Была крыша - стала квартира
Минск входит в третью группу городских поселений по степени убывания доли жилищного фонда, возведенного до 1966 г. Доля таких построек составляет 20 -- 30% от общего жилфонда города. В эту же группу входят Брест, Кобрин, Бобруйск, Браслав, Ивацевичи, Осиповичи, Лида, Слуцк, Витебск, Логойск, Житковичи, Дзержинск, Могилев, Заславль, Молодечно и др. Для сравнения отметим, что в первую группу, где доля построек до 1966 г. составляет 40% и более от общего объема, входят такие городские поселения, как Сосновый Бор, Мир, Давид-Городок, Быхов, Брагин, Червень, Толочин, Скидель и др. Всего таких групп четыре.
Первоочередная разработка программ комплексной реконструкции требуется там, где жилищный фонд, возведенный до 1966 г., составляет более 30% от общего объема жилищного фонда (согласно приказу Министерства архитектуры и строительства «Об утверждении положения о реконструкции жилой застройки в населенных пунктах Республики Беларусь»). Именно такие дома претендуют при реконструкции на надстройку мансард. В большинстве своем это пятиэтажные «хрущевки» и «сталинки».
Одним из способов обновить дом и увеличить жилую площадь является надстройка мансарды. Этот вариант реконструкции подходит как для частных домов, так и муниципальных, городских. А теперь по порядку.
Обозначим понятие
Мансарда -- это дополнительный этаж дома. На сухом языке нормативных документов мансардой называется этаж в чердачном пространстве, фасад которого полностью или частично образован поверхностью крыши. Обычно мансарда обустраивается как второй уровень квартиры верхнего этажа. При этом почти всегда она является приватной территорией: здесь располагаются спальни, детские комнаты, кабинет, ванная. При такой планировке на первом уровне квартиры уместно расположить холл, кухню, столовую и гостиную. Впрочем, в большой мансарде может разместиться и вся квартира. Если это жилой многоквартирный дом, то можно сохранить имеющуюся планировку и на мансардном этаже. В частном доме планировка и назначение мансардного этажа ограничиваются лишь фантазией дизайнера и жильцов.
Геометрическая форма мансарды может быть совершенно разной. Форма может быть как ломаной, так и треугольной, симметричной и не симметричной. Следует отметить, что мансарда может размещаться на всей ширине здания, а может только с одной стороны от его продольной оси. Как видите, мансарда дает достаточно много возможностей для того, чтобы сделать постройку оригинальной и неповторимой.
Но особый внешний вид -- это не единственное преимущество мансардного типа крыш. С помощью таких крыш можно значительно расширить площадь чердачного помещения и повысить его эксплуатационные качества. В основном мансарды надстраивают над старыми зданиями, что позволяет решить проблемы старой кровли, сохранить инфраструктуру здания, уплотнить его застройку. Также стоит отметить то, что мансарду можно установить как в один, так и в два уровня. Если это жилое помещение, то надстройку мансарды производят без отселения жильцов и не используют тяжелую грузоподъемную технику.
Из мансардного этажа можно сделать автономную квартиру. Специалисты, занимающиеся этим вопросом, говорят, что в случае такого переустройства крыши стоимость помещения будет дешевле в среднем на 15 -- 30%. Итак, мансарда -- это интересный и совершенно особенный тип крыши, у которого много достоинств и почти нет недостатков. А если брать во внимание относительно невысокую ее стоимость, то владельцам зданий с проблемами нехватки площади следует всерьез задуматься о постройке нового мансардного этажа.
Законодательство Республики Беларусь о мансардах
Вышеупомянутое Положение как раз и затрагивает ключевые законодательные моменты. Так, там говорится, что оно «распространяется на строительство мансард над эксплуатируемыми жилыми домами (высотой шесть этажей с учетом мансарды)». Приведем некоторые пункты из Положения, которые помогут желающим надстроить мансарду, разобраться в процедуре заявки на ее строительство и не допустить ошибки при заключении договора.
