Полный штиль (Самое время решать квартирные вопросы)

[Toto (Admin)]

Шокирующий рост цен на минские квартиры наконец-то прекратился. Эксперты прогнозируют, что рынок может остаться стабильным до конца зимы следующего года.

Если в марте-апреле наблюдалось замедление темпов прироста цены кв. м по всем категориям квартир, то в мае цены на однокомнатные квартиры - самый ходовой товар и основной индикатор активности рынка - даже немного снизились. Согласно данным компании «Твоя столица консалт», падение достигло минус 0,4% - с $2042/кв. м в апреле до $2033 в мае. По другим категориям квартир сохранилась очень незначительная положительная динамика - 1,1-3,7%.

О практически полном штиле на вторичном рынке недвижимости говорит и показатель индекса потребительской активности (ИПА), рассчитываемый специалистами компании: в мае он был менее единицы, т.е. не каждая выставленная на продажу однокомнатная квартира интересует потенциального покупателя. Напомним, в январе текущего года, в самый разгар ажиотажа, на каждую «единичку» приходилось по четырнадцать реакций покупателей.

СРЕДНЯЯ ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ В МИНСКЕ

«Сейчас мы можем наблюдать довольно редкую для рынка ситуацию, когда спрос на «единички» ниже, чем по другим категориям квартир, - отметил гендиректор компании «Твоя столица консалт» Владимир Давидович. - Такого не было с июня 2004г. Кстати, и тогда подобной ситуации предшествовал значительный скачок цен в начале года».

По мнению специалистов, важнейшей причиной такого положения дел стало кардинальное изменение спроса и предложения.

ВЫВАЛИЛИСЬ «ЕДИНИЧКИ»

С февраля 2007г. спрос на однокомнатные квартиры начал неуклонно снижаться и к маю уменьшился более чем наполовину по сравнению с началом года. Весь период роста покупатели интересовались двухкомнатными квартирами довольно ровно, и лишь с весны спрос начал медленно повышаться. А по многокомнатным квартирам оживление более заметно - здесь покупатели активизировались уже в феврале. Таким образом, в мае структура спроса выглядела следующим образом: «единичками» интересуется 20% покупателей, «двушками» и «трешками» - по 30%, многокомнатными - 20%. Год назад, в мае 2006г., все было иначе: наибольший спрос формировали однокомнатные (40%), по всем остальным категориям интерес снижался с увеличением количества комнат: «двушки» - 25%, «трешки» - 20%, «много» - 15%. Именно с этого времени начался отсчет будущего зимнего ажиотажа и резкого скачка цен.

Картина предложения на рынке также претерпела значительные изменения. В мае по сравнению с февралем предложение увеличилось почти наполовину, причем самый широкий выбор - среди одно- и двухкомнатных квартир, которые составляют соответственно 37% и 35% от общего числа квартир, выставленных на продажу. Трехкомнатных заметно меньше - 22%, многокомнатных квартир на рынке меньше всего - около 4%. Причем с течением времени малогабаритных квартир на рынке становится больше: если по количеству рост составил 45%, то по площади - 38%. По оценке Давидовича, сложившаяся ситуация говорит о максимальной насыщенности рынка, что естественным образом ведет к коррекции цены: «Коррекция коснется жилого фонда, переоцененного в период бурного роста, - это однокомнатные квартиры и квартиры откровенно плохого качества. Однако снижения цен мы не ожидаем». В период стабилизации покупатели имеют время для выбора среди нескольких вариантов, и снова повышается значение таких факторов, как отделка квартиры, качество дома, состояние инженерных сетей и даже соседи. В свою очередь, от риэлторов это требует больших усилий при оценке объекта недвижимости. «Если во время ажиотажа оценку можно было сделать на основании техпаспорта, то теперь обязательно требуется выезд на объект», - пояснил Давидович.

