Цены на недвижимость в Минске: ситуация и прогноз

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Цены на недвижимость в Минске: ситуация и прогноз

Сообщение Toto (Admin) » Чт сен 06, 2007 2:17 pm

Цены на квартиры в Минске завышены в 4 раза. И вырастут еще

17.05.2007 11:28 / Крыніца - Хартыя'97

При строительстве квадратный метр жилья обходится в 450 - 500 долларов, а при продаже - почти в 2000 у.е.

Похоже, вложения в недвижимость - самый выгодный (из законных) способ обогащения на данный момент. Построил квартиру через УКС Мингорисполкома по цене в 450 - 500 долларов за метр, продал по коммерческой цене - 400% навара в кармане. Правда, круг людей, которые строят только ради продажи, не так уж велик. Большинство вступают в строительство не ради получения дивидендов, а ради решения жилищной проблемы, пишет «КП в Беларуси».

Те же, кому квартира через УКС светит лет так через десять-пятнадцать, решить квартирный вопрос сегодня могут только по рыночным ценам. В Минске это 2000 долларов за квадратный метр, если квартира однокомнатная. Двушка стоит чуть дешевле - 1860 долларов за метр, трешка - 1820, четырехкомнатная квартира - 1710. Это цены вторичного рынка жилья. С новостройками ситуация чуть полегче - тут просят в среднем 1550 долларов за квадрат, если дом еще строится. Но самые востребованные однокомнатные квартиры уходят и по 2000 тысячи за кв. метр.

Рассчитывать на то, что квартиры подешевеют, не приходится. «Несмотря на все наши заявления и обещания, ситуация с ценами на жилье не только не улучшается, но даже ухудшается. Некоторые стройфирмы даже перестали продавать жилье, ожидая очередного витка удорожания», - констатировал Александр Лукашенко в конце апреля в своем ежегодном послании белорусскому народу. И ничего не пообещал. Потребовал только усовершенствовать законодательство и предупредил, что «цен с «потолка», меняющихся в течение срока строительства так же часто, как погода, больше не будет!»

По большому счету, главная проблема на сегодняшний день - не изменение цен по ходу строительства, а невозможность в принципе вступить в долевое строительство. Компании-застройщики, в том числе и самые крупные - ОАО «МАПИД» и концерн «Минскстрой», уже не первый месяц не принимают заявления от долевиков. Объяснения простые: никто не рискует строить после указа президента №396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». Указ вступил в силу с 1 июля прошлого года. В нем есть нюансы, которые не устраивают застройщиков. Например, застройщик имеет право принимать дольщиков только при наличии всего пакета документов на строительство дома. А сложившаяся практика такова, что на подготовку и сбор этого пакета уходит не меньше года. Это одна из причин, по которой рынок долевого строительства замер. А цены между тем идут вверх.

За год квартиры подорожали в два раза

Ровно год назад, в мае 2006-го, квартиры в Минске стоили 1000 долларов за квадратный метр, а в хороших домах еще выше. Министр архитектуры и строительства Беларуси Александр Селезнев сказал тогда, что нужно сделать так, чтобы граждане могли приобретать жилье по цене не 1200 - 1300 долларов США за квадратный метр, а по 500 долларов. Президент поручил министру внести конструктивные предложения по снижению цен на жилье.

Прошел год. Сегодня граждан вполне устроили бы цены в 1200 долларов. И не надо никаких конструктивных предложений.

Цены на жилье могут вырасти еще на 25%

На сегодняшний день люди при строительстве жилья освобождены от расходов на инфраструктуру и инженерные сети. А это 25% (а на новых, неразработанных участках до 40%) стоимости новостройки. Но скоро эти затраты вновь лягут на наши плечи. Как стало известно «Комсомолке» из компетентных источников, Мингорисполком собирается снять с себя и местных исполкомов бремя оплаты инженерных сооружений в новостройках. Таким образом, цены на жилье автоматически вырастут на 25%.
Последний раз редактировалось Toto (Admin) Вт май 07, 2013 10:40 am, всего редактировалось 4 раз.

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Цены на недвижимость в Белоруссии: прогноз

Сообщение Toto (Admin) » Вт окт 16, 2007 12:05 pm

Следим за синусоидой!

Могут ли цены на жилье упасть? С кем из знакомых ни заговорю на эту тему, все качают головой, мол, если и упадут, то сразу поднимутся. Выше прежнего. В то, что гонка на рынке недвижимости когда–нибудь остановится, никто, кроме, пожалуй, узких специалистов, не верит. А может, напрасно?

Последние события в США в очередной раз подтвердили: рынок — это синусоида. Мало кто думал, что взлет цен на недвижимость в Америке сменится падением. Но это произошло. Если верить американской прессе, пострадали все. Покупатели, не сумевшие погасить ипотечные ссуды после того, как ставка процента выросла. Банкиры, не знающие, что делать с дешевеющим на глазах залогом, то бишь жильем. И строители, чьи надежды на новые прибыли не оправдались. И все это — лишь верхушка айсберга! Замечено: строительство — это локомотив, который тянет за собой другие отрасли: производство металлов, машиностроение, транспорт, страхование... Тянет по обстоятельствам либо вверх, либо вниз...

Наш «локомотив» идет в гору. В стране строительный бум — свидетельство того, что экономика на подъеме, доходы растут. Та же картина и у соседей. Все это, безусловно, приятно, но возникают вопросы. Строящихся граждан волнует: будет ли жилье доступным и качественным? Государство заботит не только это.

Чью экономику будет развивать строительный бум: нашу или чужую? Успеем ли снабдить стройки всем необходимым начиная от цемента, заканчивая строителями и инженерами? Или же придется закупать стройматериалы за границей и приглашать к нам иностранных специалистов? А если справимся своими силами, то хватит ли мощностей, чтобы заработать на соседних рынках? Успеем ли, воспользовавшись конъюнктурой, снять свою порцию сливок? Примерно такой круг вопросов был очерчен во время недавней поездки Президента в Березу. Он требует продуманных и оперативных ответов.

Предложения увеличить загрузку заводов и цены на продукцию несерьезны. Все, что можно было загрузить, уже загружено. Цементные заводы, например, просто творят чудеса: прибавляют на одних и тех же мощностях каждый год (их загрузка уже давно превысила 100 процентов). Что касается цен, то момент этот крайне деликатный. Скажем, Березовский комбинат силикатных изделий поднял цены на свои блоки в два раза. Хотя нельзя сказать, что новые партии блоков стали чем–то отличаться от прежних. Просто у комбината финансовые трудности и он привлек на помощь покупателей. Но не думаю, что семьи, заселяющиеся в домики из березовских изделий, больше всего волнует судьба «хромающего» комбината. На внешних рынках такой номер и вовсе не пройдет — конкуренты сразу отвоюют нишу, предложив более дешевый товар. Недальновидную «стратегию» предприятия, имеющего все шансы быть успешным, критиковал Президент.

Рецепт развития строительной отрасли сегодня может быть только один: предлагать надо больше, не завышая при этом цену. По таким законам ведется весь современный бизнес — что в сфере торговли, что в машиностроении или строительстве. Подвижки есть. Например, недавно стало известно: не позднее ноября будет объявлен тендер на строительство двух новых цементных заводов. Хорошая новость. В соседней России за лето цемент подорожал на 60 процентов. Казалось бы, почему не увеличить поставки соседям? Особенно на стройки Москвы и Петербурга, где цемент в два раза дороже, чем в Европе. Наверное, наши директора об этом только и думают. Но пока у них нет поля для маневра. Сперва необходимо полностью удовлетворить свой рынок. Чтобы не повторились недавние события, когда цемент в магазинах буквально испарялся...

Разумеется, заработать большие прибыли могут не только цементники. Вся строительная продукция — облицовочная плитка, сухие смеси, блоки — нарасхват. И (об этом говорилось в Березе) нужно ковать железо, пока горячо. Объединение и укрупнение существующих производств представляется логичным: больше масштаб — меньше издержки. Но в который раз возникают «технические вопросы». Оказывается, соединить предприятия разной формы собственности — непростая бюрократическая процедура. Вопросы с инвестициями — что предпочесть: бюджет, инновационные фонды или частный капитал? — решаются чиновниками также не всегда оперативно. В итоге создание белорусского строительного холдинга, подобного, например, «ХайдельбергЦементу» (с оборотом в миллиарды евро) затягивается. Надо полагать, что жесткие требования Президента придадут процессу нужную скорость.

Ведь рынок — это синусоида...

Беларусь сегодня
ВОЛЯНЮК Виталий
18 сентября 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Сообщение Toto (Admin) » Пт ноя 09, 2007 4:08 pm

И В ШУТКУ И ВСЕРЬЕЗ

В сентябре на вторичном рынке в Минске было продано в полтора раза меньше квартир, чем в феврале. А спрос на однокомнатные квартиры сократился в три раза. Но чтобы упали цены на квартиры, нужны более серьезные потрясения, например, аналогичные российскому августовскому кризису 1998 года, считают профессионалы.

