Недвижимость в лизинг

[Toto (Admin)]

Продать, чтобы купить

Годами, а порой и десятилетиями неиспользуемые объекты недвижимости становятся для предприятий серьезной обузой. Продавать их из-за малой цены невыгодно, средств, чтобы восстановить и сдать в аренду или использовать самим, зачастую не хватает. Банковский кредит невозможно взять без залога. Но есть вариант возвратного лизинга. В этом случае предприятие не теряет собственность и получает средства на ее восстановление.

При возвратном лизинге объект продается лизинговой компании, но с условием через определенный срок продать его прежнему владельцу по заранее оговоренной цене. Таким образом, получается двойной выигрыш: у предприятия появляются дополнительные оборотные средства, так как рыночная стоимость объекта на момент его "выкупа" будет значительно выше первоначальной.

Финансовый лизинг недвижимости в последнее время приобретает особую популярность. В то время как цены на недвижимость постоянно растут, объект лизинга не подлежит переоценке. Руководители предприятий уже поняли, что используя этот финансовый инструмент, можно сэкономить по сравнению с кредитованием (если оно, конечно, не льготное) 10-12% затрачиваемой суммы. К тому же многие предприятия сильно закредитованы и получить дополнительные ресурсы в банке для них проблема. Лизинговые компании более свободны в выборе партнеров, главное для них - общая доходность предприятия или даже конкретного проекта. В нашей работе практикуется заключение сделок в расчете, что средства для выплаты лизинговых платежей будет генерировать сам объект лизинга.

В некоторых случаях руководители предприятий не рискуют приобретать объект недвижимости в лизинг, поскольку считают, что такая сделка слишком сложна в правовом отношении. Действительно, оформление прав на объект недвижимости и землю для его эксплуатации требует скрупулезного и грамотного подхода, но это уже задача лизинговой компании. За 8,5 лет работы "Премьерлизинга" на рынке все сотрудничавшие с нами субъекты хозяйствования в оговоренный срок становились собственниками приобретенных зданий. При этом, хочу подчеркнуть, мы оказываем комплексную услугу, т. е. осуществляем полное юридическое сопровождение сделки, проверяем возможные обременения, производим госрегистрацию всех этапов сделки, оформляем всю документацию, чтобы затем единым пакетом передать ее клиенту.

Оформление сделки с недвижимостью занимает от месяца до двух (сделка с транспортными средствами или оборудованием может быть совершена и за 2-5 дней), однако она никогда не задерживается из-за поиска средств на оплату объекта. У компании достаточно высокий кредитный рейтинг, и она имеет возможность получить средства в своих банках-партнерах. В случае оформления сделки лизинга на оборудование, импортируемое лизинговой компанией из стран Европы и Китая, в качестве источника финансирования привлекаются ресурсы зарубежных банков. Выбор вариантов кредитования позволяет "Премьерлизингу" заключать сделки со своими клиентами, не ставя условие о переводе счета в другой банк.

Благодаря большому опыту работы на рынке, наша компания (к слову, одна из немногих в республике) характеризуется универсальностью, не теряя при этом качества услуг и индивидуального подхода к каждому проекту. Помимо недвижимости мы занимаемся лизингом автотранспортных средств и любых видов промышленного оборудования. В данном случае мы исходим опять же из интересов клиентов. Когда предприятие осуществляет крупный инвестиционный проект, ему требуется приобрести офисные, производственные, складские помещения, оборудование, транспорт, оргтехнику, мебель. Понятно, что всегда удобнее иметь дело с одним партнером, который готов выполнить все заявки, касающиеся лизинга. Комплексная услуга - а в нашем случае она включает также и таможенное оформление оборудования, если таковая потребуется - не только экономит время, она и стоит дешевле как за счет дублирования некоторых документов при оформлении, так и, особенно, благодаря увеличению объема сделки.