Во-первых, на стадии принятия решения об организации мансардного строительства заказчик обязан выявить желание жильцов выступить в качестве инвесторов; из состава жильцов, участвующих в мансардном строительстве, следует формировать коллектив индивидуальных застройщиков (КИЗ):
• если число жильцов дома, желающих выступить в качестве инвесторов, превышает количество проектируемых квартир на мансарде, привлечение в качестве инвесторов должно определяться на условиях, определенных местными исполнительными и распорядительными органами;
• если число жильцов, изъявивших желание участвовать в строительстве мансарды, менее количества строящихся на мансарде жилых помещений, то заказчик вправе привлекать дополнительное число инвесторов, в том числе и на конкурсной основе. Условия конкурса разрабатываются заказчиком и согласовываются с местным исполнительным и распорядительным органом (п.3.9).
Во-вторых, первоочередным правом на долевое участие в строительстве дополнительной жилой площади с последующей ее передачей в собственность пропорционально внесенной сумме средств пользуются жильцы реконструируемых зданий, нуждающиеся в улучшении жилищных условий; при их отсутствии -- жильцы реконструируемых зданий, не нуждающиеся в улучшении жилищных условий, желающие принять участие в мансардном строительстве; при их отсутствии -- другие инвесторы, не проживающие в реконструируемом доме.
В качестве заказчика может выступать один из инвесторов (п.4.4).
В-третьих, нужно знать, что надстройка мансардных этажей в случае совместного домовладения в домах жилищно-строительных кооперативов осуществляется по совместному решению собственника. В домах, находящихся в частной собственности, реконструкция и надстройка мансард осуществляются по решению собственника (п.3.10).
В-четвертых, если при мансардном строительстве из числа жильцов дома формируется коллектив индивидуальных застройщиков (КИЗ), функции заказчика по строительству мансарды могут выполняться КИЗом (п.4.12).
В-пятых, жильцы, не принимающие долевого участия в инвестировании строительства мансарды, на период ее строительства освобождаются от платежей за пользование жилыми помещениями, вывоз и обезвреживание твердых бытовых отходов. Компенсацию возникающих при этом дополнительных убытков на протяжении всего периода строительства мансарды осуществляет заказчик путем перечисления средств на расчетный счет эксплуатирующей организации в соответствии с договором об инвестиционной деятельности.
Период строительства мансарды исчисляется от даты начала выполнения работ до дня сдачи мансарды в эксплуатацию (п.4.13).
В-шестых, при комплексной реконструкции существующих жилых домов к строительству мансард относятся работы по созданию надстраиваемого этажа, а также ремонтно-строительные, строительно-монтажные и специальные работы, связанные с:
• усилением несущих конструкций надстраиваемых зданий, требуемым в связи с созданием мансарды;
• устройством для мансардных этажей автономных инженерных систем;
• восстановлением нарушенного при возведении мансард благоустройства придомовых земельных участков;
• утеплением конструкций или их фрагментов в случаях нарушения тепловлажностного режима в помещениях (п.5.3).
В-седьмых, в проектно-сметной документации при строительстве мансард дополнительно следует:
• указать виды дополнительных работ, выполняемых одновременно со строительством мансарды;
• разрабатывать меры по защите дома от осадков в период отсутствия крыши, а также от промерзания ограждающих конструкций;
• устанавливать перечень и условия деятельности подъемных механизмов, максимально исключающих неудобства для жильцов дома;
• предусматривать автономный выход на кровлю, исключающий использование лестничных клеток для подачи материалов и перемещения рабочих; при невозможности устройства автономного выхода на кровлю решение по использованию лестничных клеток для подачи материалов и перемещения рабочих принимается при обязательном согласовании с собственниками;
• предусмотреть сроки и часы выполнения строительных работ;
• разрабатывать график отключения электроэнергии, воды, газа, если это необходимо для выполнения работ по строительству мансарды;
• предусмотреть меры, исключающие проникновение посторонних лиц в квартиры жильцов в течение всего срока возведения мансарды;
• исключать выполнение работ, требующих отключения отопления жилых помещений в отопительный сезон, а также отключения систем водоснабжения, канализации, других систем жизнеобеспечения на срок, превышающий установленные нормативы для ликвидации аварий в этих системах;
• применять пожаробезопасные технологии и разрабатывать противопожарные мероприятия при проведении отдельных видов строительно-монтажных работ с применением легковоспламеняющихся и горючих жидкостей, полимерных материалов, а также при необходимости осуществления сварочных и огневых работ (п.5.6).
И наконец, в-восьмых, следует отметить, что гарантийный срок устранения дефектов по объектам реконструкции (в т.ч. мансардного строительства) составляет два года со дня подписания акта сдачи объекта в эксплуатацию (п.6.3).
Мансарде -- быть!
Среди минусов при строительстве мансард можно отметить следующие:
• процедура получения разрешения на надстройку мансарды (нужно получить 100% подписей жильцов, а это, согласитесь, стоит порой нервов);
• из-за того, что невозможно установить башенные краны, удлиняются сроки выполнения работ;
• возможное заливание квартир во время замены кровли;
• неудобства, связанные со строительным мусором, отключением электричества, воды и др. Эти неудобства длятся в среднем 6 -- 9 месяцев.
Но все минусы улетучиваются, когда разговор заходит о положительных моментах, которые обнаруживаются после надстройки мансарды. Стоит начать с того, что обеспечивается более качественный капремонт (строительство мансард обычно идет параллельно с капитальным ремонтом дома). Улучшается внешний вид здания, плоские крыши меняются на новые скатные, уменьшается энергопотеря через новые крыши, а высота потолков может достигать четыре и более метра, появляется возможность свободной планировки мансардных квартир. И самое главное -- происходит удорожание квартир жильцов, появляется новая жилплощадь.
Как отмечают риэлтеры, удорожание может составлять от 15 до 25% от стоимости до капремонта, но при этом надстроенная мансардная квартира в таком доме может быть дешевле. Вот, например, трехкомнатная надстроенная квартира площадью 88 кв.м в доме №15 по улице Кнорина стоит 165 тыс. USD. Одна из ведущих компаний, занимающихся строительством мансард, -- «СарматСтройИнвест» утверждает, что могут «увеличить площадь недвижимости, по самым скромным подсчетам, на 20 -- 50 и даже на 100%, ограничившись при этом минимальными затратами, а также решить проблемы финансирования капитального ремонта и реконструкции зданий». Особенно это касается административных и производственных нежилых зданий с плоской кровлей.
Итак, если ваш дом готовится к скорому капремонту и все жильцы согласны на надстройку мансарды, то, собрав все подписи, вам нужно обратиться к организации, занимающейся строительством мансард. Все остальное за вас сделает сама организация. А именно: делает инвестиционный анализ проекта, оформляет в муниципальных органах разрешительные документы на строительство, управляет проектированием и строительством, обеспечивает сдачу в эксплуатацию.
В заключение
В последние три-четыре года мансарды перестали быть в диковинку. Едешь по городу: то там, то здесь европейского вида шести-, семиэтажные дома со скошенными крышами мелькают. И если раньше мансарды были лишь заброшенными чердаками в частных домах, то теперь это апартаменты для неординарных, самодостаточных людей. Как риэлтеры, так и архитекторы утверждают, что строительство мансард в «хрущевках» является хорошим вариантом для растущего города. Ведь эти серые пятиэтажки расположены в основном в центре города, где есть обустроенная инфраструктура. Облагораживание таким способом города выгодно и горожанам, и властям. А еще больше жильцам мансардных квартир: смотришь в окно, а там -- небо!
Снежана Цуренкова
Домострой, 26.06.2006