, но и покупку взамен другой, то продавец автоматически встает на место покупателя. А значит, в проверке квартиры должен быть заинтересован не только покупатель, но и продавец.
Зачем идти в нотариат?
Юридически подкованные граждане знают, что законодательством предусмотрена возможность оформления сделок купли-продажи договором в простой письменной форме. Да, теоретически можно составить такой договор и подать его прямо в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Вот только вероятности того, что при составлении договора будут учтены все нюансы и вы не получите отказ в регистрации, будет на порядок выше.
Ведь нотариус в соответствии с законодательством решает ряд важных задач. Так, в частности, он устанавливает личности всех участников сделки, их дееспособность, проверяет весь комплект документов, необходимых для совершения сделки. Если эти документы не соответствуют требованиям законодательства либо закончился срок действия одного из таких документов, то нотариус приостановит совершение нотариального действия. Еще один момент, касающийся проверки документов. Хотя в обязанности нотариуса и не входит проверка подлинности представленных документов, все же если подлинность какого-либо документа вызывает сомнение, то он вправе задержать этот документ и направить его на экспертизу. Поэтому присутствие нотариуса должно уменьшить вероятность последующего признания сделки купли-продажи жилья недействительной. Это то, к чему стремятся и продавец, и покупатель. Поэтому большинство граждан предпочитает действовать наверняка, и в практике агентств недвижимости в схеме сделки всегда присутствует нотариус.
Как произвести взаиморасчеты
Риэлтерскими компаниями давно отработана схема заключения договора купли-продажи квартир. Для покупателя особенно важно, чтобы приобретаемая им квартира была юридически чистой. Для продавца главное требование - это безопасное получение денег за проданную квартиру.
Предположим, что все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Агентство недвижимости поможет произвести взаиморасчеты и по вашему желанию организует их через поверенного, вексель, банковский счет, депозитарную ячейку и другие законные формы взаиморасчетов.
О пользе терпения
Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. Зарегистрировать этот документ за вас по доверенности может уполномоченный риэлтер. Только после регистрации право собственности считается перешедшим к покупателю. Процесс этот, как правило, занимает семь рабочих дней.
Тем не менее, иногда сроки регистрации не укладываются в семь рабочих дней. Обнаруживаются ошибки или неточности в документах, возникает необходимость истребования дополнительных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации. Закон о государственной регистрации предусматривает, что если для регистрации предоставляются документы, не соответствующие законодательству, регистратор не имеет права осуществлять регистрационные действия, значит, он должен отказать в приеме документов. Кроме того, если для совершения регистрационного действия приходится выполнять большой объем работ, срок регистрации может быть продлен до 14 рабочих дней. И здесь важно сторонам набраться терпения - поскольку только в момент ее совершения сделка считается состоявшейся.
Сдал - принял - расписался
Освобождение и передача объекта новому владельцу по акту - заключительный этап всей сделки. Во избежание недоразумений между продавцом и покупателем сторонам нелишним будет знать, что квартира передается с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному покупателю. Поэтому, если вы не мыслите своей жизни без любимой импортной плиты или встроенной в тумбу мраморной раковины, учтите: вывозя вышеуказанные элементы быта, вы обязаны установить им замену в удовлетворительном косметическом и техническом состоянии.
При передаче недвижимости стороны знакомятся с квитанциями об оплате коммунальных услуг, телефона, электроэнергии. В момент приемки целесообразно проверить, нет ли задолженностей по междугородным телефонным разговорам. Если же акт об отсутствии претензий покупателем подписан без соблюдения названных условий и деньги выплачены, добиться восстановления справедливости будет непросто.
Обратим внимание на еще один очень важный момент. После получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации прав на нее прежним жильцам необходимо сняться с регистрации. Процесс этот зачастую осложняется тем, что прежние жильцы смогут сняться с регистрации только тогда, когда приобретенная ими жилплощадь тоже освободится от жильцов.
А что, если кто-то из участников сделки заболеет, вынужден будет внезапно уехать в длительную командировку, не успев сняться с регистрации из проданной квартиры? И весь процесс затянется. В свою очередь риэлтеры, будучи хорошо знакомы с практикой заключения сделок с жильем, стараются различными способами застраховать клиента-покупателя от негативных проявлений института регистрации.
Комфорт и спокойствие
Спокойствие в период покупки или продажи жилья дорогого стоит. Поэтому клиенты ищут компании, которые не просто предлагают стандартный перечень услуг, но и берут на себя дополнительные хлопоты: помогают собрать нужные справки, выписать и прописаться по новому месту жительства и т.д.
Стоит обратить внимание на то, что не все фирмы одинаково выполняют свои обязательства перед клиентом, поэтому ответственность сторон обязательно должна быть прописана в договоре. Обращайте внимание на опыт и репутацию компании, интересуйтесь, какие гарантии она предоставляет клиентам, и тогда вам не придется тратить нервы на каждом этапе сделки с недвижимостью. Но, в конце концов, каждый из нас сам выбирает, в какую компанию обратиться. Так же, как каждый сам решает, нужен ли ему риэлтер.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
16 июня 2008
Для большинства людей приобретение квартиры – самая важная покупка в жизни, поэтому планировать ее надо с максимальной тщательностью. Отдавая за жилье большим трудом заработанные и немалые деньги, не следует чересчур экономить на консультациях профессионалов. Возможность остаться на улице в случае такой экономии резко возрастает. Тем не менее, покупатели должны быть "сами с усами" и уметь самостоятельно предвидеть ряд моментов в сделках купли-продажи недвижимости.
Поэтому сегодня мы поговорим об основных этапах сделки купли-продажи, каждый из которых имеет свои особенности.
Оценка имеющегося и желаемого
Бытующее мнение, будто для оценки квартиры достаточно купить газеты и почитать нужные объявления, у специалистов вызывает лишь скептическую улыбку. Если еще несколько лет назад подсчитать, сколько стоит ваша квартира, было достаточно легко (умножаем общую площадь на стоимость квадратного метра, отнимаем 5-10% за первый и последний этажи, еще 5-10% за удаленность от метро и прибавляем немножко за консьержку в подъезде), то теперь все не так просто. Минск изменился, и в расчет приходится брать такие обстоятельства, о которых сам владелец квартиры может и не подозревать. К примеру, появились новые микрорайоны, где преобладает жилье улучшенной планировки, а потому продается по более высокой цене. А вот снижения цен на квартиры, продающиеся в менее «благополучных» с экологической точки зрения районах, не избежать. Минусы самостоятельной оценки (из практики) заключаются и в том, что хозяин, как правило, необъективно относится к своей квартире. Он обладает недостаточной информацией о продаваемых в городе квартирах (если в базе крупного агентства находится порядка тысячи и более квартир, то продавец сделает выборку максимум из 15-20 квартир).