Людмила ЩАСНОВИЧ, директор ООО "Премьерлизинг"
журнал "Директор"
декабрь 2006

[Toto (Admin)]

Особенности проведения сделки возвратного лизинга недвижимости

Согласно Конвенции УНИДРУА о международном финансовом лизинге, к которой присоединилась Республика Беларусь (Указ Президента Республики Беларусь от 02.07.1998 № 352), а также в соответствии со ст. 3 Конвенции о межгосударственном лизинге (ратифицирована Законом Республики Беларусь от 09.10.1999 № 309-3) [b]под возвратным лизингом понимается сделка по реализации имущества его собственником по договору купли-продажи в адрес лизинговой компании для последующей передачи этого же имущества в лизинг бывшему собственнику.

Проведение сделки

В сделке возвратного лизинга только два участника – продавец (будущий лизингополучатель) и покупатель (будущий лизингодатель).

Первоначальный договор купли-продажи недвижимости заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Договор финансового лизинга недвижимости необходимо также регистрировать в РУП «Минское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру», так как он может быть заключен только на срок более одного года.

В отношении этого договора действует ограничение – предметом лизинга не могут быть земельные участки и другие природные объекты.

Минимальный срок амортизации здания (офисного помещения)

Согласно п. 51 Положения о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденного постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь, Министерства статистики и анализа Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 23.11.2001 № 187/110/96/18 (В тексте указанного постановления данное Положение именуется Инструкцией), амортизационные отчисления по объекту аренды (лизинга) производятся ежемесячно в течение срока договора аренды (лизинга) вне зависимости от того, находится объект на балансе (на учете у индивидуального предпринимателя) у арендатора (лизингополучателя) или у арендодателя (лизингодателя):

• при исполнении договора аренды – установленными настоящим Положением способами, методами и правилами;
• при исполнении договора лизинга – принятыми в соответствии с условиями договора способами и методами исходя из амортизируемой стоимости объекта лизинга, размеров и периодичности перечисления лизинговых платежей, установленных договором лизинга, независимо от формы лизинга. Индивидуальные предприниматели также начисляют амортизацию в соответствии с условиями договора лизинга.

Согласно п. 54 Инструкции амортизация по отдельным объектам лизинга: зданиям, сооружениям, передаточным устройствам, перечисленным в группах 1 и 2 приложения 2 к настоящей Инструкции, начисляется исходя из срока полезного использования, установленного в диапазоне от нормативного срока службы, уменьшенного на срок фактической эксплуатации, до 1/5 указанной величины, но не менее трех лет.

Пункт 7 Инструкции определяет срок полезного использования амортизируемого имущества как выбранный организацией в соответствии с определенными настоящей Инструкцией правилами или принятый равным по величине нормативному сроку службы ожидаемый или расчетный период эксплуатации основных средств и нематериальных активов в процессе предпринимательской деятельности. При выборе срока полезного использования основных средств величина нормативного срока службы соответствующих объектов указывается обязательно.

В п. 23 Инструкции закреплено, что срок полезного использования объекта основных средств определяется при его приобретении каждым балансодержателем или собственником. Решение принимается комиссией исходя из указанных условий, потребностей воспроизводства (утвержденных бизнес-планов или планов технологического обновления и реструктуризации действующего производства), сложившейся ценовой конкурентоспособности и условий реализации товаров, продукции, работ, услуг. Диапазоны сроков полезного использования (промежутки между наименьшими и наибольшими значениями сроков полезного использования) установлены по группам амортизируемых объектов основных средств и отражены в приложении 3 к настоящей Инструкции.

В соответствии с приложением 3 к Инструкции диапазон сроков полезного использования зданий составляет от 0,8 до 1,2 нормативного срока службы. Нижняя и верхняя границы диапазона определяются в целых годах путем умножения нормативного срока службы на соответствующий коэффициент (знаки после запятой не учитываются). При этом нижняя граница диапазона не может быть менее одного года.

Нормативный срок службы зданий указан во Временном республиканском классификаторе основных средств и нормативных сроков их службы , утвержденном постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 21.11.2001 № 186. Приведем выдержку из этого документа.

Таким образом, если согласно Временному республиканскому классификатору амортизируемых основных средств и нормативных сроков их службы нормативный срок службы передаваемого в лизинг офисного здания составляет 100 лет, то срок его полезного использования может быть установлен в диапазоне 80-120 лет (в зависимости от принятого собственником решения о сроке полезного использования), а минимально-возможная ускоренная амортизация здания согласно договору финансового лизинга может быть установлена на срок 16 лет.

