Скоро ажиотажный рост цен на минские квартиры прекратится. Такой прогноз позволяет сделать анализ резкого снижения потребительского интереса к одно- и двухкомнатным квартирам, что специалисты наблюдают с конца января текущего года. Зато пригород продолжит дорожать.
Во всем мире аналитики рынка недвижимости в своих прогнозах дальнейшего развития рынка и динамики цен опираются не только на публикуемые данные цен предложения и выведенные на их основе средние цены по различным категориям квартир, но и на цены реальных сделок, а также анализируют уровень покупательской активности и многие другие факторы. С прошлого года такую работу проводит компания «Твоя столица консалт», опирающаяся на статистические данные одного из крупнейших агентств недвижимости Минска «Твоя столица». По словам его директора Владимира Давидовича, это позволяет менеджерам лучше ориентироваться в ситуации и давать своим клиентам более точные советы.
ПОКУПАТЕЛИ УСТАЛИ
Специалисты агентства ожидают, что в апреле стремительный рост цен, который можно было наблюдать с начала 2007г., заметно замедлится, а к маю ажиотаж и вовсе спадет. Причиной тому будет не сезонное снижение активности рынка, которое традиционно происходит в начале сезона отпусков (но иногда и здесь бывают исключения), а реализация тенденций падения индекса покупательской активности, которое специалисты отметили еще в середине января (см. график).
СПРАВКА «БелГазеты». По версии компании «Твоя столица консалт», индекс покупательской активности (ИПА) - это количество реакций покупателей на выставленный объект недвижимости, рассчитываемый с учетом времени экспозиции.
Напомним, что в декабре прошлого года цены на квартиры словно с цепи сорвались и каждый месяц 2007г. демонстрировали прирост примерно на 13%, догнав в марте среднюю цену предложения кв. м в Минске до невиданных высот. В нескольких источниках приводятся различные данные: $1650 (база газеты «Недвижимость для всех») и $1850 (по статистике «Твоя столица консалт», определяемой с учетом удельного веса различных категорий квартиры на рынке).
Кв.м в однокомнатных квартирах в марте стоил еще больше - $1961. Как полагают специалисты агентства, такие показатели являются реакцией рынка на значительное повышение покупательской активности с октября 2006г. и резкий скачок в декабре-январе. «Мы опытным путем убедились, что цены реагируют на изменение покупательской активности примерно через 2-2,5 месяца», - отметил Давидович.
НЕОПРАВДАННО ДОРОГИЕ КОМНАТЫ
С марта по июнь 2006г. квартирный рынок пребывал в состоянии покоя, прирост цен исчислялся десятыми долями процентов, а ИПА составлял 1-2, т.е. на выставленную на продажу квартиру приходилось один-два звонка покупателя. Впрочем, по однокомнатным квартирам активность покупателей была повыше - 2,3.
С мая 2006г. спрос на однокомнатные начал повышаться, в то время как по остальным категориям квартир период покоя продолжился до августа. Это позволило предположить, что цены на «единички» начнут подрастать уже с начала осени, а позже к ним присоединятся и другие квартиры.
Кроме того, в активе аналитиков есть еще два признака оживающего рынка - разница цен предложения на выставляемые квартиры и цен сделок, а также время экспозиции. По словам Давидовича, эксперты агентства убедились, что в период стабилизации цена реальных сделок превышает цену предложения на 4-5%:«Этому есть вполне логичное объяснение: в период стабилизации люди стремятся купить более качественное жилье, подходя к покупке более обстоятельно». В период роста, и особенно ажиотажа, наблюдается обратная картина. По оценке экспертов «Твоя столица консалт», в марте цена предложения по «единичкам» превышала цену сделки на 5% ($1875 и $1961 за кв. м), по «трешкам» разрыв достигал 15% ($1584 и $1761), по многокомнатным - еще больше ($1383 и $1648). Это происходит потому, что в период скачка покупатель покупает самое дешевое, а не самое качественное.