И самое главное - стоимость квартир, указанная в СМИ, как правило, - цена предложения и может отличаться от цены, по которой эта недвижимость будет продана. Завысив стоимость, вы рискуете потерять время, а время в нашем случае - деньги. Занизив - тоже потеряете, но уже прибыль. Обращение в агентство недвижимости даст вам гарантии определения точной стоимости вашей квартиры (то есть той, за которую она будет максимально выгодно продана). Потому что специалист агентства - профессионал рынка недвижимости, он оценивает несколько квартир почти каждый день и может объективно указать на плюсы и минусы при осмотре вашей квартиры.
Чистота сделки и сбор документов
Юридически чистой риэлтеры называют приобретаемую недвижимость, которая не может быть истребована у будущего собственника никем и ни по каким основаниям. Соответственно, и определить степень такой «чистоты» можно только при тщательном анализе документов собственников на само жилье и доскональном изучении «истории» квартиры от первого и до последнего владельца. Такую кропотливую проверку производят для того, чтобы избежать проблем в будущем. Ведь если в одной из предыдущих сделок были нарушены права третьих лиц, последняя сделка может быть признана недействительной.
Бывает, что люди, наоборот, перестраховываются и отказываются от выгодной сделки, в то время как при надлежащем знании законодательства и судебной практики в сфере недвижимости могли бы со спокойной душой владеть новой квартирой. Важно иметь четкое представление о том, в каких случаях покупку действительно лучше не совершать, а в каких бояться не стоит.
Вот пример из практики. Недавно один столичный риэлтер подобрал своему клиенту квартиру. Собственники владели ею на основании договора купли-продажи образца 1994 года. Но, к сожалению, по таким договорам старого образца не видно, кто принимал участие в приватизации и какой член семьи внес какую квоту. Покупатель хотел было отказаться от данного варианта, побоявшись, что в будущем, возможно, с этой квартирой возникнут проблемы. Но специалисты убедили его в том, что нет никаких оснований отказываться от выгодной сделки: они истребовали дополнительную справку о начислении жилищной квоты и выяснили всех участников приватизации, которые имели право на долю в собственности этой квартиры. В итоге покупатель совершил выгодную сделку и остался очень доволен.
Но зачастую встречается жилье, которое требует к себе особого внимания и самой тщательной проверки. Не зная всех нюансов, а также того, на что следует обращать особое внимание при проверке квартиры, выяснить самостоятельно связанные с ней проблемные вопросы зачастую бывает очень сложно, а то и просто невозможно. Только опытные риэлтеры, имеющие немалый опыт по этой части, наработавшие нужные контакты на всех этапах проверки квартиры, смогут сопоставить всю полученную информацию на основе собственной практики, прокомментируют моменты, вызывающие у вас вопросы, а в конечном счете предостерегут от покупки «опасной» квартиры.
Риэлтер внимательно изучит домовую книгу. В ней записаны все, кто когда-либо проживал на данной жилплощади, а также те, кто эту квартиру приватизировал. Закажет выписку из лицевого счета или справку о составе семьи в ЖЭСе. Очень важно, чтобы при составлении этих документов никто из предыдущих жильцов не потерялся. Кроме того, риэлтеру надо очень тщательно с момента приватизации отследить всех собственников и лиц, прописанных в квартире, чтобы случайно или по умыслу никто не остался «забытым» на площади, поменявшей хозяина.
Как показывает практика, чаще всего несоблюденными при приватизации оказываются права детей. Дети могут обладать правом собственности (быть совладельцами после приватизации государственной квартиры или участвовать в договоре купли-продажи) либо иметь право пользования жильем. Для продажи такого объекта недвижимости необходимо разрешение органов опеки и попечительства (решение принимается исполкомом, заседания опекунского совета проходят один раз в месяц). Как правило, оно выдается с условием, то есть опекунский совет разрешает продажу квартиры и уполномочивает родителей купить на детей площадь не меньшую, чем они имели до продажи квартиры с конкретным указанием адреса покупаемой квартиры. Такое разрешение может быть и без указания адреса, но с обязательным условием покупки на детей площади, не меньшей, чем они владели до продажи. Таким образом, имущественные права несовершеннолетних детей не будут ущемлены. Разрешение опекунского совета - один из самых важных документов при продаже квартиры. Поэтому ни один нотариус и ни одно агентство недвижимости не возьмут в работу документы без этого разрешения.
Далее риэлтер в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру закажет выписку из единого государственного реестра. В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним хранится вся информация о существующих правах на квартиру, а также об их ограничениях или обременениях.
Прежде чем заключать договор купли-продажи квартиры, риэлтер удостоверится, что продавец имеет право отчуждения квартиры, а это значит, что у него есть свидетельство о собственности на жилище (договор купли-продажи) и свидетельство о государственной регистрации прав. Если квартира получена в наследство, то соответствующее свидетельство. В том случае, когда продавец получил квартиру в подарок, - договор дарения. Если право на жилплощадь получено в результате обмена - договор мены.
Для совершения сделки уполномоченный риэлтер идентифицирует личности сторон, установит подлинность паспортов, исследует их на отсутствие ошибок и неточностей.
Особенно много спорных вопросов существует по наследственным делам, когда в основе оформления договора купли-продажи лежит свидетельство о праве на наследство. И если неучтенный претендент на свою долю в наследстве появится впоследствии и сможет доказать свои права, то все сделки, совершенные с квартирой после принятия наследства, будут признаны недействительными. К тому же среди наследников есть лица, которые должны получить свою долю в любом случае, даже если квартира была завещана кому-то другому.
