НЕУЖЕЛИ СТАБИЛИЗАЦИЯ?

[Toto (Admin)]

За последних пять лет в белорусской столице не наблюдалось такого стремительного темпа роста цен на квартиры, как за первых три месяца этого года. Только за первый квартал жилье успело подорожать более чем на 30 процентов. Исключением был разве что 2005 год. Правда, как отмечают столичные риэлтеры, с середины марта на вторичном рынке жилья рост цен на квартиры замедлился. И это дает основания предполагать, что ближе к лету на квартирном рынке наступит стабилизация. Но надолго ли?

Минск: риэлтеры отмечают некоторые перемены
За пять лет цены на минское жилье выросли примерно в 3,5 раза. Сейчас даже трудно представить, что в начале 2002 года квадратный метр жилья стоил порядка 360 долл.США. А однокомнатную квартиру можно было купить в среднем за 11,5 тыс.долл., двухкомнатную – за 17 тыс. Начиная с 2002 года столичное жилье дорожало ежегодно на 20-30 %. Исключением был разве что 2005 год. Ежемесячно квартиры «тяжелели в весе» в среднем на 4-5 % и достигли своей психологической отметки 1000 долл.США за квадратный метр. В целом за год жилье подорожало на 45 %. 2006 год был достаточно спокойным для минского рынка недвижимости. Цены на квартиры на протяжении всего года оставались практически стабильными, за исключением последних месяцев (ноябрь, декабрь).

Новый 2007 год преподнес немало сюрпризов для потенциальных участников рынка недвижимости. Уже в январе начался стремительный рост на жилье – в среднем за месяц квартиры подорожали на 6 %, а в феврале этот «разгон» цен продолжился и достиг к концу месяца 14 %, в марте рост цен на квартиры продолжился. Так, если в начале 2007 года квадратный метр однокомнатной квартиры стоил в среднем 1370 долл.США, двухкомнатной – 1261 долл., то теперь цены на однокомнатные квартиры приближаются к новой психологической отметке – к 2000 тыс.долл.США за квадратный метр (в начале апреля «квадрат» в однокомнатной квартире стоил уже 1923 долл.). При этом, если в январе и феврале больше всего дорожали одно- и двухкомнатные квартиры, то теперь более быстрыми темпами дорожают многокомнатные.

Тем не менее, как отметила в беседе Ольга Максимова, заместитель директора агентства недвижимости «Квадратный метр», во второй половине марта на вторичном рынке жилья произошли некоторые перемены. По тому предложению, которое сейчас есть, можно сказать, что наступает момент насыщения рынка квартирами. Если полтора месяца назад квартира продавалась, не успев появиться в рекламе, то сегодня уже есть выбор квартир, и есть что предложить покупателям. Кроме того, если в январе и феврале из-за стремительного роста цен между покупателями и продавцами в агентствах расторгалось до 50 % договоров, то теперь сделки совершаются, потому что цена квартиры от момента заключения предварительного договора до нотариального удостоверения сделки не меняется. Все это дает основания полагать, что ближе к лету ситуация на рынке жилья в столице стабилизируется. Уже сегодня риэлтеры отмечают, что предел денежных средств у населения практически исчерпан. А вот снижение цен, если и произойдет, то только на малогабаритное дешевое жилье, цены на которое буквально «взлетели» за последние месяцы.

Не отстают и регионы
На протяжении 2006 года цены на вторичное жилье уверенно росли во всех областных городах нашей страны. По оценкам местных риэлтеров, квартиры в Гродно, Бресте и Гомеле подорожали в среднем на 35-40 %, а в Могилеве и Витебске – на 20-25 %.

