Стенка на стенку: что нужно знать о перепланировке
Новые правила перепланировки и переустройства квартир вступят в силу в апреле 2007 года. Специалисты признают, что вопрос согласования некоторых видов работ остался сложным. Ведь соблюдение требований законодательства нужно для соблюдения нормальных условий проживания, надежности и безопасности жилого дома. Многоквартирные жилые дома – это совместные домовладения. Каждый житель имеет право всем пользоваться без боязни и право на защиту своих прав. Новые правила перепланировки, переоборудования квартир для читателей «АиФ» разъяснил начальник отдела эксплуатации жилищного фонда Министерства жилищно-коммунального хозяйства РБ Михаил Колосов.
В Положении конкретно прописано, какие виды работ нельзя выполнять во время перепланировки, переустройства помещений.
Запрещаются работы:
• с нарушением действующих строительных, противопожарных, санитарно-гигиенических требований, законодательства об охране культурно-исторического наследия, об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности;
• приводящие к снижению несущей способности конструкций (оснований фундаментов, колонн, стен, балок, перекрытий, опор, простенков, конструкций крыш и плоских кровель), а также гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции, био- и огнестойкости несущих и ограждающих конструкций;
• влекущие за собой нарушение режима работы систем вентиляции, дымо- и газоудаления, а также нарушение и ухудшение параметров работы инженерно-технического оборудования дома или отдельных помещений;
• по устройству жилых помещений без естественного освещения, установке перегородок, попадающих в оконные проемы;
• по установке в доме дополнительного оборудования центрального отопления, горячего водоснабжения и электротехнического оборудования, если это повлечет увеличение предельно допустимых инженерных нагрузок на одно помещение жилого дома;
• по изменению цветового решения фасада жилого дома;
• ведущие к снижению эксплуатационной пригодности конструкций здания, технической долговечности и сохранности отдельных помещений жилого дома.
Например, нередко, когда во время переоборудования жители «врезались» в трубопровод горячей воды, чтобы сделать полы с подогревом, после таких работ некоторые соседи недополучали необходимую температуру горячей воды. Или кто-то добавлял в свою квартиру батареи, а у соседа снизу или сверху батареи становились «летними». Батареи можно заменить, но не добавить, увеличив мощности.
Можно без разрешения местного исполнительного и распорядительного органа и разработки проекта заменить напольное покрытие, имеющие аналогичные технические характеристики. Например, линолеум на линолеум. Нельзя заменить линолеум паркетом без обеспечения звукоизоляции (для такого рода работ уже требуется проект).
ДОКУМЕНТООБОРОТ
Чтобы получить разрешение местного исполнительного и распорядительного органа на перепланировку, переоборудование, нужно подать заявление (бланк выдается местным исполнительным и распорядительным органом) и следующие документы:
• письменное согласование на переустройство и перепланировку помещения: наймодателя (за исключением случаев, когда наймодателем является местный исполнительный и распорядительный орган) в домах государственного жилого фонда, органов управления организаций граждан-застройщиков в жилых домах этих организаций;
• письменное согласие совершеннолетних членов семьи инициатора (так официально называют перепланировщика), совместно проживающих с ним, а также временно отсутствующих, на переустройство и перепланировку помещения. Подлинность подписей на заявлении отсутствующих граждан должна быть засвидетельствована в порядке, установленном законодательством;
• план-схему или перечень (описание) работ по переустройству и перепланировке, составленный инициатором в произвольной форме.
Копии документов, удостоверяющих право собственности инициатора на помещение и копия технического паспорта на это помещение запрашиваются в установленном порядке местным исполнительным и распорядительным органом. Эти документы могут быть представлены инициатором самостоятельно.
Заявление рассматривается в 15-дневный срок со дня его подачи. При этом инициатор в согласованное с ним время обязан предоставить доступ в помещение представителям организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, местного исполнительного и распорядительного органа. По результатам такого осмотра составляется акт технического осмотра, в котором приводятся сведения о соответствии существующей планировки техпаспорту на жилое помещение, а также данные технического состояния конструкций и инженерного оборудования помещения. Это согласование – бесплатное.
БЕЗ МАСТЕРОВ НА ВСЕ РУКИ
Раньше в большинстве случаев перепланировка, переустройство в целях экономии выполнялись «на глаз» строителями-самоучками по газетным объявлениям. Сейчас на многие работы (см. таблицу 1) обязательно требуется разработка проекта.
Таблица 1. Справочник согласований.