Кроме прав на жилье, владелец должен еще иметь возможность осуществлять эти права, т.е. быть дееспособным гражданином. Поэтому, если у риэлтера появятся сомнения на счет вменяемости продавца, если он заподозрит, что продавец злоупотребляет алкоголем, то он истребует справки из психоневрологического и наркологического диспансеров. Возможно, таким поступком человек будет и обижен. Но сделка, совершенная лицом недееспособным, ограниченно дееспособным или неспособным понимать значение своих действий, признается судом недействительной. К тому же, если продавец менял место жительства, то справку необходимо получать не только из диспансера по последнему месту жительства, но и из предыдущих.
Если квартира продается по доверенности, риэлтер прежде всего узнает причину, по которой собственник не может самостоятельно заниматься продажей. Далее, он обязательно соберет сведения о том, кем приходятся друг другу хозяин жилья и доверенное лицо. Самый распространенный случай является и менее опасным - когда продажей занимается родственник. Следующий шаг, который сделает риэлтер, - убедится в том, что владелец квартиры жив. И, наконец, ключевой момент - проверка самой доверенности. Самостоятельно узнать, не потеряла ли она силу, к сожалению, не представляется возможным, поскольку существует тайна нотариального действия. Установить истину способен только нотариус, который удостоверяет договор купли-продажи объекта.
Часто складывается впечатление, что проверка юридической чистоты - проблема исключительно покупателя. Однако если учесть, что большинство сделок предполагает не только продажу квартиры, но и покупку взамен другой, то продавец автоматически встает на место покупателя. А значит, в проверке квартиры должен быть заинтересован не только покупатель, но и продавец.
Зачем идти в нотариат?
Юридически подкованные граждане знают, что законодательством предусмотрена возможность оформления сделок купли-продажи договором в простой письменной форме. Да, теоретически можно составить такой договор и подать его прямо в агентство по государственной регистрации и земельному кадастру. Вот только вероятности того, что при составлении договора будут учтены все нюансы и вы не получите отказ в регистрации, будет на порядок выше.
Ведь нотариус в соответствии с законодательством решает ряд важных задач. Так, в частности, он устанавливает личности всех участников сделки, их дееспособность, проверяет весь комплект документов, необходимых для совершения сделки. Если эти документы не соответствуют требованиям законодательства либо закончился срок действия одного из таких документов, то нотариус приостановит совершение нотариального действия. Еще один момент, касающийся проверки документов. Хотя в обязанности нотариуса и не входит проверка подлинности представленных документов, все же если подлинность какого-либо документа вызывает сомнение, то он вправе задержать этот документ и направить его на экспертизу. Поэтому присутствие нотариуса должно уменьшить вероятность последующего признания сделки купли-продажи жилья недействительной. Это то, к чему стремятся и продавец, и покупатель. Поэтому большинство граждан предпочитает действовать наверняка, и в практике агентств недвижимости в схеме сделки всегда присутствует нотариус.
Как произвести взаиморасчеты
Риэлтерскими компаниями давно отработана схема заключения договора купли-продажи квартир. Для покупателя особенно важно, чтобы приобретаемая им квартира была юридически чистой. Для продавца главное требование - это безопасное получение денег за проданную квартиру.
Предположим, что все документы на квартиру в порядке и наступает время обсудить вопросы по взаиморасчетам, где и как их производить. Агентство недвижимости поможет произвести взаиморасчеты и по вашему желанию организует их через поверенного, вексель, банковский счет, депозитарную ячейку и другие законные формы взаиморасчетов.
О пользе терпения
Договор купли-продажи подлежит государственной регистрации. Зарегистрировать этот документ за вас по доверенности может уполномоченный риэлтер. Только после регистрации право собственности считается перешедшим к покупателю. Процесс этот, как правило, занимает семь рабочих дней.
Тем не менее, иногда сроки регистрации не укладываются в семь рабочих дней. Обнаруживаются ошибки или неточности в документах, возникает необходимость истребования дополнительных документов, необходимых для осуществления государственной регистрации. Закон о государственной регистрации предусматривает, что если для регистрации предоставляются документы, не соответствующие законодательству, регистратор не имеет права осуществлять регистрационные действия, значит, он должен отказать в приеме документов. Кроме того, если для совершения регистрационного действия приходится выполнять большой объем работ, срок регистрации может быть продлен до 14 рабочих дней. И здесь важно сторонам набраться терпения - поскольку только в момент ее совершения сделка считается состоявшейся.
Сдал - принял - расписался
Освобождение и передача объекта новому владельцу по акту - заключительный этап всей сделки. Во избежание недоразумений между продавцом и покупателем сторонам нелишним будет знать, что квартира передается с теми элементами санитарно-технического, электрического и газового оборудования, с которыми она демонстрировалась потенциальному покупателю. Поэтому, если вы не мыслите своей жизни без любимой импортной плиты или встроенной в тумбу мраморной раковины, учтите: вывозя вышеуказанные элементы быта, вы обязаны установить им замену в удовлетворительном косметическом и техническом состоянии.
При передаче недвижимости стороны знакомятся с квитанциями об оплате коммунальных услуг, телефона, электроэнергии. В момент приемки целесообразно проверить, нет ли задолженностей по междугородным телефонным разговорам. Если же акт об отсутствии претензий покупателем подписан без соблюдения названных условий и деньги выплачены, добиться восстановления справедливости будет непросто.
Обратим внимание на еще один очень важный момент. После получения зарегистрированного договора купли-продажи квартиры и свидетельства о государственной регистрации прав на нее прежним жильцам необходимо сняться с регистрации. Процесс этот зачастую осложняется тем, что прежние жильцы смогут сняться с регистрации только тогда, когда приобретенная ими жилплощадь тоже освободится от жильцов.
А что, если кто-то из участников сделки заболеет, вынужден будет внезапно уехать в длительную командировку, не успев сняться с регистрации из проданной квартиры? И весь процесс затянется. В свою очередь риэлтеры, будучи хорошо знакомы с практикой заключения сделок с жильем, стараются различными способами застраховать клиента-покупателя от негативных проявлений института регистрации.
Комфорт и спокойствие
Спокойствие в период покупки или продажи жилья дорогого стоит. Поэтому клиенты ищут компании, которые не просто предлагают стандартный перечень услуг, но и берут на себя дополнительные хлопоты: помогают собрать нужные справки, выписать и прописаться по новому месту жительства и т.д.
