"Об ипотеке" - проект, текст и обсуждение Закона.

[Toto (Admin)]

Геометрия своего угла

Проект закона «Об ипотеке» — один из ключевых документов, которые намерены рассмотреть депутаты на предстоящей весенней сессии. Первое чтение он уже прошел. Однако вопросов о применении этой совершенно новой для нас формы жилищного кредитования еще немало. Написать законопроект — лишь полдела. Как сделать так, чтобы он работал? Готова ли к ипотеке наша банковская система? Как отреагирует на нее чувствительный рынок недвижимости? Об этом на днях размышляли парламентарии сразу обеих палат Национального собрания на заседании Постоянной комиссии Совета Республики по экономике, бюджету и финансам, куда были приглашены также эксперты Правительства и Нацбанка.

Нужны гарантии

Ипотека — это долгосрочная ссуда, которая выдается под залог недвижимости для покупки жилья. При этом в качестве обеспечения возврата взятых в банке денег принимается покупаемое или строящееся жилье. При возникновении проблем с погашением долга с квартирой вам придется расстаться.

Такой залог позволяет банкам застраховать риски, связанные с предоставлением кредитов. В этом, собственно, и заключаются основное преимущество и главный же недостаток ипотечного кредитования. С одной стороны, вы достаточно легко можете осуществить свою мечту: построить или купить собственное жилье. Но столь же легко вы можете с ним и расстаться, если не расплатитесь по кредиту. Вот здесь и возникает один из главных вопросов: как банк сможет вернуть свои деньги, в случае если должник окажется неплатежеспособен? Неужели его как банкрота выселят на улицу? По проекту закона «Об ипотеке» вопрос о платежеспособности заемщика может быть поставлен банком в случае, если клиент трижды и более раз в течение года не заплатит по счету. Далее банк будет иметь право обратиться в суд. По мнению руководителя Комиссии по экономике, бюджету и финансам Совета Республики Степана Писаревича, детализация механизма взыскания жилья в случае невыполнения получателем кредита своих обязательств — один из центральных вопросов развития всей системы ипотеки. «При кажущейся простоте размещения под залог имущества самым сложным вопросом является то, как поступать в случае, если гражданин не может вернуть кредит», — сказал он журналистам после заседания. Сенатор признал, что в законопроекте «Об ипотеке» этот вопрос пока четко не прописан. «Мы должны думать о гражданах, их интересах и о тех рисках, которые существуют для банковской системы. Если люди не будут выплачивать кредит, то у банков могут быть серьезные проблемы. Здесь необходимо найти разумный компромисс», — сказал председатель комиссии.

Депутат Палаты представителей Галина Полянская полагает, что только закон об ипотеке проблему не решит. «Он очень необходим, но один этот закон работать не будет. Нужна система», — считает она. Должны быть созданы условия, чтобы привлечь банки к ипотечному кредитованию. Возможно, необходима новая редакция Жилищного кодекса: кредиторам нужны гарантии возврата денег...

Зачем ипотека банкам?

Вопрос не такой наивный, как кажется. В отличие от системы строительных сбережений, которую в прошлом году предложил АСБ «Беларусбанк», а также от действующих коммерческих кредитов, ипотека не предусматривает внесения заемщиком первоначального взноса. Это значит, что банки должны выделять гражданам больший объем «длинных» денег, чем в остальных случаях. Смогут ли?

Сергей Кисель, начальник управления регулирования кредитно–финансовых инструментов Национального банка считает, что все зависит от качества обеспечения залога и самого заемщика. «Имел ли человек кредиты раньше, как рассчитывался по ним, кто выступал поручителем? Если банк будет видеть надежность и платежеспособность клиента, я думаю, он захочет предоставить ему ипотечный кредит. Хотя на первых порах такие операции массовыми не будут. Думаю, после того как закон будет принят, банки будут «врастать» в ипотеку не менее года. Они должны попробовать этот бизнес», — убежден Сергей Кисель.

По мнению специалиста, ипотекой будут заниматься все банки, которые проявят к ней интерес: «Не думаю, что есть смысл создавать какое–то специализированное учреждение. Ведь чем больше банков будет оказывать новую услугу, тем больше будут конкуренция и предложение кредитов».

«Сегодня сложно прогнозировать, каков будет уровень ставок по ипотечным займам, многое зависит от уровня инфляции. Но, скорее всего, ставки по ипотеке не будут значительно отличаться от стоимости коммерческих ссуд. И, разумеется, они будут индивидуальными: для надежных заемщиков — ниже, для не очень — выше. Что касается сроков, то было бы очень хорошо, если бы ипотечные кредиты выдавались хотя бы на 20 лет. На такое время у нас сегодня выдаются только льготные ссуды. Практика же западных стран показывает, что погашать ипотечный кредит можно в течение 30 — 40 лет», — говорит Сергей Кисель.

А как отразится введение ипотеки на стоимости жилья? Есть мнение, что новый механизм приобретения «метров» увеличит спрос на них и это еще больше поднимет цены, хотя они и так уже перепрыгнули все потолки. «Население вкладывает деньги в жилье по двум причинам: либо просто для того, чтобы иметь крышу над головой, либо для того, чтобы сохранить и приумножить накопленные средства, — рассуждает Сергей Кисель. — Снизит ли ипотека цены? Не берусь давать 100–процентных гарантий — многое зависит от ситуации в экономике, на денежном рынке. Но уверен, что сам по себе новый финансовый инструмент не будет подталкивать стоимость квадратных метров вверх. Ведь чем больше способов финансировать покупку жилья, тем оно доступнее».

ВОЛЯНЮК Виталий
НЕЗВАНОВ Анатолий
Беларусь сегодня
№52 (22707), Вторник 20 марта 2007 года

[Toto (Admin)]

Механика мечты

За разработкой законопроекта «Об ипотеке» нуждающиеся в собственном угле граждане наблюдают с неослабевающим вниманием. Тем более, по некоторым сведениям, судьбоносный для многих акт может быть принят окончательно уже на нынешней парламентской сессии.

Вообще говоря, то, что кредитование под жилищный залог у нас до сих пор в эмбриональном состоянии (практику квазиипотечных ссуд, которые сегодня предоставляют белорусские банки, не будем рассматривать всерьез — уж слишком скромны объемы), в определенном смысле не так уж и плохо. Есть возможность остановиться, оглянуться, изучить мировой опыт и извлечь бесплатные уроки. Например, из свежего ипотечного кризиса в США. Его последствия, прокатившиеся волнами по мировой финансовой системе, заставили многие государства задуматься о надежности так называемой американской схемы. Она, если не вникать в частности, состоит из двух уровней. На первом — банки, подогревающие ссудами важнейший компонент «американской мечты»: просторные и роскошные апартаменты. На втором — рынок ипотечных закладных, продающихся и перепродающихся долговых обязательств. Бумаг печатается на сумму, которая превышает долги населения перед банками. Деньги в системе вращаются быстрее. Это хорошо. Но плохо другое: возникает некоторое подобие финансовой пирамиды. Гарантом ее устойчивости выступает правительство, покрывающее «недостающую» часть. Но при этом у банкиров появляется искушение вывести на рынок как можно больше закладных. В оборот поступают и такие, за которыми стоят явно проблемные кредиты. Механизм, таким образом, прекрасно работает до той поры, пока проблемные займы не превращаются вдруг в безнадежные. После чего сознательно раздуваемый «мыльный пузырь» лопается.

