Что будет стоить - жилье построить?
Если осенью 2008 года квартиру в новостройке на окраине Минска можно было приобрести по цене $1,5 тыс. за 1 кв.м, то сегодня такие ценники нередко устанавливаются уже ближе к центру столицы. Можно найти жилье и по $1,3-1,4 тыс. за 1 кв.м. Будет ли еще дешевле, стоит ли ждать обвала цен на жилую недвижимость из-за мирового финансово-экономического кризиса, на эти и другие вопросы корреспонденту БЕЛТА ответил председатель постоянной комиссии по строительству, жилищному хозяйству, землепользованию и экологии Минского городского Совета депутатов, доцент кафедры “Организация строительства и управление недвижимостью” БНТУ Виктор Шанюкевич.
- Виктор Абрамович, как складывается ситуация на рынке коммерческого строительства жилья в столице?
- На сегодняшний день средняя стоимость коммерческого жилья в новостройках Минска составляет от $1,3 тыс. до $1,9 тыс. за 1 кв.м в зависимости от типовых характеристик, его месторасположения. Напомню, еще осенью 2007 года цена была несколько выше $2 тыс. за 1 кв.м. Цены снизились, в том числе из-за объемов строительства. Если в 2007 году в Минске в целом было построено 974 тыс.кв.м жилья, то в прошлом - более 1,156 млн.кв.м. Это стало итогом организационной работы Мингорисполкома и активизации долевого строительства, вызванного изменениями в указ №396 от 15 июня 2006 года. Наиболее очевидно тенденция снижения цен на рынке коммерческого строительства жилья наметилась в ноябре-декабре 2008 года, когда фактическая стоимость продажи жилья упала на 10-15% к уровню летних цен. Стало сложнее получить кредит, люди оказались в некоторой психологической растерянности в связи с мировым финансово-экономическим кризисом и заняли выжидательную позицию. Ведь рынок жилья - это сложнейшая схема, работающая в том числе на принципе эгоизма их участников.
Что касается дальнейшего снижения стоимости жилья, возведенного долевым способом, то оно если и будет, то весьма несущественным. В феврале-апреле 2009 года на этом рыночном сегменте произойдет оптимизация цены за 1 кв.м. На вторичном же рынке стоимость жилой недвижимости и далее будет корректироваться: не может хрущевка в “возрасте” 45-50 лет стоить $2 тыс. за 1 кв.м независимо от ее месторасположения. С мая текущего года я прогнозирую медленный рост цены на жилье в Минске. Не следует далее ждать ценового “дна”.
- То есть на то, что стоимость коммерческого строительства может снизиться до $1 тыс. за 1 кв.м, не стоит надеяться?
- Цена $800-1000, на которую население рассчитывает в связи с мировым кризисом, просто нереальна. Весной текущего года мы достигнем того ценового минимума (особенно на первичном рынке жилья), ниже которого уже опускаться нельзя, иначе застройщику придется просто отдать его по себестоимости. Посудите сами, стоимость жилья, которое возводится УКС Мингорисполкома с господдержкой для очередников по ряду домов, составляет сегодня около $815. И это его себестоимость. Коммерческое строительство не может быть дешевле, особенно принимая во внимание рост цен на стройматериалы и повышение зарплаты строителям. По данным Минстройархитектуры, цены на строительно-монтажные работы выросли в декабре 2008 года по сравнению с декабрем 2007 года на 21,6%. В нынешнем году увеличится и стоимость энергоносителей.
Кроме того, сейчас многие застройщики пересматривают ранее запланированные объемы строительства, в том числе и в сторону их уменьшения. Это обусловлено предполагаемой низкой рентабельностью строительных проектов, которая может быть вызвана увеличением себестоимости строительства и недостаточной финансовой способностью граждан участвовать в долевом строительстве в связи с неудобными условиями кредитования.
Поэтому тот минимум, на который можно рассчитывать на рынке коммерческого жилищного строительства весной 2009 года, - $1,2-1,4 тыс. Такие цены ситуационно есть сейчас и могут проявляться до мая включительно, но будут не повсеместными. Сейчас на первичном рынке немало квартир, оформленных на застройщиков. Некоторые из них ситуационно будут снижать цены до наступления срока возврата банковских кредитов.
- Что будет происходить после такого “ситуационного” падения цен?
- Беларусь находится на комфортной удаленности от эпицентра кризисного взрыва, поэтому нашими задачами является не пожаротушение, а в первую очередь стимулирование внутреннего спроса и либерализация экономики, в том числе строительной отрасли.
Необходимо внедрение новых технологий строительства, использование новых материалов, которые давно есть на мировом рынке и доказали свою экономичность и эффективность.