По оценкам специалистов ОДО "Твоя столицаконсалт", в сентябре в продаже находилось около 3,5-3,8 тыс. квартир, что примерно на 80% больше, чем в начале текущего года. Эти показатели выводятся в результате тщательной обработки базы данных квартир путем исключения повторов, уже проданных или снятых с продажи объектов и т.д. Такая выборка квартир специалистами фирмы делается в ходе ежеквартальных исследований рынка столичной недвижимости, результаты которых может приобрести любое заинтересованное лицо.

Что касается третьего квартала (июль-сентябрь), то он привнес существенные изменения и в ценовую динамику квартирного рынка, и в структуру спроса. Еще в марте-апреле скачки были до12% и 5% соответственно. Начиная с мая ежемесячный прирост цен сохраняется в пределах 1-2%. По оценкам аналитиков фирмы "Твоя столицаконсалт", средневзвешенная цена предложения за июль-сентябрь увеличилась всего на 3,4%. Тогда как цены реализации за тот же период выросли в среднем на 2%, то есть ежемесячный прирост составил около 0,6%. А это означает, что по отношению к евро квадратный метр на вторичном рынке подешевел за третий квартал аж на 1%.

В целом за первых девять месяцев текущего года квартирные цены выросли в среднем на 43,5%. В том числе однокомнатные подорожали на 34%, двухкомнатные - на 40%, "трешки" - на 54,7%, многокомнатные (четыре и более комнат) - на 58,5%. А вот прирост цен по договорам с начала года получился больше, потому что в январе-феврале продавались квартиры по ценам, установленным в декабре 2006 года. В среднем договорные цены увеличились почти на 50%. При этом трех- и многокомнатные подорожали на 60 и 65% соответственно. Сегодня средняя цена предложения на рынке составляет где-то 2070 долл.США за кв. метр.

По сравнению с началом года почти вдвое уменьшился спрос на столичные квартиры. Причем в структуре спроса заметно смещение в сторону качественного жилья. Сегодняшний покупатель более разборчив при выборе квартиры, отдает предпочтение варианту, где цена соответствует качеству.

Для опытных риэлтеров, специализирующихся на продажах квартир, наступило золотое время, считает директор ОДО "Твоя столицаконсалт" Владимир Давидович. Как раз сейчас перед специалистом по продажам возникает необходимость очень четко ориентироваться в предложении и уметь быстро выбрать из этого обилия то, что хочет покупатель. Цен одинаковых много, а вот одинаковых квартир не бывает. Имея одинаковую площадь, одинаковую планировку, будучи расположенными в одном квартале и на одинаковых по счету этажах в мало чем отличающихся домах, квартиры могут отличаться и тем, как обустроена дворовая территория, какие объекты находятся рядом с домом, каковы ориентация окон квартиры относительно сторон света и розы ветров, соседство по лестничной площадке и много другое. "И найти то, что действительно соответствует сумме, которую готов заплатить покупатель, и тем требованиям и пожеланиям, которые в эту сумму вкладываются, - под силу только мастеру своего дела", - пояснил свое мнение В. Давидович.

Еще одна особенность рынка состоит в том, что несмотря на существенное превышение предложения над спросом, цены предложения по-прежнему сохраняют способность расти. Почему? Одна из причин - это уверенность продавцов в том, что в ноябре-декабре на квартирном рынке повторится прошлогодний ажиотаж, и цены снова устремятся вверх. Возможно, в какой-то степени психология покупателей и поменяется, когда станет известно, по какой цене Беларусь будет покупать российский газ в следующем году, но этого будет явно не достаточно, чтобы повторился прошлогодний сценарий.

Есть такой показатель, как индекс покупательской активности (это реакция покупателей на 1 среднестатистический рекламный выход объявления о продаже конкретного объекта). Сегодня этот индекс меньше единицы, что лишний раз говорит о том, что рынок в настоящий момент не готов к очередному скачку цен.

В подтверждение можно привести и данные по структуре спроса. Так, в августе 2006 года, то есть накануне прошлогоднего квартирного бума однокомнатные квартиры занимали в структуре спроса чуть меньше 60%, трех и многокомнатные - примерно по 10%, 2-комнатные - 20%. Такое соотношение сохранялось до декабря. А уже к апрелю 2007 года доля однокомнатных в спросе сократилась где-то до 15%, доли трех- и многокомнатных выросли до 35 и 20% каждая. На двухкомнатные приходилось примерно 30%.

Что мы наблюдаем сегодня? Однокомнатные занимают примерно 25% спроса, трех- и многокомнатные - по 20%. И 35% приходится на "двушки". "Когда спрос на однокомнатные начнет расти, это будет означать, что рынок начинает разогреваться", - считает В. Давидович.

Снижение спроса мы видим и по ежемесячному количеству сделок с квартирами - по 600 в августе и сентябре, что в полтора раза меньше, чем в первые месяцы текущего года (согласно данным Национального кадастрового агентства).

Судя по сегодняшнему ситуации, рынок будет пребывать в спокойном состоянии до весны, уверен руководитель фирмы "Твоя столицаконсалт". Рост цен возможен, но не выше 1% в месяц. Причем дорожать в этих пределах будет только качественное жилье. Что касается панельного, то есть типового жилья, то для его удорожания пусть даже в пределах 1% нет никаких оснований, поскольку что это жилье сильно переоценено по отношению к квартирам более высокой категории.

Явного падения цен тоже не будет - для этого нет никаких видимых предпосылок. Для обвала цен нужны какие-то потрясения - типа российского августовского кризиса 1998 года, считают специалисты. А вот будут ли потрясения, никто не берется прогнозировать.

Но вот что любопытно. Россия, как полагает российский астролог Григорий Кваша, в течение последующих 18 лет, включая 2025 год, будет переживать небывалый экономический подъем, и никакие дефолты ей не угрожают. А раз так, то и Беларусь, надо полагать, последующие 18 лет проживет спокойно.

Как передают "Белорусские новости", российский астролог также считает, что курс американского доллара может обрушиться уже в конце текущего года. Этот неутешительный для доллара прогноз специалист подкрепляет историческими параллелями, согласно которым годы Кабана в истории человечества были ознаменованы громкими финансовыми крахами - крушение Бреттон-Вудской валютной системы в США в 1971 году, финансовый кризис в Мексике в 1983 году. Кроме того, Кваша якобы прогнозирует экономическое крушение Америки, которое, по его словам, также произойдет в этом году, а она потянет за собой и Китай. России же все мировые катаклизмы будут оборачиваться только на пользу, отмечают "Белорусские новости" со ссылкой на мнение астролога.

К сожалению, мы не смогли найти первоисточник, но зато весьма любопытным посчитали распространенное в Интернет-изданиях мнение знатоков о способностях Г. Кваши предсказывать будущее. Некоторые специалисты, говоря о его "структурном гороскопе", полагают, что эту разработку астролога нельзя назвать гороскопом в полном смысле этого слова. Правильнее ее было бы назвать «структурным календарем», а не гороскопом в связи с тем, что термин гороскоп подразумевает построение какой-либо карты звездного неба, тогда как в технологии Г. Кваши этот элемент отсутствует. Он исследует характеры людей и взаимоотношения между ними путем анализа свойств годов, которые повторяются с циклом в 12 лет.

Интересно, чтобы бы сказал известный российский астролог о будущем квартирного рынка в Беларуси, если бы ему была известна точная дата первой квартирной сделки купли-продажи квартиры, совершенной в Беларуси?

А если серьезно, то прогнозировать поведение продавцов и покупателей на минском квартирном очень сложно, поскольку на это поведение влияет очень много факторов. Вот что, например, произойдет с минскими ценами, если в продажу поступит около двух-трех сотен новеньких квартир в Боровлянах по 1500 долл. за кв. метр без отделки? Или как отреагируют продавцы, если на квартирном аукционе квартиры без отделки в энергосберегающем доме №107 по ул. Притыцкого будут проданы не дороже 1500 долл. за квадратный метр? А что, если в ближайшем пригороде начнется массовая продажа квартир в новостройках по 700-1000 долл. за кв. метр?

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
5 ноября 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Роста цен на квартиры в Минске не будет. И падения цен тоже.

Сообщение Toto (Admin) » Пт ноя 09, 2007 4:10 pm

И В ШУТКУ И ВСЕРЬЕЗ

В сентябре на вторичном рынке в Минске было продано в полтора раза меньше квартир, чем в феврале. А спрос на однокомнатные квартиры сократился в три раза. Но чтобы упали цены на квартиры, нужны более серьезные потрясения, например, аналогичные российскому августовскому кризису 1998 года, считают профессионалы.

По оценкам специалистов ОДО "Твоя столицаконсалт", в сентябре в продаже находилось около 3,5-3,8 тыс. квартир, что примерно на 80% больше, чем в начале текущего года. Эти показатели выводятся в результате тщательной обработки базы данных квартир путем исключения повторов, уже проданных или снятых с продажи объектов и т.д. Такая выборка квартир специалистами фирмы делается в ходе ежеквартальных исследований рынка столичной недвижимости, результаты которых может приобрести любое заинтересованное лицо.

