Цены на недвижимость в Минске: ситуация и прогноз

[Toto (Admin)]

Асцярожнае патаненне набiрае вагу

Ужо на працягу больш як месяца сталiчныя спецыялiсты жыллёвай нерухомасцi адзначаюць невялiкае знiжэнне цэнаў на другасным рынку жылля. Толькi ў лiстападзе цана прапановы знiзiлася прыкладна на 1—1,5 працэнта. Якiя тэндэнцыi назiраюцца на другасным рынку жылля ў Мiнску цяпер i чаго можна чакаць у будучынi? Па гэтых i iншых пытаннях свой каментарый прапанаваў выданню старшыня Савета Беларускай асацыяцыi "Нерухомасць" Мiкалай Прасталупаў.

Працуе эмацыянальны фактар

Менавiта год таму пад уплывам чакання раскручвання iнфляцыi, што было звязана з увядзеннем новых цэнаў на расiйскiя энерганосьбiты, у сталiцы назiраўся ажыятажны попыт на жыллёвую нерухомасць. Тады цэны на другаснае жыллё Мiнска павялiчвалiся, а попыт iстотна перавышаў прапанову. За гэты год патэнцыяльныя пакупнiкi пераканалiся ў тым, што на другасным рынку набываць жыллё стала значна даражэй, чым будаваць кватэры ў любых структурах, нават i ў камерцыйных. Чаканнi моцнай iнфляцыi ў будаўнiчым сектары эканомiкi не спраўдзiлiся. Таму, пачынаючы з мая i ажно па верасень, пакупнiкi пачалi масава адмаўляцца набываць кватэры па завышаным кошце. У вынiку цэны на летнi сезон стабiлiзавалiся, а ў кастрычнiку пакрысе пачалi знiжацца. А ў лiстападзе i снежнi пачаў працаваць фактар перанасычанасцi рынку кватэрамi, якiя пачалi прапаноўвацца клiентам пад грыфам "прадам тэрмiнова".

Як толькi першы прадавец пачаў знiжаць цану прапановы, то i iншыя ўласнiкi адпаведнага жылля пачалi нервавацца i пераглядаць сваю цэнавую палiтыку. Сёлета ўпершыню трэцi тыдзень запар у сталiцы таннее квадратны метр жылля агульнай плошчы з iнтэнсiўнасцю 5—7 долараў за тыдзень. Пакуль гэта зусiм маленькiя лiчбы, але...

Сталiчны цэннiк яшчэ "кусаецца"

Аб якiм кошце кватэр на другасным рынку сталiцы сёння iдзе гаворка? Паводле iнфармацыi каталога рэспублiканскага выдання "Нерухомасць Беларусi", сярэднi кошт квадратнага метра жылля агульнай плошчы аднапакаёвай кватэры стаў 2072 долары, а сярэднi кошт аднапакаёўкi складае 71 440 долараў. Згодна з меркаваннем нашага эксперта цяпер у сегменце аднапакаёвых кватэр iснуе самая моцная цэнавая разбежка прапановы нават па аднатыпных кватэрах. Прыкладна 30 працэнтаў уласнiкаў такога жылля пачалi знiжаць свае цэннiкi, каля 40 працэнтаў гаспадароў аднапакаёвак трымаюць цэны на ўзроўнi летняга сезона, а 30 працэнтаў прадаўцоў (згодныя чакаць сваiх клiентаў) нават на пару пунктаў павялiчылi цану прапановы.

Цяпер самыя танныя аднапакаёвыя кватэры ў старых пяцiпавярховых дамах з агульнай плошчай 30—33 квадратныя метры прапаноўваюцца за 54—56 тысяч долараў. Кватэры амаль такой жа агульнай плошчы ў панэльных дзевяцiпавярховых дамах каштуюць ужо 60—65 тысяч долараў. Нават невялiкiя аднапакаёвыя кватэры ў зялёных спальных раёнах або блiжэй да цэнтра каштуюць да 70 тысяч долараў i больш.

Сярэднi кошт квадратнага метра агульнай плошчы двухпакаёвых кватэр стаў цяпер 2018 долараў, а сярэднi кошт двухпакаёўкi склаў 98 900 долараў. Не вельмi якасныя двухпакаёвыя кватэры ў дамах-"хрушчоўках" або на крайнiх паверхах панэлек з агульнай плошчай до 40—43 квадратных метраў прадаюць за 65—70 тысяч долараў. Разам з тым часам невялiкiя "хрушчоўкi" ў абжытых мiкрараёнах агульнай плошчай да 45—50 "квадратаў" могуць каштаваць ужо 80—85 тысяч долараў. Самы распаўсюджаны кошт стандартных двухпакаёвых кватэр вагаецца ад 83 да 92 тысяч долараў.

Сярэднi кошт трохпакаёвых кватэр складае цяпер 136 тысяч долараў, цана квадратнага метра якiх складае 2021 долар.

Скiдка можа быць iстотнай

Сёння ўжо стала рэальнасцю, што пры ажыццяўленнi рэальных здзелак першапачатковая цана можа знiжацца яшчэ ў межах 2—3 тысяч долараў. Мiкалай Прасталупаў адзначае, што цяпер скiдкi на дарагiя дзвюх- i трохпакаёвыя кватэры могуць дасягаць 5—8 тысяч долараў. Днямi прадавец адной трохпакаёвай кватэры згадзiўся знiзiць цану сваёй нерухомасцi адразу на 10 тысяч долараў, калi спецыялiсты агенцтва растлумачылi яму, што надалей сiтуацыя з цэнамi можа толькi пагоршыцца. Памер скiдак у кожным асобным выпадку залежыць ад доўгатэрмiновых або стратэгiчных задач прадаўцоў i пакупнiкоў, а таксама ад прафесiйных здольнасцяў рыэлтараў, якiя праводзяць здзелку.

Рэальнае знiжэнне кошту запланавана на люты

Мiкалай Прасталупаў упэўнены, што другасны рынак сталiчных кватэр у апошнiя тыднi года крыху актывiзуецца. Ужо традыцыйна перад Новым годам пэўная частка патэнцыяльных пакупнiкоў вырашыць зрабiць сабе або блiзкiм сур’ёзны падарунак у якасцi новага жылля. Аднак гэта акалiчнасць сур’ёзна не паўплывае на цэнавую тэндэнцыю, бо колькасць прадаўцоў сёння iстотна перавышае колькасць пакупнiкоў. Наш эксперт лiчыць, што ўдзельнiкi рынку больш паддаюцца эмацыянальным фактарам. Зараз ужо вядома, што цана на расiйскi газ для нашай краiны ў першым квартале 2008 года складзе 119 долараў за тысячу кубоў. Пасля гэтай навiны пэўная частка прадаўцоў пачне рэальна ацэньваць магчымасць продажу свайго жылля па завышаным кошце.

Другi псiхалагiчны фактар на цэнавыя тэндэнцыi другаснага рынку сталiчнага жылля вырысоўваецца з боку будаўнiчых структур, якiя пачалi прадаваць кватэры на аўкцыёнах. Так, на першым аўкцыёне па продажы кватэр МАПIДам у энергазберагальным доме кошт квадратнага метра агульнай плошчы прададзеных двухпакаёвых кватэр склаў 1716 долараў. Днямi адбыўся другi жыллёвы аўкцыён з удзелам кватэр МАПIДа. Кошт квадратнага метра жылля агульнай плошчы прададзеных на аўкцыёне аднапакаёвых кватэр склаў 1872 долары, двухпакаёвых — 1636 долараў, трохпакаёвых — 1451 долар, а чатырохпакаёвых — 1393 долары. Кватэры былi прададзены без аддзелачных работ у новым доме па вулiцы Прытыцкага, якi пабудаваны з выкарыстаннем энергазберагальнай тэхналогii. Так, на аўкцыёнах была прададзена невялiкая колькасць кватэр, аднак невялiкi кошт квадратнага метра жылля ў новым доме можа падштурхнуць другасны рынак сталiцы да больш актыўнага развiцця падзей. У наступным годзе ў Мiнску плануецца пашырыць аб’ём долевага будаўнiцтва, што таксама можа паўплываць на цэнавыя тэндэнцыi на другасным рынку жылля. Эксперт "Звязды" лiчыць, што рэальнае патаненне жылля на другасным рынку сталiцы пачнецца ў першую дэкаду лютага. Паводле падлiкаў экспертаў, за 4 месяцы новага года жыллё ў сталiцы можа патаннець на 10—15 працэнтаў.