1. Для следующих работ: установка (демонтаж) стационарного инженерного оборудования; устройство и замена систем водоснабжения, газоснабжения, отопления, электроснабжения, канализации, мусороудаления, газоудаления, вентиляции; устройство гидро-, паро-, тепло- и звукоизоляции; устройство балконов и лоджий;
другие виды работ (по усмотрению местного исполнительного и распорядительного органа) необходимы разрешение местного исполнительного и распорядительного органа, а также обязательная разработка проектной документации
2. Для следующих работ: разборка существующих и устройство новых перегородок требуется разрешение местного исполнительного и распорядительного органа без разработки проекта
3. Следующие работы: установка (замена) межкомнатных дверей в пределах существующего дверного проема; устройство подвесных (натяжных) потолков; устройство и демонтаж стационарных шкафов и антресолей; установка вентиляционных приборов; замена электротехнических изделий (розетки, выключатели, светильники) и напольных покрытий на имеющие аналогичные характеристики; замена электрических плит и санитарно-технического оборудования осуществляются без разрешения местного исполнительного и распорядительного органа и разработки проекта.
4. Для следующих работ: установка индивидуальных приборов учета воды; установка усиленных и дополнительных входных дверей в помещение требуется согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организаций граждан-застройщиков (ЖЭСом, ЖРЭО, товариществом собственников, ЖСК).
5. Для замены газовых плит, установки индивидуального прибора учета газа требуется согласование с обслуживающей организацией газового хозяйства.
6. Для следующих работ: замена оконных и балконных заполнений фасадов жилых помещений, а также устройство неотапливаемых помещений (остекление балконов и лоджий) требуется согласование с местным органом архитектуры и градостроительства.
7. Для следующих работ: замена оконных и балконных заполнений фасадов жилых помещений, а также устройство неотапливаемых помещений (остекление балконов и лоджий) в жилых домах, внесенных Государственный список историко-культурных ценностей Беларуси требуется согласование с территориальным органом архитектуры и градостроительства и Министерством культуры в установленном законодательством порядке.
8. Для следующих работ: переустройство и перепланировка помещений в жилых домах, внесенных Государственный список историко-культурных ценностей Республик Беларусь (производятся в порядке, определенным настоящим Положением) требуются согласование с собственником (наймодателем, органом управления жилых домов) материальной ценности, которым подписаны охранные обязательства и разрешение Министерства культуры.
Проектная организация либо проектировщик разрабатывает и согласовывает проект, а также при необходимости на основании договора с инициатором обеспечивает согласование с необходимыми службами (пожарные, санслужба и т.д.) и проведение государственной экспертизы проекта.
Перед выполнением работ, предусмотренных проектом, инициатор обязан заключить договор на осуществление технадзора с организацией, имеющее соответствующее специальное разрешение (лицензию). Эти нормы были и раньше, а вот следующая – новая: работы по переустройству и перепланировке помещения, кроме нелицензируемых видов работ, должны выполняться на основании договоров подряда с юридическими лицами или индивидуальными предпринимателями, имеющими соответствующие разрешения (лицензии) (далее - подрядчик). Также обязательно оформление в установленном порядке актов на скрытые работы. То есть «подхалтурить» на вашем ремонте у строителей не получится: им придется оформлять документы, платить налоги. Зато испариться, не доделав работу, у них тоже не выйдет.
Еще местный исполнительный и распорядительный орган устанавливает, сколько времени разрешается делать перепланировку, переустройство (как правило, от 3 до 6 месяцев). Это было и раньше, но многие об этом не знали. Если в эти сроки перепланировщик не укладывается, нужно обращаться в исполком с заявлением о продлении работ. Делать ремонт бесконечно не получится. Ведь один делает ремонт, а у другого родился ребенок или сосед болеет и т.д.
НУЖЕН АКТ ПРИЕМКИ
Еще одно нововведение: завершение работ по переустройству и перепланировке подтверждается актом приемки выполненных работ приемной комиссией. Приемочная комиссия и ее председатель назначаются местным исполнительным и распорядительным органом на основании письменного заявления инициатора не менее 30 дней до начала приемки выполненных работ приемочной комиссией. Дату начала и окончания работы этой комиссии определяет инициатор с участием подрядчика, учитывая установленный срок приемки выполненных работ.
В состав приемочной комиссии входят представитель инициатора, генерального подрядчика (подрядчика), генерального проектировщика (проектировщика), организации, осуществляющей технический надзор, организации, осуществляющей эксплуатацию жилого фонда и представители местного исполнительного и распорядительного органа.
Это правило не касается тех работ, когда не требуется разрешение местного исполнительного и распорядительного органа и разработка проекта и когда нужно только согласование с организацией, осуществляющей эксплуатацию жилого фонда (см. Таблицу №1). Кстати, именно эти работы не требуют государственной регистрации изменения недвижимого имущества в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.