ВРЕМЯ ДЛЯ ПОКУПОК

По мнению экспертов, наступивший период стабилизации рынка - наилучший для тех, кто желает решить свои жилищные проблемы. Во время ажиотажного спроса многие продавцы предпочитают пойти на расторжение предварительного договора и повысить цену на квартиру, что ломает выстроенные цепочки. В период стабилизации цена предложения незначительно отличается от цены реальной сделки. В частности, по данным компании «Твоя столица консалт», по однокомнатным квартирам сейчас вообще не отмечается разницы - даже с учетом месяца-полтора экспозиции квартира уходит по заявленной в предварительном договоре цене. По двухкомнатным квартирам расхождение совсем небольшое - 2% ($1893 и $1896), а вот по многокомнатным квартирам цены предложения и сделки заметно отличаются - на 14%. Как поясняют специалисты, время экспозиции многокомнатных квартир обычно заметно больше, чем малогабаритных, - от двух месяцев. Поэтому предварительные договора на них заключались еще в период роста цен, а после наступления стабилизации покупатели также потребовали коррекции. «Свою роль здесь играют более крупные суммы, чем при покупке малогабаритных квартир, люди активно торгуются, и продавцы идут на уступки», - отметил Давидович. Поэтому от цены предложения $1954 в действительности в мае покупатели платили в среднем $1672 за кв. м многокомнатной квартиры.

Эксперты полагают, что уровень спроса уже достиг предела, и отмечают, что«кривая начала закругляться». Поэтому после лета можно ожидать некоторого оживления на рынке, однако на ценах это отразится лишь небольшими колебаниями. «Рынок пережил очень резкий взлет и теперь может стоять до начала весны следующего года», - полагает Давидович. По его мнению, более точный прогноз можно сделать в августе, когда аналитики компании получат данные о покупательской активности в июне-июле и увидят структуру предложения. К примеру, в прошлом году по росту спроса на однокомнатные квартиры в июне и двухкомнатные - в конце августа эксперты компании верно прогнозировали значительное повышение цен с середины осени и зимний ажиотаж.

Ольга МИКША
БелГазета
2 июля 2007

[Toto (Admin)]

КВАРТИРНЫЕ РЫНКИ ЗАМЕРЛИ В ОЖИДАНИИ

В настоящее время региональные квартирные рынки переживают не самые лучшие времена. По оценкам местных риэлтеров, в областных центрах нашей страны за последних несколько месяцев значительно сократилось количество желающих купить квартиры на вторичном рынке, а вот выбор квартир наоборот стал как никогда большим. При этом цены на квартиры хоть медленно, но продолжают расти.

Сегодня ситуация на квартирных рынках в областных городах Беларуси напоминают столичную – с рынка «ушли» покупатели. Причем не сегодня и не вчера, а уже начиная с мая-июня. Казалось бы, в разгаре осень. Рынок должен активизироваться, как это обычно происходит в такую пору года. Но ничего подобного не происходит. Выбор квартир огромен, но покупатели отказываются покупать их по таким заоблачным ценам. Продавцы же и не думают снижать цены. Первые ждут снижения цен, или, возможно, у них просто закончились деньги, а вторые, наоборот, ожидают роста цен и надеются продать свои кровные квадратные метры по максимальной цене. Рынки замерли в ожидании.

Тем не менее, на протяжении 9 месяцев этого года цены на вторичное жилье уверенно росли во всех областных городах. Причем пик роста цен, как и в Минске, пришелся на первые месяцы года, когда цены на квартиры росли буквально каждый день. По оценкам местных риэлтеров, с начала года квартиры в Бресте подорожали на 23 %, Гродно – на 21 %, Гомеле – на 28 %, Могилеве – на 30 % и в Витебске – на 32 %.

Лидирует Витебск

Среди региональных рынков наибольший рост цен на квартиры отмечен в г. Витебске. Больше всего за 9 месяцев подорожали однокомнатные квартиры новой планировки - в среднем на 43 %. На втором месте – двухкомнатные квартиры – рост цен на них составил 36 %. Трехкомнатные квартиры подорожали на 18 %. Так, к примеру, если в начале года однокомнатная квартира новой планировки в центре города стоила примерно 23 тыс.долл.США, то теперь она стоит 33-35 тыс. долл.США, двухкомнатная – 33 и 45-50 тыс.долл.США и трехкомнатная – 55 и 60-65 тыс.долл.США соответственно на начало года и конец сентября. Что касается окраины, то квартиры там заметно ниже по цене. Например, однокомнатная квартира старой планировки стоит сейчас приблизительно 24-25 тыс.долл.США, тогда как в начале года она стоила 15 тыс. долл.США, двухкомнатная «хрущевка» стоит сегодня 35-40 тыс.долл.США, а в январе месяце ее можно было купить еще за 25 тыс.долл.США

Спрос есть и на «сталинки», расположенные в центре города. Однако эти квартиры в своем большинстве требуют серьезного ремонта. Есть смельчаки, которые, покупая такую квартиру, переоборудуют ее в двухуровневую. На первых этажах «сталинки» покупаются в основном с целью оборудования нежилых помещений – под офисы или магазины. Если трехкомнатная квартира старой планировки стоит сегодня в среднем около 50 тыс.долл.США, то трехкомнатная «сталинка» обойдется покупателю уже в тысяч 60-65 тыс.долл.США.