Сяргей КУРКАЧ.
Звязда
19 декабря 2007

[Toto (Admin)]

За успешными показателями

Операторы белорусского рынка недвижимости оценивают его состояние как достаточно стабильное. Дальнейший рост цен на квартиры маловероятен. Но даже если удорожание и произойдет, то в пределах инфляции. Об отсутствии предпосылок для прошлогоднего полуторакратного роста цен на жилье говорит и банковская статистика. Количество желающих взять кредит на приобретение жилья существенно снизилось. Цены на квартиры выросли, а доходы граждан — нет.

В строительстве жилья ситуация еще более стабильная. Рынок долевого строительства вообще не подает признаков жизни. Все ждут появления нового указа о долевом строительстве. А возведение жилья на продажу еще не получило нужного темпа. Не хватает площадок, обустроенных инженерной инфраструктурой, по-прежнему остро ощущается дефицит строителей.

Общие показатели объемов жилищного строительства по итогам прошлого года выглядят весьма презентабельно. В целом сдано 4 млн. 685 тыс. кв. м жилья, что на 14,2% больше, чем в 2006 году. Но при более внимательном рассмотрении оказывается, что гордиться-то особенно и нечем. Потому что 1,6 млн. кв. м — это индивидуальное жилье, благо этот показатель включается в общую статистику жилищного строительства (в предыдущие годы вводилось от 1 до 1,5 млн. кв. м). И только 2,2 млн. кв. м — это жилье, которое построили и сдали в городах подрядные организации. Остальная часть — дома для сельских жителей, построенные в рамках госпрограмм и заданий президента (агрогородки, по 5 домиков в каждом сельском хозяйстве). Поэтому говорить о каком-то прорыве в жилищном строительстве пока рано. Это же обстоятельство, как полагают руководители строительного комплекса, не позволяет утверждать, что жилищная программа в текущем году будет успешно реализована.

Стремление иностранных инвесторов вкладывать средства в строительство всевозможных бизнес-центров, торговых комплексов, гостиниц и прочих коммерческих объектов тоже радует. Но, как оказалось, строительный комплекс Беларуси с его устаревшими нормативами и требованиями, с патриархальной неповоротливой системой госуправления и привычкой работать по старинке оказался не готов осваивать крупные зарубежные инвестиции.

Единственное, что радует, — это понимание необходимости перемен.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
28 января 2008

[Toto (Admin)]

Квартиры подешевели, но по-прежнему в цене

Наступившее затишье на вторичном рынке жилья в Минске после всплеска цен в прошлом и начале нынешнего года выглядит непривычным. Впервые за последние семь лет наметилось снижение стоимости квартир, и пока ничто не обещает очередного резкого роста

Прошел и покупательский ажиотаж. Еще в марте нынешнего года спрос на жилье в столице в несколько раз превышал предложение, а сейчас ситуация выглядит по-иному. Чем это вызвано, каких цен стоит ожидать в будущем? Выгодно ли вкладывать деньги в жилье? На эти и другие вопросы корреспондента БЕЛТА ответил председатель депутатской комиссии по строительству, жилищному хозяйству, землепользованию и экологии Мингорсовета доцент кафедры «Организация строительства и управление недвижимостью» БНТУ Виктор Шанюкевич.

- Виктор Абрамович, когда наметилась тенденция снижения цен на столичном вторичном рынке жилья и насколько квартиры стали дешевле?

- На первый вопрос отвечаю: в ноябре нынешнего года. Но речь идет скорее не о повсеместном падении цен, а о наличии на рынке большого количества квартир различного качества и стоимости. Так, если еще летом купить в Минске однокомнатную квартиру за 55 тысяч долларов было нереально, то сегодня такие предложения есть.

При этом важно отметить, что цены снижаются не на все квартиры. Остается на прежнем уровне или имеет тенденцию к увеличению стоимость новостроек и квартир улучшенной планировки. В среднем цена квадратного метра жилья на вторичном рынке составляет в Минске около двух тысяч долларов. При этом продавцы крайне неохотно идут на уступки покупателям, несмотря на возросшее число предложений типовых квартир.

За последний месяц заметно снизились цены на хрущевки. Сегодня таких квартир предлагается немало, к тому же их стоимость была завышена. Несколько падают цены на жилье в районах, отдаленных от центра, и районах с несколько худшей «экологической репутацией». Так, если месяц назад однокомнатная квартира в доме средних типовых характеристик в Заводском районе стоила около 65 тысяч долларов, то сегодня ее можно купить за 63-64 тысячи.

- Чем вызвано понижение цен на жилье?

- Прежде всего финансовым ресурсом покупателей и наличием большого количества предложений типовых квартир на вторичном рынке.

На сегодняшний день в Минске на продажу выставлено около 12 тысяч комнат и квартир, в том числе поступление в период с середины ноября по начало декабря превысило 2,5 тысячи комнат и квартир. Из всех продаваемых наибольшая доля приходится на двухкомнатные квартиры - 33 процента. Далее следуют однокомнатные (29), трехкомнатные (27), четырехкомнатные (6), комнаты (4) и многокомнатные квартиры (менее 1 процента). Структура предложения с начала года почти не изменилась.

- Как объяснить снижение спроса?

- Это вызвано изменением отношения людей к сделкам с недвижимостью - покупка жилья уже не рассматривается как исключительно выгодное вложение средств. Кроме того, некоторые не спешат с покупкой, рассчитывая на возможное дальнейшее снижение цен.

- Насколько такие ожидания оправданны?

- Думаю, небольшое снижение цен продолжится в конце этого и начале следующего года до выравнивания соотношения спрос-предложение, особенно в секторе квартир типовых потребительских качеств (например, хрущевок). И наоборот, цены на столичные квартиры повышенной комфортности, новых планировок будут увеличиваться в зависимости от их месторасположения.

В 2008 году будет наблюдаться плавная стабилизация рынка без резких скачков в ту или иную сторону. В целом можно прогнозировать в следующем году разброс цен на вторичном рынке в зависимости от ликвидности жилья относительно средней цены 1.900-2.100 долларов за квадратный метр. Этому будет способствовать и увеличивающаяся покупательная способность минчан. И одновременно в связи с нынешней активной работой Мингорисполкома и администраций районов Минска по увеличению объемов строительства не стоит ожидать резких скачков стоимости квадратного метра в столице Беларуси.

- Возможен ли в краткосрочной перспективе очередной всплеск цен?

- Мало вероятно. Для того чтобы наметилась тенденция, обратная нынешней, необходимо время. Что касается резкого скачка цен, то его могут вызвать только определенные экономические факторы. К примеру, сравнимые с началом активизации три года назад кредитования покупки и строительства жилья. Продавцы квартир тогда сразу же отреагировали повышением цен на свой товар.

Не исключается вариант, что когда будет принят закон об ипотеке, а это произойдет не раньше конца 2008 года, то на вторичном рынке жилья опять произойдут какие-либо изменения. Но в какую сторону, пока сложно прогнозировать. Одновременно многое в Минске зависит и от результатов отмены прописки.

- В последнее время много говорилось о закрытии в Беларуси шести риэлторских агентств. Как вы считаете, они прекратили деятельность из-за уменьшения количества клиентов и отсутствия работы?

