В удорожании жилья виноваты не строители

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

В удорожании жилья виноваты не строители

Сообщение Toto (Admin) » Пт апр 27, 2007 9:12 am

В последнее время в Беларуси строят много, качественно, но при этом стоимость новых объектов, особенно квартир и офисных зданий, зачастую оказывается пугающе высокой. На проблему роста цен в строительстве неоднократно обращали внимание президент страны и глава правительства. Строительным организациям доводятся даже задания по снижению затрат, однако они, как правило, не выполняются. Причины неблагополучия авторы многочисленных публикаций в СМИ на эту тему часто видят в несовершенстве ценообразования и, соответственно, предлагают сдерживать рост цен по преимуществу административными методами. Однако с таким подходом не согласны многие специалисты. Вот мнение, высказанное ведущим специалистом Республиканского центра ценообразования при Минстройархитектуры Д.Г.ФЕДЧЕНКО.

- Прежде всего хотелось бы напомнить, что строительство - единственная отрасль народного хозяйства, где цену на продукцию формирует не производитель - подрядная организация, и не потребитель - заказчик, а независимая проектная организация. И делает она это на основании государственных сметных норм и расценок, строительных норм и правил. Уже разработанная проектно-сметная документация подлежит обязательной государственной вневедомственной экспертизе. Причем за просчеты и ошибки в определении сметной стоимости строительства как проектировщики, так и эксперты несут материальную ответственность. Аналогичные правила ценообразования существуют и в практике строительства зарубежных стран.

Далее эксперт разъяснил, что особенности ценообразования в строительстве обусловлены тем, что нет и не может быть одинаковой строительной продукции. На каждой площадке свои геологические и геодезические условия, несущие способности грунтов и фундаментов, ориентация по сторонам света, что отражается на стоимости отопления, подводящих и отводящих коммуникаций. Кроме того, по-разному размещаются строительные механизмы, применяются свои схемы подвода сетей энергоснабжения, существует масса других особенностей, которые учитываются в проекте организации строительства конкретного объекта.

Поэтому наивными, по мнению Д. Федченко, выглядят встречающиеся в СМИ рассуждения о том, что, построив дом на 80 квартир в Малиновке за 2 млрд. руб., можно и стоимость следующего подобного здания установить в том же размере, а еще лучше - запланировать 10%-ную экономию средств. Построил дешевле - получи прибыль, не уложился - неси убытки: вот и решение всех проблем снижения стоимости строительства. Таков лейтмотив многих популярных ныне предложений. Для подкрепления подобных умозрительных построений обычно ссылаются на опыт ценообразования строительства в СССР, но при этом забывают о такой "детали", как существовавшие в то время стабильные, единые для всех отраслей цены и тарифы. Теперь же принцип стабильности цен предлагается реализовать в отдельно взятой отрасли - строительстве, что, естественно, невозможно. Очевидно, сторонники стабильных цен в строительстве полагают, что правительство может обеспечивать поставку строителям энергоносителей, труб, металлопроката, оборудования и других ресурсов по неизменным в течение десятилетия ценам, как это было в 1982-1991 гг. прошлого века. А как быть с заработной платой строителей - она тоже не должна меняться? А что же с ценами на товары и услуги?

Таким образом, невозможно говорить о стабильных ценах в строительстве вне связи с динамикой всех других цен - делает вывод эксперт. Кроме того, специалистам хорошо известно, что даже в странах с относительно стабильной экономикой, например, в США, Германии, Франции, цены в строительной отрасли постоянно меняются, гибко реагируя на рыночную конъюнктуру. Поэтому широко применяется механизм индексации стоимости, что позволяет учитывать неизбежно изменяющиеся в течение периода проектирования и строительства объекта цены на энергоносители, сырьевые ресурсы, тарифы на транспорт, заработную плату рабочих и служащих, налоги и обязательные платежи. Кстати, Беларусь первой из стран СНГ перешла на наиболее противозатратный принцип ценообразования в строительстве, основанный на нормативном расходе трудовых, материальных, топливно-энергетических и других ресурсов, отмечает Д. Федченко. Начисление накладных расходов, плановых накоплений и других затрат, сопутствующих строительству, сегодня производится от количества вложенного нормативного труда, что позволило исключить зависимость этих затрат от количества и стоимости материальных ресурсов.