Стоит обратить внимание на то, что не все фирмы одинаково выполняют свои обязательства перед клиентом, поэтому ответственность сторон обязательно должна быть прописана в договоре. Обращайте внимание на опыт и репутацию компании, интересуйтесь, какие гарантии она предоставляет клиентам, и тогда вам не придется тратить нервы на каждом этапе сделки с недвижимостью. Но, в конце концов, каждый из нас сам выбирает, в какую компанию обратиться. Так же, как каждый сам решает, нужен ли ему риэлтер.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
16 июня 2008
-
Toto (Admin)
- Site Admin
- Сообщений: 4126
- Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Как оценить квартиру
Цена квартиры: занимательная арифметика
Как узнать рыночную цену квартиры? Какие существуют для этого способы и как правильнее оценить жилплощадь, чтобы в дальнейшем за «правильные» деньги ее продать или купить? Для многих из нас квартира, собственником котором мы являемся, пожалуй, самая дорогая материальная ценность. Причем она всегда в цене, хотя, правда, случаются и «взлеты», и «падения». Сколько стоит на рынке жилья конкретная квартира? Это совсем не праздный интерес в случае, если вы собираетесь ее продать. Как бы тут не продешевить. Покупателю тоже важно не переплатить лишнего.
Итак, оценку стоимости жилплощади условно можно разделить на три вида: самостоятельная оценка; риэлтерская оценка и оценка аттестованным оценщиком.
В основном оценка жилплощади проводится в целях: продажи жилого помещения конкретному покупателю; залога для получения кредита; передачи полностью или частично имущественных прав на объект оценки; разрешения имущественных споров; возмещения ущерба; налогообложения и др.
Оценка для продажи
Оценка стоимости жилого помещения может производиться для совершения сделки покупки или продажи. Заказчиком в этом случае может выступать как продавец, так и покупатель. Интересы у них разные. Но и тот и другой заинтересованы в ценовых рамках. Покупатель – для того, чтобы сориентироваться, хватит ли у него денег на покупку той или иной квартиры или придется брать ипотечный кредит. Продавец заинтересован в том, чтобы узнать реальную рыночную цену объекта и продать как можно дороже.
При определении рыночной стоимости квартиры учитываются следующие факторы: местоположение жилья (район, транспортная доступность, обеспеченность общественным транспортом, наличие объектов социальной инфраструктуры в пределах пешей доступности, наличие объектов промышленной инфраструктуры в микрорайоне, организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж); состояние дома (тип здания, год постройки, материал наружных стен, материал перекрытий, состояние здания, техническое обеспечение здания, количество этажей, состояние подъезда); характеристики оцениваемой квартиры (этаж, площадь общая/жилая, количество комнат, их площадь, площадь кухни, санузел, высота потолков, лоджия (балкон), вид из окон, слаботочное обеспечение, дополнительные системы безопасности, состояние объекта, видимые дефекты внутренней отделки, данные о перепланировке).
Цена квартиры складывается из всех этих факторов и еще массы нюансов. На нее могут повлиять даже такие «мелочи», как соседи – пьющие, непьющие, сделан ли настоящий евроремонт или так себе – псевдо, чист ли подъезд и др.
Помните, что среднерыночная стоимость квартиры, расположенной, например, на первом этаже, уменьшается примерно на 10 процентов. Евроремонт при продаже оценивается в сумму, составляющую 20-30 процентов от вложенных в него средств. Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят дороже. Неоформленная перепланировка снижает стоимость жилья. Все изменения, проведенные в квартире, должны быть официально оформлены.
Оцениваем самостоятельно
Итак, вы хотите самостоятельно выяснить стоимость квартиры. Для этого вам надо купить специализированные издания (смотрите сайты в Интернете) и поискать по объявлениям аналогичное жилье в домах в этом же микрорайоне или районе – по этажности, категории дома, количеству квадратных метров...
Если кто-то из соседей недавно покупал такую же квартиру, поинтересуйтесь, сколько они заплатили. Хотя цены не стоят на месте. И сегодня за нее дают уже совсем другие деньги. Но имейте в виду: цена даже двух одинаковых по площади квартир в одном и том же доме может отличаться от среднерыночной в большую или меньшую сторону.
Можете позвонить в агентство недвижимости (лучше сразу в несколько), попросить оценить вашу квартиру «заочно». Многие агентства пользуются одной и той же базой данных и выдадут информацию – в каком диапазоне находятся цены на подобное жилье.
Оцениваем в агентстве
Специалист агентства недвижимости определяет стоимость квартиры на основании информации о выставленных на продажу или об уже совершенных сделках по продаже аналогичных квартир в данном районе. Для оценки риэлтерские фирмы используют единую базу данных, где представлен основной перечень продаваемых квартир. Просматриваются именно те, которые интересуют продавца или покупателя, то есть аналогичные. Учитываются те же основные, так называемые «обязательные» критерии, к которым относятся: район Минска и его экологическое состояние, расстояние от метро и транспортная доступность, характеристики самого дома и квартиры и т.д.
Самое главное при оценке - сделать точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (зафиксированные на дату оценки) цены купли-продажи. Принимается во внимание также динамика цен на рынке в конкретный момент. Исходят также из параметров объектов недвижимости: сколько всего выставлено на продажу, как долго эти квартиры продаются. А потом делают сравнительный маркетинговый анализ цен на такое же жилье в интересующем вас районе.
Допустим, нужно продать «однушку» в Лошице в доме современной постройки. Как ее оценить? Нужно найти аналогичные предложения – такого же метража, в таком же доме, в этом же районе. Нашлось 15 «штук». Как правило, разброс по ценам этих квартир значителен. Смотрят самую высокую и самую низкую. И определяют некую золотую середину. А дальше все зависит от индивидуальных нюансов самой квартиры, которые могут цену либо немного приподнять, либо понизить. Именно такая оценка может называться рыночной.
Допустим, квартира в хорошем состоянии. Это плюс. Никто в ней не проживает. Опять плюс. Дом отлично расположен, окна выходят на зеленый парк – это тоже повышает цену. Неподалеку от дома – автостоянка или гараж. Еще плюсуем... Если же все, о чем сказано выше – с точностью до наоборот (квартира запущена, там зарегистрированы люди, окна выходят на мусороперерабатывающий завод), минусуйте. Цена будет ниже.