С мая 2009 года активизируется отложенный спрос в связи с необходимостью решения “вечного” жилищного вопроса. Потенциал покупателя как был, так и остался, поэтому за спадом, особенно в связи с позитивными изменениями кредитования, следует ожидать повышения стоимости жилой недвижимости с одновременным упорядочиванием цены на вторичном рынке в зависимости от характеристик предложения, что было неоднократно.
Тенденция роста цен начнет проявляться уже в мае-сентябре текущего года после того, как будут распроданы квартиры в домах, строительство которых было завершено в 2008 году. Следует ожидать, что в 2010 году цены на рынке строительства коммерческого жилья в Минске для ненуждающихся граждан вернутся на уровень 2007 года. Именно к такой стоимости мы бы постепенно и пришли, если бы не было резкого необоснованного повышения цен на жилье в 2007 году, сродни скачку стоимости барреля нефти. Сейчас отличное время с умом вмешаться в коммерческое строительство жилья и поддержать опытного и толкового застройщика.
- Такие же тенденции будут наблюдаться и на вторичном рынке жилья?
- Безусловно, вторичный рынок жилья тесно связан с ценами и объемами строительства на первичном. Но ситуацию на “вторичке” спрогнозировать сложнее, поскольку здесь многое будет зависеть от поведения участников этого рынка. На сегодняшний день психологический мотив продавца заключается в том, что его квартира не может стоить дешевле, чем стоила вчера. Поэтому здесь следует ожидать “баррикадных” отношений между продавцами и покупателями вторичного жилья. Последние будут упорно ждать, когда цены упадут, а поведение продавца будет зависеть от необходимости продажи. Если срочной нужды продавать не возникнет, он просто отложит сделку и, возможно, будет сдавать квартиру в аренду. А это опять уменьшение объемов предложений.
В любом случае цены на “вторичке” упорядочатся: те квартиры, стоимость которых была необоснованно завышена в 2007 году, весной нынешнего года станут еще немного дешевле. Я бы сегодня спрогнозировал возможное снижение цен на вторичном рынке жилья в Минске в зависимости от характеристик дома и квартиры еще на 5-10% к маю 2009 года. А потом цены в этом рыночном сегменте стабилизируются. Многое будет зависеть от условий кредитования, в том числе и для нуждающихся. Если они будут приемлемыми, это также обусловит постепенный рост стоимости “вторичных” квартир.
Важно понимать, что квартиры дешевеют в долларах, но дорожают в рублях. Происходит переоценка стоимости жилья в разрезе “доллар-рубль” в связи с девальвацией последнего. Если в конце ноября 2008 года стоимость однокомнатной квартиры на пр.Пушкина в Минске составляла $62,5 тыс., или Br137,5 млн., то сейчас цена аналогичной квартиры в долларах снизилась до $50 тыс., однако в рублях за нее придется заплатить Br140 млн.
- Еще до нового года некоторые риэлторы заявили о том, что продавцы с готовностью сбрасывают цену в пределах $3-5 тыс. по всем категориям квартир. Какова сегодня средняя стоимость квадратного метра жилья, насколько она снизилась с октября 2008 года?
- На сегодняшний день средняя стоимость предложения жилья на вторичном рынке составляет $1600-1950 за 1 кв.м, но она далеко не всегда отражает реальную, поскольку риэлторы зачастую искусственно вбрасывают в листинг продаж ту или иную дорогую квартиру, которая и поднимает среднюю стоимость квадратного метра. Причем это цена предложения, а не фактической продажи. Стоимость жилья на вторичном рынке только за ноябрь-декабрь 2008 года в реальных сделках снизилась в среднем на 10% на однокомнатные квартиры и на 12% - на двухкомнатные. Квартиру, продававшуюся в октябре прошлого года за $60 тыс. сегодня можно купить за $50 тыс. В целом однокомнатная квартира в панельном доме стоит сейчас в пределах $50 тыс. Наибольшим спросом в Минске пользуются однокомнатные квартиры, наименее востребованы четырехкомнатные.
- Все же непонятно, почему во всем мире коммерческое жилье резко дешевеет, а у нас может опять подорожать?
