Кредиты в роли мины (о возможной причине роста цен на недв.)

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Кредиты в роли мины (о возможной причине роста цен на недв.)

Сообщение Toto (Admin) » Чт апр 05, 2007 4:41 pm

Рост цен на жилье в городах Беларуси в последние месяцы привлек всеобщее внимание. Однако некоторое время оставалось неясным, каковы источники, питающие такую динамику. Данные, приведенные в Бюллетене банковской статистики Нацбанка № 1/2007, позволяют прояснить этот вопрос и установить главную причину — агрессивную кредитную политику банков.

В последние годы, по оценкам профучастников рынка недвижимости, около 20-35% сделок по покупке и 40% по строительству жилья осуществлялось с привлечением банковских кредитов, спрос на которые рос по мере снижения процентных ставок.

За январь текущего года задолженность по долгосрочным кредитам, выданным банками физическим лицам, увеличилась на 77,5%, или на 2.379,3 млрд. BYR (более 1 млрд. USD)! Эта цифра составляет 87,5% от суммы выданных долгосрочных кредитов за весь 2006 г. и примерно 2/3 от плана выдачи таких кредитов на 2007 г. Сравните: в прошлом году рост этого показателя за январь составил всего 36,7 млрд. BYR (1,5%), а в целом за год — 47,5%.

Похоже, что все денежные ресурсы, оставшиеся свободными после погашения в конце 2006 года задолженности по всем видам кредитов, выданным ранее, и полученную собственную рекордную прибыль (почти в 3 раза выше, чем в 2005 г.) банки направили в январе именно на выдачу долгосрочных кредитов физическим лицам (отдельные банки еще в октябре 2006 г. подняли ставку по депозитам выше 14% и увеличили объемы кредитов). Значительная доля этих средств попала на рынок жилья. Рост кредитов сигнализирует обычно о повышенной ликвидности на финансовом рынке, но в январе было как раз наоборот: стоимость межбанковских кредитов выросла, что совмещается достаточно плохо.

Трудно оценить точный объем кредитов, выданных на недвижимость в январе, поскольку они составляют лишь часть долгосрочных заимствований. Банки такой информации не предоставляют. Но с учетом того, что в 2006 г. доля кредитов на жилищное строительство составляла 60% всех долгосрочных кредитов и что с начала 2007 г. резко выросли объемы покупок автомобилей в кредит (до 50-60% от общего числа, тогда как в прошлом году такие сделки были единичными), можно предположить, что на рынок недвижимости в январе могло попасть до 400 млн. USD в эквиваленте. Эта сумма составляет около 40% от запланированных на 2007 год 2.194 млрд. BYR кредитов на жилье.

Опять же, нет информации, как эта сумма распределилась между нуждающимися в улучшении жилищных условий и остальными лицами (в прошлом году в объеме жилищных кредитов доля льготных превышала 90%), между первичным и вторичным рынком, но рост был, скорее всего, по всем направлениям. Таким образом, вслед за снятыми в банках в декабре-январе вкладами на сумму несколько десятков млн. USD в погоню за квадратными метрами почти одномоментно отправились и несколько сотен миллионов долларов кредитных денег. А каждые 100 млн. USD равноценны дополнительному спросу на более чем 50.000 кв. м минских квартир, тогда как весь объем предложения на вторичном рынке в столице составляет всего около 150.000 кв. м. Что же касается кредитной ставки, то при таком бешеном росте цен не страшны и 20% годовых.

За рубежом основная масса недвижимости приобретается и строится в кредит, что, правда, привело к нарастанию кома проблем в ряде стран. В Одессе в настоящее время 90% сделок с недвижимостью осуществляется с использованием кредитов. В Прибалтике выдача ипотечных кредитов под 4-6% в 2003 г. привела к росту цен на квартиры на 50-60%.

По Беларуси из-за недоступности и обрывочности данных по жилищным кредитам полной картины нет. Например, в 2001 г. было выдано льготных кредитов на жилье на 210 млрд. BYR. На 1.09.2003 г. остатки выданных на жилье кредитов по банковской системе составили 632,8 млрд. BYR. В 2004 г. выдано жилищных кредитов на 862,4 млрд. BYR, в 2006 г. — почти в 2 раза больше, или около 1.650 млрд. BYR, из которых 1.490 млрд. BYR — льготные. Итого по сравнению с 2000 г. в валютном эквиваленте рост по объемам кредитов составил примерно 500%, а по их покупательной способности — 200%. Причем замечено, что спрос на кредиты всегда рос на волне роста цен на жилье (как в последние месяцы) и снижался одновременно с некоторой стабилизацией цен (как в первой половине 2004 г.).

Вышесказанное позволяет сделать вывод, что рост цен на квартиры будет продолжаться до тех пор, пока не закончатся кредитные деньги. Уже в феврале прирост выданных долгосрочных кредитов составил всего 112,7 млрд. BYR (2%) — чуть выше среднемесячных показателей прошлого года и в 21 раз меньше, чем в январе этого.