Как отметила в беседе Марина Полянина, директор Витебского филиала ЗАО «Пакодан», цены на квартиры в Витебске стабильно росли до весны. А вот в марте-апреле, несмотря на продолжающийся рост цен, покупатели больше интересовались домами. Летом цены на жилье стабилизировались. Многие продавцы приостановили свои продажи в надежде на то, что осенью цены вновь начнут расти. И они не ошиблись, цены на квартиры только в сентябре месяце выросли в среднем на 2-3 тыс.долл. И это при том, что покупателей практически нет. Некоторые продавцы, видя подобную ситуацию, идут на уступки и снижают цену продажи. Однако это, скорее, исключение из правил и происходит чаще тогда, когда требуется срочно продать квартиру.

На втором месте - Могилев

Как отметил в беседе директор Могилевского филиала ЗАО «Пакодан» Владислав Брусиковский, если в первые месяцы 2007 года цены на все типы квартир в Могилеве росли ежемесячно на 10-12 %, то начиная с мая они достаточно стабильны и растут не более чем на 1 %, а то и того меньше.

Сегодня однокомнатную «хрущевку» можно приобрести за 27-30 тыс.долл.США, двухкомнатную – за 40-42 тыс.долл.США и трехкомнатную – за 47-50 тыс.долл.США. Стандартная однокомнатная квартира стоит примерно 35 тыс.долл.США, двухкомнатная – 46-47 тыс.долл.США и трехкомнатная – 55-60 тыс.долл.США. Что касается «сталинок» в центре города, то цены на них, безусловно, выше. Так, однокомнатная «сталинка» в центре города стоит от 40 тыс.долл.США и выше, двухкомнатная – 53-65 тыс.долл.США и трехкомнатная – от 80 тыс.долл.США и выше. А вот в январе стандартную однокомнатную квартиру можно было купить еще за 25 тыс.долл.США, двухкомнатную – за 35 тыс.долл.США и трехкомнатную – за 42 тыс.долл.США.
Что касается нового жилья, то его как и прежде в городе строится слишком мало. Коммерческие застройщики реализуют свои квартиры в среднем по 1100-1150 долл. за квадратный метр.

Гомель: цены на квартиры слишком завышены

Гомельские риэлтеры отмечают, что хотя сейчас в городе на продажу выставлено очень много квартир, цены на них все равно слишком завышены. Причем эти цены никоим образом не соответствуют реальной стоимости квартир. Как отметила Олеся Кучинская, директор Гомельского филиала ЗАО «Пакодан», их агент выезжает на осмотр квартиры и оценивает жилье, и если квартира выставляется на 10 и более тыс.долл. дороже, чем она может быть продана, они отказываются заключаться договор на оказание риэлтерских услуг. Зачастую стандартному ремонту приписывается евроремонт, а обычные деревянные окна называются стеклопакетами. В этой связи есть огромная вероятность того, что на рекламу объекта будут потрачены большие деньги, а объект так и не будет продан. А спустя несколько месяцев и сам продавец станет жаловаться на агентство, что оно плохо работает, плохо рекламирует квартиру и т.д.

Если говорить в целом, то работа агентств по недвижимости как раз и осложнена тем, что цены на квартиры слишком завышены. Продавцы обращаются одновременно во многие агентства и заключают договор с той риэлтерской компанией, которая по наивысшей цене возьмется продавать его квартиру. Это приводит к нездоровой атмосфере и конкуренции, которая складывается между агентствами в городе. Причем большое количество риэлтерских организаций, работающих в городе, к сожалению, не способствует повышению качества их работы и обслуживания потребителей.