Что касается третьего квартала (июль-сентябрь), то он привнес существенные изменения и в ценовую динамику квартирного рынка, и в структуру спроса. Еще в марте-апреле скачки были до12% и 5% соответственно. Начиная с мая ежемесячный прирост цен сохраняется в пределах 1-2%. По оценкам аналитиков фирмы "Твоя столицаконсалт", средневзвешенная цена предложения за июль-сентябрь увеличилась всего на 3,4%. Тогда как цены реализации за тот же период выросли в среднем на 2%, то есть ежемесячный прирост составил около 0,6%. А это означает, что по отношению к евро квадратный метр на вторичном рынке подешевел за третий квартал аж на 1%.

В целом за первых девять месяцев текущего года квартирные цены выросли в среднем на 43,5%. В том числе однокомнатные подорожали на 34%, двухкомнатные - на 40%, "трешки" - на 54,7%, многокомнатные (четыре и более комнат) - на 58,5%. А вот прирост цен по договорам с начала года получился больше, потому что в январе-феврале продавались квартиры по ценам, установленным в декабре 2006 года. В среднем договорные цены увеличились почти на 50%. При этом трех- и многокомнатные подорожали на 60 и 65% соответственно. Сегодня средняя цена предложения на рынке составляет где-то 2070 долл.США за кв. метр.

По сравнению с началом года почти вдвое уменьшился спрос на столичные квартиры. Причем в структуре спроса заметно смещение в сторону качественного жилья. Сегодняшний покупатель более разборчив при выборе квартиры, отдает предпочтение варианту, где цена соответствует качеству.

Для опытных риэлтеров, специализирующихся на продажах квартир, наступило золотое время, считает директор ОДО "Твоя столицаконсалт" Владимир Давидович. Как раз сейчас перед специалистом по продажам возникает необходимость очень четко ориентироваться в предложении и уметь быстро выбрать из этого обилия то, что хочет покупатель. Цен одинаковых много, а вот одинаковых квартир не бывает. Имея одинаковую площадь, одинаковую планировку, будучи расположенными в одном квартале и на одинаковых по счету этажах в мало чем отличающихся домах, квартиры могут отличаться и тем, как обустроена дворовая территория, какие объекты находятся рядом с домом, каковы ориентация окон квартиры относительно сторон света и розы ветров, соседство по лестничной площадке и много другое. "И найти то, что действительно соответствует сумме, которую готов заплатить покупатель, и тем требованиям и пожеланиям, которые в эту сумму вкладываются, - под силу только мастеру своего дела", - пояснил свое мнение В. Давидович.

Еще одна особенность рынка состоит в том, что несмотря на существенное превышение предложения над спросом, цены предложения по-прежнему сохраняют способность расти. Почему? Одна из причин - это уверенность продавцов в том, что в ноябре-декабре на квартирном рынке повторится прошлогодний ажиотаж, и цены снова устремятся вверх. Возможно, в какой-то степени психология покупателей и поменяется, когда станет известно, по какой цене Беларусь будет покупать российский газ в следующем году, но этого будет явно не достаточно, чтобы повторился прошлогодний сценарий.

Есть такой показатель, как индекс покупательской активности (это реакция покупателей на 1 среднестатистический рекламный выход объявления о продаже конкретного объекта). Сегодня этот индекс меньше единицы, что лишний раз говорит о том, что рынок в настоящий момент не готов к очередному скачку цен.

В подтверждение можно привести и данные по структуре спроса. Так, в августе 2006 года, то есть накануне прошлогоднего квартирного бума однокомнатные квартиры занимали в структуре спроса чуть меньше 60%, трех и многокомнатные - примерно по 10%, 2-комнатные - 20%. Такое соотношение сохранялось до декабря. А уже к апрелю 2007 года доля однокомнатных в спросе сократилась где-то до 15%, доли трех- и многокомнатных выросли до 35 и 20% каждая. На двухкомнатные приходилось примерно 30%.

Что мы наблюдаем сегодня? Однокомнатные занимают примерно 25% спроса, трех- и многокомнатные - по 20%. И 35% приходится на "двушки". "Когда спрос на однокомнатные начнет расти, это будет означать, что рынок начинает разогреваться", - считает В. Давидович.

Снижение спроса мы видим и по ежемесячному количеству сделок с квартирами - по 600 в августе и сентябре, что в полтора раза меньше, чем в первые месяцы текущего года (согласно данным Национального кадастрового агентства).

Судя по сегодняшнему ситуации, рынок будет пребывать в спокойном состоянии до весны, уверен руководитель фирмы "Твоя столицаконсалт". Рост цен возможен, но не выше 1% в месяц. Причем дорожать в этих пределах будет только качественное жилье. Что касается панельного, то есть типового жилья, то для его удорожания пусть даже в пределах 1% нет никаких оснований, поскольку что это жилье сильно переоценено по отношению к квартирам более высокой категории.

Явного падения цен тоже не будет - для этого нет никаких видимых предпосылок. Для обвала цен нужны какие-то потрясения - типа российского августовского кризиса 1998 года, считают специалисты. А вот будут ли потрясения, никто не берется прогнозировать.

Но вот что любопытно. Россия, как полагает российский астролог Григорий Кваша, в течение последующих 18 лет, включая 2025 год, будет переживать небывалый экономический подъем, и никакие дефолты ей не угрожают. А раз так, то и Беларусь, надо полагать, последующие 18 лет проживет спокойно.

Как передают "Белорусские новости", российский астролог также считает, что курс американского доллара может обрушиться уже в конце текущего года. Этот неутешительный для доллара прогноз специалист подкрепляет историческими параллелями, согласно которым годы Кабана в истории человечества были ознаменованы громкими финансовыми крахами - крушение Бреттон-Вудской валютной системы в США в 1971 году, финансовый кризис в Мексике в 1983 году. Кроме того, Кваша якобы прогнозирует экономическое крушение Америки, которое, по его словам, также произойдет в этом году, а она потянет за собой и Китай. России же все мировые катаклизмы будут оборачиваться только на пользу, отмечают "Белорусские новости" со ссылкой на мнение астролога.

К сожалению, мы не смогли найти первоисточник, но зато весьма любопытным посчитали распространенное в Интернет-изданиях мнение знатоков о способностях Г. Кваши предсказывать будущее. Некоторые специалисты, говоря о его "структурном гороскопе", полагают, что эту разработку астролога нельзя назвать гороскопом в полном смысле этого слова. Правильнее ее было бы назвать «структурным календарем», а не гороскопом в связи с тем, что термин гороскоп подразумевает построение какой-либо карты звездного неба, тогда как в технологии Г. Кваши этот элемент отсутствует. Он исследует характеры людей и взаимоотношения между ними путем анализа свойств годов, которые повторяются с циклом в 12 лет.

Интересно, чтобы бы сказал известный российский астролог о будущем квартирного рынка в Беларуси, если бы ему была известна точная дата первой квартирной сделки купли-продажи квартиры, совершенной в Беларуси?

А если серьезно, то прогнозировать поведение продавцов и покупателей на минском квартирном очень сложно, поскольку на это поведение влияет очень много факторов. Вот что, например, произойдет с минскими ценами, если в продажу поступит около двух-трех сотен новеньких квартир в Боровлянах по 1500 долл. за кв. метр без отделки? Или как отреагируют продавцы, если на квартирном аукционе квартиры без отделки в энергосберегающем доме №107 по ул. Притыцкого будут проданы не дороже 1500 долл. за квадратный метр? А что, если в ближайшем пригороде начнется массовая продажа квартир в новостройках по 700-1000 долл. за кв. метр?

Марина СИРОТКО.
Недвижимость Белоруссии
5 ноября 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Снижение цен на рынке недвижимости Беларуси

Сообщение Toto (Admin) » Чт ноя 29, 2007 10:06 am

ЦЕНЫ СНИЖАЮТСЯ; ВСЕ ЖДУТ, ЧТО БУДЕТ ДАЛЬШЕ

Стали сбываться прогнозы некоторых риэлтеров и экспертов белорусского рынка недвижимости. В ноябре месяце впервые за последних почти 6 лет зафиксировано снижение стоимости столичных квартир. И хотя пока снижение цен незначительно и говорить о дальнейшей тенденции падения цен пока рановато, все же факт остается фактом.

Если еще в конце октября говорить о снижении цен на минские квартиры было преждевременно – они оставались стабильными, не считая однокомнатных, цены на которые и не падали, и не росли, то начиная с ноября цены снизились и на двухкомнатные квартиры, а спустя пару недель снижение цен коснулось и трехкомнатных квартир. Сегодня цены продолжают расти только на четырехкомнатные квартиры, да и то скорее по инерции, стремясь уравняться в стоимости квадратного метра со своими «собратьями».