- Дело в том, что в мире, если проанализировать, на самом деле нет повсеместного обвала цен на жилье. В первом полугодии 2008 года по сравнению с таким же периодом 2007-го стоимость жилья, например, в Канаде возросла на 5%, в Эмирате Абу-Даби - на 3%. А в Южной Африке цены упали на 5%, во Франции, Австрии и Дании - примерно на 6%. Особенно ощутимо снижение цен за этот период в Литве, Эстонии и Латвии - 23%, 30% и 35% соответственно. Такое резкое падение произошло в первую очередь в связи с вступлением этих стран в ЕС, что вызвало стремительное увеличение спроса на жилье в странах Балтии со стороны граждан соседних государств. После периода необоснованно завышенных цен там произошло соответствующее падение, и теперь ситуация упорядочивается. А в Российской Федерации в январе нынешнего года ни в одном городе не наблюдалось резкого падения цен к уровню четвертого квартала 2008 года. Нигде это снижение статистически не превысило 10%.
- Сегодня большинство экспертов отказываются давать советы, стоит ли покупать квартиры в период мирового кризиса. И все же, какие рекомендации вы могли бы дать потенциальным покупателям? Стоит ли нуждающимся немного повременить с приобретением, рассчитывая на дальнейшее снижение цен?
- В данной ситуации совет может быть один - “поймать” в период февраля-мая 2009 года максимальное снижение цен на желаемую квартиру и именно в этот момент осуществить ее покупку. Тем более в нынешних условиях весьма уместен торг, так как окончательная цена продажи нередко оказывается в итоге ниже на $2-8 тыс. первоначально заявленной. Сейчас это будет оправданный шаг как в отношении первичного, так и вторичного рынка жилья. Что касается тех граждан, у которых нет всех необходимых средств для покупки и они намерены решить свои жилищные проблемы при помощи кредита, то здесь придется хорошо взвесить свои возможности по выплате процентов по ним. Я думаю, у них тоже будут хорошие шансы обзавестись жильем, так как государство обратило внимание на необходимость снижения процентных ставок по жилищным кредитам.
Например, Беларусбанк с 2 февраля текущего года снизил процентные ставки по кредитам, выдаваемым очередникам в белорусских рублях на строительство или приобретение жилья, с 20% годовых до 17%. Необходимо отметить, что процентные ставки по кредитам снижаются во всем мире, ведь строительство является локомотивом экономики любой страны.
Наталья ВЕРБИТСКАЯ
БелТА
И комментарии читателей с сайта 10УНР:
13 комментариев
Ольга
12 февраля 2009
Читаю, и удивляюсь…. Как можно говорить о повышении цен на недвижимость в период кризиса… Человек разбирающийся в экономике такую статью не написал бы… о каком повышении цены можно говорить, если спроса нет… а однокомнотные уже стоят 40 тыс… мне предлагали на Пушкинской(не “хрущёвка”)…
Александр
13 февраля 2009
Говорить такое - ему положено по месту службы. Подробности смотреть
http://www.dinas.by/rus/about/management/.
нестеров
14 февраля 2009
Гнать надо таких советчиков из Мингорсовета .
Ждем к концу 2009 соотношения “одна средняя зарплата=1 м2 новостройки”. И не надо народ разводить , хватит уже .
Геннадий
14 февраля 2009
Объективный анализ. Единственное, что многое будет зависеть от развития кризиса: в случае дальнейшей девальвации рубля (хотя бы до 3200-3400 руб за доллар) и, соответственно, уменьшения долларового эквивалента зарплат долларовые цены на квартиры могут снизиться больше. Но уж точно не до 800 долларов за метр (в этом случае средняя зарплата должна составлять примерно 200 долларов) - закон спрос-предложение никто не отменял.
10unr
15 февраля 2009
Поддерживаю мнение Генадия и Шанюкевича.
Галина
15 февраля 2009
Как это понимать..Беларусь находится на комфортной удаленности от эпицентра кризисного взрыва?
Доллар дорожает каждый день и тут же дорожает все.Товарищ рассуждает по такому принципу?
Может он объяснить почему в Америке продолжают падать
цены на дома и квартиры? За 2 года почти на 50%.
Роман
16 февраля 2009
…Посудите сами, стоимость жилья, которое возводится УКС Мингорисполкома с господдержкой для очередников по ряду домов, составляет сегодня около $815…
Во-первых, 815 у.е. это до девальвации или после или для вас(!) - это абсолютная величина. Вывод: доллар вырос где-то на 25%. Значит и жилье будет как минимум (!) дешевле на 25%.
Во-вторых, а себестоимость в 815 у.е. это откуда. В регионах эта цифра почему-то ниже намного. Наверно используется экономическо-строительное пособие Потолоцкого (так любимое в БНТУ)
“Эксперт” заявляет, что цены завышены, что хрущ не может стоить 2 тыс., но при этом цены на вторичке 1400 и ниже не будут. Это несмотря на подорожавшие кредиты, подешевевшие зарплаты и пр.