Можно предположить, что в ближайшее время у банков уменьшатся ресурсы на выдачу кредитов населению в связи с началом посевной. Также не исключено, что пыл кредитодателей несколько остудят недавно ставшие явью проблемы на вторичном рынке ипотечного кредитования в США, отозвавшиеся на фондовых биржах по всему миру. Банкирам следовало бы быть более разумными в оценках возможных рисков при кредитовании недвижимости.

Но удивительно даже не то, что они легко дают кредиты, а то, что наши граждане легко их берут, как будто не собираются отдавать. Сравните: согласно российской статистике, количество людей, воспользовавшихся ипотекой, только в Москве с сентября по декабрь 2006 года (то есть когда цены вышли на исторический максимум) сократилось на 20%, а в других регионах — наполовину. Некоторые взяли и быстро вернули долг с процентами, не желая попадать в долговую яму. Покупателей за свои деньги гораздо меньше. Обсуждение на форуме FOREX сложившихся цен на недвижимость среди крупных валютных трейдеров, работающих со своими деньгами, показывает в целом их нежелание раздувать “пузырь” недвижимости и дальше.

Недвижимость — один из показателей здоровья финансовой системы и здоровья общества в целом. Не случайно после того, как в Пекине цены на недвижимость в 2006 г. выросли почти на 10%, власти приняли исчерпывающие меры по их стабилизации. Были увеличены процентные ставки по кредитам и ужесточены условия их предоставления.

А что у нас? Где справедливость, почему инвестиции в недвижимость, самые высокодоходные с 2003 г., не подлежат налогообложению? Квартиры — это не банкоматы для получения наличных без комиссии. Например, во Франции налог от продажи недвижимости устанавливается в зависимости от индекса цен. Почему рост кредитования совершенно не согласован с объемами и сроками строительства, если у нас планово-рыночная экономика?

При организации ипотеки в будущем следует понимать, что это инструмент, используемый для вывода экономики (и стройкомплекса в частности) из кризиса, но никак не для дальнейшего ее разогрева. А то все смотрят на нее только как на способ получения жилья каждым желающим. Недостаток предложения квадратных метров при увеличении инвестиций в ипотечное кредитование без создания условий для опережающего ввода жилой недвижимости приведет к дальнейшему росту цен. Или, может, так и надо? Может, без него никак нельзя будет купить новые строительные краны — банки не могут дать кредиты на их приобретение?..

Рост кредитования в таких объемах и темпе, как у нас в последние месяцы, — это уже капитализм. А капитализм всегда был связан с кризисами. Финансовые проблемы будут постепенно нарастать. Циклы ипотечного кредитования равны 3-4 годам, финансовые кризисы повторяются в среднем через 10 лет. Строительные циклы наиболее длительны — 20 лет. Многое будет зависеть от внешних факторов. Положение сложное. Тот, кто его “разрулит”, будет героем наших дней. Его можно было бы наградить квартирой в Минске. Не все же спортсменам-чемпионам.

Александр РЯЗАНЦЕВ, аналитик
Белорусский Рынок
№12(747), 26 марта - 2 апреля 2007
Последний раз редактировалось Toto (Admin) Пн сен 24, 2007 2:12 pm, всего редактировалось 1 раз.

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Сообщение Toto (Admin) » Пн сен 24, 2007 10:59 am

Миллиард формального происхождения (ответ Нацбанка)

Причины ажиотажного роста цен на квартиры еще предстоит выяснять

Изложенное в прошлом номере "БР" мнение одного из наших читателей о том, что взлет цен на квартиры спровоцировала кредитная политика банков, вызвало возражения управления информации НБ РБ. Его специалисты сообщили редакции, что объем кредитов, выданных в январе на жилищное строительство и приобретение жилья, фактически составил всего 7% от объема таких же кредитов в 2006 году и 6,3% от запланированного на 2007 год.

Свой вывод о том, что банки взорвали квартирные цены, автор статьи "Кредиты в роли мины" строил на опубликованной банковской статистике, из которой видно, что за январь текущего года задолженность по долгосрочным кредитам, выданным населению, увеличилась по сравнению с предыдущим месяцем примерно на 1 млрд. USD в эквиваленте. Руководствуясь этими цифрами, он сделал вполне допустимое предположение, что львиная доля этих средств пошла в январе на кредитование жилищного сектора.

Однако это не так. Как сообщили "БР" в управлении информации Нацбанка РБ, все дело в том, что в 2007 году изменилась классификация кредитов в зависимости от первоначального срока их предоставления на долгосрочные и краткосрочные. В основу этих изменений положены международные стандарты финансовой и статистической отчетности (постановление правления Нацбанка РБ от 28.12.2006 г. № 223). В соответствии с этой классификацией, к краткосрочным относятся кредиты со сроком полного погашения, первоначально установленным кредитным договором, до одного года включительно. К долгосрочным же относятся кредиты со сроком полного погашения, первоначально установленным кредитным договором, свыше одного года.