Собственно, к такому сравнительному методу прибегают и при самостоятельной оценке. Ничего тут особенного нет. Правда, специалисты-риэлтеры, по идее, сделают это более грамотно.
Стоимость подобных услуг входит в пакет услуг при совершении сделки. Обычно последняя цена назначается по обоюдному согласию сторон.
Лицензированная оценка
Более грамотно оценят квартиру профессиональные независимые оценщики. Чаще всего к услугам оценщиков прибегают, если необходим официальный отчет о стоимости квартиры. Например, когда надо определить, сколько стоит недвижимость при разделе имущества (при бракоразводном процессе, составлении брачного контракта) или в случае возникновения судебного спора о стоимости объекта, при определении нанесенного ущерба, при оформлении банковского кредита и т.д.
Для проведения оценки собственник жилья обращается в государственную организацию, где работают оценщики, прошедшие в Государственном комитете по имуществу аттестацию и имеющие свидетельства на право проведения независимой оценки. Они оценивают объекты недвижимости по определенным параметрам.
Для проведения оценки заказчик предоставляет оценщику следующие документы: личный паспорт; доверенность (если лицо действует от имени собственника), либо запрос суда, юридической консультации, налоговой инспекции и других уполномоченных органов (оригинал и копия); регистрационное удостоверение либо свидетельство о государственной регистрации (оригинал и копия); правоустанавливающие документы (в случае отсутствия регистрационного удостоверения либо свидетельства о государственной регистрации); технический паспорт (оригинал и копия).
Заказчик в обязательном порядке указывает цель оценки, дату оценки, валюту оценки, вид стоимости, пользователя оценки (место предоставления). Заключение и краткий отчет заказчик получает спустя 14 календарных дней с момента оплаты услуг по договору.
Почему так дорого
Разброс цен на аналогичные квартиры на рынке недвижимости довольно велик. Это объясняется многими причинами. Например, продавец хочет сбыть квартиру быстрее и быстро получить деньги, – естественно, цена назначается минимальная, чтобы квартиру купили первой.
Продавец желает продать жилплощадь как можно дороже, и сроки его не очень волнуют, – назначает максимальную для своей квартиры цену. Та же ситуация, только наоборот – у покупателя.
На цену жилплощади может повлиять также то, насколько выгодным оказался покупатель для продавца, есть ли у него наличные деньги (либо собирается брать кредит), покупает сразу или в рассрочку. То есть на каждую квартиру ищется свой покупатель, и каждому покупателю – своя квартира. Когда интересы совпадают, тогда и получается справедливая оценка.
У кого лучше заказывать оценку?
Дело, как говорится, хозяйское. Профессиональный независимый оценщик назовет «правильную», справедливую цену. Ту, которая «должна быть» на рынке. Но, как правило, у таких оценщиков она сейчас ниже, чем на реальном рынке недвижимости и в базах данных агентств недвижимости.
Оценка агентств более реалистична – она отражает ситуацию, которая сложилась на рынке сегодня. Можно воспользоваться и той и другой оценкой. И опять же взять за основу нечто средневзвешенное.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
4 августа 2008
P.S.
Напоминаем, что в агентстве недвижимости Квадратный метр работает квалифицированный оценщик. Зовут его Дмитрий Владимирович. Стаж работы на рынке недвижимости - 11 лет.
Адрес: г. Борисов, ул. Чапаева, дом 14, офис 18, телефоны 8-0177-73-25-45 (также и факс), 8-029-653-17-28 (velcom).
Адрес электронной почты - fdv72@rambler.ru
Будем рады быть Вам полезными.
Как узнать рыночную цену квартиры? Какие существуют для этого способы и как правильнее оценить жилплощадь, чтобы в дальнейшем за «правильные» деньги ее продать или купить? Для многих из нас квартира, собственником котором мы являемся, пожалуй, самая дорогая материальная ценность. Причем она всегда в цене, хотя, правда, случаются и «взлеты», и «падения». Сколько стоит на рынке жилья конкретная квартира? Это совсем не праздный интерес в случае, если вы собираетесь ее продать. Как бы тут не продешевить. Покупателю тоже важно не переплатить лишнего.
Итак, оценку стоимости жилплощади условно можно разделить на три вида: самостоятельная оценка; риэлтерская оценка и оценка аттестованным оценщиком.
В основном оценка жилплощади проводится в целях: продажи жилого помещения конкретному покупателю; залога для получения кредита; передачи полностью или частично имущественных прав на объект оценки; разрешения имущественных споров; возмещения ущерба; налогообложения и др.
Оценка для продажи
Оценка стоимости жилого помещения может производиться для совершения сделки покупки или продажи. Заказчиком в этом случае может выступать как продавец, так и покупатель. Интересы у них разные. Но и тот и другой заинтересованы в ценовых рамках. Покупатель – для того, чтобы сориентироваться, хватит ли у него денег на покупку той или иной квартиры или придется брать ипотечный кредит. Продавец заинтересован в том, чтобы узнать реальную рыночную цену объекта и продать как можно дороже.
При определении рыночной стоимости квартиры учитываются следующие факторы: местоположение жилья (район, транспортная доступность, обеспеченность общественным транспортом, наличие объектов социальной инфраструктуры в пределах пешей доступности, наличие объектов промышленной инфраструктуры в микрорайоне, организованная стоянка личного автотранспорта или подземный гараж); состояние дома (тип здания, год постройки, материал наружных стен, материал перекрытий, состояние здания, техническое обеспечение здания, количество этажей, состояние подъезда); характеристики оцениваемой квартиры (этаж, площадь общая/жилая, количество комнат, их площадь, площадь кухни, санузел, высота потолков, лоджия (балкон), вид из окон, слаботочное обеспечение, дополнительные системы безопасности, состояние объекта, видимые дефекты внутренней отделки, данные о перепланировке).
Цена квартиры складывается из всех этих факторов и еще массы нюансов. На нее могут повлиять даже такие «мелочи», как соседи – пьющие, непьющие, сделан ли настоящий евроремонт или так себе – псевдо, чист ли подъезд и др.