Что касается цен на квартиры, то они росли на протяжении всех 9-ти месяцев, причем и в летнее время. Так, по оценкам филиала ЗАО «Пакодан», если в начале года однокомнатная квартира в зависимости от месторасположения и потребительских качеств предлагалась за 25-35 тыс.долл.США, то сейчас она предлагается по цене от 30 до 38 тыс.долл.США, двухкомнатная – 27-40 и 37-60, трехкомнатная – 37-75 и 40-100 тыс. долл. США на начало и на конец сентября соответственно. «Малосемейки» в январе стоили примерно 15-28 тыс.долл.США, а сейчас – 21-35 тыс.долл.США. При этом за 9 месяцев больше всего подорожали двухкомнатные квартиры – на 37 %, трехкомнатные – на 27 % и однокомнатные – на 20 %.

Гродно: отмечено падение цен

Как отметил в беседе уполномоченный риэлтер Гродненского агентства недвижимости «2 К и К» Виктор Карпович, начиная с мая месяца по настоящее время цены на квартиры в Гродно снизились примерно на 10-15 %. Причем падение цен в большей степени наблюдалось в мае-июле, когда резко снизился спрос на квартиры. Сейчас цены на квартиры на рынке достаточно стабильны, если и растут, то очень медленно. А вот спроса на вторичное жилье все так же нет. По всей видимости, у людей закончились деньги. Все, кто мог, купили себе квартиры еще в январе- апреле, когда спрос на квартиры был просто невероятный, а квартиры до мая месяца поднялись в цене до 50 %. «Дороговизна» ипотечных кредитов и невозможность основной массы населения выплачивать не только сам кредит, но и высокие процентные ставки по нему привели к снижению спроса на квартиры. Да и поручители, которые могли бы выступить в этом качестве сегодня, уже стали поручителями ранее в других сделках с жильем. Все это отразилось и на ценах на квартиры. Сейчас рынок пребывает в стадии ожидания – то ли цены продолжат свой рост, то ли будут еще больше падать.

С учетом падения цен получилось, что за 9 месяцев этого года однокомнатные квартиры старой планировки в Гродно подорожали на 10 %, двухкомнатные – на 22 % и трехкомнатные – на 5 %. В целом рост цен на все типы квартир составил 12 %. Так, например, если в начале года однокомнатная квартира старой планировки стоила 28 тыс.долл.США, то сейчас она стоит 31 тыс.долл.США, двухкомнатная стоила в среднем 32 тыс.долл.США, теперь предлагается за 39 тыс.долл.США, трехкомнатная – 43 и 47 тыс.долл.США соответственно на начало года и конец сентября. А вот двухкомнатные квартиры новой планировки за этот период подорожали на 40 %. Если в начале года такая квартира стоила примерно 36 тыс.долл.США, то теперь стоит в среднем 50 тыс.долл.США. Однокомнатные и трехкомнатные квартиры подорожали на 12 % и 11 % соответственно. Так, однокомнатная квартира в начале года стоила 35 тыс.долл., сейчас стоит – 39 тыс.долл., трехкомнатная стоила 53-55 тыс.долл., а сейчас предлагается за 67 тыс.долл.

Брест: на рынке переизбыток квартир

За 9 месяцев этого года двухкомнатные и четырехкомнатные квартиры в Бресте подорожали соответственно на 31 % и 36%. Так, если в начале года двухкомнатные квартиры в среднем стоили 37-38 тыс. долл., а четырехкомнатные приблизительно 50 тыс.долл., то сейчас они стоят 50 и 68-75 тыс.долл.США соответственно. Что касается однокомнатных квартир, то они подорожали на 13 % - с 31-32 тыс.долл.США на начало года до 35-36 тыс.долл. на начало октября. Трехкомнатные поднялись в цене на 25 % - в начале января трехкомнатная квартира стоила в среднем 48 тыс.долл.США, теперь она стоит 60-70 тыс.долл.США.

По словам Анатолия Войтовича, директора Брестского ГП «Агентство риэлтерских услуг», с мая месяца на квартирном рынке резко снизились темпы продажи квартир. Если в первом квартале квартир катастрофически не хватало, а те, которые появлялись, моментально раскупались, то начиная с мая по настоящее время в городе наблюдается переизбыток всех типов квартир. Например, если в январе-феврале в газете «Из рук в руки» рекламировалось всего лишь порядка 10-15 однокомнатных квартир, 10-11 двухкомнатных и 20 – трехкомнатных, то теперь только однокомнатных насчитывается порядка 70. То есть выбор квартир в настоящее время очень большой, а вот покупателей нет.

Что касается стоимости квартир, то она остается приблизительно такой, какой была и в мае месяце. С началом осени на рынке также не произошло каких-либо существенных перемен – рынок продолжает находиться в спячке.