До введения новой классификации (до 1 января 2007 года) к краткосрочным относились кредиты, предоставленные на цели, связанные с созданием и движением текущих активов, без ограничения по сроку, иные кредиты, предоставленные на срок до двенадцати месяцев включительно, за исключением кредитов, предоставленных на цели, связанные с созданием и движением долгосрочных активов. Долгосрочными кредитами считались кредиты, предоставленные на цели, связанные с созданием и движением долгосрочных активов, без ограничения по сроку; иные кредиты, предоставленные на срок свыше 12 месяцев, за исключением кредитов, предоставленных на цели, связанные с созданием и движением текущих активов.

Таким образом, задолженность по краткосрочным кредитам (на потребительские цели), выданным банками физическим лицам на срок свыше одного года, была переквалифицирована по состоянию на 1 февраля 2007 г. в задолженность по долгосрочным кредитам. Именно поэтому получилось, что последняя за январь увеличилась на 73% (на 2,2 трлн. BYR). Оформление новых долгосрочных кредитов существенной роли в этом росте не сыграло.

Что же касается непосредственно кредитов на жилье (его строительство и покупку), то в январе 2007 г. их было выдано банками РБ на сумму всего 137,9 млрд. BYR (валютных и рублевых, льготных и коммерческих), что составляет 7% от объема кредитов, выданных на эти цели за весь 2006 год и 6,3% от планируемого объема на 2007 год. В феврале данный показатель был не намного больше — 194,9 млрд. BYR.

Эта информация однозначно доказывает, что кредитную политику банков на жилищном рынке нельзя рассматривать в качестве основной причины ажиотажного роста цен на квартиры.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусский Рынок
№13(748), 2 - 9 апреля 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

БАНКИ НЕ ПРИЧЕМ (о влиянии банковских кредитов на цены.)

Сообщение Toto (Admin) » Пн сен 24, 2007 2:13 pm

Мнение некоторых экспертов о том, что кредитная политика банков спровоцировала рост цен на квартиры, который мы наблюдаем в течение последних трех месяцев, не соответствует действительности. Согласно данным управления информации Национального банка, объем кредитов, выданных в январе на жилищное строительство и приобретение жилья составило всего 7% от объема таких же кредитов в 2006 году и 6,3% от запланированного на 2007 год.

Свой вывод о том, что банки взорвали квартирные цены, эксперты строят на опубликованной банковской статистике, из которой видно, что за январь текущего года задолженность по долгосрочным кредитам, выданным населению, увеличилась по сравнению с предыдущим месяцем примерно на 1 млрд.долл.США в эквиваленте. Руководствуясь этими голыми цифрами, эксперты делают предположение, что около полумиллиарда долларов кредитных средств могло пойти в январе на кредитование жилищного сектора. Однако эти предположения ошибочны.

Как сообщили нашему корреспонденту в управлении информации НБ РБ, в 2007 году изменилась классификация кредитов в зависимости от первоначального срока их предоставления на долгосрочные и краткосрочные, в основу которой положены международные стандарты финансовой и статистической отчетности (постановление Правления Национального банка РБ от 28.12.2006 № 223). В соответствии с этой классификацией к краткосрочным кредитам относятся кредиты со сроком полного погашения, первоначально установленным кредитным договором, до одного года включительно. В свою очередь к долгосрочным кредитам относятся кредиты со сроком полного погашения, первоначально установленным кредитным договором свыше одного года.

До введения новой классификации, а именно до 1 января 2007 года, к краткосрочным кредитам относились кредиты, предоставленные на цели, связанные с созданием и движением текущих активов, без ограничения по сроку, иные кредиты, предоставленные на срок до двенадцати месяцев включительно, за исключением кредитов, предоставленных на цели, связанные с созданием и движением долгосрочных активов. Долгосрочными кредитами считались кредиты, предоставленные на цели, связанные созданием и движением долгосрочных активов, без ограничения по сроку; иные кредиты, предоставленные на срок выше двенадцати месяцев, за исключением кредитов, предоставленных на цели, связанные с созданием и движением текущих активов.

Что касается физических лиц, задолженность по краткосрочным кредитам (на потребительские цели), выданным банками физическим лицам на срок свыше одного года, была переквалифицирована по состоянию на 1 февраля 2007 года в задолженность по долгосрочным кредитам. Поэтому задолженность за январь 2007 года по долгосрочным кредитам, выданным банками физическим лицам, увеличилась на 73 %, (на 2,2 трлн.руб.) не за счет выдачи новых долгосрочных кредитов, а за счет и переклассификации краткосрочных кредитов в долгосрочные.

Что касается непосредственно кредитов на жилье (строительство и покупку), то в январе 2007 года их было выдано банками РБ всего 137,9 млрд.руб. (валютных и рублевых, льготных и коммерческих), что составляет 7 % от объема выданных кредитов на эти цели за 2006 год и 6,3 % от планируемых на 2007 год. В феврале их было выдано 194,9 млрд.рублей, что лишний раз говорит о том, что кредитная политика банков не могла стать причиной столь стремительного роста квартирных цен.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ.
"Недвижимость Белоруссии" №13 от 02.04.2007


Вернуться в «Рынок недвижимости Беларуси: ситуация и цены»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 3 гостей

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by