Помните, что среднерыночная стоимость квартиры, расположенной, например, на первом этаже, уменьшается примерно на 10 процентов. Евроремонт при продаже оценивается в сумму, составляющую 20-30 процентов от вложенных в него средств. Квартиры со свободной планировкой или с возможностью перепланировки стоят дороже. Неоформленная перепланировка снижает стоимость жилья. Все изменения, проведенные в квартире, должны быть официально оформлены.
Оцениваем самостоятельно
Итак, вы хотите самостоятельно выяснить стоимость квартиры. Для этого вам надо купить специализированные издания (смотрите сайты в Интернете) и поискать по объявлениям аналогичное жилье в домах в этом же микрорайоне или районе – по этажности, категории дома, количеству квадратных метров...
Если кто-то из соседей недавно покупал такую же квартиру, поинтересуйтесь, сколько они заплатили. Хотя цены не стоят на месте. И сегодня за нее дают уже совсем другие деньги. Но имейте в виду: цена даже двух одинаковых по площади квартир в одном и том же доме может отличаться от среднерыночной в большую или меньшую сторону.
Можете позвонить в агентство недвижимости (лучше сразу в несколько), попросить оценить вашу квартиру «заочно». Многие агентства пользуются одной и той же базой данных и выдадут информацию – в каком диапазоне находятся цены на подобное жилье.
Оцениваем в агентстве
Специалист агентства недвижимости определяет стоимость квартиры на основании информации о выставленных на продажу или об уже совершенных сделках по продаже аналогичных квартир в данном районе. Для оценки риэлтерские фирмы используют единую базу данных, где представлен основной перечень продаваемых квартир. Просматриваются именно те, которые интересуют продавца или покупателя, то есть аналогичные. Учитываются те же основные, так называемые «обязательные» критерии, к которым относятся: район Минска и его экологическое состояние, расстояние от метро и транспортная доступность, характеристики самого дома и квартиры и т.д.
Самое главное при оценке - сделать точный выбор объектов-аналогов, по которым имеются достоверные и актуальные (зафиксированные на дату оценки) цены купли-продажи. Принимается во внимание также динамика цен на рынке в конкретный момент. Исходят также из параметров объектов недвижимости: сколько всего выставлено на продажу, как долго эти квартиры продаются. А потом делают сравнительный маркетинговый анализ цен на такое же жилье в интересующем вас районе.
Допустим, нужно продать «однушку» в Лошице в доме современной постройки. Как ее оценить? Нужно найти аналогичные предложения – такого же метража, в таком же доме, в этом же районе. Нашлось 15 «штук». Как правило, разброс по ценам этих квартир значителен. Смотрят самую высокую и самую низкую. И определяют некую золотую середину. А дальше все зависит от индивидуальных нюансов самой квартиры, которые могут цену либо немного приподнять, либо понизить. Именно такая оценка может называться рыночной.
Допустим, квартира в хорошем состоянии. Это плюс. Никто в ней не проживает. Опять плюс. Дом отлично расположен, окна выходят на зеленый парк – это тоже повышает цену. Неподалеку от дома – автостоянка или гараж. Еще плюсуем... Если же все, о чем сказано выше – с точностью до наоборот (квартира запущена, там зарегистрированы люди, окна выходят на мусороперерабатывающий завод), минусуйте. Цена будет ниже.
Собственно, к такому сравнительному методу прибегают и при самостоятельной оценке. Ничего тут особенного нет. Правда, специалисты-риэлтеры, по идее, сделают это более грамотно.
Стоимость подобных услуг входит в пакет услуг при совершении сделки. Обычно последняя цена назначается по обоюдному согласию сторон.
Лицензированная оценка
Более грамотно оценят квартиру профессиональные независимые оценщики. Чаще всего к услугам оценщиков прибегают, если необходим официальный отчет о стоимости квартиры. Например, когда надо определить, сколько стоит недвижимость при разделе имущества (при бракоразводном процессе, составлении брачного контракта) или в случае возникновения судебного спора о стоимости объекта, при определении нанесенного ущерба, при оформлении банковского кредита и т.д.
Для проведения оценки собственник жилья обращается в государственную организацию, где работают оценщики, прошедшие в Государственном комитете по имуществу аттестацию и имеющие свидетельства на право проведения независимой оценки. Они оценивают объекты недвижимости по определенным параметрам.
Для проведения оценки заказчик предоставляет оценщику следующие документы: личный паспорт; доверенность (если лицо действует от имени собственника), либо запрос суда, юридической консультации, налоговой инспекции и других уполномоченных органов (оригинал и копия); регистрационное удостоверение либо свидетельство о государственной регистрации (оригинал и копия); правоустанавливающие документы (в случае отсутствия регистрационного удостоверения либо свидетельства о государственной регистрации); технический паспорт (оригинал и копия).
Заказчик в обязательном порядке указывает цель оценки, дату оценки, валюту оценки, вид стоимости, пользователя оценки (место предоставления). Заключение и краткий отчет заказчик получает спустя 14 календарных дней с момента оплаты услуг по договору.
Почему так дорого
Разброс цен на аналогичные квартиры на рынке недвижимости довольно велик. Это объясняется многими причинами. Например, продавец хочет сбыть квартиру быстрее и быстро получить деньги, – естественно, цена назначается минимальная, чтобы квартиру купили первой.
Продавец желает продать жилплощадь как можно дороже, и сроки его не очень волнуют, – назначает максимальную для своей квартиры цену. Та же ситуация, только наоборот – у покупателя.
На цену жилплощади может повлиять также то, насколько выгодным оказался покупатель для продавца, есть ли у него наличные деньги (либо собирается брать кредит), покупает сразу или в рассрочку. То есть на каждую квартиру ищется свой покупатель, и каждому покупателю – своя квартира. Когда интересы совпадают, тогда и получается справедливая оценка.
У кого лучше заказывать оценку?
Дело, как говорится, хозяйское. Профессиональный независимый оценщик назовет «правильную», справедливую цену. Ту, которая «должна быть» на рынке. Но, как правило, у таких оценщиков она сейчас ниже, чем на реальном рынке недвижимости и в базах данных агентств недвижимости.
Оценка агентств более реалистична – она отражает ситуацию, которая сложилась на рынке сегодня. Можно воспользоваться и той и другой оценкой. И опять же взять за основу нечто средневзвешенное.
Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
4 августа 2008
P.S.