Взгляды на американскую схему ипотечного кредитования сейчас подвергаются серьезной ревизии. В том числе и в России, где вкус к ипотеке уже ощутили и банки, и население. О том, что кредитование под залог жилья у соседей набирает обороты, свидетельствуют такие цифры. Портфель ипотечных кредитов дочернего учреждения Внешторгбанка ВТБ 24 составляет сейчас около 2,2 миллиарда долларов. При этом доля ВТБ 24 на рынке подобных займов меньше 10 процентов. Таким образом, весь «ипотечный портфель» в России превышает наш годовой бюджет! Немало. Но если сравнивать с США, где долги населения по ипотечным ссудам составляют около 3 триллионов долларов, — капля в океане. С другой стороны, чем больше «пузырь», тем дальше летят брызги, когда он лопается...

При желании можно обойтись и без «пузырей», предпочтя менее динамичную, но гораздо более надежную германскую схему. В ней объем выпускаемых закладных жестко привязан к объему выданных кредитов. Кроме того, можно взять на вооружение немецкую практику строительно–сберегательных касс, когда кредитованию предшествует накопительный этап до 3 лет, а иногда и больше. За это время банк внимательно изучает платежеспособность клиента. И выдает ему кредит, пропорциональный сумме внесенных средств.

Нечто подобное практикует сегодня Беларусбанк, предлагающий систему стройсбережений. Ставка по кредиту (показатель рефинансирования плюс 1 процент, сегодня это 11 процентов годовых) намного ниже по сравнению с существующими ставками по обычным кредитам (15 процентов для нуждающихся и 18 для тех, кто не нуждается в улучшении жилищных условий). Правда, надо оговориться, система, предложенная крупнейшим коммерческим банком страны, — самостоятельный пилотный проект. Реализуется он без предусмотренных в таких случаях бюджетных премий. Господдержка помогает сделать кредиты на недвижимость дешевле и увеличить предоставляемые населению суммы, но необходима нормативная база.

Будем ждать обсуждений проектов в Парламенте...


Ваше мнение:

Дима (2007-10-09 13:41:16)

Кредит под залог покупаемой квартиры я брал в одном из минских банков еще несколько лет назад. Если не ошибаюсь - это и есть ипотека. От обычного он отличался тем, что не нужно было мучаться и искать поручителей. Почему мучаться? Те, кому приходилось их искать, поймут сразу... Среди моих знакомых, например, сегодня уже не осталось людей не пенсионного возраста, которые бы или не строились по кредиту сами, или не являлись уже у кого-то поручителями... Среди минусов моего кредита было то, что выплатить его нужно в течение 10 лет. Срок конечно небольшой. Но ведь речь о собственной квартире. Как-нибудь справлюсь. Так что лично я убежден, что систему получения кредитов нужно упрощать. Главное проработать механизм защиты банков от недобросовестных плательщиков. А то ведь случаи разные бывают. Слышал например, что в России ипотечный кредит взяла молодая семья с маленьким ребенком. Платить они не собирались... А выселить их из находящейся под залогом квартиры тоже не могли, потому что было некуда...

ВОЛЯНЮК Виталий
Беларусь сегодня
9 октября 2007

[Toto (Admin)]

ПАРЛАМЕНТАРИИ ПЛАНИРУЮТ ПРИНЯТЬ ЗАКОНОПРОЕКТ ОБ ИПОТЕКЕ

Проект закона "Об ипотеке" будет рассмотрен Палатой представителей на текущей осенней сессии во втором чтении. Об этом корреспонденту БЕЛТА сообщили в парламентской пресс-службе.

Как пояснили в Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, этот документ станет основой для развития ипотечного законодательства в Беларуси. При его разработке учитывался опыт зарубежных стран, прежде всего Российской Федерации.

В законопроекте "Об ипотеке" определены основания ее возникновения и момент прекращения, а также имущество, которое может быть предметом ипотеки, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой, понятие закладной как ценной бумаги, порядок перехода прав на предмет ипотеки к другим лицам. Устанавливается, что договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Она возникает с момента регистрации права собственности залогодателя на предмет ипотеки.

Значительное место в законопроекте отведено правилам обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки. В частности, предусмотрены особенности судебного и внесудебного порядка удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенного имущества. В новом нормативном акте предлагается закрепить порядок реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Также в нем отражены особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Принятие законопроекта позволит расширить возможности приобретения жилья гражданами, создать базу для привлечения сбережений населения в жилищный сектор, обеспечить развитие строительного комплекса и сопутствующих отраслей, стимулировать развитие банковской деятельности.

По сообщению БелТА.
Недвижимость Белоруссии
15 октября 2007

[Toto (Admin)]

Проект

Внесен Советом Министров
Республики Беларусь

ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

Об ипотеке

Принят Палатой представителей
Одобрен Советом Республики

ГЛАВА 1 ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Понятие ипотеки и основания ее возникновения

1. В силу ипотеки (залога недвижимого имущества) кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это недвижимое имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

2. Ипотека может возникать из договора (ипотека в силу договора) или на основании акта законодательства при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательстве предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства).

Статья 2. Законодательство Республики Беларусь об ипотеке

1. Законодательство Республики Беларусь об ипотеке основывается на Конституции Республики Беларусь и состоит из актов Президента Республики Беларусь, Гражданского кодекса Республики Беларусь, настоящего Закона и иных актов законодательства.

2. Правила, установленные настоящим Законом для ипотеки в силу договора, применяются к ипотеке, возникающей на основании акта законодательства, если законодательством не установлено иное.

3. Правила, установленные настоящим Законом, применяются при ипотеке имущества, находящегося в государственной собственности, если иное не предусмотрено Президентом Республики Беларусь.

Статья 3. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой

Ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитному договору, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами.

Статья 4. Требования, обеспечиваемые ипотекой

1. Ипотека обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, включая сумму основного обязательства, а также, если иное не предусмотрено договором, проценты, неустойку, требование о возмещении убытков, причиненных просрочкой исполнения, расходы залогодержателя на содержание и (или) охрану предмета ипотеки.

2. Если иное не предусмотрено договором, ипотека обеспечивает также расходы по обращению взыскания на предмет ипотеки, включая расходы на реализацию заложенного недвижимого имущества при обращении на него взыскания.

Статья 5. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

В случае, если залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости несет расходы по выплате задолженности залогодателя по платежам в бюджет и (или) иным обязательным платежам, связанным с имуществом, переданным в ипотеку, возмещение залогодержателю этих необходимых расходов залогодателем обеспечивается ипотекой данного имущества.

Статья 6. Предмет ипотеки

1. Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, иное имущество, отнесенное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе незавершенные законсервированные капитальные строения, а также имущество, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

2. Если иное не предусмотрено договором, недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.

При ипотеке предприятия или иного имущественного комплекса в целом право залога распространяется на все имущество, включенное в состав имущественного комплекса, включая право требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором.

К имущественному комплексу в целом следует относить обособленные структурные подразделения предприятия, а также иную совокупность имущества, связанную производственным и технологическим процессами, неотделимую и предназначенную для осуществления деятельности предприятия.

3. На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором.

4. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Ипотека земельных участков, иного недвижимого имущества, допускается лишь постольку, поскольку его оборот допускается законодательными актами.

6. Предмет ипотеки не передается залогодержателю.

Статья 7. Залогодатель

1. Право передавать недвижимое имущество в ипотеку принадлежит его собственнику, а также лицу, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения.

Лицо, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, имеет право передать его в ипотеку только с согласия собственника в соответствии с законодательством.

В случае, если предметом ипотеки является недвижимое имущество, на отчуждение которого в соответствии с законодательством требуется согласие или разрешение иных лиц или государственных органов, такое согласие необходимо и при его ипотеке.

2. Залогодателем по договору об ипотеке может быть как сам должник по основному обязательству, так и третье лицо.

3. При правопреемстве или наследовании недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, ипотека сохраняется. Переход прав и обязанностей к правопреемникам или наследникам недвижимого имущества по договору об ипотеке осуществляется в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 28 настоящего Закона.

Статья 8. Залогодержатель

Кредитор по обеспеченному ипотекой обязательству является залогодержателем по договору ипотеки, обеспечивающему исполнение этого обязательства.