И хотя ноябрьское снижение цен пока совсем незначительное – 0,3-0,4 % на одно- и двухкомнатные квартиры (здесь немалую роль может играть статистический фактор: ведь принято считать, что рост (или снижение) цен в пределах 1% укладывается в рамки статистической погрешности, да и статистические данные выводятся из цены предложения, которая при совершении сделок может меняться), тем не менее, одно остается неоспоримым фактом: в ноябре месяце впервые за последних почти 6 лет, если не считать летней стабилизации цен на минские квартиры в 2005 году, в результате которой произошло снижение цен на однокомнатные квартиры старой планировки, отмечено снижение цен на квартиры.

Цены замерли; и все ждут, что же будет дальше? Неоднозначны и оценки специалистов сложившейся на сегодняшний день ситуации. Одни из них считают, что при росте цен на энергоносители, строительные материалы, услуги ЖКХ и др. рост цен на квартиры просто неизбежен. А при увеличении себестоимости строительства растет и стоимость квадратного метра жилья на первичном рынке, который в свою очередь оказывает непосредственное влияние на формирование цен на вторичном рынке жилья.

Но есть и другая точка зрения, которой уже сегодня придерживается большинство столичных риэлтеров. Наступило то время, когда квартиры достигли своего пика роста и дальше дорожать просто не могут. Ведь известно, чтобы продать товар, надо найти покупателя. А вот как раз покупателей на вторичном рынке жилья и поубавилось. Причем не вчера, а уже весной. Не появились они ни к концу лета, ни осенью. А ведь в ноябре-декабре прошлого года на вторичном квартирном рынке жилья была картина до наоборот. Именно тогда началось бурное очередное подорожание столичных квартир, которое длилось вплоть до марта-апреля этого года. Покупать квартиры по таким ценам просто неразумно, значит, цены должны падать, считают эксперты этой точки зрения. Да и сегодня уже видно, что цены на минские квартиры потихоньку начинают снижаться.

Как отметил в беседе Николай Простолупов, директор АН «БелЦТН», председатель общественного объединения «Белорусская ассоциация «Недвижимость», снижение цен на квартиры в пределах 2-5 тыс.долл.США в реальных сделках купли-продажи в агентствах недвижимости наблюдается уже на протяжении последних трех месяцев. «Поэтому мы ощущаем тенденцию постепенного снижения цен на квартиры», - сказал директор агентства недвижимости. Причем эта тенденция не ослабевает, а наоборот усиливается. Конечно, многие продавцы еще надеются и ждут повторения прошлогоднего сценария, когда в конце года в связи с подорожанием цен на энергоносители резко подскочили цены на квартиры. На рынке был бум, и разбиралось буквально все. Однако, по мнению Н.Простолупова, в этом году такой сценарий вряд ли повторится. «Человека нельзя много раз пугать, он просто к этому привыкает. Поэтому испуга уже не будет», - уверен председатель БелАН. Что касается дальнейшей ситуации, то «до нового года она будет такой, как и сейчас, – цены будут медленно снижаться. А с февраля месяца 2008 года начнется заметное снижение цен, и уже к первомайским праздникам цены на квартиры упадут примерно на 10-15 %», сказал директор агентства. Свое мнение специалист связывает с учетом себестоимости строительства нового жилья, которое сегодня реализуется некоторыми застройщиками. Например, сегодня МАПИД выставляет на продажу квартиры по коммерческой цене примерно по 1 тыс.долл.США за квадратный метр, и это с учетом себестоимости строительства и получения прибыли. В свое время цены на квартиры, построенные долевым способом, находились в пределах 1200-1400 долл.США за квадратный метр. Причем это новые квартиры, иметь которые стремится основная масса покупателей. Поэтому реально цена квадратного метра жилья на вторичном рынке должна быть примерно 1500 долл.США за квадратный метр. «К этому уровню к маю мы и подойдем», - сказал специалист.

С этой точкой зрения согласился и директор агентства недвижимости «Пакодан» Павел Кузнецов. Он, в частности, отметил, что продавцы активно снижают цены на квартиры, потому что в большинстве случаев они же являются и покупателями. Сегодня реально снижаются цены на однокомнатные квартиры с 90 тыс.долл.США до 86 тыс.долл.США. По мнению П.Кузнецова, цены будут падать и дальше. И связано это с тем, что в настоящее время в строй вводится много новостроек. А избыток предложения ведет к снижению стоимости квартир. Снизится ли цена квадратного метра до 1500 долл.США, специалист затруднился ответить. Но то, что она будет в пределах 1600-1850 долл.США, это точно, уверен директор агентства.

Что касается сделок в агентствах, то в одних риэлтерских компаниях их количество осенью выросло, в других – наоборот снизилось. Все зависит от агентства. Почти что с уверенностью можно сказать, что наступило время, когда мелким агентствам, специализирующимся только на сделках на вторичном рынке жилья, выживать становится все сложнее и сложнее, запас прочности у них закончился. И такая ситуация, считает П.Кузнецов, была предсказуема с самого начала, как только сократилось количество сделок в агентствах. Поэтому мелкие агентства либо будут присоединяться к крупным, либо менять свой профиль.

Со своей стороны отметим, что жилищная тематика в последнее время снова находится под пристальным вниманием Президента страны А.Лукашенко. А это усиливает надежду на то, что цены на квартиры на вторичном рынке на самом деле начнут снижаться. По крайней мере, сказал 19 ноября в беседе с корреспондентом БелТА Министр архитектуры и строительства Александр Селезнев, рост цен на жилье в Беларуси в 2008 году будет сдерживаться. По его словам, как и в прежние годы, такое регулирование цен рассчитано на строительство жилья для нуждающихся категорий граждан с государственной поддержкой. В этом году рост цен на жилье для них составил не более 5-10% с учетом увеличения цен на энергоносители.

19 ноября А.Селезнев также доложил Президенту страны А.Лукашенко о перспективах развития строительной отрасли. Так, в Беларуси к 2010 году планируется увеличить объемы выпуска строительных материалов в 2-2,5 раза по сравнению с 90-ми годами. По словам Министра, в стране уже достигнут объем производства строительных материалов 90-х годов, а по некоторым из них, например стеновым материалам, железобетонным и бетонным изделиям, даже превышает в 4-5 раз. Однако в настоящее время по-прежнему ощущается нехватка строительных материалов и конструкций в связи с интенсивно ведущемся в республике строительством.

Вместе с тем в Беларуси активно ведется модернизация имеющихся заводов по производству строительных материалов. Планируется также создание одного-двух новых кирпичных заводов и по производству газосиликатных блоков в Березе, Молодечно, Минске, г.п.Красносельском, что позволит нарастить их объемы в 1,5 раза.

Что касается основного строительного материала – цемента, то к 2010 году его производство в Беларуси планируется увеличить до 9,5 млн.т. А сегодня в республике производится лишь 3,7 млн.т цемента. Строительство новых цементных заводов позволит увеличить выпуск этого стройматериала еще на 6-6,5 млн.т, сказал Министр. Однако начало строительства новых заводов предполагается не ранее 2009 года.

Стало известно, что Мингорисполком также разрабатывает программу по развитию строительного комплекса столицы и наращиванию мощностей строительных организаций. Об этом сообщил журналистам 9 ноября на пресс-конференции в столичной мэрии начальник управления жилищной политики Мингорисполкома Николай Ком. По его словам, программа разрабатывается для того, чтобы максимально увеличить количество строящегося жилья в Минске и снять существующее напряжение.

Проект программы предусматривает, что с 2011 года объемы строительства жилья в Минске будут определяться исходя из расчета один метр квадратный общей площади жилья на каждого жителя Минска. Н.Ком отметил, что правительственная программа строительства жилья предусматривает его ежегодное наращивание. Если в 2007 году в Минске планируется построить чуть более 1 млн.кв.метров общей площади жилья, то в 2008 году должно быть построено более 1,4 млн. кв.метров жилья. Причем доля жилья для очередников составит не менее 80%.

Все эти задачи должны быть решены в ближайшие годы. Ведь строительство жилья - - это первейший приоритет нашей социальной политики, сказал, выступая 2 ноября на Первом съезде ученых Беларуси, президент Беларуси. «К сожалению, создается впечатление, что многие руководители об этом забыли. Дошло до того, что цены на квартиры в Минске превысили цены в Берлине. Что, у нас доходы населения стали на уровне Западной Европы? Или жилищная проблема полностью решена?» - подчеркнул глава государства в ходе выступления. - Приходится констатировать, что пока мало кто заботится об удешевлении жилья. А ведь здесь непаханное поле для отраслевой науки».