Напоминаем, что в агентстве недвижимости Квадратный метр работает квалифицированный оценщик. Зовут его Дмитрий Владимирович. Стаж работы на рынке недвижимости - 11 лет.
Адрес: г. Борисов, ул. Чапаева, дом 14, офис 18, телефоны 8-0177-73-25-45 (также и факс), 8-029-653-17-28 (velcom).
Адрес электронной почты - fdv72@rambler.ru
Будем рады быть Вам полезными.
-
Подсолнух
- Сообщений: 159
- Зарегистрирован: Вт июн 03, 2008 4:23 pm
- Откуда: Минск
- Контактная информация:
Советы покупателю по покупке квартиры в кризис
Покупаем квартиру в кризис
Когда торг уместен
Это уже стало аксиомой: в нынешней ситуации покупатели - хозяева положения, Поэтому надо торговаться. Вопрос: как и по какому поводу? И во всех ли случаях действительно можно рассчитывать на существенную скидку?
Прежде всего важно понимать: даже в кризис с одинаковой легкостью на все квартиры скидку вы не получите. При этом успех мероприятия зависит не только от ваших (или вашего риэлтера) способностей к торгу, но и от того, что собою представляет квартира. Жилье, выдающееся по всем параметрам, так запросто за полцены не продадут. Проблемы возникнут и в том случае, если квартира, может, и не сильно выдающаяся, но ходовая. Например, почти всегда есть спрос на удобно расположенные однушки.
Иными словами, размер возможной скидки сейчас сильно зависит от свойств квартир. Каких именно?
РАСПОЛОЖЕНИЕ И ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
В кризисные времена покупатели в первую очередь теряют интерес к районам, которые расположены далеко от центра и прочих благ цивилизации. Особенно если там еще и существуют проблемы с транспортом.
Кроме того, в каждом городе есть еще и свой расклад по популярным и непопулярным районам - в зависимости от экологии, местных особенностей развития инфраструктуры и т. п.
В середине прошлого года, когда любое жилье расхватывалось как горячие пирожки, ценовые различия между ходовыми и неходовыми районами несколько сгладились. Однако кризис опять все расставляет по своим местам. Поэтому если квартира расположена на не слишком популярных задворках, просите на этом основании максимально возможный для вашего города размер скидки. Особенно если жилье еще и находится в старом доме.
ТИП ДОМА
Это один из основных показателей качества квартиры. Прежде всего цены падают на панели 60 - 70-х годов - пятиэтажки, девятиэтажки, двенадцатиэтажки с крохотными кухнями, совковыми планировками и ко всему прочему старыми коммуникациями. Этот момент, конечно же, стоит использовать при торге.
Однако имейте в виду: если такое жилье находится в удобном и к тому же хорошо обжитом месте, оно может пользоваться спросом как самое недорогое. Особенно если другого жилья экономкласса вблизи от центра города нет. Поторговаться стоит и в этом случае, но на слишком уж внушительную скидку не рассчитывайте.
Не все просто и с более современными домами. Теоретически кирпичные, каркасные и монолитные дома лучше панели. Однако короля играет свита: дорогому дому окружение должно соответствовать - район, инфраструктура, удобные подъездные пути... В неудачно расположенных зонах скидки могут быть достаточно высоки.
СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
Можно торговаться совершенно без зазрения совести, если квартира, что называется, убитая. То есть не приводилась в порядок с бабушкиных времен и требует очень серьезного, скорее всего, капитального ремонта. Совсем тяжелый случай, когда цену зачастую можно сбить практически вдвое: если в квартире был пожар или долгое время проживали алкоголики. Но еще вопрос, захотите ли вы с таким счастьем связываться даже за бесплатно.
Кстати, стоит иметь в виду: если квартира требует ремонта, торговаться можно на сумму, равную приблизительной стоимости этого ремонта. В этом случае торг, скорее всего, будет уместен.
Еще один предмет для торга - присутствие в квартире неузаконенной перепланировки. Этот факт считался основанием для скидки даже в докризисные времена, в кризис же - тем более.
ВИД ИЗ ОКНА И ОКРУЖАЮЩАЯ СРЕДА
Если из окна открывается вид на шумную автомагистраль, дымящиеся трубы ТЭЦ и прочую подобную «лепоту», конечно, надо просить скидку побольше. Совершенно спокойно мотивируйте свои запросы тем, что при таком соседстве и в обычные времена жилье без уступок продать сложно, а уж в кризис и подавно.
ЭТАЖ
Здесь в связи с кризисом ничего не изменилось. Первый и последний этажи всегда стоили дешевле примерно на 5 - 10%. Стоит только иметь в виду, что в дорогих домах последний этаж может цениться, наоборот, дороже, поскольку для богатых граждан открывает дополнительные возможности: установить в квартире камин, присоединить чердак и т. п.
СТАТУС ЖИЛЬЯ
Если продажа не чистая, а альтернативная, то есть продавцу еще надо найти ту квартиру, в которую он собирается переезжать, это повод для скидки.
- Кстати, сегодня альтернативные сделки очень распространены, ведь цены на жилье заметно снизились, и доплата, которая нужна для того, чтобы превратить однокомнатную квартиру в двухкомнатную или двушку - в трешку, стала существенно меньше, - рассказала директор агентства недвижимости «Твоя столица» Людмила КРАСОВСКАЯ. - Если раньше в Минске требовалась доплата (а обычно это сумма, равная стоимости комнаты) в размере 30 - 40 тысяч долларов, то сейчас - 20 - 25 тысяч. На эту сумму сегодня проще взять кредит в банке.
Подготовили Елена АРАКЕЛЯН и Ирина КАЛИНИНА.
КСТАТИ:
За рубежом самый простой способ в кризис купить недвижимость по бросовым ценам - обратить внимание на квартиры, которые продаются с торгов. Например, банками.
В Беларуси распродажа имущества должников пока скорее явление экзотическое.
КАК ЕЩЕ МОЖНО СЭКОНОМИТЬ
В кризис возрастает число срочных продаж. Скажем, людям нужны деньги на спасение бизнеса или чтобы расплатиться по банковским долгам. При этом быстрота операции, особенно если речь идет не о чистой продаже, а о переезде из большей квартиры в меньшую, вопрос, что называется, жизни и смерти. В этих случаях можно рассчитывать на большие уступки, чем в среднем по рынку.