В зависимости от условий возмещения лизингодателю лизингополучателем затрат и перехода права собственности на объект лизинга от лизингодателя к лизингополучателю Положение о лизинге на территории Республики Беларусь (утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.12.1997 № 1769) подразделяет лизинг на финансовый и оперативный. Финансовый лизинг – лизинг, при котором лизинговые платежи в течение договора лизинга, заключенного на срок не менее одного года, возмещают лизингодателю стоимость объекта лизинга в размере не менее 75 % его первоначальной (восстановительной) стоимости независимо от того, будет ли сделка завершена выкупом объекта лизинга лизингополучателем, его возвратом или продлением договора лизинга на других условиях. Оперативный лизинг – лизинг, при котором лизинговый платеж в течение договора лизинга возмещает лизингодателю стоимость объекта лизинга в размере менее 75 % его первоначальной (восстановительной) стоимости. По истечении договора лизинга лизингополучатель возвращает лизингодателю объект лизинга, в результате чего он может передаваться в лизинг многократно.

Стоит отметить, что законодательство Республики Беларусь не устанавливает прямой зависимости между сроком минимально-возможной ускоренной амортизации объекта лизинга и сроком договора лизинга. При этом, безусловно, необходимо учитывать специфику объекта лизинга (в нашем примере – офисного здания, полная ускоренная амортизация которого, как показано выше, может занять минимум 16 лет; вместе с тем стороны, определяя срок договора лизинга, не связаны сроком полной ускоренной амортизации объекта лизинга и вправе установить меньший срок – 5 лет, 3 года, 1 год).

Необходимо учитывать, что, выбирая меньший срок договора лизинга, чем срок полной ускоренной амортизации объекта лизинга (недвижимости) (например, 3 года вместо 16 лет), лизингополучатель не может сразу отнести на затраты (в том числе принять к зачету НДС) все лизинговые платежи, уплаченные в адрес лизингодателя за срок договора лизинга.

Налогообложение сделки

Финансовый лизинг помимо преимуществ, таких как:

• отнесение лизингового платежа на затраты (уменьшение налога на прибыль);
• выкуп объекта лизинга по остаточной стоимости (уменьшение налога на недвижимость после постановки на баланс выкупленного объекта лизинга);
• ускоренная амортизация основных средств, то есть отнесение на себестоимость (только на срок договора лизинга, а не по линейным нормам в течение соответствующего срока);
• получение денежных средств от продажи недвижимости, имеет определенные недостатки. В частности, при продаже недвижимости (даже по балансовой стоимости) необходимо начислять НДС, который может быть достаточно велик с учетом срока владения недвижимостью и проведением переоценок.

Ситуация осложняется, если при первоначальной покупке недвижимости предприятие использовало льготу по налогу на прибыль. Так, согласно п. 2 ст. 5 Закона Республики Беларусь от 22.12.1991 № 1330-ХП «О налогах на доходы и прибыль» (с изменениями и дополнениями) облагаемая налогами прибыль уменьшается на суммы прибыли, направленные на финансирование капитальных вложений производственного назначения и жилищного строительства, на погашение кредитов банков, полученных и использованных на эти цели. Указанное уменьшение налогооблагаемой прибыли производится при условии полного использования сумм начисленного амортизационного фонда на 1-е число месяца, в котором прибыль была направлена на такие цели.

При реализации, безвозмездной передаче (за исключением безвозмездной передачи в пределах одного собственника по его решению или решению уполномоченного им органа), ликвидации, сдаче в аренду (ином возмездном и безвозмездном пользовании) объектов основных средств, участвующих в предпринимательской деятельности, и объектов, не завершенных строительством (либо их части), по которым была предоставлена льгота по налогу на прибыль, в течение двух лет с момента их приобретения или сооружения льгота прекращается и налог на прибыль, не уплаченный в связи с ее предоставлением, подлежит внесению в бюджет с уплатой пени за период с момента предоставления льготы по день уплаты налога включительно.