Одной из главных причин ухода со вторичного рынка покупателей явилась слишком высокая цена на квартиры. С некоторых пор выгоднее стало покупать новое жилье в уже построенном доме. Так, например, квадратный метр нового жилья у застройщика обходится покупателю в среднем от 600 до 900 долл. США, у посредника – примерно 1000-1100 долл.США, тогда как средняя цена квадратного метра вторичного жилья в Бресте перешагнула свою отметку 1000 долл.США за квадратный метр.

Изменится ли ситуация на региональных квартирных рынках в ближайшее время, сказать однозначно трудно. По мнению местных риэлтеров, это во многом будет зависеть от экономической ситуации в стране. Планируемое с нового года повышение цен на газ может привести к ажиотажу на квартирном рынке, который мы наблюдали в начале 2007 года. Если такое повторится, роста цен на квартиры не избежать. Но, с другой стороны, цены на квартиры уже сегодня слишком завышены, и пока покупатели отказываться их приобретать по таким ценам. Появятся ли у них деньги, смогут ли они выплачивать кредиты, тоже неизвестно. Но пока основной массе населения не по карману ни квартиры стоимостью более 1000 долл. за квадратный метр, ни кредиты под предлагаемые банками процентные ставки.

Средняя цена квадратного метра жилья на вторичном рынке жилья (по регионам)

Название города Средняя цена квадратного метра (долл.США) на начало 2007 года Средняя цена квадратного метра (долл.США) на сентябрь 2007 года Рост средней цены квадрат-ного метра за 9 месяцев, %

Брест 823 1026 25
Гродно 799 1018 28
Гомель 793 1013 27
Могилев 675 1000 48
Витебск 641 996 55
Минск 1280 2019 58

Недвижимость Белоруссии
21 октября 2007

[Toto (Admin)]

ПРОДАВЦЫ ВПАЛИ В САМОЗАВИСИМОСТЬ

С начала текущего года предложение квартир на вторичном рынке увеличилось примерно вдвое. Как минимум во столько же раз уменьшился спрос. Многие квартиры по 3-4 месяца висят в продаже, но цены не снижаются. Насколько продавцам хватит терпения?

По поводу того, сколько на рынке сейчас выставлено квартир, есть разные оценки. Тысяч 7 называет председатель совета ОО «Белорусская ассоциация "Недвижимость" Николай Простолупов. Где-то около 3-3,5 тысячи - такой цифры придерживается директор ОДО "Твоя столицаконсалт" Владимир Давидович. Но в одном мнения специалистов сходятся - предложение увеличилось с начала года почти вдвое, то есть на 80-100%.

По оценкам специалистов, доля чистых покупок, то есть когда покупатель приходит на рынок исключительно для того, чтобы приобрести квартиру, не предлагая взамен какую-то другую, уменьшилась с 10-15% до 5%. Это в свою очередь осложняет работу риэлтеров по формированию цепочек. Практика показывает, что в любой цепочке сделок по размену, обмену квартир через куплю-продажу должна присутствовать как минимум одна чистая покупка. В противном случае процесс поиска вариантов может длиться до бесконечности - так же долго, как при поиске вариантов для осуществления чистой мены. Потому что вероятность того, что в двухмиллионном городе можно найти двух человек, которые были бы готовы поменяться своими квартирами и их взаимные требования совпадали, очень и очень маленькая.

То есть о сегодняшней ситуации можно сказать следующее: 95% покупателей фактически зависят от самих себя и играют по правилам, которые сами же устанавливают, поскольку одновременно являются продавцами. И их по большому счету не беспокоит, что цены высокие и продолжают пусть и незначительно, но расти, несмотря на то что предложение увеличилось, а спрос уменьшился - и то и другое до уровня, когда по всем принципам развития рынка цены должны идти вниз. "Многие квартиры висят уже несколько месяцев. Мы их по 20 раз показываем, но продать не можем, - рассказал Н. Простолупов. - И это не в одном агентстве, во всем городе так".

А почему цены не снижают продавцы? Потому что им надо взамен купить тоже квартиру или две. "А где я возьму такую разницу, - рассуждает продавец. - Вы не меня уговаривайте, а того продавца, у которого я квартиру покупаю." А тот другой, как оказывается, тоже одновременно является и покупателем и ему не выгодно снижать цену все по той же причине - ввиду увеличения доплаты. Ведь на рынке сейчас 95% сделок - это цепочки, заметил Н. Простолупов. Вот все друг на друга и смотрят: продавцы на покупателей, покупатели на продавцов, а по сути - каждый сам на себя.