Рост цен в регионах сохранился и в I квартале 2007 года. Так, например, в Гродно, сказал в беседе Виктор Карпович – уполномоченный риэлтер по операциям с недвижимостью гродненского агентства недвижимости «Фирма 2К и К», за I квартал этого цены на квартиры в среднем выросли на 10 тыс.долл.США (более чем на 20 %). Так, если в начале года однокомнатная квартира улучшенной планировки стоила примерно 30 тыс.долл.США, то сейчас она стоит в среднем 37-41 тыс.долл., 2-комнатная стоила приблизительно 38 тыс.долл.США, сейчас – 46 -52 тыс.долл., 3-комнатная соответственно 43-45 тыс. и 53-55 тыс.долл. Причем наибольший спрос приходится на одно- и двухкомнатные «хрущевки», хотя стоимость квадратного метра жилья в них самая высокая. Так, сегодня однокомнатную «хрущевку» можно купить за 35-37 тыс. долл.

Значительное превышение спроса над предложением привело к росту цен на квартиры. При этом цены на жилье на вторичном рынке сильно «привязаны» и зависят от цен на жилье на первичном рынке, которые постоянно растут. Строительством жилья в Гродно занимается практически одна строительная организация – Гродножилстрой. Она является монополистом на рынке и диктует свои условия. В настоящее время компания не заключает договоры на долевое строительство квартир, что, безусловно, приводит к увеличению спроса на вторичном рынке и росту цен.

А теперь для сравнения расскажем о том, как же развивается ситуация на рынках недвижимости наших соседей.

Москва: рынок недвижимости на распутье
Так, по сведениям аналитического центра irn.ru, за вторую половину 2005 года и большую часть 2006 года цены на жилье в Москве удвоились. К концу осени 2006 года масштабный рост цен на квартиры постепенно остановился. Рынок продолжает оставаться на распутье уже несколько месяцев.

За март квадратный метр жилья в Москве подешевел на 21 долл., или примерно на 0,5%, – до 4201 долл. При таких показателях, отмечают риэлтеры, говорить о возможном росте цен весной не приходится. Более того, не исключено, что жилье и дальше на радость потенциальным покупателям продолжит дешеветь, пусть и в пределах нескольких процентов, – не за горами лето, когда покупательский спрос обычно падает.

«Ситуация очень похожа на 2004 год, когда стагнация началась в мае–июне, тогда тоже списывали остановку цен на сезонность. Но наступила осень – период роста цен, а рынок так и не раскачался и стоял в итоге около 9 месяцев, – говорит директор irn.ru Олег Репченко. – В нынешней ситуации рынок тоже должен стоять не меньше». По его словам, новой активизации можно ожидать не раньше конца лета – начала осени.

Аналитики отмечают, что нынешняя стагнация влияет на рынок довольно избирательно. Дорогие качественные квартиры стоимость не теряют, так как до сих пор ощущается их дефицит. А «плохое жилье», куда входят панельная застройка, «плохой кирпич», пятиэтажки и ветхий фонд, снижаются в цене.

По словам заместителя гендиректора риэлторской компании Delta Estate Павла Пряникова, в сегменте дешевого жилья (до 4500 долл. за кв. м) четко видна тенденция к уменьшению цены. Примерно на 5–10% за 2007 год. По оценкам Репченко, «плохие квартиры» были переоценены в период бурного роста цен, и сейчас падение может достигнуть 10–15%.

Продолжает стираться разница между ценами на жилье в Москве и Подмосковье. В то время как в столице цены стагнируют и снижаются, жилье в Подмосковье пусть и незначительно, но дорожает, в среднем – на 0,5–1% в месяц. По его словам, можно прогнозировать, что к концу года разница между «плохим» жильем на окраине Москвы (особенно за пределами МКАД – Бутово, Жулебино, Митино и т.п.) и средним по качеству в ближайшем Подмосковье (Химки, Долгопрудный, Красногорск, Мытищи) практически сравняется, установившись на отметке 3600–3800 долл. за кв. м. В снижении цен на дешевое жилье очень заинтересованы банки, выдающие ипотечные кредиты. По их данным, в конце 2006 года около 50% граждан, получивших ипотечный кредит, ничего не могли найти на рынке и отказывались от покупки квартиры в кредит. В условиях снижения цен количество таких отказов будет уменьшаться.