- В целом причин было несколько, и среди них не только убыточность. Особенно это касается маленьких риэлторских организаций. В последнее время предполагается их слияние. Также не все риэлторские организации соответствуют требованиям Министерства юстиции. Кроме того, в их деятельности периодически выявляются различного рода нормативные нарушения.

- Какие еще новые тенденции можно отметить на рынке вторичного жилья столицы?

- Сейчас при наличии большого выбора квартир идет переориентация в сторону нового и качественного жилья. Увеличивается спрос на жилье в домах 1995-2007 годов постройки. Активизировалась ранее существовавшая зависимость цены квартир от их типовых характеристик и месторасположения. В начале года в период ажиотажного спроса одинаковые по метражу квартиры во всех районах стоили почти одинаково. Сейчас, например, двухкомнатная квартира в Заводском районе может стоить всего на 3-4 тысячи долларов дороже, чем однокомнатная в Центральном районе. Люди рассматривают покупку жилья с разных позиций: экономических (например, возврат кредита) и экологических, а также учитывают удобство транспортного сообщения, удаленность жилого дома от места работы, возможность парковки автомобиля и так далее.

- И все же насколько сейчас выгодно вкладывать деньги в жилье?

- Если говорить о долгосрочной перспективе вложения средств - например, 10 лет, то это выгодно. Что касается такого срока, как год-два, то, возможно, это и не принесет ожидаемых дивидендов. Но, опять же, это прогноз.

Наталья ВЕРБИТСКАЯ
Минский курьер
26 декабря 2007

[Toto (Admin)]

И все-таки цены падают!

В Минске квартиры дешевеют, в регионах — пока нет

Только что я вернулся с очередного этапа аукциона по продаже
квартир в Минске. На этот раз продавалось жилье в совершенно новом для Беларуси проекте — энерго-сберегающем доме. Подробнее об этом доме читайте в следующую пятницу в нашем приложении “Народный управдом”. Пока же обращу ваше внимание только на цену, которую участники торгов платили за квартиру в новом доме: 1500—1600 долларов за квадратный метр. Напомню, что в конце июля состоялся первый аукцион — продали 19 квартир первого подъезда дома на улице Притыцкого, недалеко от метро. Тогда за метр давали 1800—1900 долларов.

Да, месторасположение энергосберегающего дома не такое выгодное. Но сам-то по себе этот дом дороже! Во-первых, здесь не пять, а девять этажей. Во-вторых, квартиры “напичканы” ноу-хау белорусских ученых — недешевыми системами рекуперации воздуха и принудительной вентиляции, задача которых — экономить потребление энергии всего дома и деньги его жителей. Более того, один из участников торгов рассказал, что на прошлой неделе, когда продавали квартиры в первом подъезде энергосберегающего дома, можно было купить жилье по 1300—1400 долларов... Похоже, кошельки белорусов не выдержали темпов роста цены, которые были заданы в начале года.

По словам директора агентства недвижимости “Квартирный вопрос” Юрия Чайкина, стабилизация рынка началась еще накануне лета. После чего рынок долго боролся с тенденцией роста цены.

— Последние недели цены опускаются. Прежде всего на старое жилье (хрущевки, брежневки) и находящееся в плохой транспортной доступности. Спрос упал, и никто не хочет покупать эти квартиры по две тысячи долларов за метр. Что касается новостроек, сталинок и элитного жилья, то оно не дешевеет.

Другими словами, столичный спрос устал перемалывать что попало, когда на цене серьезно не сказывалось ни расположение, ни этаж, ни материал, из которого построен дом. Начинается этап сегментирования рынка, когда каждое жилье, исходя из своих качественных характеристик, занимает относительно справедливую ценовую нишу.

Во-вторых, как мы писали ранее, когда однокомнатная квартира стала стоить почти как частный дом, часть денег ушла в сегмент загородной недвижимости.

В-третьих, не секрет, что большинство квартир покупаются на кредитные деньги. Размер кредита обеспечивался зарплатой. В один прекрасный момент цены выросли так, что ни собственной зарплаты, ни доходов поручителей не стало хватать на кредит в необходимом объеме. И тем более стали невозможными ежемесячные выплаты больших сумм для его погашения. По совокупности всех причин спрос упал, квартиры на продаже зависли. Средняя стоимость метра на вторичном рынке жилья в Минске опустилась примерно с 2000 до 1700—1800 долларов.

Словно подтверждая версию о нехватке столичной зарплаты для получения кредита, стоят цены в регионах. Не растут, но и не падают, растерянно озираясь на Минск, который всегда был флагманом роста цены и ориентиром для всех остальных городов. Наверное, зарплата в Минске больше, чем в областном центре, но не в два же раза, как разница в стоимости квартир. Поэтому те же брестчане все еще могут позволить себе взять кредит, чтобы оплатить нынешние 1000—1200 долларов за метр.

Как долго продлится этот “ренессанс надежд” нуждающихся в жилье людей, сказать сложно. Уже в начале следующего года может произойти скачок, аналогичный началу этого года, если люди в ожидании макроэкономических изменений снова начнут вкладывать свободные деньги в недвижимость. Кроме того, скачка цен следует ожидать после принятия закона об ипотеке, который привлечет на рынок более доступные кредитные деньги.

Тем временем...

В квартиру через комнату

Минстройархитектуры инициирует новый этап борьбы с хитрыми очередниками. Планируется создать единую систему учета жилых помещений, принадлежащих гражданам в разных населенных пунктах страны, а не только по месту их проживания и постановки на очередь нуждающихся в улучшении условий. Сейчас в том же Минске на учете нуждающихся состоят семьи, имеющие не только право на льготный кредит, но и, о чем умалчивают, жилье в других регионах. Единая система также позволит решать проблему, когда нуждающиеся, стоящие в очереди и получающие финансовую помощь от государства, строят в пригородах индивидуальные дома и получают от них дополнительный доход.

Кроме того, специалисты министерства обратили внимание еще на одну проблему крупных городов: жилье для многодетных семей. Дело в том, что с тех пор, как исполкомам было дано указание предоставлять жилье прежде всего многодетным семьям (в течение года), родители с детьми бросились переезжать. Продав квартиру в регионе и купив комнату в Минске, семья становилась в “многодетную скоростную” очередь. С 1 января 2008 года в Минск вернули необходимость пятилетнего проживания в городе как условия постановки на учет. А вот в областных центрах такой меры пока не принято...


Александр ВЛАДЫКО
Народная газета
13 декабря 2007

[Toto (Admin)]

КОМНАТА ПО ЦЕНЕ КВАРТИРЫ

Сегодня на вторичном квартирном рынке можно без проблем выбрать себе не только квартиру, но и комнату. По сравнению с началом этого года предложение комнат на рынке выросло более чем в три раза. Что же касается цены на комнаты, то они, как и квартиры, за 10 месяцев также заметно выросли в цене – примерно на 50 %.

Ценовой беспредел

Если в начале 2007 года комнату в Минске в среднем можно было купить за 22-25 тыс.долл.США, то теперь покупателю она обходится в среднем 33-37 тыс.долл.США. Получается, что за 10 месяцев столичные комнаты подорожали в среднем на 50 % . И все же, если сравнить цену комнаты с ценой однокомнатной квартиры, то квартира, как не считай, обходится все равно в 2 раза дороже комнаты (в настоящее время средняя цена однокомнатной квартиры в Минске составляет 71 710 долл.США). Конечно, можно найти комнату и подешевле, к примеру, за 23-24 тыс.долл.США. Но таких предложений на квартирном рынке очень мало. К тому же это, как правило, будет комната порядка 8-10 кв.метров в многокомнатной квартире. Например, самый дешевый вариант, который сегодня предлагается на рынке, - это комната в многокомнатной квартире за 23 тыс. долл.США. Или же комната в 3-комнатной квартире за 24 тыс.долл.США. Одни из самых дорогих комнат предлагаются по цене 45-50 тыс.долл.США. Это будут комнаты порядка 17 кв.метров в 2-комнатных, 3-комнатных стандартных квартирах, расположенные, правда, тоже в спальных районах.