Группы и виды основных средств

ЗДАНИЯ

Здания многоэтажные (более 2 этажей), за исключением многоэтажных зданий типа этажерок специального технологического назначения (обогатительных фабрик, дробильных, размольных, химических цехов и других аналогичных производств); здания одноэтажные с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями с площадью пола свыше 5000 кв. м., приплотинные и подземные здания ГЭС и ГАЭС (Шифр 10001, Нормативный срок службы, лет - 100,0)

Здания двухэтажные всех назначений, кроме деревянных, всех видов; здания одноэтажные с железобетонными и металлическими каркасами, со стенами из каменных материалов, крупных блоков и панелей, с железобетонными, металлическими и другими долговечными покрытиями, с площадью пола до 5000 кв.м. (Шифр - 10002, Нормативный срок службы, лет - 83,3)

Сергей ЛИТОВКО, юрист
Юрист №3, 2007

[Toto (Admin)]

Ипотека плюс лизинг

Квартирный вопрос в Беларуси решается разными способами, а теперь еще и с помощью ипотеки. Но чтобы недавно принятый Закон об ипотеке заработал, предстоит внести изменения в большое число нормативно-правовых актов, развить инфраструктуру выдачи ипотечных кредитов, изыскать для них недорогие ресурсы... Существует и гораздо более гибкий механизм финансирования строительства жилья, запустить который можно, вписав несколько пунктов в проект указа Президента РБ по развитию рынка лизинговых услуг.

Проще и дешевле

Передача квартиры в лизинг по сути ничем не отличается от покупки за ипотечный кредит - для жильца нет никакой разницы, находится помещение в залоге у банка (ипотека) или на определенный срок остается собственностью лизинговой компании. В то же время лизинговая сделка, особенно если "строится" не на банковском кредите, дешевле, а оформить ее проще: банк вынужден соблюдать жесткие нормативы и требования специального законодательства, лизинговые же компании такими обязанностями не обременены, что позволяет им с успехом конкурировать на рынке жилья. Лизинговая схема приобретения недвижимости активно используется в странах Балтии, первые десятки "лизинговых" квартир сданы в аренду в Азербайджане.

А вот для белорусских лизинговых компаний жилая недвижимость сегодня - закрытая тема, ибо лизинговые операции с участием физических лиц в нашей стране запрещены. Мотивы этого ограничения малопонятны. Видимо, контролирующие органы опасаются использования лизинговых схем для уклонения от налогообложения. Но, во-первых, физические лица, в отличие от юридических, не получают налоговых льгот, во-вторых, лизинговые сделки просты, прозрачны и легко контролируются.

Других правовых доводов против лизинга для физических лиц не приводится. Однако имеются экономические аргументы, которые, на первый взгляд, представляются достаточно убедительными. Дескать, лизинговые компании для приобретения недвижимости все равно используют банковские кредиты, так почему не выдать эти средства напрямую, не привлекая лишнего посредника и не повышая стоимость сделки? Чтобы понять, в чем ошибочность таких рассуждений, надо разобраться в природе лизинга.

Облигации вместо кредита

Взгляд на лизинг как способ получения налоговых и других льгот в Беларуси широко распространен, однако он абсолютно неверен. Объем льгот может в значительной мере варьироваться, но даже если они вовсе отсутствуют, лизинг во многих случаях сохраняет свою привлекательность. Потому что экономическая сущность лизинга состоит не в льготах, а в том, что лизингодатель остается собственником предметов лизинга и таким образом имеет возможность задействовать весьма значительный объем материальных ценностей для осуществления финансовых операций.

Сегодня белорусские лизинговые компании, поскольку не имеют собственных источников получения средств, находятся в абсолютной зависимости от кредитующих их банков. На Западе, а в последнее время и в СНГ, лизинговые компании наряду с банковскими кредитами оперируют средствами, привлеченными с фондового рынка. К примеру, в РФ лизинговый бизнес наполовину финансируется из независимых источников - как правило, за счет эмиссии облигаций, обеспеченных находящимися в собственности лизинговой компании предметами лизинга. На практике можно рефинансировать до 90% стоимости основных средств, переданных в лизинг по соответствующим контрактам. Таким образом, объем дополнительно привлеченных средств (так называемый эффект финансового рычага) достигает 8 величин "первоначальной" стоимости имущества.

Портфели облигаций размещаются на западных (что существенно выгоднее) либо местных финансовых рынках. С помощью представительств банка Parex мы недавно провели маркетинговое исследование, подтвердившее наличие потенциального спроса на имеющие реальное обеспечение ценные бумаги белорусских эмитентов.