А.Лукашенко дал задание Министерству архитектуры и строительства совместно с соответствующими научными учреждениями разработать комплексную программу внедрения в строительство дешевых и качественных материалов и технологий. По его словам, основными задачами строительного комплекса на ближайшую перспективу должны стать модернизация и реконструкция строительного производства на основе внедрения современных энерго- и ресурсосберегающих технологий и оборудования, освоение производства высокоэффективной строительной продукции. В результате мы должны существенно снизить себестоимость строительства и тем самым сделать жилье более доступным для наших граждан. «Строительство, как и сельское хозяйство, сегодня переживает «золотой» век. Если в результате этого строительного бума наши строители не обновят свою базу - грош им цена. Этот бум долго продолжаться не будет. Все будет сбалансировано и уравновешено. Но если за это время вы не сможете сами себя обеспечить и выйти на нормальный уровень работы, не создадите нормальную базу, не закупите новые краны, автомобили и прочее - ну что ж, тогда Господь вам в дорогу, как я часто говорю. А сделать это за счет повышения цен и в дальнейшем мы вам просто не позволим. Где же выход? Выход в новом - чтобы сократить затраты, снизить себестоимость. Еще раз подтверждаю сказанное мною: 25-30 % затрат в строительстве, как и во многих других отраслях, и в сельском хозяйстве, - это наша неорганизованность. Здесь надо искать прежде всего деньги. И здесь, кстати, уже не ученые вам помощники и не ученые причина того, что творится в строительном комплексе», - сказал Президент.

Речь о жилищном строительства шла и во время приема президентом с докладом Председателя правления Национального банка Петра Прокоповича 12 ноября. В ходе встречи П.Прокопович доложил главе государства о строительстве жилья в республике. В целом, как отметил председатель правления Нацбанка, программа жилищного строительства по итогам года будет выполнена. В свою очередь с учетом растущей потребности в жилье президент снова потребовал снижения стоимости квадратного метра за счет наращивания объема строительства жилья. Так, Александр Лукашенко поручил рассмотреть возможность увеличения строительства жилья сверх заложенных в пятилетней программе показателей.

Думается, если в ближайшие годы действительно будут решены все эти задачи, тогда намного больше людей, которые нуждаются в жилье, смогут решить свою жилищную проблему. Будет ли это квартира, построенная или купленная на первичном рынке жилья, то ли это будет «вторичка» - выбор остается за людьми. Главное, чтобы этот выбор был, и были возможности.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии
26 ноября 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Влияние поведения клиентов на уровень цен на недвижимость

Сообщение Toto (Admin) » Чт ноя 29, 2007 1:07 pm

Продавец и покупатель в одном лице

Поведение цен во многом предопределяется льготами

С 2 до 1,5 тыс. USD может подешеветь квадратный метр минского жилья на вторичном рынке, прогнозируют одни риэлтеры. Другие считают, что он подорожает до 2,5 тыс. USD. Кому же верить?

С каждым днем объем рекламы о продаже квартир в СМИ увеличивается — а это первый признак того, что предложение растет быстрее спроса. Сколько же на минском рынке сейчас выставлено квартир? По оценкам одних специалистов, в продаже находится около 6-7 тыс. квартир, по мнению других — около 4 тысяч (последний показатель получается в результате тщательной обработки всех имеющихся в открытом доступе сведений о предлагаемых на продажу квартирах). Третьи называют цифру 5 тысяч, руководствуясь тем, что у нас покупатели одновременно являются и продавцами.

Но в одном мнения экспертов сходятся: предложение увеличилось за 10 месяцев текущего года более чем вдвое. Изменилась и структура сделок.

Нужно что-то взамен.

По оценкам риэлтеров, доля чистых покупок (то есть когда покупатель приходит на рынок исключительно для того, чтобы приобрести квартиру, не предлагая взамен какую-то другую) уменьшилась с 10-15 до 5%. Это, в свою очередь, усложняет работу риэлтеров по формированию цепочек (обмены и размены через куплю-продажу). Практика показывает, что в любой цепочке должна присутствовать, как минимум, одна чистая покупка. В противном случае процесс поиска вариантов может длиться до бесконечности, то есть так же долго, как при поиске вариантов для осуществления чистого обмена (смена собственников двух квартир происходит по договору мены). Потому что вероятность того, что в двухмиллионном городе можно найти двух человек, которые были бы готовы обменяться своими квартирами, и их взаимные требования совпадали бы, очень мала.

То есть о сегодняшней ситуации можно сказать следующее: 95% покупателей фактически зависят от самих себя и играют по правилам, которые сами же устанавливают, поскольку одновременно являются и продавцами. И их, по большому счету, не беспокоит, что цены высокие и продолжают пусть и незначительно, но расти, при том, что предложение растет, а активность чистых покупателей падает — и то и другое до уровня, когда, по всем принципам развития рынка, цены должны идти вниз.

"Многие квартиры "висят" уже несколько месяцев. Агентства их по 20 раз показывают, но продать не могут", — рассказал корреспонденту "БР" Николай Простолупов, председатель совета Белорусской ассоциации "Недвижимость".

А почему цены не снижают продавцы? Потому что им нужно взамен купить тоже квартиру или две. "А где я возьму деньги, чтобы оплатить разницу? — рассуждает продавец. — Вы не меня уговаривайте, а того человека, у которого я квартиру покупаю". А второй продавец, как и первый, тоже одновременно является покупателем, и ему тоже невыгодно в одиночку снижать цену все по той же причине — ввиду увеличения доплаты. Ведь на рынке сейчас 95% сделок — это цепочки, пояснил Н. Простолупов. Вот все друг на друга и смотрят: продавцы — на покупателей, покупатели — на продавцов, а по сути — каждый сам на себя.

Газовый синдром.

Еще одна причина того, что цены не снижаются, связана с ожиданием новой цены на газ. "Если не продам по такой цене сегодня, продам завтра, — вот российский газ подорожает и все будет как в начале этого года. Неглупые, газеты читаем: скоро минские квартиры будут по 5 тысяч долларов за квадратный метр стоить, как в Москве", — аргументируют свое нежелание снижать цену продавцы.

На ценовую динамику вторичного рынка во многом влияет то, что происходит в жилищном строительстве. Долевое коммерческое строительство, позволявшее гражданам приобретать жилье на стадии возведения дома, прекратило свое существование. "И город ничего не предлагает, — справедливо заметил Н. Простолупов. — Выбросил в конце лета сотню квартир на аукцион по 1 тыс. USD за квадратный метр, которые по 1.700-2.000 USD размели, — и опять затишье. То есть нет аргументов для продавцов, сравнить не с чем, чтобы тому же продавцу показать, что завышенную цену он хочет за свою квартиру, не стоит она таких денег", — посетовал собеседник.

Что же будет дальше?

"Думаю, в сегодняшнем состоянии рынок пробудет еще до Нового года, а точнее — до января, а в феврале цены на квартиры начнут снижаться. Ну невозможно их продавать! А по законам рынка перенасыщение квартирами сегодня конкретное. 2000-2001 годы, когда цены на квартиры были по 300 USD за квадратный метр, вот тогда в городе было 7 тысяч квартир на продажу. Точно такая же ситуация сегодня. Думаю, что весной мы будем стоять на полутора тысячах долларов за метр вместо сегодняшних двух тысяч", — уверен Н. Простолупов.

С ним согласны далеко не все профучастники рынка недвижимости. Некоторые, например, придерживаются того же мнения, что и продавцы: подорожает газ — и цены на квартиры взлетят до 2,5 тыс. USD за 1 кв. м к середине следующего года.

Часть экспертов уверены, что повторения прошлогоднего сценария в текущем году однозначно не будет (см. "БР" № 41/2007). Рост цен возможен, но не выше 1% в месяц. А для обвала цен нужны серьезные экономические потрясения типа дефолта, что маловероятно.

Надежда на науку.

А что говорят власти по этому поводу? Да ничего особенного. В Мингорисполкоме предпринимают меры по недопущению срыва годовой программы жилищного строительства. Не исключается даже, что для сдачи 1.070 тыс. кв. м жилья рабочие с коммерческих объектов будут перебрасываться на жилые.

Одновременно идет подготовка к очередному квартирному аукциону, запланированному на 30 ноября. По мнению минских чиновников, если квартиры в ходе торгов будут реализованы по ценам ниже рыночных, то это собьет спесь с продавцов вторичных квартир. И тогда цены пойдут вниз.

А вот президент Беларуси возлагает надежду на ученых, которые якобы могут предложить некие новые разработки, позволяющие удешевить квадратный метр. "Цены на квартиры в Минске уже превысили цены в Берлине", — заявил 2 ноября Александр Лукашенко, выступая на 1-м съезде белорусских ученых. "Приходится констатировать, что пока мало кто заботится об удешевлении сырья и жилья. А ведь здесь непаханое поле для отраслевой науки", — сказал президент. Он подчеркнул, что Министерство архитектуры и строительства совместно с соответствующими научными учреждениями должно разработать комплексную программу внедрения в строительство дешевых и качественных материалов и технологий.

"Основными задачами строительного комплекса на ближайшую перспективу должны стать модернизация и реконструкция строительного производства, внедрение современных ресурсосберегающих технологий и оборудования. Мы должны существенно снизить себестоимость строительства, тем самым сделав жилье более доступным для наших граждан", — поставил задачу А. Лукашенко.