Киев: обвала цен не произошло
За I квартал 2007 года цены на вторичном рынке жилья в Киеве выросли примерно на 6 % и достигли отметки 2446 долл.США за квадратный метр. В течение всего этого времени, констатируют специалисты АН «Планета Оболонь», на рынке жилья наблюдалось противостояние продавцов и покупателей. Даже те продавцы, в квартиры которых месяцами никто не заглядывал, нередко набавляли цены. Покупатели же с нетерпением ждали обвала цен, который сторонники теории «мыльного пузыря» несколько месяцев назад запланировали на январь-февраль 2007 года.

Прогноз обвала в очередной раз оказался несостоятельным. Нынешнее состояние рынка специалисты характеризуют как болезненное с признаками стагнации. Количество предложений резко увеличилось, количество просмотров и продаж уменьшилось.

Но о классической стагнации говорить сложно, говорят специалисты: цены росли практически во всех сегментах рынка, в том числе и в сегментах «старая панель» и «старый кирпич». А ведь именно они наиболее чувствительны к изменению тенденций на рынке. При стагнации цены на «дешевое» малогабаритное жилье обычно медленно снижаются, а на «дорогое» жилье медленно повышаются или стоят на месте.

Пока заявлять о стагнации специалистам АН «Планета Оболонь» не позволяет и стабильный рост (в течение последних трех месяцев) количества заявок на покупку квартир. По сравнению с первым кварталом 2006 года количество заявок на покупку, поступивших в агентство, увеличилось на 8%. Вполне возможно, что это лишь следствие увеличения популярности агентства; но факт остается фактом: желающие приобрести квартиру в Киеве по «этим ценам» - есть. И не исключено, что увеличение числа заявок – признак приближающегося оживления рынка.

По мнению специалистов агентства, тенденции, наметившиеся в феврале-марте, получат свое развитие и в апреле. Снижение общегородских цен – маловероятно. Скорее всего, они по инерции вырастут еще на доли процента. Основная интрига заключается в том, будет ли традиционное весеннее оживление рынка или продолжится период спячки. Согласно одному из возможных сценариев, весеннее оживление рынка будет весьма слабым, а летом всплеск деловой активности маловероятен. Согласно же второму сценарию, не за горами сезон активности, который хотя и запаздывает, но, скорее всего, затронет и лето. А в сезон активности цены будут расти.

Литва: растет спрос на индивидуальные дома
Опубликованные государственным предприятием Центр реестров индексы цен на жилье говорят о том, что цены на квартиры в Вильнюсе растут медленнее, чем в других городах страны, все меньше людей может позволить себе приобретение жилья по действующим ценам, а те, кто могут себе это позволить, выбирают индивидуальные дома.

Как сообщает литовское агентства ELTA, за последние два года цены на недвижимое имущество в Литве выросли вдвое, но недвижимость приобретается все реже. Общая сумма всех сделок на рынке жилья за прошлый год составила 3,7 млрд.литов. За последний квартал 2006 года, по сравнению с тем же кварталом 2005 года, спрос на квартиры в Литве снизился на 16%, а спрос на индивидуальные дома - на 3%. В Вильнюсе эти показатели составили 17% и 11% соответственно.
Стоимость одного квадратного метра жилплощади в Вильнюсе за четвертый квартал 2006 года в среднем выросла на 8,6 % - на десятую часть меньше, чем за третий квартал того же года. В других городах страны цены на жилье взлетели более чем на 20%, на периферии - более чем на 10%.

В прошлом году в Вильнюсе большую долю (86%) приобретенного жилья составили квартиры в многоквартирных домах - на 1% меньше, чем в позапрошлом году. В остальной части страны доля квартир составила всего 55% от всего жилого рынка (-4%), сообщает DELFI

Мировой лидер – Рига
Согласно опубликованному 27 марта исследованию Global House Price Index, подготовленном Knight Frank, за четвертый квартал 2006 года, в мире пока еще сохраняется общий рос цен на жилье. Причем, рейтинг возглавляют шесть европейских стран.

