ПОКУПАТЬ ИЛИ ПОДОЖДАТЬ?

[Toto (Admin)]

В последнее время участились случаи, когда читатели обращаются в редакцию газеты с вопросом - стоит ли сейчас покупать квартиру или лучше подождать пока цены упадут.

Такой вопрос, конечно же не может не вызывать улыбку. Учитывая, что сейчас на рынке затишье и некоторые агентства недвижимости еле-еле сводят концы с концами, потому что в разы сократилось количество заявок на оказание риэлтерских услуг, можно было бы ответить потенциальным покупателям - мол покупайте быстрее, а то цены завтра снова пойдут вверх. Можно прибегнуть к противоположному варианту, опять же преследуя совершенно противоположную цель - снижение цен на квартиры. Тогда ответ будет таким: лучше подождать, потому что не сегодня - завтра цены рухнут.

Но пожалуй мы не будем будоражить читателей всякого рода сенсационными заявлениями (их в последнее время и без того предостаточно), а просто порассуждаем.

Для начала немного информации. В июне индекс изменения стоимости строительно-монтажных работ в среднем по республике для объектов общеотраслевого назначения увеличился на 1,19% по сравнению с предыдущим месяцем. В результате официальный рост цен в строительстве с начала года составил 6,44% (уточненный правительством прогноз - 6,6%). Но этот рост следует рассматривать все еще как результат повышения тарифов на электро- и тепловую энергию, произошедшего в начале года в связи с подорожанием российского газа.

С 1 июля тарифы снова поднимаются. В частности тарифы на электроэнергию для юридических лиц и предпринимателей увеличены на 12,1%, для бюджетных организаций - на 42,7%, для производителей сельхозпродукции - на 20%. Тарифы на тепловую энергию для реального сектора с 1 июля повышены на 12,1%. Тарифы для населения не изменились, они будут увеличены в следующем году (пока ведутся расчеты).

Как мы уже сообщали ссылаясь на информацию ПРАЙМ-ТАСС, Минэкономики Беларуси считает возможным повысить в 2008 г оплату жилищно-коммунальных услуг для населения на величину, близкую к 20 долларам США в расчете на стандартную 2-х комнатную квартиру при проживании в ней семьи из трех человек, при том, что в 2007 г прирост цен был ограничен суммой, эквивалентной 5 долларов США. Увеличение темпов роста цен на услуги ЖКХ предусмотрено проектом концепции прогноза социально-экономического развития страны на 2008 г. (источник ПРАЙМ-ТАСС).

Причем, судя по комментариям высокопоставленных чиновников, публикуемым в последнее время в государственных СМИ, можно сделать вывод, что идет активная подготовка населения к возможному повышению жилищно-коммунальных тарифов свыше установленного ранее лимита - 5 долларов США.

В частности, "в Беларуси тарифы на услуги ЖКХ для населения планируется повысить в 2008 году", - сообщил на прошлой неделе корреспонденту БЕЛТА министр жилищно-коммунального хозяйства Владимир Белохвостов. "Как правило, повышение тарифов рассматривается одновременно с разработкой бюджета на будущий год. Сейчас готовятся соответствующие расчеты с учетом инфляции и затрат, затем эти вопросы будут рассмотрены в правительстве", - пояснил В. Белохвостов. По его словам, Минжилкомхоз придерживается мнения, что в первую очередь необходимо увеличивать плату за воду, так как на ее подачу расходуется много энергии. Вместе с тем необходимо стимулировать население экономить этот важный ресурс.

Также ожидается постепенное ужесточение мер к неплательщикам коммунальных платежей. Кроме того, в следующем году, после принятия соответствующего указа, в Беларуси начнут действовать новые правила предоставления льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг. Причем речь идет не о расширения этих льгот, а наоборот. В этой связи предлагаем читателям самостоятельно ответить на вопрос, повлияют ли и как озвученные изменения на структуру предложения и спроса на рынке жилья.

Еще одна информация к размышлению.

И первое и второе в текущем году повышение тарифов на энергию для реального сектора экономики вызвано повышением цен на природный газ, поставляемый из России. Причем не факт, что до конца года не будет третьего повышения. В следующем году стоимость российского газа для Беларуси вырастет как минимум в полтора раза, потому что согласно действующему соглашению она должна быть установлена в размере 67% от стоимости газа для Западной Европы. А очередное повышение цены на газ повлечет за собой повышение тарифов на энергию для реального сектора экономики. Отсюда еще вопрос: как на эти изменения отреагирует рынок строительных материалов и средний индекс цен в строительстве. По итогам текущего года, если исключить третье повышение тарифов на энергию для реального сектора экономики, официальный рост цен в строительстве может составить около 15%. А неофициальный?