Статья 9. Владелец закладной

Первоначальный залогодержатель по договору об ипотеке, права по которому удостоверены закладной, является одновременно владельцем закладной.

Владельцем закладной может быть также лицо, приобретшее права по закладной в результате их передачи в соответствии с настоящим Законом. Владелец закладной, приобретший права по закладной в результате их передачи, обязан зарегистрировать переход прав по закладной в порядке, установленном настоящим Законом.

Статья 10. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть передано в ипотеку при наличии письменного согласия на это всех собственников.

2. Участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.

3. При передаче в ипотеку квартиры в многоквартирном жилом доме одновременно в ипотеку переходит и доля залогодателя в праве собственности на общее имущество жилого дома.

4. В случае обращения взыскания по требованию залогодержателя на долю в общей долевой собственности при ее продаже применяются правила статьи 253 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

5. Обращение взыскания на долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома (статья 274 Гражданского кодекса Республики Беларусь) может осуществляться только при одновременном обращении взыскания на квартиру в этом доме.

Статья 11. Оценка стоимости предмета ипотеки

1. При заключении договора об ипотеке стоимость предмета ипотеки определяется соглашением сторон. Если одна из сторон при заключении договора об ипотеке требует проведения независимой оценки, такая оценка обязательна для сторон. При этом независимый оценщик выбирается по взаимному согласию сторон.

Оценка стоимости земельного участка осуществляется на основании кадастровой стоимости земельного участка, ниже которой стороны не вправе оценивать земельный участок, являющийся предметом ипотеки.

2. При ипотеке государственного имущества его оценка осуществляется в порядке, определенном законодательством.

3. В случае залога не завершенного строительством законсервированного недвижимого имущества, осуществляется оценка стоимости этого имущества в порядке, установленном пунктами 1 и 2 настоящей статьи.

ГЛАВА 2 ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ИПОТЕКИ

Статья 12. Форма и порядок заключения договора об ипотеке

1. Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме.
Договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

2. Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, за исключением случая ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Договор ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, считается заключенным с момента придания договору об ипотеке письменной формы.

Государственная регистрация права залогодержателя по ипотеке в силу законодательства осуществляется по заявлению залогодержателя или залогодателя после наступления обстоятельств, с которыми законодательство связывает возникновение ипотеки.

3. При включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспечиваемое ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

4. Несоблюдение формы договора об ипотеке и требований о его государственной регистрации влечет недействительность договора об ипотеке.

Статья 13. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, зарегистрировавшего это право залогодателя.

3. Обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения.

4. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

Статья 14. Возникновение ипотеки

1. Ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки, за исключением ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Ипотека имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствием с законодательством, возникает с момента государственной регистрации права собственности залогодателя на предмет ипотеки.

Ипотека возникает на основании акта законодательства с момента наступления обстоятельств, с которыми законодательство связывает возникновение ипотеки.

2. Недвижимое имущество, заложенное по договору об ипотеке, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

Статья 15. Предупреждение залогодержателя о правах третьих
лиц на предмет ипотеки

При заключении договора об ипотеке залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя о всех известных ему к моменту государственной регистрации договора об ипотеке правах третьих лиц на предмет ипотеки (предшествующих ипотеках; правах пожизненного пользования, аренды; сервитутах и других правах на предмет ипотеки).

Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства либо изменения условий договора об ипотеке.

Статья 16. Страхование и сохранность предмета ипотеки

1. Залогодатель обязан, если иное не предусмотрено законодательством или договором:
- страховать предмет ипотеки в полной его стоимости от рисков утраты (гибели) или повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом требования, – на сумму не менее размера требования, в свою пользу или в пользу залогодержателя на срок не менее срока действия договора об ипотеке;
- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки, в том числе для защиты его от посягательств и требований третьих лиц;
- безотлагательно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты (гибели) или повреждения предмета ипотеки.

2. Договор страхования предмета ипотеки в пользу залогодержателя в случае выдачи закладной заключается в соответствии с требованиями пункта 3 статьи 821 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Страховой полис в этом случае является обязательным приложением к закладной.

Статья 17. Прекращение ипотеки

1. Ипотека в силу договора прекращается по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Республики Беларусь для прекращения обязательств, а также:
- с прекращением обеспеченного ипотекой обязательства;
в случае правомерного принудительного изъятия предмета ипотеки у залогодателя, если залогодателю не предоставляется иное имущество, но предоставляется соответствующее возмещение;
- в случае иного правомерного принудительного изъятия предмета ипотеки у залогодателя;
- в случае гибели, утраты или значительного повреждения предмета ипотеки, если залогодатель не воспользуется правом восстановить или заменить утраченный предмет ипотеки в течение 3 месяцев с момента гибели, утраты или значительного повреждения предмета ипотеки;
в случае продажи с публичных торгов заложенного имущества, а также в случаях, если залогодержатель не воспользуется правом оставить за собой предмет залога в течение месяца со дня объявления повторных торгов несостоявшимися.

Ипотека, возникшая на основании акта законодательства, прекращается по основаниям, предусмотренным этим законодательством, а также по основаниям, предусмотренным во втором  четвертом абзацах части первой настоящего пункта.

2. Последующие ипотеки прекращаются также в случае, если при прекращении предшествующей ипотеки в счет удовлетворения требований предшествующих залогодержателей использована вся без остатка стоимость предмета ипотеки.

ГЛАВА 3 ЗАКЛАДНАЯ

Статья 18. Основные положения о закладной

1. Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Законом.

2. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права ее законного владельца:
- право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
- права залогодержателя по ипотеке, обеспечивающей исполнение этого денежного обязательства.

3. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.

4. Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Закладная должна соответствовать по форме требованиям законодательства о ценных бумагах.

Закладная, а также основанные на ней права, ограничения (обременения) прав подлежат государственной регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей государственную регистрацию ипотеки, после государственной регистрации договора об ипотеке и выдаваемой в соответствии с ним закладной.

Передача прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном статьями 37 и 38 настоящего Закона.

5. В случае частичного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства должник, залогодатель и залогодержатель обязаны до передачи владельцем закладной прав по закладной третьему лицу, заключить соглашение, предусматривающее изменение условий закладной в части обязательства, обеспеченного ипотекой. Такое соглашение заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Одновременно с государственной регистрацией такого соглашения на закладной делается соответствующая отметка об изменении условий закладной либо данная закладная аннулируется и регистрируется новая закладная. При нарушении обязанности, предусмотренной настоящим пунктом, залогодатель, должник и залогодержатель отвечают за ущерб, причиненный любому третьему лицу, в полном объеме солидарно.

В случае выдачи новой закладной одновременно с заявлением о внесении изменений в данные Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним залогодатель передает организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним новую закладную, которая после ее государственной регистрации вручается залогодержателю в обмен на находящуюся в его законном владении закладную.

6. Закладная аннулируется в порядке, предусмотренном пунктами 7 и 8 статьи 22 настоящего Закона, и хранится в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Статья 19. Содержание закладной

1. Закладная должна содержать:
- слово ”закладная“, включенное в название документа;
имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель – юридическое лицо;
- имя залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель –юридическое лицо;
- название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
- имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник – юридическое лицо;
- указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, в том числе размер процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, а также условия, позволяющие в любой момент определить сумму всех требований, по обеспеченному ипотекой обязательству;
- указание срока исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а если исполнение обязательства предусмотрено по частям – сроков соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить размеры платежей;
- название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения этого имущества;
- денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека;
право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, зарегистрировавшей это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации;
- указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено либо не обременено никакими из подлежащих государственной регистрации правами третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
- подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
- сведения о дате и месте государственной регистрации договора об ипотеке и закладной, а также о дате выдачи закладной залогодержателю.