Безусловно, новые технологии способствуют снижению издержек в строительстве. Так-то оно так, да только главе государства никто не решается объяснить, по всей видимости, что внедрение новых технологий, модернизация производственных мощностей, обновление техники и прочие мероприятия требуют дополнительных затрат, которые не удешевляют, а наоборот, удорожают строительство и окупятся не скоро.

Отгадка на поверхности.

Главную причину безудержного роста цен на жилье следует искать в другом — в системе перераспределения ценностей и тех льготах, которыми изобилуют системы кредитования, налогообложения, оплаты жилищно-коммунальных услуг, ценообразования в жилищном строительстве и т. д. Там, где доступ к жилью определяется не наличием денег в кошельке у гражданина, а его социальным статусом и близостью к "кормушке", всегда будут существовать дефицит жилья и спекуляции, что само собой провоцирует рост цен.

Вряд ли можно назвать здоровой жилищную политику, благодаря которой четвертая часть квартир, построенных по государственным ценам (до 500 USD/кв. м) в течение первых пяти лет после новоселья попадает на вторичный рынок, где цена в 4 раза выше. Парадоксально, но факт. Льготные кредиты, согласно Жилищному кодексу, предоставляются трудоспособным малоимущим гражданам. Но как в таком случае можно объяснить, что половина таких малоимущих отказываются от дешевой отделки и делают евроремонты в первый же год после сдачи дома в эксплуатацию? Так что правы продавцы, которые говорят, что если не сегодня, то завтра квартиру обязательно купят. Она ведь помехи не создает: квартплата невысокая, налог на недвижимость платить не надо, в конце концов, можно сдать в аренду и каждый месяц получать неплохие деньги.

Вот вам и ответ на вопрос, когда же начнут падать квартирные цены.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
12 ноября 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Столичные квартиры начали дешеветь

Сообщение Toto (Admin) » Вт дек 04, 2007 1:58 pm

Сталічныя кватэры пачалi таннець!

Менавiта ў апошнiя два тыднi лiстапада на жыллёвым рынку Мiнска пачалася прынцыпова новая ажыятажная хваля, на гэты раз сярод уладальнiкаў сталiчных квадратных метраў, якiя актыўна спрабуюць прадаць сваю нерухомасць па iснуючых цэнах, цi нават крыху танней. Такiм чынам, ужо сёлета пачынаюць спраўджвацца прадказаннi экспертаў нашага выдання аб тым, што сталiчнае жыллё на другасным рынку патаннее. Тады спецыялiсты разлiчвалi, што патанненне кватэр адбудзецца не раней чым у лютым наступнага года, але... Ажыятаж сярод прадаўцоў падштурхнуў гэты працэс.

У кастрычнiку i нават у пачатку лiстапада казаць аб сапраўдным знiжэннi цэнаў на сталiчнае жыллё было заўчасна. Так, пры рэальных здзелках прадаўцы кватэр часткова згаджалiся на пэўныя скiдкi, але новыя ўдзельнiкi рынку выстаўлялi сваё жыллё нават па завышаным кошце, бо разлiчвалi, што ў снежнi нерухомасць зноў пачне даражэць. Колькасць жылля, якое прапануецца на продаж, павялiчвалася амаль штодзённа на працягу апошнiх трох месяцаў. Сёння на другасным рынку жылля на продаж прапануецца адначасова каля 7,5 тысячы аб’ектаў жыллёвай нерухомасцi. З другога боку, рэальных пакупнiкоў на рынку, як i раней, амаль няма.

Старшыня савета Беларускай асацыяцыi "Нерухомасць" Мiкалай Прасталупаў лiчыць, што рынак прапановы сталiчнага жылля сёння iстотна перагрэўся. Прадаўцы зразумелi, што надалей сiтуацыя можа толькi пагоршыцца i пачалi выстаўляць цану прапановы ўжо крыху нiжэйшую, чым яна была яшчэ ў кастрычнiку. Больш за тое, пры ажыццяўленнi рэальных здзелак першапачатковая цана можа знiзiцца яшчэ ў межах 2—3 тысяч долараў. Такая тэндэнцыя сёння не слабее, а нават павялiчваецца.

Разам з тым трэба адзначыць, што сённяшняе знiжэнне цэнаў на жыллё ў агульным аб’ёме статыстыкi гарадскiх кватэр складае толькi 0,3—0,5 працэнта.

Зараз актыўнасць патэнцыяльных пакупнiкоў на другасным рынку сталiчнага жылля застыла на вельмi нiзкiм узроўнi. Мiкалай Прасталупаў упэўнены, што ў апошнi месяц года i ў першай палове студзеня прадаўцы таксама не будуць iстотна пераглядаць сваю цэнавую палiтыку. У сiтуацыi ўсеагульнага чакання мiнскi рынак нерухомасцi чакае мёртвы сезон ажно да лютага. Спецыялiст лiчыць, што ў гэты перыяд цэны калi i будуць знiжацца, то толькi на некалькi пазiцый па асобных тыпах кватэр.

Дакладна прадказаць цэнавыя змяненнi на другасным рынку сталiцы сёння не адважваецца нi адзiн спецыялiст у сферы нерухомасцi. На iх думку, сiтуацыя ў сталiцы вельмi моцна залежыць як ад эканамiчных, так i ад адмiнiстрацыйных i палiтычных рашэнняў уладаў у гэтай сферы. Днямi начальнiк упраўлення жыллёвай палiтыкi Мiнгарвыканкама Мiкалай Ком паведамiў, што сталiчныя спецыялiсты распрацоўваюць праграму развiцця будаўнiчага комплексу Мiнска i нарошчвання магутнасцяў будаўнiчых арганiзацый.

— Калi ў лютым на рынку нерухомасцi сiтуацыя будзе развiвацца па сённяшняму сцэнарыю, — удакладняе сваю пазiцыю Мiкалай Прасталупаў, — то да мая цэны на кватэры ўпадуць прыкладна на 10—15 працэнтаў.

Сёння невялiкая аднапакаёвая кватэра ў звычайным панэльным доме каштуе 62—67 тысяч долараў. Калi прагноз спецыялiста спраўдзiцца, то такое жыллё да першамайскiх святаў патаннее прыкладна на 6—9 тысяч долараў.

Калi на рынку адсутнiчаюць пакупнiкi, то гэта адразу балюча б’е па кiшэнi агенцтваў нерухомасцi. Апошнiм часам у Мiнску прыпынiлi сваю дзейнасць 5 агенцтваў нерухомасцi. Паводле слоў Мiкалая Прасталупава, гутарка iдзе аб вельмi малых, трэцеразрадных структурах, якiя на агульную сiтуацыю на рынку нерухомасцi амаль не паўплываюць. Разам з тым сёння ў спецыялiзаваных выданнях iснуе шмат аб’яў ад вядомых агенцтваў аб пошуку квалiфiкаваных рыэлтараў. Мабыць, буйныя агенцтвы нерухомасцi разлiчваюць, што пасля працяглага зацiшша рынак другаснага жылля зноў iстотна актывiзуецца.

Сяргей КУРКАЧ.
Звязда
9 ноября 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Скоро ли упадут цены на недвижимость в Беларуси?

Сообщение Toto (Admin) » Пт дек 07, 2007 2:01 pm

Скоро ли цены покатятся вспять?

Сегодня один из самых дискуссионных вопросов для аналитиков — цены на жилье. Мнения, как говорится, разделились. Одни предрекают удорожание квадратного метра до 2,5 тысячи долларов, другие — наоборот, снижение стоимости жилья на вторичном рынке на 20—25 % — до 1,5 тысячи условных единиц. Более вероятен второй сценарий развития событий. Сегодня отечественный рынок недвижимости «перегрелся» от притока денег. Фактически, стремительная динамика роста цен на недвижимость была обусловлена стечением отдельных экономических факторов, которые, возможно, сложились искусственно, а не под влиянием реальных рыночных процессов. Несколько последних лет столичные квартиры являли собой выгодное вложение капитала. Но рынок недвижимости уже явно подошел к точке кипения, когда, независимо от желания его участников, придется выпускать пар и понижать ценовой столбик температуры.

Некоторые эксперты считают: на динамику цен на недвижимость влияние оказывают теневые участники рынка, которые в частном порядке зарабатывают на строительстве и перепродаже квартир. Можно долго спорить на эту тему, но факт остается фактом – сегодня сложились условия, которые позволяют зарабатывать неплохие деньги на рынке недвижимости. Причем для этого даже необязательно обладать стартовым капиталом в живых деньгах. «Стоящий» курс доллара сделал валютные долгосрочные кредиты доступными для населения. Средняя ставка — 13—15 %. Немалая по сравнению с Европой и Америкой, но вполне интересная для финансирования строительства в Беларуси, когда в республике рост цен на недвижимость составляет 30—40 % ежегодно. К тому же строящееся жилье дешевле по сравнению с аналогичными метрами на вторичном рынке приблизительно на 15—20 %. Получается, что, профинансировав строительство квартиры даже по коммерческим тарифам, имеется реальная возможность заработать 15—25 % от ее стоимости только на разнице ставки за пользование деньгами и динамике роста цен на рынке. Построил трехкомнатную квартиру, тут же продал, вот и образовался доход в 25—50 тысяч долларов.