Примечательно, что еще в начале 2007 года по цене сегодняшней дорогой комнаты можно было купить однокомнатную квартиру, которая стоила в среднем порядка 48 тыс.долл.США. А ведь разница между комнатой и пусть даже самой убитой однокомнатной квартирой все же, как не крути, а большая.

Что заставляет человека покупать комнату, а не отдельную квартиру? Конечно же, нехватка денег на отдельное жилье. Стремительный рост на недвижимость привел к тому, что многим пришлось временно отказаться от приобретения квартиры и ограничиться минимумом – покупкой комнаты.

Сегодня в общем количестве продаж квартир в столице сделки с комнатами занимают порядка 10-15 процентов. Чаще всего они пользуются спросом у людей, желающих разъехаться по семейным обстоятельствам, у иногородних студентов, стремящихся «закрепиться» в столице после окончания вуза, у молодых семей, которые не скопили денег на квартиру. Зачастую комнаты покупают неблагополучные граждане, злоупотребляющие спиртными напитками, лица, ранее осужденные и отбывавшие срок в местах лишения свободы и т.д.

Кроме того, надо учитывать, что сегодня далеко не каждый человек может рассчитывать на большую сумму банковского кредита – слишком высокие процентные ставки и слишком низкая платежеспособность основной массы кредитополучателей и их поручителей. Кредит же на покупку комнаты получить реальнее, поскольку приходится брать сумму в два раза меньшую, чем для покупки той же квартиры.

Как утверждают риэлтеры, наибольшим спросом пользуются комнаты не менее 13 кв. метров в 2-комнатных квартирах. При этом предпочтение отдается пустующим квартирам, в которых никто не живет: например, одна комната закрыта, а другая продается. То есть, по сути, приобретая комнату, человек на самом деле будет жить в однокомнатной квартире. Такие комнаты, естественно, стоят дороже и предлагаются по цене, приближающейся к цене самой дешевой однокомнатной квартиры.

Что касается предложения, то это, как правило, комнаты в «типовых» квартирах и «хрущевках».

Самой выгодной сделкой в этом сегменте жилья считается покупка квартиры (чаще двухкомнатной) по частям, то есть когда комнаты приобретаются одним и тем же человеком по отдельности. На такой сделке можно сэкономить приличную сумму. Например, стандартная двухкомнатная квартира стоит в среднем в Минске порядка 95 тыс.долл.США. В случае, если покупать комнаты по отдельности даже по цене 40 тыс. долл., видна явная экономия.

Что касается комнат в ближайшем пригороде от Минска, то их выбор на рынке весьма ограничен. Сегодня комната в 2-комнатной квартире в ближайшем пригороде предлагается за 22-30 тыс.долл.США. Год назад аналогичная комната предлагалась за 19 тыс.долл.

И еще. Сегодня аренда однокомнатной квартиры в Минске обходится в среднем арендатору 250-300 долл.США, и это без учета стоимости жилищно-коммунальных услуг. В год за аренду квартиры придется отдать ни много ни мало 3 600 долл. (при условии ежемесячной оплаты квартиры 300 долл.). Так за пять лет можно скопить и на комнату в пригороде, но это в случае, если человеку есть где жить сегодня.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
10 декабря 2007

[Toto (Admin)]

СТОЛИЧНЫЙ КВАРТИРНЫЙ РЫНОК ЖИЛЬЯ: ИТОГИ 2007 ГОДА

Новый 2007 год преподнес немало сюрпризов для потенциальных участников рынка недвижимости. Если начало года было отмечено стремительным ростом цен на минские квартиры, то начиная с осени после летнего затишья впервые более чем за пять лет столичные квартиры стали понемногу «терять в весе». Как развивались события на вторичном рынке жилья в прошлом году и чего можно ожидать в новом 2008 году, мы попытались выяснить у специалистов рынка недвижимости.

После относительно спокойного для минского квартирного рынка жилья 2006 года, который практически на протяжении всего года, за исключением последних месяцев (ноябрь, декабрь), оставался стабильным, 2007 год преподнес немало сюрпризов для участников рынка недвижимости. Уже в январе начался стремительный рост на жилье – в среднем за месяц квартиры подорожали на 6 %, а в феврале этот «разгон» цен продолжился и достиг к концу месяца 14 %, в марте рост цен на квартиры продолжился. В итоге за первых три месяца минские квартиры успели подорожать на 30 %, что привело в шок многих участников рынка недвижимости. При этом более быстрыми темпами дорожали одно- и двухкомнатные квартиры.

Однако во второй половине марта на вторичном рынке жилья произошли некоторые перемены. По тому предложению, которое было на то время, можно было говорить, что наступил момент насыщения рынка квартирами. Если в середине января и феврале месяце квартира продавалась, не успев появиться даже в рекламе, то в середине марта на рынке уже был выбор квартир, и агентствам было что предложить покупателям. Кроме того, если в январе и феврале из-за стремительного роста цен между покупателями и продавцами в риэлтерских компаниях расторгалось до 50 % договоров, то уже в марте практически все сделки стали совершаться без расторжения договоров. Все это дало основания предполагать, что ближе к лету ситуация на рынке жилья в столице должна стабилизироваться. К этому времени, отмечали риэлтеры, предел денежных средств у населения был практически исчерпан. Поэтому по всем признакам в ближайшее время должно было произойти снижение цен, причем в первую очередь на малогабаритное дешевое жилье, цены на которое буквально «взлетели» за первых три месяцы года.

Перемены не заставили себя долго ждать: начиная с середины марта быстрее стали дорожать многокомнатные квартиры - только в марте и апреле трех- и четырехкомнатные квартиры ежемесячно дорожали более чем на 9 %. И если в мае рост цен на однокомнатные квартиры замедлился, а в июне и вовсе прекратился, то четырехкомнатные в июне продолжали еще стремительно дорожать (рост цен за месяц составил порядка 6 %), в июле-сентябре многокомнатные квартиры, как и одно- и двухкомнатные, дорожали в среднем на 1-2 %. В итоге получилось, что за девять месяцев многокомнатные квартиры подорожали больше, чем одно- и двухкомнатные.

Однако, несмотря на летнее затишье в августе месяце двухкомнатные квартиры преодолели свой новый психологический барьер в 2 тыс.долл. за кв.метр, а в сентябре его достигли и трехкомнатные квартиры. На рынке сложилась ситуация, что предложение квартир намного превышало спрос. Но если летом в агентствах недвижимости практически не было звонков от покупателей, и агентства недвижимости фактически заключали только эксклюзивные договоры, то с наступлением осени рынок хоть и медленно, но потихоньку стал оживать. Но это было не то оживление, которое, как правило, характерно для рынка недвижимости и которое ведет к росту цен.

Начиная с октября ситуация на квартирном рынке переломилась: стали снижаться цены на однокомнатные квартиры. В ноябре цены снизились и на двухкомнатные квартиры, а спустя пару недель снижение цен коснулось и трехкомнатных квартир. Незначительный рост цен наблюдался только на четырехкомнатные квартиры, да и то скорее по инерции, стремясь уравняться в стоимости квадратного метра со своими «собратьями».

И хотя ноябрьское снижение цен было незначительным – 0,3-0,4 % на одно- и двухкомнатные квартиры (здесь немалую роль может играть статистический фактор: ведь принято считать, что рост (или снижение) цен в пределах 1% укладывается в рамки статистической погрешности, да и статистические данные выводятся из цены предложения, которая при совершении сделок может меняться), тем не менее, одно оставалось неоспоримым фактом: в ноябре месяце впервые за последних почти 6 лет, если не считать летней стабилизации цен на минские квартиры в 2005 году, в результате которой произошло снижение цен на однокомнатные квартиры старой планировки, в столице отмечено снижение цен на квартиры.

