Сообщение Toto (Admin) » Вт дек 09, 2008 9:50 am
Ипотека на пороге своего официального рождения
Понадобится не один год, а, возможно, жизнь целого поколения, прежде чем в Беларуси ипотека станет тем механизмом, с помощью которого недвижимость приобретет статус надежного финансового источника, какой она имеет в большинстве стран мира (в межкризисные периоды).
Принятие в нынешнем году Закона РБ «Об ипотеке», нового Кодекса Республики Беларусь о земле и других законодательных актов, касающихся земельных отношений, с одной стороны, создало законодательную базу для дальнейшего развития земельного рынка и рынка недвижимости в целом в Беларуси, но и вскрыло массу проблем, которые до этого никак не проявлялись. Например, фирма выигрывает на аукционе право аренды земельного участка для строительства конкретного объекта. Законодательство сегодня не запрещает взять кредит под залог права аренды земельного участка. И арендатор решает воспользоваться этим правом и уговаривает банк предоставить кредит на строительство определенного объекта под залог права аренды земельного участка. Но потом оказывается, что построить этот объект фирма-кредитополучатель не может, поскольку комиссия, готовившая инвестиционное предложение, не учла требования строительных норм и правил. А эти нормы и правила гласят, что в таком–то месте именно такой-то объект построить невозможно.
Законодательством продекларирован заявительный принцип получения земельного участка под строительство типового многоквартирного жилого дома. На уровне правительства принята программа двукратного увеличения объемов жилищного строительства. Но власти на местах всячески тормозят рассмотрение заявлений о предоставлении участков, поступающих от потенциальных девелоперов. Причин много, и не все они, как оказывается, могут быть основанием для обращения в суд.
Сегодня в Минске начали проводиться аукционы по продаже гражданам элитных земельных участков под строительство коттеджей. Предположим, что, оформив право собственности на участок, заплатив весьма увесистую сумму городу за этот участок, собственник договаривается с банком, что тот предоставит ипотечный кредит – под залог земельного участка и коттеджа, который будет создан в будущем. Но оказывается, что у собственника участка могут возникнуть проблемы с сетями. А все потому, что проданный на аукционе земельный надел был предоставлен в числе других аналогичных участков девелоперской компании, которая бралась построить на этих участках коттеджный поселок и соответственно проложить сети для него. Но поскольку участки у фирмы забрали, то возникает вопрос, а кто будет возводить сети и самое главное – за чей счет? Выиграв аукционные торги и заплатив круглую сумму (более 200 тыс.долл.) за участок, победитель уже заплатил и за городскую инфраструктуру. Иными словами, в стоимость земельного участка вошла и стоимость инженерных сетей, которые должны быть подведены к территории перспективной застройки – в нашем случае коттеджной. А на деле может получиться так, что за сети придется платить еще раз. Потому что город однозначно не возьмет на себя эти затраты. И девелоперская компания тоже не будет строить сети за свой счет, поскольку она не благотворительная организация. Таким образом, не сложно предположить, что у кредитополучателя увеличатся затраты и инвестиционный цикл, а у банка автоматически возрастает риск, связанный с тем, что должник может не справиться со своими обязательствами. Плюс ко всему прочему, ввиду открывшихся обстоятельств относительно инженерных сетей, может снизиться рыночная стоимость земельного участка, который банк принял в качестве обеспечения по кредиту.
Но кроме этих проблем у ипотеки есть еще и «психпроблема», если можно так сказать. С 27 декабря 2008 года вступает в силу Закон РБ «Об ипотеке». Но психология общества, да и экономика далеки до того уровня, чтобы недвижимость использовалась в качестве надежного финансового источника и вообще средства существования. На Западе, как бы его не критиковали, человек, имеющий квартиру или дом в собственности, не может считаться малоимущим, как в Беларуси. Потому что право частной собственности на недвижимость – надежный источник средств существования. У нас же пока ипотека будет служить по сути дела для приобретения жилья. Заложить ту же квартиру, чтобы получить кредит на образование или на развитие собственного бизнеса, на лечение члена семьи собственника квартиры или просто на жизнь, как это возможно, например, в Швеции, собственник квартиры не сможет. То есть еще не успевший вступить в силу закон уже на полголовы отстает от потребностей определенной части населения.
Впрочем, к таким быстрым переменам в сознании не готов не только законодатель, но и само общество. Что уж говорить о банковской системе? Ведь ни для кого не секрет, что 13-21% годовых, под которые банки выдают кредиты, – это только вершина айсберга, который называется ипотекой. Основные доходы банка и соответственно расходы кредитополучателя лежат в толще многочисленных страховок, комиссий и т.д.
Первоначально Закон «Об ипотеке» был направлен на решение жилищных проблем граждан. Но на самом деле ипотека – не панацея от жилищной проблемы. Цены на жилье, как считают специалисты, будут расти, поскольку у людей появится новый механизм получения средств для его строительства, и количество желающих построить новое жилье резко возрастет, а мощности строительства их не будут удовлетворять.