Разумеется, обеспечение должно соответствовать определенным требованиям и, в частности, составлять партию однородных контрактов либо предметов (в противном случае чрезмерно усложняется оформление сделки). Применительно к белорусским условиям это могут быть легковые автомобили, грузовые тягачи, некоторые виды производственного оборудования и сложной бытовой техники. Понятно, что идеальным залогом в силу ее высокой стоимости и ликвидности является коммерческая и жилая недвижимость.

Реформы под диктовку экономики

Формально эмиссия ценных бумаг лизинговыми компаниями при выполнении ряда условий разрешена и сегодня, но пока ни одна компания ею не воспользовалась. Сказывается отсутствие опыта проведения таких операций, но главная причина состоит в том, что для серьезной работы на фондовых рынках требуются объемы обеспечения, которыми (с учетом качества портфеля) сегодня не располагает ни одна белорусская лизинговая компания. Получается в некотором роде замкнутый круг: развитие лизинга тормозится из-за нехватки финансовых ресурсов приемлемой цены, а напрямую получить эти средства с финансовых рынков мешает относительно малая стоимость находящихся в обращении предметов лизинга, пригодных для залога.

О том, что быстро увеличить объемы лизинговых сделок можно за счет отмены запрета на лизинг для физических лиц уже было сказано. Есть и другие не менее эффективные пути решения ресурсной проблемы. Например - оптимизация налогообложения.

Сегодня лизинговым компаниям в случае перепродажи предметов лизинга приходится "приклеивать" к цене НДС. Стремление государства собрать дополнительные налоги в данном случае оборачивается для него колоссальными издержками, что хорошо видно на примере рынка автомобилей. По стране колесит около 2 млн. авто, из них не более полутора тысяч передано в лизинг. Потребитель делает выбор в пользу б/у машин, приобретаемых у физических лиц. Никаких налогов от таких сделок, ежегодный объем которых достигает сотен миллионов долларов, государство не имеет и вынуждено довольствоваться более чем скромными суммами НДС.

Возвращаясь к теме финансирования лизинга недвижимости и других предметов посредством выпуска облигаций, хотелось бы подчеркнуть, что выгоду от реализации этой схемы получит не только лизинговая индустрия (независимый канал финансирования). В первую очередь в выигрыше окажется конечный потребитель - для него снизится цена лизинговых услуг, так как прямой заем финансовых средств всегда дешевле кредита. Исключив из цепочки финансирования банки с их высокими требованиями к обеспечению и зачастую излишне формализованным подходом к оценке рисков, можно будет упростить и ускорить оформление сделки. Наконец, в целом экономика страны приобретет дополнительный источник прямых иностранных инвестиций, объем которых даже при нынешнем развитии белорусского рынка лизинговых услуг (в 2007 г. его объем приблизился к 900 млрд. руб.) может составить сотни миллионов долларов.

Хотелось бы также подчеркнуть, что как раз сейчас настал исключительно подходящий момент для широкомасштабной реформы рынка лизинговых услуг. И не только потому, что руководство страны поставило задачу резко нарастить объемы привлекаемых в экономику страны иностранных инвестиций. Как известно, в правительстве ведется подготовка проекта указа главы государства, который должен создать новое правовое поле для деятельности лизинговых компаний. Нормы, способствующие эмиссии ценных бумаг лизинговых компаний, открывающие доступ к лизинговым услугам физическим лицам, удобнее всего, конечно, включить в этот документ. Если же законодатель ограничится косметическими изменениями, объемы предлагаемых лизинговых услуг вряд ли в полной мере будут соответствовать потребностям модернизируемой экономики страны.

Антон АНДРЕНКО, директор ИООО "Парекс лизинг"
Журнал "Директор".
Июль 2008 г.

[linda]

а вот что говорит Антон Андренко о взаимодействии банков и лизинговых операторов во время круглого стола о лизинге http://www.youtube.com/watch?v=K4_7xTulsjU

[Toto (Admin)]

Справочно: Антон Андреенко - директор ЗАО "Авангард-Лизинг" (Минск, Беларусь)