Документ, названный ”закладная“, в котором отсутствуют сведения, предусмотренные в настоящем пункте, не является закладной, не может быть зарегистрирован в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и не подлежит выдаче залогодержателю.

2. При недостаточности на самой закладной места для отметок о новых владельцах и частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства к закладной прикрепляется один добавочный лист, надписи и отметки на котором делаются таким образом, чтобы они начинались на закладной и заканчивались на этом листе.

Закладная и добавочный лист составляют единое целое. Добавочный лист должен быть прошнурован и скреплен подписью и печатью регистратора организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, зарегистрировавшего закладную. Добавочный лист закладной не может быть предметом сделок.

3. В случае несоответствия содержания закладной договору об ипотеке или договору, обязательство по которому обеспечено ипотекой, верным считается содержание закладной, если ее приобретатель в момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. При этом владелец закладной вправе требовать исполнения обязательств по закладной в соответствии с содержанием закладной. Это правило не распространяется на случаи, когда владельцем закладной является первоначальный залогодержатель.

4. Владелец закладной имеет право требовать от залогодателя устранения несоответствия договора об ипотеке содержанию закладной, а от должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, устранения несоответствия этого обязательства содержанию закладной.

За ущерб, причиненный указанным несоответствием, несут ответственность должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодатель, а также залогодержатель или владелец закладной, по вине которых возникло это несоответствие.

Статья 20. Приложения к закладной

К закладной могут быть приложены документы, необходимые для осуществления прав по закладной.

Если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации и (или) в закладной не сказано, что эти документы являются ее неотъемлемой частью, такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.

Статья 21. Государственная регистрация перехода прав по закладной

1. Каждый последующий владелец закладной обязан зарегистрировать переход к нему права по закладной в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, с указанием имени и места жительства владельца закладной, как залогодержателя, а если владельцем закладной является юридическое лицо – его наименования и места нахождения.

После государственной регистрации перехода прав по закладной владелец закладной обязан безотлагательно проинформировать должника в порядке, установленном настоящим Законом, о своем зарегистрированном праве.

2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от владельца закладной письменное уведомление о государственной регистрации перехода прав по закладной в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним с надлежаще заверенной выпиской из него, обязан осуществлять платежи по указанному обязательству, не требуя каждый раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника прекращается при получении письменного уведомления от этого или другого законного владельца закладной о переходе прав по закладной.

3. Государственная регистрация перехода прав по закладной должна быть осуществлена в сроки, определенные законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, по обращению заявителя в организацию, осуществившую государственную регистрацию договора об ипотеке и закладной, при предъявлении закладной и на основании:
совершенной в соответствии со статьей 37 настоящего Закона передачи прав по закладной и произведенной на закладной отметке, если совершившее такую надпись лицо являлось законным владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную по истечении определенного в ней срока;
документов, подтверждающих переход прав по закладной к другим лицам в результате правопреемства или в порядке наследования;
решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

Статья 22. Осуществление прав по закладной и исполнение обеспеченного ипотекой обязательства

1. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству исполняет свое обязательство, обеспеченное ипотекой владельцу закладной.

2. Нахождение закладной у залогодержателя либо отсутствие на ней отметки о частичном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства свидетельствует, если не доказано иное, что это обязательство или его часть не исполнены.

3. Владелец закладной по исполнении обеспеченного ипотекой обязательства полностью обязан передать закладную залогодателю и направить организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, зарегистрировавшей договор об ипотеке и закладную, письменное сообщение о полном исполнении обеспеченного ипотекой обязательства.

4. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в исполнении по закладной в случаях, если:
- судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной уступки прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;
- предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают.

5. Обязанное по закладной лицо не вправе приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.

6. Правомерное нахождение закладной у любого из обязанных по ней лиц свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Законом, что обеспеченное ипотекой обязательство исполнено, а ипотека прекращена. Лицо, во владении которого окажется закладная, обязано незамедлительно уведомить об этом других лиц из числа вышеуказанных.

7. Закладная аннулируется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, по заявлению залогодателя после прекращения ипотеки, по основаниям, установленным настоящим Законом, при предъявлении закладной.

8. В случаях, когда в соответствии с настоящим Законом закладная аннулируется, организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившая государственную регистрацию договора об ипотеке и закладной, в присутствии обязанных по ней лиц аннулирует ее путем проставления на лицевой стороне закладной штампа ”аннулировано“ либо иным не допускающим возможности ее обращения способом, предусмотренным законодательством, за исключением физического уничтожения закладной.

Статья 23. Восстановление прав по утраченной закладной

1. Восстановление прав по утраченной закладной производится залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству на основании:
- заявления в их адрес лица, зарегистрированного в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в качестве залогодержателя, если по данным, внесенным в указанный регистр, возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной закладной;
- решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с процессуальным законодательством.

2. Залогодатель, а если он является третьим лицом, также и должник по обеспеченному ипотекой обязательству в случае утраты закладной обязаны безотлагательно составить дубликат закладной с отметкой на нем ”дубликат“ и передать его в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившую государственную регистрацию договора об ипотеке и утраченной закладной.

3. Дубликат закладной выдается залогодержателю организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей государственную регистрацию договора об ипотеке и утраченной закладной.

4. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной.

5. Обязанные по закладной лица, составившие дубликат закладной, несут ответственность за ущерб, возникший в связи с несоответствием дубликата закладной утраченной закладной. Обязанные по закладной лица не вправе отказывать законному владельцу дубликата закладной в осуществлении прав по ней в связи с указанным несоответствием, если они за него отвечают.

ГЛАВА 4 ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАЛОГОДАТЕЛЯ И ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 24. Права и обязанности залогодателя по договору об ипотеке

1. Залогодатель по отношению к предмету ипотеки в период действия договора об ипотеке имеет право:

- пользоваться имуществом, заложенным по договору об ипотеке в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Условия договора, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;
- извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы, если иное не предусмотрено договором;
- отчуждать предмет ипотеки с письменного согласия залогодержателя, если законодательством или договором об ипотеке не установлено иное;
- перезакладывать предмет ипотеки, если иное не установлено законодательством или договором об ипотеке;
- заменять с согласия залогодержателя предмет ипотеки, если договором об ипотеке не предусмотрено иное;
- сдавать предмет ипотеки в аренду (найм) или безвозмездное пользование без согласия залогодержателя;
- если предмет ипотеки утрачен или значительно поврежден, или право собственности или право хозяйственного ведения прекращено по основаниям, установленным законодательством, восстановить предмет ипотеки, или с согласия залогодержателя заменить его другим равноценным имуществом в течение 3 месяцев с момента гибели, утраты, повреждения предмета ипотеки или прекращения права собственности, хозяйственного ведения на предмет ипотеки, если законодательством или договором об ипотеке не предусмотрено иное.
иным образом распоряжаться предметом ипотеки с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

2. Залогодатель обязан:

- поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии и нести расходы на содержание этого имущества до момента прекращения ипотеки;
- если договором об ипотеке не предусмотрено иное, производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные законодательством или договором;
истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения;
исполнять обязанности, предусмотренные пунктом 1 статьи 16 настоящего Закона.

Статья 25. Права залогодержателя по договору об ипотеке

1. Залогодержатель имеет право, в том числе и в случае, если заложенное имущество передано залогодателем во владение третьего лица, проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения и содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать помех в пользовании заложенным имуществом залогодателю или другим лицам, во владении которых оно находится.

2. При нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности заложенного недвижимого имущества, создающих угрозу утраты (гибели) или повреждения этого имущества, и по его страхованию или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке сохранности этого имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, установленных законодательными актами.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества произошли по его вине.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении других лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателя.