Возглавляет список, как и год назад, Латвия (Рига), где жилье за прошлый год подорожало на 66,6% (это чуть больше, чем в 2004-2005 годах, когда рост составил 61,7%). Квартиры в центре столицы Латвии бьют все мыслимые и немыслимые рекорды - в прошлом году один из владельцев выложил за благоустроенное жилье в Вецриге более миллиона латов. Эксперты считают, что говорить о "потолке" цен в этом сегменте рынка пока не приходится.

Как сообщает газета Dienas Bizness, в конце 2006 года в Земельной книге была зафиксирована сделка на покупку квартиры, которая обошлась в 1,09 млн.латов. В общей сложности, в течение 2006 года в Риге было продано 12 квартир, цена которых превышала миллион долларов. Однако эксперты считают, что цены продолжают расти, поскольку на подобные квартиры всегда есть спрос. Для сравнения - в Эстонии цена квадратного метра самой дорогой жилплощади составила 5600 латов.

Одно время цены на недвижимость в Вецриге и тихом центре столицы стабилизировались, но затем снова стремительно взлетели. Причина роста цен на недвижимость кроется как в доступности кредитов, так и в увеличении числа спекулятивных сделок. Как известно, спрос рождает предложение. И пока покупатель готов платить, продавец будет стремиться к тому, чтобы продать недвижимость дороже. В 2006 году все новые проекты в Риге были распроданы еще до сдачи домов в эксплуатацию. Число спекулятивных сделок в этих проектах составило высокий процент - квартиры, приобретаемые на стадии проектирования или строительства домов, к моменту завершения стройки продавались в три-четыре раза дороже.

Что касается серийного жилья, то за январь 2007 года оно подорожало на 3,7%, за февраль - на 4%, а стоимость одного квадратного метра достигла 1 647 евро. Об этом порталу Delfi сообщили в риэлтерской компании Latio. Вместе с тем, как отмечают специалисты Latio, количество сделок, совершенных в январе, по сравнению с декабрем, немного уменьшилось, но при этом сохранилась долгосрочная тенденция общего роста контакторов, связанных с недвижимостью. Так, за январь было совершено чуть более 1 600 сделок с квартирами, что на 25% больше, чем год назад. Одновременно в январе сократилось число сделок с квартирами в Пурвциеме, Плявниеках, Кенгарагсе и Иманте, и, наоборот, выросло - в центре столице, Зиепниеккалнсе и Межциемсе. Впрочем, изменения не были существенными.

Как указывают в Latio, в феврале отмечено разнообразие предложений, в особенности выросло их количество в Интернете. В зависимости от сайта число предложений возросло в 2-7 раз. Впрочем, цены свыше, чем половины предложенных объектов, на 10% больше, чем стоимость продажи. Поэтому не мудрено, что велик спрос на жилье, предлагаемое по реальной цене, а таковых предложений - менее половины. В Latio также сообщают, что в феврале жилье дорожало равномерно, вне зависимости от микрорайона и серии.

На втором месте в мировом рейтинге расположилась Польша (+33%), на третьем - Дания (+22%), на четвертом - Норвегия (+16,4%), на пятом - Литва (+13,3%), на шестом - Болгария (+13%).

Далее следуют Южная Африка (+13%), Ирландия (+12%), Швеция (+11%), Эстония (+10,4%), Сингапур (+9,9%), Испания (+9%), Франция (+9%). В двух странах отмечен спад. Речь идет о Японии (-1,6%) и Германии (-3,2%).

Эксперты, во-первых, указывают на замедление мирового роста цен на недвижимость. Прежний бум объясняется уменьшением процентных ставок по кредитам. Сейчас же во всем мире ставки либо остаются на прежнем уровне, либо начинают расти. Во-вторых, рост цен в странах-новичках ЕС объясняется развитием их экономики в целом.

Елена МАСЛОВСКАЯ.
Недвижимость Белоруссии 14 апреля 2007