Поясняя принцип работы такой системы, эксперт пояснил, что он предусматривает применение для расчетов за выполненные работы индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ по элементам затрат. Таким образом, у всех участников строительства появляется стимул постоянно изыскивать пути ресурсосбережения и приобретения материалов по более низким (оптимальным) ценам. Ведь при расчете индексов учитываются только нормативные расходы всех ресурсов и средневзвешенные, проверенные и сопоставленные цены на них. Достигнутое снижение расхода ресурсов, приобретение их по более низким ценам в результате должны привести к получению законно заработанной прибыли, а допущенный перерасход ресурсов, приобретение их по более высоким ценам - соответственно к убыткам.

Из сказанного следует, что невозможно сверху "назначить" цену строительства конкретного жилого дома. Она определяется расчетами на основе государственных сметных норм и проверяется органами госэкспертизы. Требовать же от подрядчика снижения стоимости строительства - такая же нелепица, как требовать от повара экономии продуктов. Если в меню установлено, что в шашлыке должно быть 50 г мяса, то любая экономия квалифицируется как "недовложение", подчеркивает Д. Федченко.

Помимо роста цен в смежных отраслях на увеличение стоимости жилья мощное влияние оказывает и фактор повышения потребностей граждан. Век "хрущевок" давно прошел, сегодня люди хотят жить в комфортных квартирах, продолжает Д. Федченко. Кроме того, в целях экономии энергоресурсов на отопление жилых зданий повышена в два раза норма на термическое сопротивление наружных стен, на смену традиционным деревянным окнам приходят стеклопакеты. Соответственно растет и стоимость строительства. Оборудование подъездов противовзломными дверьми, установка счетчиков тепла, воды тоже не снизили стоимость строительства квартир, как и разделение совмещенных санузлов. Подсчитано, что за последние 10 лет удорожание стоимости строительства жилья в результате научно-технического и социального прогресса составило около 44% в сопоставимых ценах, или 3,7% в год. Следовательно, цена квартиры в доме, вводимом в эксплуатацию в 2005 г., только за счет этого фактора возрастает на 24,5% по сравнению с такой же квартирой, построенной в 1999 г. Госстрой СССР в свое время разрешил при разработке проектно-сметной документации по комплексу ценообразующих факторов за счет научно-технического и социального прогресса увеличивать стоимость до 3% в год.

Вместе с тем Д. Федченко считает некорректными утверждения о "безудержном росте цен на жилье". Действительно, в белорусских рублях стоимость жилья за 2004 г. выросла в среднем на 14%, в том числе коммерческого - на 22%. Но почему-то авторы материалов на тему ценообразования обычно умалчивают, что для сельскохозяйственных организаций рост составил всего 1%. По мнению эксперта, в строительстве давно исчерпаны лежащие на поверхности методы и пути снижения стоимости строительства, тем более административно-командные. Реальная дорога в этом направлении обыденна и скучна - необходимо кропотливо работать над совершенствованием строительных норм и правил, включая ресурсно-сметные нормы, а экспертным органам оценивать не только их соответствие западным или мировым стандартам, но и соответствие финансовым и ресурсным возможностям населения Беларуси, за деньги которого, в основном, строится жилье. К сожалению, делает вывод Д. Федченко, практика нормотворчества в строительной отрасли показывает, что сначала разрабатывается и вводится в действие новый нормативный документ, а вопрос его приведения в соответствие с финансовыми и ресурсными возможностями инвесторов и населения Беларуси перекладывается на проектные и строительные организации.

Иван ТЕПЛОВ
Журнал "Директор". Ноябрь 2005 г.

Вернуться в «Рынок недвижимости Беларуси: ситуация и цены»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 5 гостей

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by