Статья 26. Последствия гибели или повреждения заложенного имущества

1. Залогодатель несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено договором.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено, погибло или повреждено настолько, что в значительной мере утратило свою залоговую стоимость, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения.

Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные частью второй настоящей статьи, если между ним и залогодателем достигнуто соглашение о восстановлении или замене погибшего или поврежденного имущества и залогодатель надлежащим образом выполняет условия этого соглашения.

2. В случае значительного повреждения или утраты части предмета ипотеки его ипотека соответственно сохраняется только в отношении оставшейся у залогодателя части предмета ипотеки. В этом случае залогодержатель вправе требовать досрочного частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, пропорционально размеру утраченной части предмета ипотеки, в том числе, за счет страхового возмещения.

[Toto (Admin)]

ГЛАВА 5 ПЕРЕХОД ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ И ОБРЕМЕНЕНИЕ ЭТОГО ИМУЩЕСТВА ПРАВАМИ ДРУГИХ ЛИЦ

Статья 27. Отчуждение заложенного имущества

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке. Под отчуждением заложенного имущества для целей настоящего Закона понимается заключение сделок с заложенным имуществом, предусматривающих переход права собственности на это имущество к другому лицу, а также передача этого имущества в хозяйственное ведение или оперативное управление другого юридического лица.

2. В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в договоре об ипотеке и в закладной.

3. Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя ничтожны.

Статья 28. Сохранение ипотеки при переходе прав на заложенное имущество к другому лицу

1. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, в результате его отчуждения, или в порядке правопреемства, или в порядке наследования, несет все обязанности залогодателя по договору об ипотеке, если соглашением с залогодержателем не установлено иное, включая и те, которые не были надлежащим образом выполнены первоначальным залогодателем.

2. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет обязанности по договору об ипотеке соразмерно перешедшей к нему доле в долевой собственности на заложенное имущество или солидарно, если заложенное имущество перешло в совместную собственность.

3. Ипотека сохраняет силу независимо от того, были ли при передаче прав на заложенное по договору ипотеки имущество к другим лицам нарушены установленные законодательством для такого перехода правила.

Статья 29. Последствия нарушения правил об отчуждении заложенного имущества

При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, с нарушением правил, установленных настоящим Законом, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:
признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Республики Беларусь;
досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания на заложенное имущество в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обеспеченного залогом обязательства независимо от того кому оно принадлежит.

Статья 30. Обременение заложенного имущества правами третьих лиц

Если иное не предусмотрено законом или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя (владельца закладной) сдавать заложенное имущество в аренду (найм), передавать его в безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условиях, что:
срок, на который имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства;
имущество предоставляется в пользование в соответствии с назначением имущества.

Статья 31. Последствия принудительного изъятия заложенного имущества или его части

1. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом для изъятия (выкупа) имущества для государственных или общественных нужд, его реквизиции или национализации и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, то ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения.

Залогодержатель также вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обращения взыскания в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) обеспеченного залогом обязательства на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого, или на сумму возмещения.

2. В случаях, если имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законодательными актами порядке на том основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), иного правомерного принудительного изъятия, ипотека в отношении этого имущества прекращается. В этих случаях залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

3. В случае гибели, конфискации, реквизиции, национализации, иного правомерного принудительного изъятия части предмета ипотеки ипотека соответственно сохраняется только в отношении оставшейся у залогодателя части предмета ипотеки. В этом случае залогодержатель вправе требовать досрочного частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, пропорционально размеру утраченной части предмета ипотеки, в том числе за счет страхового возмещения.

4. В случае прекращения ипотеки в связи с правомерным изъятием предмета ипотеки у залогодателя без выплаты ему соответствующего возмещения залогодержатель вправе требовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства.

ГЛАВА 6 ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА

Статья 32. Условия, при которых допускается последующая ипотека

1. Имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в ипотеку в обеспечение исполнения другого обязательства того или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека), за исключением случая, если в соответствии с договором об ипотеке выдана закладная.

Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке и если по предшествующему договору об ипотеке не выдана закладная.

3. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

4. Последующий договор об ипотеке, заключенный в нарушение запрещения, установленного предшествующим договором об ипотеке или настоящим Законом, может быть признан судом недействительным по иску любого заинтересованного лица независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении.

Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор об ипотеке заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

5. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

Статья 33. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке

1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора об ипотеке сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества, а именно:

- существо и сумму обязательств, которые обеспечены предшествующими ипотеками;
- сроки исполнения этих обязательств;
- имя (наименование) и место нахождения залогодержателей.

Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору об ипотеке право потребовать расторжения этого договора и возмещения причиненных убытков.

2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, должен безотлагательно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные пунктом 1 настоящей статьи.

3. После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора, влекущее обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение объема требований, обеспеченных по этому договору, допускается только с согласия залогодержателя по последующему договору, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.

4. Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

Статья 34. Особенности государственной регистрации последующей ипотеки

Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним с учетом особенностей, установленных настоящим Законом.

В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества, которыми обеспечены еще не исполненные обязательства.

Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

Статья 35. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам

1. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости заложенного имущества после удовлетворения требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке.

2. Обращение взыскания на заложенное имущество по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, может иметь место только одновременно с обращением взыскания на предмет ипотеки по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, или после исполнения обязательства, обеспеченного предшествующей ипотекой.

3. В случае обращения взыскания на заложенное имущество по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил.

4. До предъявления требования об обращении взыскания на имущество, залогом которого обеспечены обязательства по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить такое требование, обязан в письменной форме уведомить об этом всех залогодержателей по другим договорам об ипотеке того же имущества.

ГЛАВА 7 УСТУПКА ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ. ПЕРЕДАЧА И ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ

Статья 36. Уступка прав по договору об ипотеке или обеспеченному ипотекой обязательству

1. Залогодержатель вправе, если договором не предусмотрено иное, передать другому лицу свои права по договору об ипотеке и по обеспеченному ипотекой обязательству.

2. Лицо, которому переданы права по договору об ипотеке, становится залогодержателем по этому договору вместо прежнего.
Если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству.

3. Если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству, обеспеченному ипотекой, переходят и права залогодержателя по договору об ипотеке.

Уступка прав по обязательству, обеспеченному ипотекой, должна быть совершена в той форме, в которой заключено обеспеченное ипотекой обязательство.

4. К отношениям по уступке прав по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке применяются правила об уступке прав требования, установленные статями 353 – 361 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

5. Если по договору об ипотеке выдана закладная, то уступка прав по этому договору об ипотеке и по обеспеченному им обязательству совершается только путем передачи прав по закладной.

Статья 37. Передача прав по закладной

1. Передача прав по закладной совершается путем заключения договора в письменной форме с последующей государственной регистрацией нового владельца закладной в качестве залогодержателя. При передаче прав по закладной лицо, передающее права по закладной, производит на закладной отметку о новом владельце закладной.

В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы права по закладной, и основание такой передачи.

Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой  владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.

Передача прав по закладной влечет последствия уступки прав требования (цессии).

2. Передача прав по закладной другому лицу означает уступку тому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.

3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на письменном договоре по передаче прав по закладной и последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем, а также, если его право залогодержателя в соответствии с закладной зарегистрировано в установленном законодательством порядке.

4. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.

5. Если третье лицо в соответствии с законодательством полностью исполнило за должника обеспеченное ипотекой обязательство, оно вправе требовать передачи ему прав по закладной. При отказе залогодержателя передать эти права третье лицо может требовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

6. Порядок обращения закладных регулируется также законодательством о ценных бумагах.

Статья 38. Залог закладной

1. Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства, между этим лицом и владельцем закладной.

2. Договор о залоге закладной подлежит обязательному нотариальному удостоверению.

3. Обращение взыскания на заложенную закладную осуществляется в порядке, установленном законодательством о ценных бумагах.