Еще одна причина того, что цены не снижаются, это уверенность продавцов в повторении сценария, который все мы имели возможность лицезреть в последние месяцы 2006 года и в январе-апреле текущего года. Все помнят, что в прошлом году с мая рынок замер и в этом состоянии пребывал до середины сентября. Затем началось оживление, которое к декабрю переросло в ажиотажный спрос, а еще через месяц-полтора раскупалось все, причем совершенно по бешеным ценам. В этот период многим удалось продать свои квартиры по необоснованно завышенной цене, что, естественно, не прошло незамеченным для соседей удачливых продавцов, их друзей и знакомых.

А сегодня многие продавцы говорят: "У меня сосед продал весной квартиру по такой-то цене, причем без ремонта, а у меня же ремонт. Но если не продам по такой цене сегодня, продам завтра - вот газ подорожает, и все будет как в начале этого года. Мы уже видим, газеты читаем, цемент уже подорожал в два раза, сейчас еще в три раза подорожает все - квартиры в Минске скоро будут по 5 тыс.долл. за кв.метр стоить, как в Москве."

А тут еще долевое строительство прекратило существование. И сравнить-то не с чем, чтобы тому же продавцу показать, что завышенную цену они хотят за свои квартиры, не стоит она таких денег. "И город ничего не предлагает, - справедливо заметил Н. Простолупов. - Вот выбросил сотню квартир на аукцион по 1 тыс.долл. за «квадрат», которые по 1700-2000 долл. «размели», и опять затишье. То есть, нет аргументов для продавцов, чтобы сказать им, что их цены завышены", - посетовал собеседник.

А что будет дальше? "Думаю, в сегодняшнем состоянии рынок пробудет еще до нового года, а точнее, до января, а в феврале цены начнут снижаться. Ну невозможно их продавать. А по законам рынка перенасыщение квартирами сегодня конкретное. В 2000-2001 годах, когда цены на квартиры были по 300 долл. за кв.метр, в городе выставлялось 7 тысяч квартир на продажу. Точно такая же ситуация сегодня. Думаю, что весной мы будем стоять на полутора тысячах долларов за метр вместо сегодняшних двух тысяч", - уверен Н. Простолупов.

С ним согласны далеко не все профучастники рынка недвижимости. Некоторые, например, придерживаются того же мнения, что и продавцы, - подорожает газ, и цены на квартиры взлетят.

Менее радикально настроенные риэлтеры считают, что повторения прошлогоднего сценария в текущем году однозначно не будет. При этом рост цен в долларовом выражении возможен, но в пределах 1-1,5 % в месяц в зависимости от динамики курсовой разницы между долларом и евро. К тому же такое удорожание коснется преимущественно качественных квартир. Что касается типового жилья старше 20 лет, то цена предложения в этом секторе расти не будет и может даже снизиться (в пределах 5%). Квартиры этого типа слишком переоценены по отношению к жилью более высокого потребительского уровня.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
29 октября 2007

[Toto (Admin)]

Ноль процентов

В октябре рост цен на квартиры остановился

С мая квартирный рынок пребывает в состоянии покоя - цены практически стоят, покупательская активность снизилась, количество сделок сократилось. Зато растет предложение: по сравнению с началом года к сентябрю предложение выросло на 80%, в течение октября - еще на 40%, и к концу года ожидается вывод на рынок квартир в нескольких новостройках. При этом структура спроса на различные категории квартир позволяет прогнозировать, что резких скачков цен не ожидается еще около полугода.

Покупатели до сих пор не могут отойти от шокирующего скачка цен начала года. С мая они практически утратили интерес к выставленным на продажу квартирам. Индекс покупательской активности (ИПА), рассчитываемый консалтинговым агентством «Твоя столица консалт», в течение 5 месяцев держался на уровне меньше единицы: это значит, что за месяц рекламируемая квартира может не заинтересовать ни одного потенциального покупателя. Лишь август принес слабое оживление, связанное с притоком в столицу студентов, ИПА подрос почти до единицы. Однако в сентябре покупатели снова успокоились.