Такие прибыльные схемы могут проворачивать необязательно серьезные финансовые полутеневые структуры. Чисто теоретически к игре на рынке недвижимости имеют доступ и рядовые граждане, которые уже имеют недвижимость. Под ее залог можно получить банковский кредит на строительство квартиры на продажу.

Некоторые статистические данные свидетельствуют: сегодня рынок недвижимости в Беларуси представляет собой подобие финансовой пирамиды. Вторичный рынок уже несколько оторвался от народа. Около 95 % сделок с недвижимостью приходится на «цепочные» купли-продажи: одна квартира продается, чтобы приобрести другую, более дорогую. Владельцы недвижимости «на продажу» прежде всего и заинтересованы в увеличении цен. Количество так называемых чистых покупок ничтожно мало. Видимо, цена метра на вторичном рынке уже перевалила предел разумного, если платить ее с «нуля» люди практически не готовы. А точнее, для них суммы в 100—150 тысяч долларов за двухкомнатную квартиру неподъемны даже с условием привлечения кредитов. Их не проблема взять, сложнее вернуть.

Некоторые эксперты уже отмечают: сегмент коммерческой недвижимости подошел к моменту, когда из-за чрезмерно вздутых цен может полностью замкнуться сам в себе. Практически уже сформировался своеобразный клуб продавцов и покупателей, стратегия которых — игра на повышение. Если цена не устраивает, они имеют возможность потянуть со сделкой месяц-другой и даже дольше. Сегодня реализовать квартиру по баснословной цене уже не так-то и просто. А непроданная недвижимость — это как товар на складе: проценты-то по кредитам капают. В результате рано или поздно продавцам-«инвесторам» придется идти на снижение цены. Иначе квартиры, выставленные на продажу, так и останутся без покупателей. Причем в долгосрочной перспективе.

Конечно, можно смотреть на динамику роста цен в Москве и надеяться на повтор этого сценария в Беларуси. В Первопрестольной 5 тысяч долларов за квадратный метр уже не считается таким уж запредельным требованием. Но рынок российской столичной недвижимости получает серьезную денежную подпитку из сырьевых зауральских районов. Заработанные там нефте- и газовые доллары оседают на потребительском рынке Москвы. В Беларуси регионы такого золотого дождя обеспечить не могут, а потому и предел разумности цен на квартиры намного ниже.

Что касается влияния на рынок жилья различных социальных программ, то они скорее сдерживают цены, чем провоцируют их рост. По крайней мере, спрос граждан постепенно удовлетворяется более-менее доступными зданиями. Если бы существовали только коммерческие застройщики, дефицит предложения недвижимости мог бы держаться практически до бесконечности…

Виталий ВЕЛИСОВ
Рэспублiка
21 ноября 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Цены на недвижимость в Беларуси останутся стабильными

Сообщение Toto (Admin) » Ср дек 26, 2007 1:50 pm

"Революции" не будет

Нынешний Новый год покупатели и продавцы столичного жилья могут встречать спокойно

Для обвала цен на минские квартиры нет никаких предпосылок. Но и к очередному витку удорожания рынок тоже не готов.

По оценкам специалистов Информационного центра долевого строительства (ИЦДС) ОДО "Твоя столицаконсалт", в ноябре на продажу поступили квартиры общей площадью около 132 тыс. кв. метров, что на 5% меньше, чем в предыдущем месяце. Общее предложение увеличилось до 6-6,3 тыс. квартир, что, как минимум, вдвое больше, чем в начале текущего года.

Произошли существенные изменения в ценовой динамике. В марте-апреле скачки были до 12 и 5% соответственно. С мая по сентябрь ежемесячный прирост цен сохранялся в пределах 1-2%. В октябре этот показатель вышел на нулевую отметку, а в ноябре средняя цена предложения снизилась на 1,3%. Таким образом, за январь — ноябрь средневзвешенная цена предложения жилой недвижимости (квартиры) выросла на 41,8% и достигла значения 2.052,8 USD/кв. м. Для сравнения, цены в соседних столицах по состоянию на ноябрь были: в Москве — 5.266 USD/кв. м (источник — "Миэль-недвижимость"), в Варшаве — 3.410 USD/кв. м (Reas consulting), в Киеве — 2.927 USD/кв. м (киевский портал недвижимости domik.net).

В настоящий момент рынок находится в состоянии стагнации. И это состояние сохранится до середины следующего года, уверен директор ОДО "Твоя столицаконсалт" Владимир Давидович, прогнозы которого отличаются высокой точностью.

"С определенной долей оптимизма мы можем предположить, что к июню рынок вступит в фазу стабилизации, когда кривые ИПА в четырех секторах квартирного рынка приблизятся друг к другу на минимальное расстояние. А сам темп роста этого индекса установится на уровне от 0 до 2-5% в месяц. После чего квартирный рынок на полгода успокоится", — такой прогноз был сделан В. Давидовичем весной текущего года. Как видим, сегодня мнение собеседника ничуть не изменилось: до мая следующего года не произойдет никаких существенных колебаний ни в сторону повышения, ни в сторону понижения цен.

Рост цен возможен, но не выше 1% в месяц, считает эксперт. Причем дорожать в этих пределах будет только качественное жилье. Что касается панельного, то есть типового, то для его удорожания пусть даже в пределах 1% нет никаких оснований, поскольку это жилье сильно переоценено по отношению к квартирам более высокой категории. Так или иначе, но ценовое расслоение дорогих и дешевых сегментов рынка будет продолжаться, считают специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт". Например, в Москве средняя цена квадратного метра в 20-процентном сегменте самых дешевых квартир составляет около 3,3 тыс. USD, в 20-процентном сегменте самых дорогих — 6,64 тыс. USD (коэффициент — 2). В Минске — 1.709 и 2.545 USD соответственно (коэффициент — 1,49).

Явного падения цен в ближайшие полгода тоже не будет — для этого нет никаких видимых предпосылок. Как уже говорилось ранее, для обвала цен нужны какие-то потрясения — типа августовского кризиса 1998 года.

В. Давидович не поддерживает экспертов, предрекающих обвал цен к маю следующего года до 1,5 тыс. USD/кв. м. По его мнению, попытки подобными прогнозами повлиять на психологию продавцов могут принести больше негатива, чем пользы. "Многие думают, что, написав несколько статей в СМИ, можно что-то сделать с рынком. Но рынок живет по своим законам. Свежий пример. После скачка цен в 2005 году эксперты говорили, что к осени 2006 года квадратный метр подешевеет с 900 до 500 USD. А получилось наоборот. Покупатели, которые поверили в такие прогнозы, осенью вынуждены были покупать квартиры по 1.300 USD/кв. м, — сказал в беседе с корреспондентом "БР" В. Давидович. — Поэтому я против заявлений, которые ничем не подкреплены. Наши люди достаточно доверчиво относятся к тому, что пишут в газетах. Принимая на веру прогнозы экспертов, что цены упадут, они в результате теряют большие суммы денег. В связи с этим еще и еще раз подчеркиваю: надо осторожно относиться к резким заявлениям".

Свои прогнозы В. Давидович строит, основываясь на поведении индекса покупательской активности (ИПА — это реакция покупателей на 1 среднестатистический рекламный выход конкретного объекта).

Все помнят, что в прошлом году с мая рынок замер и в этом состоянии пребывал до середины сентября. Однако в июне специалисты заметили, что ИПА по однокомнатным квартирам увеличился на 25%. Тогда же в интервью "БР" В. Давидовч высказал предположение, что увеличение этого показателя через два месяца может вырасти в увеличение числа реальных сделок и цен соответственно. Так, собственно, и произошло. Единственное, чего не предусмотрел эксперт, это то, что ценовой скачок будет настолько большим. Впрочем, тогда этого никто не мог предположить, поскольку не знали, какой будет цена на российский газ в 2007 году. Когда же она была озвучена, то цены пошли вскачь, подгоняемые инфляционными ожиданиями.

В последние три месяца специалисты тоже наблюдают некоторое повышение ИПА по однокомнатным квартирам. Но оно очень незначительное: в сентябре ИПА был равен 0,7, в октябре — 0,8, в ноябре — 0,9. Тогда как в прошлом году за август — сентябрь индекс вырос с 2 до 5 и к концу января достиг отметки 9, после чего началось его падение. Причем характерно, что сегодня ИПА по всем типам квартир меньше единицы и по всем типам, кроме однокомнатных, в течение последних трех месяцев продолжалось его снижение.