Переход прав по закладной при обращении взыскания на заложенную закладную подлежит государственной регистрации.

ГЛАВА 8 ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ИПОТЕКИ

Статья 39. Основания обращения взыскания на предмет ипотеки

1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения залогодателем обеспеченного ипотекой обязательства, по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения за счет этого имущества всех требований, названных в статье 4 настоящего Закона.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обеспеченного ипотекой обязательства в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на заложенное имущество, преимущество имеют условия договора об ипотеке.

2. Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев.

3. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, взыскание на заложенное имущество не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и (или) согласно законодательству должник освобождается от ответственности за такое неисполнение, ненадлежащее исполнение.

4. В случаях, предусмотренных настоящим Законом, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, а при невыполнении этого требования – обращения взыскания на заложенное имущество, даже если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется надлежащим образом.

Статья 40. Судебный порядок обращения взыскания на предмет ипотеки

1. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на предмет ипотеки по решению суда. Допускается обращение взыскания на предмет ипотеки без обращения в суд в соответствии со статьей 42 настоящего Закона.

2. В обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отказано, если допущенное должником нарушение обеспеченного ипотекой обязательства крайне незначительно и размер требований залогодержателя вследствие этого явно несоразмерен стоимости заложенного имущества, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 статьи 39 настоящего Закона.

3. Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем:

- суммы, подлежащие уплате залогодержателю из стоимости заложенного имущества, за исключением сумм расходов по охране и реализации этого имущества, которые определяются по завершении его реализации. Для сумм, исчисляемых в процентном отношении, должны быть указаны сумма, на которую начисляются проценты, размер процентов и период, за который они подлежат начислению;
- являющееся предметом ипотеки имущество, из стоимости которого удовлетворяются требования залогодержателя;
- способ реализации имущества, на которое обращается взыскание;
меры по обеспечению сохранности имущества до его реализации, если таковые необходимы.

4. Оценка заложенного имущества для последующей реализации на публичных торгах производится судебным исполнителем исходя из его действительной стоимости.

При несогласии одной из сторон с оценкой, произведенной судебным исполнителем, для оценки может быть приглашен эксперт или специалист за счет несогласной стороны.

5. По заявлению залогодателя суд при наличии уважительных причин вправе в решении об обращении взыскания на заложенное имущество отсрочить его реализацию на срок до одного года в случае, если залогодателем является гражданин независимо от того, какое имущество заложено им по договору об ипотеке, при условии, что залог не связан с осуществлением этим гражданином предпринимательской деятельности.

Определяя срок, на который предоставляется отсрочка реализации заложенного имущества, суд учитывает, в том числе то, что сумма требований залогодержателя, подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества на момент истечения отсрочки, не должна превышать стоимость заложенного имущества по оценке, указанной в договоре об ипотеке.

Отсрочка реализации заложенного имущества не затрагивает прав и обязанностей сторон по обязательству, обеспеченному ипотекой этого имущества, и не освобождает должника от возмещения возросших за время отсрочки убытков кредитора, причитающихся кредитору процентов и неустойки.

Если должник в пределах предоставленного ему отсрочкой времени удовлетворит требования кредитора, обеспеченные ипотекой в том объеме, который они имеют к моменту удовлетворения требования, суд по заявлению залогодателя прекращает исполнение решения об обращении взыскания.

5. Отсрочка реализации заложенного имущества не допускается, если она может повлечь существенное ухудшение финансового положения залогодержателя.

6. При объявлении торгов несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.

При объявлении несостоявшимися повторных торгов залогодержатель вправе оставить предмет залога за собой с оценкой его в сумме, не более чем на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных торгах.

Статья 41. Меры по защите интересов других залогодержателей при обращении взыскания на предмет ипотеки

При обращении взыскания на имущество, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявляется соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности об информировании других залогодержателей в соответствии с пунктом 4 статьи 35 настоящего Закона.

Статья 42. Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке

1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет ипотеки при соблюдении требований настоящего Закона, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

2. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на предмет ипотеки по предшествующей ипотеке действительно, если оно заключено при наличии письменного согласия всех залогодержателей по всем последующим ипотекам на условия этого соглашения.

3. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается в случаях, если:

- залогодатель отсутствует и установить место его нахождения невозможно;
- для ипотеки имущества требуется согласие или разрешение другого лица или органа;
- предметом ипотеки является имущество, относящееся к основным средствам залогодателя;
- предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
- предметом ипотеки являются недвижимые материальные историко-культурные ценности;
- предметом ипотеки является имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает согласия в письменной форме на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке.

В указанных случаях взыскание на заложенное имущество обращается по решению суда.

4. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на предмет ипотеки, заключенном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, стороны могут предусмотреть:

- реализацию заложенного имущества в порядке, установленном настоящим Законом;
- приобретение заложенного имущества залогодержателем для себя с зачетом полностью или в части в счет покупной цены требований залогодержателя к должнику, обеспеченных ипотекой. В таком соглашении не может быть предусмотрено приобретение заложенного имущества залогодержателем, если предметом ипотеки является земельный участок, а также, если ипотекой был обеспечен кредитный договор с банком или небанковской кредитно-финансовой организацией.

В случае, если соглашением об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на предмет ипотеки предусматривается приобретение заложенного имущества залогодержателем, то к нему применяются нормы законодательства о договоре купли – продажи недвижимости.

5. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на предмет ипотеки в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи стороны должны указать в нем:

- наименование заложенного по договору об ипотеке имущества, на которое обращается взыскание, стоимость этого имущества;
размер требований, обеспеченных ипотекой и подлежащих удовлетворению из стоимости заложенного имущества;
- способ реализации заложенного имущества или условия его приобретения залогодержателем;
- все предшествующие и последующие ипотеки того же имущества и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

6. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на предмет ипотеки может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

ГЛАВА 9 РЕАЛИЗАЦИЯ ПРЕДМЕТА ИПОТЕКИ, НА КОТОРЫЙ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ

Статья 43. Реализация предмета ипотеки

1. Предмет ипотеки, на который обращено взыскание по решению суда, реализуется путем продажи с публичных торгов, в порядке, установленном процессуальным законодательством, если иной порядок не установлен законодательством.

Предмет ипотеки, на который взыскание обращено на основании нотариально удостоверенного соглашения об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на предмет ипотеки залогодержателя и залогодателя, реализуется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом Республики Беларусь, если иной порядок не установлен законодательством.

2. Начальная цена предмета ипотеки определяется в решении суда при обращении взыскания на предмет ипотеки в судебном порядке или в соглашении залогодержателя и залогодателя об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на предмет ипотеки.

3. Предмет ипотеки продается за наивысшую цену, предложенную на торгах.

Статья 44. Прекращение обращения взыскания на предмет ипотеки или его реализации

1. Должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе прекратить обращение взыскания на предмет ипотеки, удовлетворив все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в объеме, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи предмета ипотеки на торгах.

2. Лицо, требующее прекращения обращения взыскания на предмет ипотеки или его реализации, обязано возместить залогодержателю расходы, понесенные в связи с обращением взыскания на это имущество и его реализацией.

Статья 45. Распределение суммы, вырученной от реализации предмета ипотеки

1. Распределение суммы средств, вырученных от продажи предмета ипотеки, осуществляется судом или нотариусом в порядке, установленном законодательством.

ГЛАВА 10 ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Статья 46. Особенности ипотеки земельных участков

Ипотека земельных участков осуществляется в порядке, установленном Кодексом Республики Беларусь о земле, если иное не установлено настоящим Законом.

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц Республики Беларусь, либо часть таких земельных участков только в случае обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

К договору об ипотеке земельного участка должна быть приложена в качестве обязательного приложения копия земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка, выданная соответствующей организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Статья 47. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

Ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается.