Откуда деньги люди будут брать? Наверно у таких экспертов. А я забыл, мы ведь не в эпицентре кризиса - мы в раю, тоьлко надо это рассказать работникам МАЗа и др. предприятий, а также кредиторам правительства РБ. Что ж эксперт пропет нам через полгода, через год? Это можно сказать и сейчас - берите, дешевле не будет, второго дна не видать…
Эта песня хороша - начинай сначала.
Dima
17 февраля 2009
Очередные басни бля крестьян. Что за примеры - Абу-Даби, Канада??? Почему стоимость материалов резко возросла за последние годы? Почему в кризис импортируемые материалы не дешевеют, а как тут оказывается, наоборот дорожают? Где большинству надо работать, чтоб ЗП хватало хотя бы на 1м2? А процентная ставка 17% - это типа налетай, почти халява??? ДА и дают этот кредит ведь не на всю квартиру, а лишь на туалет.
Уважаемый, Виктор Шанюкевич, давайте-ка прикинем, если бы Вы взяли кредит, ну скажем, на 50млн на 10лет под 17%:
получим почти 900тыс в мес не считая “левых” платежей, а еще в итоге отдадим больше 100млн по итогу 10 лет…. Ах ДА, 50млн - этож только ТРЕТЬ однокомнатной квартиры, а где вы возьмете остальные 100млн? У Вас наверно ЗП, как и у других доцентов…?
Яуген
17 февраля 2009
В БНТУ, где я учился, уважаемый доцент В.А.Шанюкевич был на нашем потоке преподавателем (кафедра Экономика строительства).
Что он преподавал - никто так и не помнит, так как часы, закрепленные за ним передавались другим преподавателям. Похоже, что все свое рабочее время он проводил по месту основной работы - агентство недвижимости Динас. И странно было бы от риэлтора слышать что мол, подождите полгодика - недвижимость или аренда еще подешевеют. Подобными статьями люди просто хотят стимулировать спрос. Мол, Майклы, не парьтесь, налетайте и так за гланды подешевело, скоро вообще дорожать будет. Это как пчелы против мёда. По поводу того, что цена упала до предела и ниже опустится не может - тот же рекламный бред. Почему то в Сеннице - 1100 нормально , а в Лошице 1300-1400 предел и убыток. И Лошица, и Сенница от минской кольцевой - 100м. В Бресте и Витебске вообще по 900 за метр. Так в чем разница? Или в Минске при помощи вертолетов строят - поэтому дороже. Только не надо рассказывать про разные индексы СМР для Минска и Минской обл. И про разные зарплаты тоже не надо свистеть - индексы для Минска и Витебска (Бреста и т.д.) отличаются максимум 5% (и то перегнул).
И не одного слова не сказано про то, что за январь 09г при наличии в базе от 5 до 9 тысяч квартир продано только два десятка.
Что с ценами на жилье дальше будет - никто предсказать в нашем белорусском экономическом чуде не сможет.
Но не стоит читать большевистских газет за обедом и прислушиваться к словам риэлтора, который во время кризиса на рынке вторичной недвижимости ( 20 квартир из 9000 за месяц - это кризис при наличии около 40 агентств недвижимости) призывает всех бежать в магазин за квартирами, потому что дешевле не будет.
Яуген
17 февраля 2009
С кафедрой ошибся - В.А.Шанюкевич преподавал на профильной кафедре - “Организация строительства и управление недвижимостью”. Но вот по какому предмету его у нас заменяли - так и не вспомнил.
Denis
17 февраля 2009
дас)))
для всех сомневаюхся, что 800, 900 - это не реальная цена для вторички: спрос господа создают люди у которых есть денежка, хоят бы 40-50 тыс. вот такие личности и будут диктовать условия в ближайший год как минимум.
ВСЕ! лошки, берущие денежки у родителей и влезающие в кредиты по самое неболуйся закончились!
продавцы вторички или продают по 800,900 или идут куда подальше - я на проценты от депозита буду снимать люксовое житло.
Марина
18 февраля 2009
данные национального кадастрового агентства
http://pr.nca.by/
№233 дата сделки -02.02.2009 г. Минск, ул. Игуменский тракт, д. 26, кв… 102 кв.м цена сделки 193 994 597 BYR (это около 670 за 1кв.м)
это для льготников цена?
10unr
18 февраля 2009
Это договор купли продажи,а не долевого строительства. Здесь можно официально и 200 уе показать,а что было на самом деле никто не знает и не узнает. Сделка фирмы Айэрон не относится к нам, наш дом по Игуменскому тракту 20,вот там и смотрите.
А не оставить ли Вам и свой собственный комментарий?