Есть проблемы в развитии ипотечного рынка: вопрос заключается в том, насколько охотно будут давать банки кредиты под залог незавершенного строительством жилья и какие механизмы для этого будут созданы. Одним словом, вопрос, насколько ипотечное кредитование будет доступно широкому кругу физических лиц, остается открытым. Но все эти прогнозы и оценки имеют смысл лишь в межкризисные периоды. Сегодня, когда мировой финансовый кризис в самом разгаре, пытаться что-либо предсказывать относительно влияния закона об ипотеке на рынок жилья бессмысленно.
Хотя, если быть справедливым, то в отличие от столиц городов Европы цены на жилье в Минске не перегреты, а значит, ликвидность жилых объектов достаточно высока. Следовательно, институт ипотеки будет развиваться, невзирая на кризис.
Впрочем, некоторые специалисты уверены, что будущее ипотечного кредитования в Беларуси будет зависеть от эффективного развития института закладных. Без него ипотечное кредитование не будет существенно отличаться от существующей сегодня схемы выдачи обычных кредитов на приобретение недвижимости. В настоящее время сроки выдачи обычных кредитов колеблются от 10 до 20 лет. В условиях нынешнего острого дефицита долгосрочных ресурсов в банках выдача ипотечных кредитов в ближайшее время может увеличиться максимум до 25 лет. Но более долгосрочного кредитования (30, 50 и более лет) вряд ли следует ожидать в обозримом будущем ввиду отсутствия у белорусских банков источников «длинных денег».
В то же время эффективное развитие института закладных поможет решить проблему нехватки долгосрочных ресурсов в банках. Схема проста и понятна: банк выдаст кредит, получит закладную, сможет продать ее на вторичном рынке ценных бумаг и использовать полученные средства для выдачи новых кредитов. Но справедливости ради заметим, что эта схема будет работать лишь при наличии спроса на закладные. Пока такого спроса нет. И хорошо, если он появится в среднесрочной перспективе – через 3-4 года. Основным условием дальнейшего становления рынка закладных будет являться совершенствование нормотворческой базы на основе законодательства о ценных бумагах, либерализация налогового законодательства. А самое главное – избыток денег, что, собственно, и является базой для появления спроса на закладные. Хотя, конечно, институт закладных можно и нужно отнести к прогрессивным нововведениям белорусского законодательства.
Что касается нового земельного кодекса, который вступает в силу почти одновременно с законом об ипотеке, то и он не так идеален, как может показаться на первый взгляд. Этот документ в новой его части больше похож на свод тех изменений, которые были внесены в земельное законодательство многочисленными указами, принятыми в последние пару лет. И вступление кодекса в силу вовсе не упрощает земельные отношения и не снимает ограничения на свободное распоряжение земельными участками, находящимися в частной собственности, как это было до 1 января 2007 года. То есть, как сегодня, так и в следующем году, не построив и не зарегистрировав дом на своем участке, собственник земли не сможет продать эту землю. Точно по такой же причине земельный участок, если на нем не будет зарегистрировано строение, не может быть использован в качестве залога при получении кредита. Во-первых, это запрещено законом, а во-вторых, даже если и было бы разрешено, то зачем банку земельный участок, который он не сможет реализовать как собственный участок, в случае если кредитополучатель окажется неплатежеспособным.
Да и с оценкой стоимости заложенной недвижимости, если речь идет о здании, расположенном на арендуемом участке (для большинства юрлиц в Беларуси аренда с принятием кодекса становится единственным видом прав на землю), тоже пока не все понятно. Та методика оценки, которая узаконена, дает на выходе завышенную рыночную стоимость объекта недвижимости (например, здания). Потому что в эту стоимость включается стоимость права аренды участка, которая на практике приравнивается к кадастровой стоимости земельного участка, и рыночная стоимость самого здания, которую сейчас оценщики должны определять как стоимость самого здания плюс стоимость местоположения здания, что по своей сути мало чем отличается от стоимости участка. А о какой здоровой ипотеке или здоровом институте закладных может идти речь, если даже оценка хромает.
Впрочем, произошло бы чудо, если бы в стране, где на протяжении почти 100-летия не культивировалась частная собственность, за каких-то 15 лет и рынок недвижимости поднялся на ноги, и ипотека вместе с лизингом, рынком ценных бумаг, судебной и банковской системами расцвели пышным цветом. А таких чудес не бывает.
Владимир ВОЛКОВ
Недвижимость Белоруссии
27 октября 2008
Первое требование которое вы услышите - чтобы в квартире никого не было прописано. Скажите честно, много ли человек имеют возможность выписать всех из квартиры и отдать ее в залог? лично у меня такой возможности нет 
. Вот и приходится выворачиваться из кожи вон, искать кучу поручителей, чтобы взять каких-то ... тысяч 5 баксиков.