[/b]Статья 48. Ипотека земельного участка, на котором находится или строится здание или сооружение[/b]

Ипотека земельного участка, на котором на момент заключения договора об ипотеке находится или строится здание или сооружение допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору этого здания или сооружения.

Статья 49. Возведение залогодателем зданий или сооружений на заложенном земельном участке

1. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Возведенное залогодателем после заключения договора об ипотеке на заложенном земельном участке здание или сооружение считается находящимся в ипотеке у того же залогодержателя в обеспечение обязательства, обеспеченного ипотекой этого земельного участка.

2. Возведение зданий или сооружений на заложенном земельном участке, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Статья 50. Стоимость земельного участка при его ипотеке

Стоимость земельного участка в договоре об ипотеке не может быть ниже его цены (стоимости), определенной на момент его передачи в ипотеку в соответствии с законодательством об охране и использовании земель при передаче земельных участков в частную собственность юридических лиц и граждан Республики Беларусь.

Статья 51. Особенности обращения взыскания на заложенные земельные участки и их реализации

1. Обращение взыскания на заложенные земельные участки и находящиеся или возводимые на них здания и сооружения осуществляется одновременно путем продажи на торгах одному покупателю.

2. Продажа и приобретение на торгах заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных законодательством ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки.

ГЛАВА 11 ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ, ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

Статья 52. Ипотека зданий, сооружений с земельным участком, на котором они находятся

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, находящегося в частной собственности, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающих закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю право аренды этого участка или его соответствующей части. Земельный участок не может быть разделен на части, если при целевом использовании той или иной части будут иметь место нарушения противопожарных, санитарных, экологических, строительных и иных норм и правил.

На принадлежащее залогодателю право пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором находится здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на здание или сооружение к лицу, которое приобретает это имущество в собственность, переходит право пользования, пожизненного наследуемого владения этим земельным участком либо указанному лицу предоставляется земельный участок в аренду в соответствии с законодательством об охране и использовании земель.

Статья 53. Определение состава и стоимости передаваемого в ипотеку предприятия

Состав передаваемого в ипотеку предприятия как имущественного комплекса и оценка его стоимости определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс предприятия и заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований, являются обязательными приложениями к договору об ипотеке.

Статья 54. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия

1. Ипотекой предприятия как имущественного комплекса может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущественного комплекса предприятия.

2. Ипотекой предприятия как имущественного комплекса обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке.

Статья 55. Права залогодателя в отношении имущества заложенного предприятия

1. Залогодатель вправе отчуждать и иным образом распоряжаться имуществом, входящим в имущественный комплекс предприятия, переданного в ипотеку, а также вносить изменения в состав данного имущества, если это не влечет уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости предприятия как имущественного комплекса, а также не нарушает других условий договора об ипотеке, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

2. В случае непринятия залогодателем предприятия как имущественного комплекса мер по обеспечению сохранности заложенного имущества, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия как имущественного комплекса, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном выполнении обеспеченного ипотекой обязательства или введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

В соответствии с решением суда о введении ипотечного контроля залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:

- требовать от залогодателя регулярно представлять бухгалтерские и иные отчетные документы;
- предварительно согласовывать заключение сделок с имуществом, входящим в предприятие как имущественный комплекс;
- осуществлять иные права, предусмотренные решением суда.

Статья 56. Обращение взыскания на заложенное предприятие

1. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия как имущественного комплекса, взыскание на заложенное имущество может быть обращено только по решению суда.

2. К покупателю, который приобрел на торгах предприятие как имущественный комплекс, переходят относящиеся к предприятию права и обязанности собственника предприятия с момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное недвижимое имущество.

ГЛАВА 12 ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ И КВАРТИР

Статья 57. Применение правил об ипотеке жилых домов и квартир

1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

2. Ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, находящихся в государственной собственности, не допускается.

3. В случае, если предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются правила настоящего Закона об ипотеке жилого дома и квартиры.

4. Для передачи в ипотеку жилого дома, квартиры, принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, проживающих в этом доме, квартире, за исключением случая, если данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры и процентов по нему.

5. Для передачи в ипотеку жилого дома, квартиры, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные лица, необходимо наличие письменного согласия на это органов опеки и попечительства.

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого согласия может быть обжалован в суде.

6. Ипотека жилого дома или квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных.

Статья 58. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру

1. Обращение залогодержателем взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования этим имуществом совместно проживающих в этом жилом доме или квартире залогодателя и членов его семьи при условии, что данный жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры и процентов по нему.

2. Обращение взыскания на заложенный жилой дом или квартиру возможно как в судебном, так и внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных настоящим Законом.

Жилой дом или квартира, которые заложены по договору об ипотеке и на которые обращено взыскание, реализуются в порядке, установленном законодательством.

3. Лица, проживающие в заложенных жилых домах или квартирах на условиях договора найма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенного жилого дома или квартиры. Заключенный с ними до заключения договора об ипотеке договор найма или договор аренды жилого помещения сохраняет силу. Условия его расторжения определяются законодательством.

ГЛАВА 13 ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 59. Вступление в силу настоящего Закона

Настоящий Закон вступает в силу с 1 января 2007 г., за исключением тех положений, для реализации которых необходимо внесение изменений и дополнений в действующие законодательные акты, которые вступают в силу с момента вступления в силу изменений и дополнений в соответствующие законодательные акты, но не ранее 1 января 2007 г., а также настоящей статьи и пункта 3 статьи 60 данного Закона, которые вступают в силу с момента его официального опубликования.

Статья 60. Применение и реализация положений настоящего Закона

1. Правила настоящего Закона применяются к отношениям по ипотеке, возникшим после его вступления в силу.

2. К отношениям по ипотеке, возникшим до вступления в силу настоящего Закона, данный Закон применяется к тем правам и обязанностям, которые возникли после вступления его в силу, с учетом положений пункта 1 настоящей статьи.

3. Совету Министров Республики Беларусь до 1 января 2007 г. принять меры по приведению актов законодательства в соответствие с настоящим Законом и иные меры, необходимые для реализации положений данного Закона.

Президент Республики Беларусь

проект закона взят с сайта pravo.by

[Toto (Admin)]

В парламенте будет рассмотрен законопроект об ипотеке

Проект закона "Об ипотеке" будет рассмотрен Палатой представителей на текущей осенней сессии во втором чтении. Об этом сообщили в парламентской пресс-службе.

В настоящее время в нашей стране нет соответствующего законодательства, позволяющего регламентировать залог имущества при кредитовании. При этом такие сделки стали обычными для белорусов.

Как пояснили в Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, этот документ станет основой для развития ипотечного законодательства в Беларуси. При его разработке учитывался опыт зарубежных стран, прежде всего Российской Федерации.

В законопроекте "Об ипотеке" определены основания ее возникновения и момент прекращения, а также имущество, которое может быть предметом ипотеки, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой, понятие закладной как ценной бумаги, порядок перехода прав на предмет ипотеки к другим лицам. Устанавливается, что договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме. Она возникает с момента регистрации права собственности залогодателя на предмет ипотеки.

Значительное место в законопроекте отведено правилам обращения взыскания на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки. В частности, предусмотрены особенности судебного и внесудебного порядка удовлетворения требований залогодержателя за счет заложенного имущества. В новом нормативном акте предлагается закрепить порядок реализации предмета ипотеки, на который обращено взыскание. Также в нем отражены особенности ипотеки земельных участков, предприятий, зданий и сооружений, жилых домов и квартир.

Принятие законопроекта позволит расширить возможности приобретения жилья гражданами, создать базу для привлечения сбережений населения в жилищный сектор, обеспечить развитие строительного комплекса и сопутствующих отраслей, стимулировать развитие банковской деятельности.