В декабре снижение цен на квартиры продолжилось. Так, за последний месяц однокомнатные квартиры подешевели на 2%, двухкомнатные – на 1 %, трехкомнатные – на 0,8 %. Падение цен не коснулось только четырехкомнатных квартир. Они, наоборот, хоть и незначительно, но все же выросли в цене (рост составил 0,6%).
Итак, если в начале года средняя цена квадратного метра однокомнатных квартир составляла 1370 долл., то на конец года она составила 2 053 долл., двухкомнатных – 1261 долл. и 2011 долл., трехкомнатных – 1195 долл. и 2017 долл. и четырехкомнатных 1078 долл. и 1954 долл. соответственно.

Подводя итоги года, отметим, что с учетом летней стабилизации и незначительного снижения цен на квартиры осенью в целом за год цены на минские квартиры в среднем выросли на 65 %, из них однокомнатные подорожали на 50 %, двухкомнатные – на 60 %, трехкомнатные – на 68 % и четырехкомнатные – на 81 %.

Мы обратились к специалистам рынка недвижимости и попросили их оценить ситуацию, которая наблюдалась на рынке в 20007 году, и дать некоторые прогнозы на новый 2008 год.

Мнение риэлтера:

Кузнецов Павел, директор АН «Пакодан»:

- На мой взгляд, этот год для рынка недвижимости чем-то особенно значительным отмечен не был, кроме как затишьем. Единственное, что, наконец, к концу года стали потихоньку снижаться цены на квартиры. Тем не менее, покупатели все еще занимают выжидательную позицию. Они, конечно, могут дождаться еще некоторого снижения цен, но на особенно низкие цены вряд ли надо рассчитывать.

На мой взгляд, цены на квартиры еще будут пару месяцев снижаться и в новом 2008 году, а потом должны стабилизироваться. Хочется, чтобы новый год был более активным для рынка и чтобы были внесены некоторые изменения в закон о риэлтерской деятельности, поскольку за два года он несколько устарел.

Михаил Елисеев, директор АН «Западная недвижимость»:

- На мой взгляд, одним из самых значительных событий в 2007 году, был значительный рост цен на квартиры в первом квартале. Кроме этого, год отмечен и снижением цен на жилье во втором полугодии прошлого года. И, конечно же, в 2007 году на рынке наблюдалось резкое увеличение квартир, выставляемых на продажу и соответственно изменение соотношения между спросом и предложением в пользу предложения. Значительное превышение предложения по сравнению со спросом, собственно, и вызвало снижение цен. А вот в законодательстве никаких изменений не произошло.

В 2008 году, на мой взгляд, первые месяца четыре цены еще будут потихоньку снижаться. Потому что, опять же, слишком велик отрыв между спросом и предложением. Но поскольку летом, как правило, спрос еще больше снижается, значит, не исключено, что и в этот период цены могут продолжить снижаться. И лишь к осени возможна стабилизация цен, а затем плавное повышение цены, но это при условии, что спрос увеличится.

Конечно, на формирование цены влияет много факторов, поэтому и предугадать точно очень сложно. Что касается такого фактора, как ввод в строй нового жилья, то значительного увеличения объемов строительства за год ожидать не приходится. К тому же основная доля жилья строится для нуждающихся.

Анатолий Звездин, заместитель директора АН «Центростиль»:

- Самое значительное событие, которое произошло в 2007 году на квартирном рынке, - это резкий рост цен на квартиры в начале года. А вот в законодательстве, к сожалению, ничего нового не появилось. Законы, которые предполагалось принять, так и не были приняты.

Что можно ожидать в 2008 году? Думаю, что будет постепенное выравнивание цены. Возможно, она еще немного опустится, а ближе к весне (февраль-март) рынок должен стабилизироваться: будет наблюдаться либо плавный рост цен, либо цена сохранится.

На мой взгляд, сегодня ни один прогноз не имеет под собой реальной почвы. Потому что на формирование цены влияет очень много факторов, в том числе и внешних, по которым мы, к сожалению, не имеем достоверной информации. Ведь рост цен в начале года был вызван не только экономическими факторами. Большую роль в повышении цен сыграл и такой фактор, как элементарный ажиотаж.
Беларусь постепенно интегрирует в мировую экономику. Поэтому многое будет зависеть и от мировых цен на нефть, газ. Что касается экономики внутри страны, то, как мы знаем, договоренности по цене на газ пока достигнуты только на первый квартал 2008 года. И что будет дальше, никто точно не знает, поэтому, повторюсь, и прогнозировать очень сложно.

Владимир Чернушевич, директор АН «Загородный дом»:

2007 год – это год выжидания. Продавцы ждали, что цены на жилье вырастут, а покупатели ждали, что цены снизятся. На мой взгляд, учитывая все составляющие и не вдаваясь в подробности, цены на квартиры в 2008 году снижаться не будут.

И по сложившейся традиции, для сравнения, расскажем немного о том, как развивались события в 2007 году на московском квартирном рынке жилья.

Если 2006 год остался в истории московского рынка недвижимости периодом рекордного роста цен на квартиры, то в 2007 году, по оценкам специалистов, столичный рынок во многом топтался на месте. Первое полугодие ознаменовалось довольно серьезной стагнацией на рынке недвижимости, в процессе которой стоимость жилья откатилась назад на 5-15% (с учетом скрытой коррекции), что было вполне естественно после резкого взлета накануне. Во втором полугодии наметилось некоторое оживление спроса и активизация рынка, а на фоне слабеющего доллара продавцы сделали все возможное, чтобы цены вновь вернулись на былые позиции, по крайней мере, в номинальном выражении. Пусть доллар уже не тот, что был в начале года, да и инфляцию никто не отменял, но если изначально за квартиру просили, например, полмиллиона долларов, то и теперь нет желания отдавать ее за меньшую сумму – такова типичная психология продавца. В результате за 2007 год цены на квартиры в Москве сначала откатились назад, а потом вновь подались вперед, оставшись в итоге в конце года примерно такими же, как и были в начале.

Впрочем, рассуждая про цены на недвижимость в столице, следует иметь в виду два обстоятельства. Во-первых, вступление в силу в середине 2007 года федерального закона о выражении цен на товары и услуги в рублях раскололо рынок недвижимости. Часть участников рынка перешла на рубли, часть – нет (особенно продавцы-частники). Немало продавцов, по-прежнему, оперируя в долларах, просто приписывали к цене рублевый эквивалент, причем каждый по своему курсу. Это заметно спутало статистику динамики цен на квартиры в уходящем году.

Второй причиной стало заметное ослабление доллара во втором полугодии 2007 года. Курс американской валюты упал с середины лета к концу осени почти с 26 до 24,3 рублей, то есть примерно на 6-7% (правда к самому концу года он слегка отыграл свои позиции). На двухвалютном московском рынке недвижимости это сделало тренды динамики цен на квартиры в долларах и в рублях разнонаправленными. Все обозреватели, отслеживающие динамику цен в долларах, отметили с начала осени начало нового роста цен, который составлял в среднем 2-3% в месяц (по информации некоторых источников даже больше). Не удивительно, что это вызвало новую волну смелых прогнозов об очередном двукратном росте цен на жилье в 2009 году.

Но, с другой стороны, согласно журналу о недвижимости Metrinfo.Ru, отслеживающему рублевый курс квадратного метра, особой тенденции к росту цен в течение осени не наблюдалось. Ведь примерно такими же темпами, как росли долларовые цены на недвижимость, или немногим меньше, ежемесячно терял доллар по отношению к рублю (и другим мировым валютам). Поэтому реальная стоимость жилья находилась, скорее, в колебательном режиме. Некоторый осязаемый рост рублевого показателя стоимости квартир наметился только по мере укрепления доллара в декабре. В итоге изменения цен на жилье в столице по итогам 2007 года в долларах и рублях получаются разные!

Так, по данным аналитического центра www.irn.ru, среднее значение московского индекса стоимости жилья в декабре 2007 года составило 4 319 единиц, что примерно на 3% выше уровня начала 2007 года. Как и говорилось в прогнозе рынка недвижимости на 2007 год, в среднем уровень цен на жилье в Москве останется примерно постоянным. Если же учесть ослабление доллара и инфляцию, то можно утверждать, что реальная стоимость московской недвижимости за 2007 даже несколько снизилась.

Этот же вывод подтверждают и рублевые показатели журнала www.metrinfo.ru. Если на начало года средняя стоимость московского жилья в рублях была на уровне 111 тыс. рублей за кв.метр, то к концу – около 108 тыс. То есть за вычетом 6-7% инфляции доллара, стоимость московской недвижимости не приобрела за 2007 год 3%, а скорее потеряла примерно столько же. Впрочем, несмотря на все эти детали и курсовые разницы вполне можно утверждать, что в среднем за 2007 год стоимость недвижимости в Москве осталась практически неизменной на уровне конца 2006 – начала 2007 годов.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
8 января 2008

[Toto (Admin)]

НА СТОЛИЧНОМ РЫНКЕ ЖИЛЬЯ – МЕДЛЕННОЕ СНИЖЕНИЕ ЦЕН

На столичном квартирном рынке практически полное затишье. Цены медленно и плавно снижаются, однако это никак не влияет на настроение покупателей. Их по-прежнему мало. Кто-то, по всей видимости, ждет еще большего снижения цен, а у кого-то просто-напросто нет денег на покупку желанной квартиры.

По оценкам минских риэлтеров, в январе месяце ситуация на квартирном рынке коренным образом не поменялась. Рынок оставался и остается в настоящее время достаточно стабильным, хотя цены все же плавно снижаются. Так, например, в январе месяце цены на однокомнатные квартиры в среднем снизились на 0,2 %, двухкомнатные – на 1 %, трехкомнатные – на 1,4 % и четырехкомнатные – на 1,6 %. Однако, какую бы роль в данном случае не играл статистический фактор (ведь принято считать, что рост (или снижение) цен в пределах 1% укладывается в рамки статистической погрешности, да и статистические данные выводятся из цены предложения, которая при совершении сделок может меняться), тем не менее, факт остается фактом: так медленно цены на минские квартиры на вторичном рынке жилья снижаются уже с осени прошлого года.

Как отметил в беседе директор столичного агентства недвижимости «БелЦТН» Николай Простолупов, в минских агентствах недвижимости в январе сделок практически не было. В целом их объемы даже по сравнению с ноябрем-декабрем прошлого года упали где-то в 5-10 раз. Поэтому финансовое положение агентств недвижимости сегодня критическое.

По словам Н. Простолупова, цены на квартиры продолжают плавно снижаться. В реальных сделках, когда есть покупатель, цена квартиры может быть снижена и на 5, и на 10 тыс.долл.США. Например, «панельки», которым особенно за 30 лет, уже никто не хочет покупать и за 55 тыс.долл., хотя два месяца назад их пытались продавать по 70 тыс.долл.США. Но есть продавцы, которые ни за что не идут на уступки и не соглашаются снижать цену. Что касается квартир повышенной комфортности, то цены на них не снижаются. Это жилье остается востребованным. По мнению директора АН «БелЦТН», такая ситуация на рынке продлиться как минимум до лета.

Такого мнения придерживается и заместитель директора АН «Квадратный метр» Ольга Максимова. И такая ситуация на квартирном рынке, по ее мнению, произошла не вчера и не сегодня, а гораздо раньше – еще в мае 2007 года. Уже тогда до минимума была снижена покупательская активность. И хотя еще по инерции в июне-июле прошлого года цены на квартиры медленно росли, но сделки как таковые уже почти не заключались. Политическое заявление главы государства о снижении цен на жилье путем увеличения объемов жилищного строительства, в том числе и долевым способом, сдача в эксплуатацию в конце 2007 года многих новых жилых домов – все это привело к еженедельному снижению цен на минские квартиры на вторичном рынке жилья, которое мы наблюдаем сегодня. Например, если еще в декабре месяце прошлого года стандартную однокомнатную квартиру в густонаселенном районе города (Малиновка, Сухарево) можно было максимально продать за 68-70 тыс.долл.США, то сейчас она с трудом продается за 64 тыс.долл.

Сегодня продавцы, при таком обилии квартир на рынке, должны понимать, чтобы продать свое жилье, надо реально его оценить. Квартира должна продаваться не с торгом по завышенной цене, она должна стоять первой в строчке той ценовой категории, к которой она принадлежит – возможно тогда ее кто-то и заметит.

К тому же, если внимательно проанализировать предложения квартир, то невооруженным глазом можно заметить, что в одной и той же газете, не говоря о разных изданиях, на продажу выставляются одинаковые объекты с разбежкой в цене до 20%. До 40 % квартир рекламируются чуть ли по году. В этой связи напрашивается вопрос: с какой целью рекламируется квартира, и в чем суть решения жилищной проблемы человека, выставившего свою квартиру на рынок? Ведь одной надежды на то, что вдруг найдется состоятельный покупатель и купит ее по заоблачной цене, мало. Надо реально понимать, что сегодня средняя заработная плата гражданина в нашей стране пока никак не соизмерима со стоимостью квадратного метра жилья. Поэтому основной массе покупателей квартиры по такой цене просто-напросто не доступны.

По мнению Ольги Максимовой, снижение цен на новые квартиры вряд ли произойдет, но вот то, что многокомнатные квартиры в старом фонде подешевеет, это точно. Сегодня есть примеры того, что даже застройщики снижают цены новые квартиры.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
18 февраля 2008

[Toto (Admin)]

ПРОГНОЗИРОВАТЬ РАНО

Если первые месяцы 2007 года потрясали рынок недвижимости ажиотажным ростом спроса и цен на квартиры, то начало нынешнего года характеризовалось обилием всевозможных нововведений, которые по своему эмоциональному воздействию на потребителей и профучастников рынка недвижимости ничем не уступают прошлогоднему квартирному буму. Но как повлияют эти многочисленные нововведения на динамику, единого мнения нет.

Например, до сих пор не понятно, чем обернется для квартирного рынка принятие поправок в Указ от 15 июня 2006 года №396 "О долевом строительстве многоквартирных жилых домов (Указ от 31.01.2008 №55). Одни говорят, что теперь "долевка" активизируется и обрушит цены на вторичном рынке. Другие утверждают, что застройщиков никто не заставит работать себе в убыток. Но оба мнения легко могут быть оспорены. Например, как "долевка" может обрушить цены на вторичном рынке жилья, если ее почти нет. Частные фирмы уже два года строят жилье на продажу и возвращаться к долевому строительству, чтобы половину квартир, как того требуют новые правила, отдавать по сути за полцены гражданам-очередникам, мало кто собирается. В то же время если желающих заниматься долевым строительством жилья для очередников будет мало, то власти могут обязать фирмы, которые строят жилье на продажу, продавать половину квартир очередникам - опять по цене нормативной (себестоимость плюс не более 5% прибыли).

Вторая тема, где нет единого мнения, касается цен на вторичном рынке жилья. В течение всего февраля "вторичные" квартиры в среднем продолжали медленно дешеветь в Минске, а в ряде городов они просто стояли на месте. Причем в столице в 2,5 раза по сравнению с началом прошлого года увеличилось предложение, судя по рекламе, однокомнатных квартир, которые прежде считались самыми дефицитными позициями. С чем это может быть связано? Большинство аналитиков склонные предполагать, что предложение однокомнатных пополнилось за счет инвестиционных квартир, которые были приобретены год-полтора назад с целью выгодного вложения средств. Подтвердить или опровергнуть такую версию можно лишь на основании данных, которые содержаться в регистре квартирных сделок. Что же касается того, как поведут себя квартирные цены дальше, как долго покупатели будут занимать выжидательную позицию и когда сдадут свои позиции продавцы, то здесь мнения очень разные.

К слову, по состоянию на 1 февраля число объектов недвижимости в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним превысило 4 млн. По данным Национального кадастрового агентства из 4,06 млн. зарегистрированных объектов недвижимости 0,82 млн. составляют земельные участки (20%), 1,47 млн. - капитальные строения (36%), 1,77 млн. - изолированные помещения (44%). Аналогичные показатели на ту же дату в 2007 г. составили: всего объектов - 3,67 млн., земельных участков - 0,64 млн., капитальных строений - 1,38 млн., изолированных помещений - 1,65 млн. В 2006 г. на ту же дату: всего объектов - 1,22 млн., земельных участков - 0,55 млн., капитальных строений - 0,34 млн., изолированных помещений - 0,33 млн.

Много споров в последнее время вокруг новых правил продажи на аукционах объектов госсобственности и права аренды земельных участков. При этом немало претензий к самой кадастровой стоимости земельных участков: якобы из-за нее право аренды участков и объекты госсобственности получаются очень дорогими и неподъемными для потенциальных участников аукционов. Но на самом деле проблема не в кадастровой стоимости (методике и результатах кадастровой оценки), а в том, как ее применять.

Как заметил недавно председатель Витебского облисполкома Владимир Андрейченко, выступая на совещании с председателями советов всех уровней, местным органам власти необходимо учиться проводить аукционы. Так, в Витебской области в прошлом году проведено 33 аукциона, на которых реализовано право аренды 34 земельных участков, еще 21 участок продан в собственность. В результате местные бюджеты дополнительно пополнились на Br1,5 млрд. Вместе с тем 17 аукционов по продаже земельных участков не состоялись.

Много было безрезультативных земельных аукционов и в других городах и областях Беларуси, за исключением разве что аукционов по продаже земельных участков, предназначенных для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома. Другое дело, что проводились такие аукционы далеко не везде. Примером тому может служить Минск.

Кстати, на сайте Государственного комитета по имуществу (http://www.gki.gov.by/) появился новый раздел, который информирует посетителей о земельных аукционах и аукционах по продаже объектов госсобственности.

В сводных данных по каждому лоту приводятся его краткая характеристика, стартовая цена, дата проведения аукциона, а также реквизиты организатора аукциона. Например, в Минской области на аукционных торгах, которые состоятся в текущем месяце, выставлено более 3 десятков земельных участков, предназначенных для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома. На втором месте по численности аналогичных лотов находится Брестская область - около 18 участков. Два последних места разделили Витебская область (неделю назад был только 1 участок) и Минск (соответственно 0 участков).

На рынке стройматериалов тоже многообещающие перемены. Годовой дефицит цемента на внутреннем рынке Беларуси, который оценивается в 1,26 млн. т, решено ликвидировать путем установления на весь 2008 год нулевой ставки ввозной таможенной пошлины на импортный цемент (Указ от 28.02.2008 г. №130). Как эта мера реально повлияет на ситуацию с цементом, тоже пока не ясно. Но в розничной сети цемент не везде есть. Например, в ряде хозяйственных магазинов Минска (Первомайский и Советский районы) на прошлой неделе чистого цемента не было в продаже ни в маленьких упаковках, ни в больших, ни отечественного, ни импортного. Была, например, сухая цементно-известковая смесь для кирпичной кладки в мешках по 25 кг по цене около 8 тыс. руб. На Червенском рынке цемент можно было купить белорусский цемент М500, как утверждали продавцы, небольшими упаковками по 2-3 кг по 1 тыс. руб. за килограмм.

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
17 марта 2008

[Toto (Admin)]

БРЕСТ: ЦЕНЫ НА КВАРТИРЫ ПРОДОЛЖАЮТ МЕДЛЕННО РАСТИ

В настоящее время брестский региональный квартирный рынок переживает не самые лучшие времена. По оценкам местных риэлтеров, в областном центре за последнее время значительно сократилось количество желающих купить квартиры, а вот выбор квартир наоборот стал как никогда большим. При этом цены на квартиры хоть медленно, но продолжают расти.

По оценкам риэлтеров, в Бресте в 2007 году квартиры на вторичном рынке жилья подорожали в среднем на 26 %. Так, если на начало года квадратный метр жилья стоил примерно 823 долл.США, то на конец года – 1040 долл. При этом квадратный метр однокомнатных квартир стоил 1085 долл., двухкомнатных – 1057 долл., трехкомнатных – 1032 долл. и четырехкомнатных – 980 долл.

Основной рост цен на квартиры пришелся на первый квартал прошлого года. Он был обусловлен повышенным спросом на все типы квартир, особенно на одно- и двухкомнатные, и крайне низким предложением. По словам Анатолия Войтовича, директора Брестского ГП «Агентство риэлтерских услуг», в январе-феврале в газете «Из рук в руки» рекламировалось всего лишь порядка 10-15 однокомнатных квартир, 10-11 двухкомнатных и 20 – трехкомнатных, которые моментально раскупались, не успев появится в рекламе. Однако начиная с мая ситуация преломилась. С рынка «ушли» покупатели, и в агентствах недвижимости резко снизились темпы продаж. Это привело к стабилизации, а потом хоть и к небольшому, но все же снижению цен на все типы квартир. С началом осени на рынке также не произошло каких-либо существенных перемен – рынок продолжал находиться в спячке. Основной причиной «ухода» покупателей с рынка явилась слишком высокая цена на квартиры, которая достигла своего пика и перешагнула отметку в 1000 долл. за квадратный метр за три первых месяца 2007 года.

Такая же ситуация наблюдается на брестском квартирном рынке жилья и сегодня. Цены медленно растут. И это при том, что на рынке огромный выбор жилья. Количество предложений увеличилось в разы, а вот спрос остается очень низким.

Как отметил Анатолий Войтович, несмотря на огромное предложение квартир большая часть покупателей как и прежде выставляет на рынок квартиры по завышенным ценам в надежде найти состоятельного покупателя. В реальных же сделках, особенно если продавцу надо быстро продать квартиру, цена может быть снижена, но не более чем на 1 тыс.долл.США. Хотя в целом, по словам собеседника, цены на квартиры слишком разнятся. Сегодня однокомнатную квартиру ниже 35 тыс.долл. в городе не найдешь. Хотя в начале прошлого года такую квартиру можно было купить еще за 31-32 тыс.долл.США. В среднем однокомнатная квартира в Бресте сегодня стоит 35-43 тыс.долл.США. А вот новая однокомнатная в кирпичном доме обойдется покупателю в 52 тыс.долл. и более. Стандартная двухкомнатная панелька предлагается по 53-55 тыс.долл. Кирпич будет стоить дороже – порядка 56 тыс.долл. Трехкомнатные панельные выставляются на рынок по 65-68 тыс.долл. Однако, если говорить в целом о многокомнатных квартирах, то продаются они достаточно долго. По словам директора ГП «Агентство риэлтерских услуг», договора на продажу некоторых трех- и четырехкомнатных квартир заключены еще в прошлом году и никак не могут найти своих покупателей.

А вот что касается квартир в новых домах, построенных в 2007 году, то они сегодня реализуются по сниженным ценам. Например, если в прошлом году минская строительная фирма «КМК» продавала свои квартиры начиная от 1000-1070 долл. за квадратный метр, то уже сегодня однокомнатные в этом же доме продаются по 1020 за квадратный метр, а трехкомнатные – по 900 долл. А все потому, что изначально цены на новые квартиры были завышены. В сентябре прошлого года по завышенной цене на продажу были выставлены и квартиры, построенные государственной организацией «Комбинат панельного домостроения». Квартиры в этом доме продаются до сих пор. Сейчас в городе развернуто масштабное строительство новых домов. И это, скорее всего, будет и в дальнейшем сдерживать рост цен на новое жилье.

Что касается цен на вторичное жилье, то, по мнению Анатолия Войтовича, они медленно будут расти и дальше. Предполагается, что к концу года рост цен составит 10-15 %.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
7 апреля 2008

[Toto (Admin)]

НЕПОДВИЖНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

На рынке жилья спокойно не по сезону. Даже то снижение стоимости квартир, которое наблюдается на столичном квартирном рынке уже полгода и более и о котором говорят все – и риэлтеры, и потенциальные продавцы и покупатели, существенной погоды на рынке не делают. Поэтому смело можно утверждать, что рынок жилья больше стоит, чем движется, несмотря на некоторое весеннее оживление.

Долго ли продержится это относительное спокойствие, спрогнозировать сложно. По утверждению риэлтеров, общая тенденция развития рынка жилой недвижимости не изменилась. Цены на квартиры медленно снижаются начиная с осени прошлого года, а предложение намного превышает спрос.

Но так ли уж сильно снижаются цены на квартиры, о котором все говорят? Как показывают статистические данные, в среднем минские квартиры с начала этого года снизились примерно на 3 % - за январь – на 1 %, за февраль – менее 1 % и за март – на 1,5 %. Так, если в начале января в среднем однокомнатная квартира в Минске стоила 71 224 долл.США (2052 долл./кв.м), двухкомнатная – 98 638 долл. (2 011 долл.), трехкомнатная – 136 717 долл. (2 019 долл.) и четырехкомнатная – 159 200 долл. (1946 долл./кв.м) , то на конец марта однокомнатная стала стоить 69 080 долл.США (1990 долл./ кв.м), двухкомнатная – 95 730 долл. (1946 долл.), трехкомнатная – 130 790 (1949 долл.) и четырехкомнатная – 156 550 долл. (1892 долл./кв.м).

Три процента за три месяца. Много или мало? По всей видимости, не много, особенно если учесть, сколько стоят сегодня минские квартиры.

Но это средняя стоимость квартир, причем предложения. А вот в реальных сделках, как утверждают риэлтеры, когда есть покупатель, цена квартиры может быть снижена и на 5, и на 10 тыс.долл.США. По словам риэлтеров, сегодня реально на рынке продаются квартиры, средняя стоимость квадратного метра которых не превышает 1600-1700 долл. Все, что выше, надолго «зависает» и может рекламироваться в СМИ по полгода и более.

Самыми востребованными остаются на рынке малокомнатные квартиры. Это относится и к стареньким пятиэтажным домам, которые для тысяч минчан являются жильем и недвижимым имуществом. И за время неожиданного всплеска на квартирные цены, которое наблюдалось в начале 2007 года, «хрущевки» также набрали немало очков. То есть, при росте цен на жилье они также растут в цене и даже быстрее других квартир. Эти квартиры привлекают людей, ограниченных в средствах. Сейчас же, когда на столичном вторичном рынке жилья наблюдается медленное снижение цен, наоборот, в первую очередь дешевеют именно «хрущевки» и «брежневки» как некомфортное и устаревшее жилье.

Сегодня в столице самая дешевая однокомнатная панельная «хрущевка» предлагается за 52-53 тыс.долл.США (1625- 1709 долл./кв.м), кирпичная – за 50-57 тыс.долл. (1562-1868 долл./кв.м). Что касается самых дорогих однокомнатных «хрущевок», расположенных в центре города (пр.Независимости, Золотая Горка), то их стоимость доходит до 68-70 тыс.долл. (2 175-2 333 долл./кв.м). Самые дешевые стандартные однокомнатные квартиры предлагаются по 50-54 тыс.долл. (1497-1666 долл./кв.м), самые дорогие – по 78-82 тыс.долл. (ул.Воронянского, Заславская) – 2376-2484 долл./кв.м.

Если говорить о дешевых двухкомнатных «хрущевках» и «брежневках», то они предлагаются на столичном рынке по 68-70 тыс.долл. (1545-1666 долл./кв.м), дорогие в центре города по 100-130 тыс.долл. (2 325-2 666 долл./кв.м). Самые дешевые двухкомнатные стандартные – по 65-73 тыс.долл. (1 458- 1788 долл./кв.м), самые дорогие – 120-125 тыс.долл. (2400-2450 долл./кв.м).

Как долго на квартирном рынке продлится такая ситуация? По мнению большинства минских риэлтеров, медленными темпами квартиры будут дешеветь и дальше. Есть мнение, что столичные квартиры должны подешеветь примерно до той цены, какой она была на квартиры ровно год назад и по какой реально они продаются сегодня, то есть по 1600-1700 долл. за кв.метр. А ровно год назад, после бурного роста цен на минские квартиры, наблюдавшегося на протяжении первых трех месяцев 2007 года, стоимость однокомнатной квартиры в Минске в среднем составляла 63 073 долл. (1841 долл./кв.м), двухкомнатной – 80 703 долл. (1642 долл./кв.м), трехкомнатной – 105 422 (1557 долл./кв.м) и четырехкомнатной – 114 218 долл. (1392 долл./кв.м). А это значит, что минские квартиры должны подешеветь еще как минимум на 20 %. То есть для того, чтобы цены на минские квартиры достигли уровня конца марта прошлого года, однокомнатные должны подешеветь еще на 8 %, двухкомнатные – на 18 %, трехкомнатные – на 25 % и четырехкомнатные – аж на 40 %. Только тогда, считают эксперты, рынок недвижимости сможет «зажить полноценной жизнью».

Реально ли это? Будет ли этому способствовать экономическая ситуация в стране и удержится ли в рамках запланированного инфляция? Пока же в стране, как доложил на встрече с Президентом 31 марта Председатель Правления Национального банка Петр Прокопович, все прогнозные показатели выполняются, платежная система функционирует без сбоев, процентная, кредитная политика проводится в строгом соответствии с планами. Так, в частности, официальный курс белорусского рубля к доллару США за первый квартал текущего года укрепился на 0,2%, или на Br 5. По словам П.Прокоповича, такое укрепление национальной валюты будет происходить и в дальнейшем, так как оно основано на эффективной работе белорусской экономики. Так, выручка предприятий нашей страны от экспорта товаров и услуг за январь – март 2008 года увеличилась в 1,56 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Золотовалютные резервы Беларуси на конец марта достигли 5,5 млрд.долл., и их наращивание будет продолжено.

Кроме того, А.Лукашенко было доложено о выполнении ряда других его поручений. В частности, речь шла о проводимой правительством и Национальным банком работе по развитию строительной отрасли Беларуси. В соответствии с намеченными планами к 2011 году необходимо выйти на уровень строительства жилья в стране в объеме не менее 10 млн.кв.метров в год. В этих целях мощности строительных предприятий планируется увеличить в 2 раза.

Петр Прокопович сообщил, что уже определены все источники финансирования запланированных мероприятий, касающихся, в том числе, производства стройматериалов, укрепления производственной базы строительных предприятий. Всего на эти цели за 3 года планируется направить Br 4300 млрд. кредитов банков. “Это беспрецедентный объем кредитования, который позволит нам фактически создать новую строительную индустрию, новые мощности, и позволит выполнить поручения Главы государства по увеличению объемов возводимого в стране жилья”, - отметил руководитель Нацбанка.

А немногим ранее – 13 марта Премьер-министр Беларуси Сергей Сидорский доложил Президенту, что рост внутреннего валового продукта Беларуси за январь-февраль текущего года составил 109,9%. По его словам, результаты двух месяцев свидетельствуют о том, что правительственные отраслевые программы в течение этого года должны дать качественный результат, позволяющий выйти на значительное опережение темпов развития экономики Беларуси. Объем промышленного производства в январе-феврале 2008 года увеличился по сравнению с аналогичным периодом прошлого года почти на 13%, что говорит об успешном функционировании инвестиционных программ.

Рост инвестиций в белорусскую экономику составил в феврале текущего года 112% к уровню февраля прошлого года. В стране значительно активизировалось жилищное строительство – по словам Премьер-министра, есть все шансы в 2008 году перейти рубеж в 5 млн.кв.метров. Кроме того, ввиду мощного притока инвестиций, растет объем строительно-монтажных работ.

Елена Масловская
Недвижимость Белоруссии
14 апреля 2008