Такую особенность специалисты ОДО "Твоя столицаконсалт" объясняли неоднократно. В период, когда однокомнатные и двухкомнатные квартиры достигают ценового пика, крупногабаритные только начинают дорожать. В это время выгодно продавать малогабаритные в обмен на многокомнатные квартиры. Когда же разница в стоимости квадратного метра по одно- и двухкомнатным квартирам и трех- и многокомнатным доходит до минимума (5-8%), индекс ИПА в секторе больших квартир начинает снижаться, а в секторе одно- и двухкомнатных наблюдается оживление. То есть в это время выгодно продавать многокомнатные в обмен на две небольшие квартиры, потому что доплата минимальна.

Причем такая динамика носит циклический характер, который, по сути, не зависит от абсолютных показателей ценового роста.

Сегодняшнее поведение ИПА — подтверждение тому, что сейчас как раз начинается период активизации покупателей в секторе малогабаритных квартир. Но поскольку покупательная способность населения не выросла, а возможно, даже снизилась по сравнению с началом текущего года, то рост ИПА по однокомнатным квартирам не выльется в бурную активность на рынке и в такой же скачок цен, который мы наблюдали в конце прошлого года и в начале нынешнего. Динамика будет маловыраженная.

Вообще, как заметил В. Давидович, динамика минского рынка в общих чертах повторяет динамику московского, но с некоторым опозданием. Впервые эта особенность проявилась в 1998-1999 гг. После августовского кризиса 1998 года на московском рынке началось падение цен, затем наступил период стагнации, сменившийся в последующем бурным ростом. В Минске эти циклы повторились, но с отставанием в 8-10 месяцев.

Все это также дает основания полагать, что еще как минимум полгода минский рынок будет находиться в состоянии стагнации.

В заключение беседы с корреспондентом "БР" В. Давидович обратил внимание на то, что период стагнации (то, что происходит сегодня) — это время покупателей. Есть возможность выбора, причем не только объектов, но и условий совершения сделки, например сроки освобождения квартиры, готовность продавца идти на рассрочку платежа и т. д.

Елизавета БУЛАТЕЦКАЯ
Белорусы и рынок
10 декабря 2007

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4128
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Снижение цен на белорусском рынке недвижимости

Сообщение Toto (Admin) » Ср дек 26, 2007 6:23 pm

Квартиры подешевели, но по-прежнему в цене

Наступившее затишье на вторичном рынке жилья в Минске после всплеска цен в прошлом и в начале нынешнего года выглядит непривычным. Впервые за последние семь лет наметилось снижение стоимости квартир, и пока ничто не обещает ее очередного резкого роста. Прошел и покупательский ажиотаж. Если еще в марте нынешнего года спрос на покупку жилья в столице в несколько раз превышал предложение, то сегодня ситуация выглядит совсем по-иному. Чем это вызвано, каких цен стоит ожидать в будущем? Выгодно ли вкладывать деньги в жилье? На эти и другие вопросы БЕЛТА ответил председатель депутатской комиссии по строительству, жилищному хозяйству, землепользованию и экологии Минского городского совета, доцент кафедры “Организация строительства и управление недвижимостью” БНТУ Виктор Шанюкевич.

— Виктор Абрамович, когда наметилась тенденция снижения цен на столичном вторичном рынке жилья? И насколько квартиры стали дешевле?

— Тенденция снижения цен на вторичном рынке жилья наметилась в ноябре нынешнего года. Но речь идет скорее не о повсеместном падении цен, а о наличии на рынке большого количества квартир разного качества и различной стоимости. Так, если еще летом купить в Минске однокомнатную квартиру за $55 тыс. было практически нереально, то сегодня такие единичные предложения имеются.

При этом важно отметить, что цены снижаются не на все квартиры. Остается на прежнем уровне или имеет тенденцию увеличения стоимость новостроек и квартир улучшенной планировки. В среднем цена квадратного метра жилья на вторичном рынке сейчас составляет в Минске около $2 тыс. При этом продавцы жилья крайне неохотно идут на уступки покупателям, несмотря на немалое число предложений по продаже типовых квартир.

Наиболее же заметное снижение цен за последний месяц произошло на “хрущевки”. И это понятно, так как сегодня их предлагается немало, к тому же стоимость такого рода квартир была излишне завышена за последний год. Несколько падают цены на жилье в отдаленных районах и районах с худшей экологической обстановкой. Так, если месяц назад однокомнатная квартира в доме средних типовых характеристик в Заводском районе стоила около $65 тыс., то сегодня ее можно купить за $63—64 тыс.

— Чем вызвано уменьшение цен на жилье?

— Прежде всего, финансовым ресурсом покупателей и наличием сравнительно большого количества предложений типовых квартир на вторичном рынке, сформировавшегося за апрель—май этого года.

На сегодняшний день в Минске на продажу выставлено около 12 тыс. комнат и квартир. В том числе поступление в период с середины ноября по начало декабря превысило 2,5 тыс. комнат и квартир. Из всех продаваемых наибольшая доля приходится на двухкомнатные квартиры — 33%. Далее следуют однокомнатные (29%), трехкомнатные (27%), четырехкомнатные (6%), комнаты (4%) и многокомнатные квартиры (менее 1%). Структура предложения с начала года почти не изменилась.

— Как объяснить снижение спроса?

— Это вызвано изменением отношения людей к сделкам с недвижимостью — покупка жилья уже не рассматривается как исключительно выгодное вложение средств. Кроме того, некоторые не спешат с покупкой жилья, рассчитывая на возможное дальнейшее снижение цен.

— Насколько такие ожидания оправданны?

— Думаю, небольшое снижение цен продолжится в декабре этого и в начале следующего года до выравнивания соотношения спрос—предложение, особенно в секторе квартир типовых потребительских качеств (например “хрущевок”). И наоборот, цены на столичные квартиры повышенной комфортности, новых планировок и т.д. будут увеличиваться в зависимости от их месторасположения.

В 2008 году будет наблюдаться плавная стабилизация рынка без резких скачков в ту или иную сторону. В целом можно прогнозировать в следующем году разброс цен на вторичном рынке в зависимости от ликвидности жилья относительно средней цены $1900—2100 за квадратный метр. Этому будет способствовать и увеличивающаяся покупательская способность минчан. И одновременно в связи с нынешней активной работой Мингорисполкома и администраций районов Минска по увеличению объемов строительства не стоит ожидать резких скачков стоимости квадратного метра в столице Беларуси.

— Возможен ли в краткосрочной перспективе очередной всплеск цен?

— Маловероятно. Для того чтобы наметилась тенденция, обратная нынешней, необходимо время. Что касается резкого скачка цен, то его могут вызвать только определенные экономические факторы. К примеру, сравнимые с началом активизации три года назад кредитования покупки и строительства жилья. Продавцы квартир тогда сразу же отреагировали повышением цен на свой товар.

Не исключается вариант, что когда будет принят закон об ипотеке, а это произойдет не раньше конца 2008 года, на вторичном рынке жилья опять произойдут какие-либо изменения. Но в какую сторону, пока сложно прогнозировать. Одновременно многое в Минске зависит и от результатов отмены прописки.

— В последнее время много говорилось о закрытии в Беларуси шести риэлтерских агентств. Как вы считаете, они прекратили деятельность из-за уменьшения клиентов и отсутствия работы?

— Возможно, эта причина имела место, но менее чем в половине случаев. В целом причин было несколько, и среди них не только убыточность. Особенно это касается маленьких риэлтерских организаций, поэтому в последнее время предполагается их слияние. В настоящее время также не все риэлтерские организации выдерживают требования Министерства юстиции. Кроме того, в их деятельности периодически выявляются различного рода нормативные нарушения.

— Какие еще новые тенденции можно отметить на рынке вторичного жилья столицы?

— Сейчас при наличии большого выбора квартир идет переориентация покупателя в сторону более нового и качественного жилья. Увеличивается спрос на жилье в домах 1995—2007 годов постройки.

Активизировалась ранее существовавшая зависимость цены квартир от их типовых характеристик и месторасположения. В начале года в период ажиотажного спроса одинаковые по метражу квартиры во всех районах стоили почти одинаково. Сейчас, например, двухкомнатная квартира в Заводском районе может стоить всего на $3—$4 тыс. дороже, чем однокомнатная в Центральном районе. Люди рассматривают покупку жилья с разных позиций: экономических (например возврат кредита), экологических и т.д., а также учитывают удобство транспортного сообщения, удаленность жилого дома от места работы, возможности парковки автомобиля и т.д.

— И все же, насколько сейчас выгодно вкладывать деньги в жилье?

— Если говорить о долгосрочной перспективе вложения средств — например 10 лет, — то это выгодно. Что касается такого срока, как год-два, то, возможно, это и не принесет ожидаемых дивидендов. Но, опять же, это прогноз.

Наталья Вербитская.
Вечерний Минск
10 декабря 2007


Вернуться в «Рынок недвижимости Беларуси: ситуация и цены»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостей

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by