ДОГОВОРИТЬСЯ С СОСЕДЯМИ
В период проведения переустройства и перепланировки помещения запрещается:
• производить в выходные и праздничные дни работы, создающие шум или вибрацию;
• начинать работы, работы, создающие шум или вибрацию ранее 9 часов и заканчивать их позднее 19 часов в рабочие дни;
• применять при производстве работ оборудование и инструменты, от работы которых уровень шума и вибрации превышает установленные санитарные нормы;
• загромождать и загрязнять строительными отходами эвакуационные пути и другие вспомогательные помещения жилого дома;
• использовать пассажирские лифты для транспортировки строительных материалов и их отходов без упаковки.
Если сосед-перепланировщик нарушает эти правила, то, в первую очередь, нужно прийти к нему и призвать к совести. Если он не реагирует, необходимо обращаться в жилищную организацию. Если шумит в нерабочее время, праздничные дни – вызывать милицию.
Ценная рекомендация для перепланировщика: согласовать с соседями, в какое время лучше проводить шумные работы. А соседи в шумное время могут уйти на прогулку. Они тоже должны понимать: такие работы делаются на многие годы и ремонт не будет длиться вечно.
Сегодня многие устанавливают двойные двери: одна открывается наружу, другая - вовнутрь. Если квартиры расположены близко, то такие двери могут мешать соседям. Поэтому представитель ЖЭСа должен посмотреть, как будет открываться такая дверь. В некоторых случаях инициатору надо будет заручиться согласием соседей.
Что делать со строительным мусором? Его перепланировщик может вывезти самостоятельно, купив талоны на вывоз мусора, или заключить договор с ЖЭСом. Засорять территорию перепланировщик не имеет права.
А если пошла трещина?
В СЛУЧАЕ повреждения инициатором или подрядчиком в процессе работ инженерных систем жилого дома, появления деформаций, трещин и других изменений в несущих и ограждающих конструкциях здания работы нужно немедленно прекратить и принять меры по недопущению усиления этих деформаций и изменений. Необходимо также информировать соответствующее подразделение по чрезвычайным ситуациям и организацию, осуществляющую эксплуатацию жилищного фонда. Они при необходимости организуют эвакуацию людей из здания. Выявленные повреждения и их последствия устраняются за счет средств виновной стороны.
Если эти повреждения не могут быть устранены незамедлительно, то все работы приостанавливаются. Подрядчик не позже первого рабочего дня, следующего за днем обнаружения повреждения, создает комиссию, в которую кроме него входят инициатор и представители организаций, выполнивших проект и осуществляющих технический надзор, а также представители организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда. Комиссия в двухдневный срок со дня ее создания принимает решение о возможности дальнейшего продолжения работ после устранения повреждений либо вносит предложение в местный исполнительный и распорядительный орган об их запрете и выполнении восстановительных работ. При устранении причин, послуживших основанием для запрета работ, он может быть отменен местным исполнительным и распорядительным органом.
Важный момент. Граждане, увидев трещины, должны, не дожидаясь окончания перепланировки в соседней квартире, заявить инициатору перепланировки и в жилищную организацию, чтобы "след" остался. Если сразу не заявить, то потом будет сложнее доказать, что именно повлекло образование этих трещин.
С 1 марта вступил в силу новый Кодекс об административных правонарушениях. Теперь самовольные действия перепланировщику обойдутся в несколько раз дороже, чем законная перепланировка. Ведь сначала придется заплатить приличный штраф (см. таблицу 2), а потом узаконить перепланировку.
Словарь перепланировщика
ИНИЦИАТОР - физическое или юридическое лицо (собственник, наниматель жилого помещения, член организации граждан-застройщиков) или уполномоченное им лицо, по инициативе которого осуществляется переустройство и перепланировка жилого помещения.
Переустройство жилого помещения - изменение существующих инженерных систем (демонтаж, установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования) в жилом помещении и конструктивных элементов в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.
Перепланировка жилого помещения - изменение его существующего планировочного решения в процессе выполнения ремонтно-строительных работ.
ЯЗЫКОМ ЦИФР
6 тыс. самовольных перепланировок выявили в 2004 году. Более чем на 1,5 тыс. снизилось их количество в 2006 году.
Свыше 4 тыс. протоколов об административных правонарушениях и 210 дел передано в суд в 2006 году.
Более чем в 5 тыс. квартир самовольные перепланировки приведены в прежнее проектное состояние либо утверждены местными исполнительными или распорядительными органами в установленном порядке.
Ирина ОСТАПОВИЧ
Аргументы и факты в Беларуси
№12 2007