По мнению директора агентства Владимира Давидовича, резкий скачок цен в начале года вынудил большинство покупателей пересмотреть свои возможности по улучшению жилищных условий. «Многие покупатели ушли на пригородный рынок, - отметил он в интервью «БелГазете». - Небогатый покупатель теперь рассматривает возможность покупки квартир в Логойске, Заславле, Фаниполе, Борисове и Жодино, а VIP-покупатели переориентировались на загородные дома». Кроме того, значительная часть потенциальных покупателей заняла выжидательную позицию. В частности, люди рассчитывают на принятие закона об ипотеке и расширение возможности кредитования покупки жилья.

Сокращение покупательской активности отразилось на количестве сделок. По оценке Давидовича, по сравнению с началом года их стало меньше в 1,3-1,5 раза, что подтверждается данными Национального кадастрового агентства. Так, если в январе-марте на вторичном рынке регистрировалось в среднем по 900 сделок, то в июле-августе - около 730. Однако это лишь немногим меньше, чем за аналогичный период прошлого года, а сокращение количества сделок в сентябре по отношению к январю текущего года вполне объяснимо: зимой наблюдался ажиотаж, агентства часто работали в авральном режиме.

Уменьшение количества сделок благоприятно отразилось на расширении предложения. По оценке специалистов агентства «Твоя столица консалт», по сравнению с январем текущего года в сентябре предложение выросло на 80% и составило 3,5-3,8 тыс. выставленных на продажу квартир (за вычетом квартир в новостройках, которые только готовятся к продаже, квартир в пригороде, проданных и неприватизированных квартир). А всего за один месяц оно расширилось еще на 40% - на конец октября предложение составило 5-5,2 тыс. квартир. По данным агентства, в сентябре к продаже предлагалось объектов общей площадью 108,8 тыс. кв. м - практически вдвое больше, чем в январе 2007г.

Более того, к концу года риэлторы ожидают дальнейшего увеличения объектов: в IV квартале должно быть сдано около десятка новостроек, квартиры в которых также будут выставлены на продажу на вторичном рынке. «Многие покупатели целенаправленно ждут этих квартир», - отметил Давидович.

Соответственно позиции покупателей повели себя и цены. За третий квартал текущего года прирост средневзвешенной цены кв. м составил около 4%. Хотя если рассматривать динамику с начала года, то рост оказывается вполне приличным - 143,5%, причем наибольшую динамику показали трех- и многокомнатные квартиры (плюс почти 60%).

Вместе с тем анализ цен сделок по итогам III квартала позволяет сделать вывод, что продавцы продолжают по инерции завышать цены на выставляемые квартиры. Однако в условиях насыщенного предложения это не приносит ожидаемого результата. Как отмечают эксперты, когда квартир на рынке много, покупателю есть из чего выбирать, и он активно торгуется, поэтому продавцы вынуждены идти на коррекцию цены. Так, за июль-сентябрь рост цен по предварительным договорам составил всего 2,2%, причем обеспечен он в основном качественным жильем. С учетом падения доллара к евро следует отметить, что объективного роста не произошло, напротив, понижение на 1%.

По итогам октября статистика агентства «Твоя столица консалт» зафиксировала небольшую сенсацию - цены показали нулевую динамику. Как отмечают специалисты агентства, средневзвешенная цена предложения, скорректированная на структуру предложения, в октябре 2007г. составила $2073,7 за кв. м, снизившись на 0,16% по сравнению с прошлым месяцем. Это говорит о том, что, если бы структура предложения квартир на вторичном рынке города была неизменной, цены предложения в октябре снизились бы. За счет того, что в октябре на продажу предлагалось больше, чем обычно, современного жилья и 2-комнатных квартир, цены на которые традиционно более высокие, снижение цен было компенсировано изменениями в самом предложении.

По завершении ажиотажного спроса существенно изменилась структура спроса на различные категории квартир. С апреля по июль однокомнатные квартиры были в аутсайдерах покупательского спроса, к концу лета интерес к ним немного повысился и в течение III квартала оставался ровным: к концу сентября спрос на них составил около 25%. Спрос на трех- и многокомнатные квартиры составляет около 42%, остальное - двухкомнатные квартиры. Как полагают специалисты, такое соотношение интереса покупателей к квартирному рынку говорит о его стабильности и не обещает сколько-нибудь заметных ценовых скачков до весны будущего года.

Ольга МИКША
БелГазета
29 октября 2007