Только будьте осторожны: срочная продажа - один из любимых видов операций у аферистов.
Комсомольская правда в Беларуси,
13 февраля 2009
Когда торг уместен
Это уже стало аксиомой: в нынешней ситуации покупатели - хозяева положения, Поэтому надо торговаться. Вопрос: как и по какому поводу? И во всех ли случаях действительно можно рассчитывать на существенную скидку?
Прежде всего важно понимать: даже в кризис с одинаковой легкостью на все квартиры скидку вы не получите. При этом успех мероприятия зависит не только от ваших (или вашего риэлтера) способностей к торгу, но и от того, что собою представляет квартира. Жилье, выдающееся по всем параметрам, так запросто за полцены не продадут. Проблемы возникнут и в том случае, если квартира, может, и не сильно выдающаяся, но ходовая. Например, почти всегда есть спрос на удобно расположенные однушки.
Иными словами, размер возможной скидки сейчас сильно зависит от свойств квартир. Каких именно?
РАСПОЛОЖЕНИЕ И ТРАНСПОРТНАЯ ДОСТУПНОСТЬ
В кризисные времена покупатели в первую очередь теряют интерес к районам, которые расположены далеко от центра и прочих благ цивилизации. Особенно если там еще и существуют проблемы с транспортом.
Кроме того, в каждом городе есть еще и свой расклад по популярным и непопулярным районам - в зависимости от экологии, местных особенностей развития инфраструктуры и т. п.
В середине прошлого года, когда любое жилье расхватывалось как горячие пирожки, ценовые различия между ходовыми и неходовыми районами несколько сгладились. Однако кризис опять все расставляет по своим местам. Поэтому если квартира расположена на не слишком популярных задворках, просите на этом основании максимально возможный для вашего города размер скидки. Особенно если жилье еще и находится в старом доме.
ТИП ДОМА
Это один из основных показателей качества квартиры. Прежде всего цены падают на панели 60 - 70-х годов - пятиэтажки, девятиэтажки, двенадцатиэтажки с крохотными кухнями, совковыми планировками и ко всему прочему старыми коммуникациями. Этот момент, конечно же, стоит использовать при торге.
Однако имейте в виду: если такое жилье находится в удобном и к тому же хорошо обжитом месте, оно может пользоваться спросом как самое недорогое. Особенно если другого жилья экономкласса вблизи от центра города нет. Поторговаться стоит и в этом случае, но на слишком уж внушительную скидку не рассчитывайте.
Не все просто и с более современными домами. Теоретически кирпичные, каркасные и монолитные дома лучше панели. Однако короля играет свита: дорогому дому окружение должно соответствовать - район, инфраструктура, удобные подъездные пути... В неудачно расположенных зонах скидки могут быть достаточно высоки.
СОСТОЯНИЕ КВАРТИРЫ
Можно торговаться совершенно без зазрения совести, если квартира, что называется, убитая. То есть не приводилась в порядок с бабушкиных времен и требует очень серьезного, скорее всего, капитального ремонта. Совсем тяжелый случай, когда цену зачастую можно сбить практически вдвое: если в квартире был пожар или долгое время проживали алкоголики. Но еще вопрос, захотите ли вы с таким счастьем связываться даже за бесплатно.
Кстати, стоит иметь в виду: если квартира требует ремонта, торговаться можно на сумму, равную приблизительной стоимости этого ремонта. В этом случае торг, скорее всего, будет уместен.
Еще один предмет для торга - присутствие в квартире неузаконенной перепланировки. Этот факт считался основанием для скидки даже в докризисные времена, в кризис же - тем более.
ВИД ИЗ ОКНА И ОКРУЖАЮЩАЯ СРЕДА
Если из окна открывается вид на шумную автомагистраль, дымящиеся трубы ТЭЦ и прочую подобную «лепоту», конечно, надо просить скидку побольше. Совершенно спокойно мотивируйте свои запросы тем, что при таком соседстве и в обычные времена жилье без уступок продать сложно, а уж в кризис и подавно.
ЭТАЖ
Здесь в связи с кризисом ничего не изменилось. Первый и последний этажи всегда стоили дешевле примерно на 5 - 10%. Стоит только иметь в виду, что в дорогих домах последний этаж может цениться, наоборот, дороже, поскольку для богатых граждан открывает дополнительные возможности: установить в квартире камин, присоединить чердак и т. п.
СТАТУС ЖИЛЬЯ
Если продажа не чистая, а альтернативная, то есть продавцу еще надо найти ту квартиру, в которую он собирается переезжать, это повод для скидки.
- Кстати, сегодня альтернативные сделки очень распространены, ведь цены на жилье заметно снизились, и доплата, которая нужна для того, чтобы превратить однокомнатную квартиру в двухкомнатную или двушку - в трешку, стала существенно меньше, - рассказала директор агентства недвижимости «Твоя столица» Людмила КРАСОВСКАЯ. - Если раньше в Минске требовалась доплата (а обычно это сумма, равная стоимости комнаты) в размере 30 - 40 тысяч долларов, то сейчас - 20 - 25 тысяч. На эту сумму сегодня проще взять кредит в банке.
Подготовили Елена АРАКЕЛЯН и Ирина КАЛИНИНА.
КСТАТИ:
За рубежом самый простой способ в кризис купить недвижимость по бросовым ценам - обратить внимание на квартиры, которые продаются с торгов. Например, банками.
В Беларуси распродажа имущества должников пока скорее явление экзотическое.
КАК ЕЩЕ МОЖНО СЭКОНОМИТЬ
В кризис возрастает число срочных продаж. Скажем, людям нужны деньги на спасение бизнеса или чтобы расплатиться по банковским долгам. При этом быстрота операции, особенно если речь идет не о чистой продаже, а о переезде из большей квартиры в меньшую, вопрос, что называется, жизни и смерти. В этих случаях можно рассчитывать на большие уступки, чем в среднем по рынку.
Только будьте осторожны: срочная продажа - один из любимых видов операций у аферистов.
Комсомольская правда в Беларуси,
13 февраля 2009
Недвижимость за рубежом для белорусов
Вернуться в «Покупка, продажа, обмен недвижимости»
Кто сейчас на форуме
Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостей
