Если мой брат без уведомления продал свою долю дома (собственниками дома являемся мы оба), то какие могут быть юридические последствия за такую продажу?
При продаже доли с нарушением указанного права любой другой участник долевой собственности, согласно п.3 ст.253 ГК, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
По общим правилам исчисления сроков указанный 3-месячный срок начинает исчисляться со дня, когда участник общей долевой собственности, требующий перевода на него прав и обязанностей покупателя, узнал или должен был узнать о состоявшейся продаже доли постороннему лицу с нарушением его права.
В случае предъявления иска необходимо учесть, что исковое заявление оплачивается государственной пошлиной в размере, определяемом ценой иска, т.е. стоимостью проданной доли жилого дома (квартиры).
Возможность признания сделки недействительной по основанию нарушения преимущественного права покупки законом не предусмотрена. В решении суда при удовлетворении иска должно быть указано о переводе прав и обязанностей покупателя доли на истца, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя уплаченных по договору сумм. Указанное решение становится неотъемлемой частью ранее заключенного договора купли-продажи доли жилого дома (квартиры), поскольку на основании этого решения вносятся необходимые изменения в данные об обязательной государственной регистрации недвижимости в связи с заменой собственника доли.
Преимущественное право покупки собственники сохраняют до прекращения общей долевой собственности на жилой дом (квартиру). Раздел общего имущества или выдел доли в натуре (ст.255 ГК) исключает применение правил ст.253 ГК для оставшихся участников при последующей продаже выделенной в натуре части жилого дома (квартиры), равно как и для собственника выделенной части при отчуждении посторонним лицам остальной недвижимости.
Под разделом (выделом) в натуре части жилого дома (квартиры) следует понимать выдел сособственникам самостоятельных изолированных жилых помещений с отдельным входом и самостоятельными местами общего пользования. Если же кухня, коридор, другие подсобные помещения продолжают оставаться в общем пользовании, то о выделе (разделе) говорить не приходится, поскольку практически имеет место определение порядка пользования при сохранении права долевой собственности на жилой дом (квартиру) и, следовательно, необходимости соблюдения требований ст.253 ГК при возмездном отчуждении доли постороннему лицу.
Домострой
(2007-08-09)