Возникает также вопрос: а что будет с реальными доходами населения? Пока судя по официальной статистике, этот показатель растет. Но растут и цены, причем все заметнее. Кредиты, которые до недавнего времени спасали многих покупателей квартир, тоже не дешевеют. Цены на квартиры за каких-то полгода выросли в полтора раза, а официальные доходы, принимаемые банками в качестве подтверждения платежеспособности кредитополучателя и его поручителей, остались на прошлогоднем уровне, можно сказать.

С другой стороны, чтобы на квартирном рынке совершались сделки, не нужны огромные суммы, потому что основная масса сделок - это не чистые покупки, а цепочки. Чтобы цепочка в 4-7 сделок состоялась, надо чтобы у одного из покупателей оказалась в наличии сумма, достаточная для покупки одной квартиры. Остальным достаточно иметь от 10 до 20 тыс. долларов, но никак не 80 или 100 тыс. Такая структура сделок обеспечивает выгодность повышения цен на квартиры для основной массы и покупателей и продавцов, потому что они совершают эти сделки с целью обмена и размена уже имеющегося в собственности жилья.

Специалисты некоторые говорят, что средние цены на квартиры в Минске могут дотянуть до 2,5 тыс. долларов США за кв. м и потом остановятся и надолго. Возможно, но в этом случае остается только уточнить - ожидать очередного витка цен следует в конце текущего или в начале следующего года, когда в связи с очередным повышением цен на газ снова возникнет опасность роста инфляции. Проглотит ли потребитель очередной скачок в 50% или хотя бы 30%? Сейчас нет (покупатель чисто психологически не готов к этому), а в следующем году однозначно да - опять же благодаря структуре сделок. Коснется ли это всех типов квартир? Или только малогабаритных? Пусть читатель сам ответит и на эти вопросы.

Весьма интересная информация к размышлению прозвучала 16 июля на оперативном совещании в Мингорисполкоме. В частности, председатель Минского городского совета депутатов Михаил Матусевич заявил, что в сентябре Мингорсовет намерен принять комплексную городскую программу развития строительного комплекса Минска. По словам депутата, необходимость принятия такого документа вызвана ростом числа граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и медленными темпами развития мощностей строительного комплекса. Председатель Мингорсовета констатировал, что в столице на 1 июля нынешнего года в очереди нуждающихся состоит 200,5 тыс. человек. Из них по предварительным данным в нынешнем году получат новое жилье 8-9 тыс. человек. В этой связи в комплексной программе предполагается принять ряд направлений, отметил Михаил Матусевич. "Некоторые из них, например, регламентирующие особенности постановки на учет нуждающихся в Минске, будут связаны и с возможным внесением изменений в законодательство республики", - добавил он. Что это будут за особенности? И опять же как эти особенности отразятся на вторичном рынке жилья?

Кроме того велика вероятность того, что на осенней сессии парламента может быть принят во втором чтении и затем утвержден президентом проект нового Жилищного кодекса РБ. В нем тоже предусматривается много чего интересного.

Так что если у вас, уважаемые читатели, есть нужная сумма и вы стоите перед выбором покупать квартиру сегодня или подождать пока цены упадут, то многое зависит от цели покупки. Если для собственных нужд (то есть негде жить, а аренда с каждым днем дорожает) и нет надежды на то, что вы в ближайшие три-четыре года сможете построить квартиру в УКСе по доступной цене, то, наверное, лучше не тянуть с покупкой. Если же с целью вложения средств, то ответ тоже будет положительным. Обвала цен на пользующиеся спросом квартиры уж явно не будет ни в нынешнем, ни в следующем году. Понижение на процентов 10-15 возможно, но лишь на отдельные типы квартиры и при наличии определенных условий, которых еще нет.

Впрочем, если бы власти были очень заинтересованы в снижении цен на квартирном рынке, то они бы уже давно предприняли соответствующие шаги. Для этого не нужно изобретать велосипед. Механизмов масса и они известны.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
23 июля 2007