К примеру, сейчас риэлтеры зафиксировали значительный рост цен на комнаты: здесь цена кв. м перевалила за $3 тыс. (существенная разница с ценой кв. м квартир объясняется отсутствием метров общей площади). Рост цен даже сделал продажу комнат - жилья худших потребительских качеств, нежели отдельная квартира, - не менее выгодной, чем продажу квартир. «Раньше мы предлагали собственникам, продающим свои комнаты, объединиться и продавать квартиру как единый объект - так можно было бы продать примерно на 20% дороже. Сейчас продавать по комнатам не менее выгодно», - отметил Давидович.
ДИНАМИКА РОСТА ЦЕН ПРЕДЛОЖЕНИЯ
ГОТОВИМСЯ К РАЗЪЕЗДУ
Ажиотаж хорош только для т. н. «чистых продаж», когда продавец не собирается ничего покупать взамен (тогда он может выручить за свой товар максимальную цену), и очень опасен для решения жилищных проблем, когда люди продают одну квартиру в надежде купить другую. В период стремительного роста часто ломаются выстроенные цепочки, когда продавцы предпочитают заплатить Br1 млн. штрафных санкций за расторжение предварительного договора и получить возможность поднять цену на несколько тысяч долларов.
В период покоя в марте 2006г. цены предложения на одно- и многокомнатные квартиры отличались на 5-7%, теперь разница составляет почти 20%. Соответственно, можно предполагать, что к периоду стабилизации, который эксперты прогнозируют в ближайшем времени, эта разница опять сократится до 5-7%: «Это произойдет за счет небольшого снижения цены на неоправданно переоцененный жилой фонд, а также подтягивания цен на квартиры больших площадей». Последнее, кстати, уже имеет место. По данным «Твоя столица консалт», в феврале-марте 2007г. быстрее всего росли цены на трехкомнатные (30,4%). «Единички» и «двушки» подорожали соответственно на 25% и 23,7%.
ПОСЛЕ ГОРОДА ПОДОРОЖАЕТ ПРИГОРОД
А чтобы определить, когда перестанут расти цены на различные категории квартир, надо проследить динамику потребительской активности. ИПА показывает, что с середины января спрос на одно- и двухкомнатные квартиры начал понижаться, а на трех- и многокомнатные - продолжал расти. С учетом временной форы можно ожидать, что с апреля текущего года кривая на графике динамики цены на «единички» начнет выравниваться. Поскольку спрос на многокомнатные квартиры снижался не так интенсивно, то и цена там прореагирует с опозданием. «В этом сегменте цены могут подрастать еще в течение мая и лишь к июню можно ожидать периода стабилизации», - считает Давидович.
Снижение покупательской активности на квартирном рынке вовсе не означает, что люди решили отложить решение своих жилищных проблем. Дороговизна столичных квартир заставила минчан обратиться к пригороду.
По оценке риэлторов, в I квартале 2007г. спрос на дома в пригороде увеличился в несколько раз, что соответствующим образом отразилось и в увеличении количества сделок. Логика проста: с ростом цен на недвижимость в городе «недорогой» покупатель, у которого не хватает денег на покупку большой квартиры в Минске, обратился к пригородному рынку. Кроме того, пригород привлек продавцов больших квартир, которые хотят улучшить свои жилищные условия, но сделать это в столице уже не имеют возможности. Это еще одно объяснение резкого снижения интереса к «единичкам» в Минске: с этого рынка ушли разъездные покупатели, те, кто продавал свои большие квартиры в надежде разъехаться. Если раньше при удачном стечении обстоятельств «трешка» из хорошего района разъезжалась на две «единички» в менее престижных местах, то сейчас такой разъезд невозможно сделать даже на квартиру и комнату! А продав трехкомнатную квартиру в Минске, пока еще можно купить вполне приличный дом в пригороде, в хорошем месте, со всеми удобствами и вдвое больший по площади.
По оценке экспертов «Твой столицы консалт», с февраля 2006г. по февраль 2007г. цены на квартиры типовых потребительских качеств выросли на 48%, на пригородное жилье - на 20%. Потенциал роста очевиден - когда разрыв сильно увеличился, покупатель ушел с городского рынка и будет поднимать цену в пригороде.
Ольга МИКША
БелГазета 16 апреля 2007[/img]