По материалам БЕЛТА
Урбан Алексей

Домострой
23 октября 2007

[Toto (Admin)]

Дешевого жилья не будет

Судя по письмам и обращениям в редакцию, многие читатели ждут принятия закона «Об ипотеке» — в надежде, что у них в перспективе появится дополнительная возможность построить жилье. Естественно, они интересуются, как идет работа над законопроектом, когда он вступит в силу, какие условия кредитования предусматривает.

Как объяснили в Постоянной комиссии Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации, с принятием и введением в действие этого документа в Беларуси начнет формироваться законодательство в области долгосрочного ипотечного кредитования, в т.ч. жилищного.

В проекте отражены, во-первых, основания возникновения ипотеки, а также имущества, которое может быть предметом залога, во-вторых, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой. Предлагается ввести понятие закладной как ценной бумаги, сформулированы особенности осуществления прав по ней и исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, определен порядок обращения взыскания на заложенное имущество и способы его реализации.

Депутаты, работающие в постоянной комиссии, подчеркивают: жилье благодаря ипотечному кредитованию дешевым не станет, но оно будет более доступным для очередников, которые уже имеют какие-то доходы и накопления.

Напомним, что в Беларуси жилье строится в основном за счет госсредств. Однако сейчас правительство поставило задачу перейти преимущественно к небюджетному финансированию, чтобы люди с помощью собственных сбережений и банковских кредитов смогли быстрее обзавестись необходимыми метрами. Но оформить кредит для строительства пока что сложно, для него нужны поручители. Закон устранит это препятствие.

Доработка законопроекта идет непросто. Много споров возникает вокруг механизма обращения банками взыскания на предмет ипотеки — заложенное имущество. Например, как поступать в тех случаях, когда гражданин не может вернуть кредит? Банк получит право добиваться через суд решения о выселении семьи из построенной квартиры. Вроде бы все логично: прежде чем принять решение, человек должен взвесить все «за» и «против». Но если в семье есть маленькие дети или инвалиды? Возможно, для таких случаев государству следует создать какой-то страховочный жилфонд, говорят депутаты.

С другой стороны, если кредитополучатели не будут возвращать деньги, то банки обанкротятся. Пример тому — разразившийся кризис неплатежеспособности на ипотечном рынке США, частично затронувший Европу. Он спровоцирован предшествующим бумом на рынке жилья. До 2006 г. многие американцы брали кредиты, т.к. любые проценты можно было окупить, перепродав потом эту недвижимость. В погоне за клиентами банки упрощали и упрощали условия кредитования и ссужали деньги даже людям с низкими доходами. Затем и спрос, и цены на жилье упали. Надежды на сверхприбыль при перепродаже растаяли, и необеспеченные заемщики оказались не в состоянии платить по кредитам.

Белорусский законопроект призван не допустить подобной ситуации. В нем также предусмотрена определенная страховка для граждан, потерявших работу, а с ней и доходы. Так, допускается трехкратная задержка платежей в течение года. Затем, при наличии уважительных причин, суд получит право дать отсрочку еще на год, и лишь тогда может ставиться вопрос об изъятии залога, т. е. построенной квартиры. Авторы законопроекта считают, что за такое время можно найти новую работу.

Звучат и скептические оценки: уже сегодня строительная отрасль не справляется с выполнением заказов из-за нехватки мощностей, а что будет после того, как закон вступит в силу? Некоторые эксперты прогнозируют новый рост цен на жилье.

Кстати, несмотря на все сложности с доработкой законопроекта «Об ипотеке», депутаты надеются, что им удастся рассмотреть документ во втором чтении в ходе осенней сессии, т. е. до конца 2007 г.

Анна РАДЮК
Экономическая газета
16 октября 2007

[Toto (Admin)]

Квартира в долг

Жилье вряд ли подешевеет, но есть вероятность, что оно станет доступнее

В условиях быстрого роста цен на недвижимость кредиты на жилье становятся чуть ли не единственным способом его приобретения для граждан. Правда, в этом отношении банки пока не готовы принимать на себя большие риски. Ни о снижении кредитных ставок, ни об уменьшении доли первоначального взноса, ни о возможности кредитовать на полную стоимость недвижимости речь пока не идет. Единственная уступка, на которую ныне готовы пойти кредитные учреждения, — это сокращение сроков рассмотрения заявок. Правда, человеку, отчаянно думающему, как бы ему взять в банке взаймы денег побольше на срок подлиннее, от этого ни жарко ни холодно. Сутки будут рассматривать его заявку или две недели — не так уж и важно.

Исходя из достаточно вялой банковской политики в отношении предоставления кредитов на жилье, население пока не слишком охотно пользуется этим продуктом. По оценкам специалистов компании «Твоя столица», только около 20—30 % сделок по покупке или строительству минских квартир осуществляется с привлечением банковских кредитов. В сравнении со странами Западной Европы, где от 60 до 90 % квартир и индивидуальных домов приобретается «в долг», это крайне мало. Правда, как отмечают специалисты, спрос на жилищные кредиты со стороны населения имеет тенденцию к увеличению. Это и неудивительно: иначе, как с банковской поддержкой, квартиру сейчас построить сложно. Средневзвешенная цена предложения 1 кв. м в сентябре 2007 года составила $ 2077, и это еще не предел. По некоторым оценкам, к концу нынешнего года цена жилых «квадратов» сильно не изменится, но уже в первом квартале 2008-го будет скачок на 10—15 %.

Из 27 действующих в Беларуси банков только 8 оказывают услуги по предоставлению населению кредитов на покупку или строительство жилья.

Доля кредитов, выдаваемых на общих основаниях, заметно ниже льготных. Так, на начало сентября 2007 года задолженность физических лиц по кредитам, выданным на приобретение и строительство жилья на льготных условиях, составляла 2779,8 млрд. рублей, а на коммерческих — более чем в два раза меньше (1120,7 млрд.). По оценкам Национального банка Беларуси, в структуре задолженности физлиц на финансирование недвижимости льготные кредиты на строительство жилья сегодня занимают 69 % (2723,6 млрд.). Льготные кредиты, выданные на покупку жилья, относящегося ко вторичному жилому фонду, занимают всего 1% — 56, 2 млрд. рублей. В отношении кредитов, выданных на общих основаниях, такого диссонанса не наблюдается: строительство жилья занимает 10 % (400,9 млрд.), покупка — 18 % (719,8 млрд.). Прочие кредиты на финансирование недвижимости, например на ремонт и санацию зданий, в структуре задолженности занимают всего 2 % (65,9 млрд.).

В настоящий момент в стране более 560 тыс. семей состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, и ежегодно из них справляют новоселье только 30—32 тыс. человек. По мнению специалистов, для решения квартирного вопроса в Беларуси необходимо создавать систему дополнительного привлечения средств в сферу жилищного строительства. В связи с этим немалые надежды возлагаются на законопроект «Об ипотеке», принятый 14 декабря 2006 года Палатой представителей Национального собрания в первом чтении. На нынешней осенней сессии депутаты планируют поставить в ипотечном вопросе красивую жирную точку. Несмотря на все сложности с доработкой проекта, они надеются, что им удастся рассмотреть документ во втором чтении до конца 2007 года.

Законопроект направлен на урегулирование отношений в сфере ипотеки и создание правовой основы системы долгосрочного ипотечного кредитования. В нем определяются не только основные понятия, но и форма и содержание договора об ипотеке, моменты возникновения и прекращения ипотеки. Кроме того, законом предлагается ввести понятие закладной в качестве ценной бумаги, сформулировать особенности осуществления прав по ней и исполнения обеспечения ипотекой обязательств.

Как отмечают законодатели, доработка законопроекта проходит совсем непросто. В частности, много вопросов возникает относительно определения механизма изымания заложенного имущества у кредитополучателя, не выполнившего свои обязательства перед банком по возврату ипотечного кредита. Если во всем мире человек, игнорирующий по разным причинам, пусть даже и уважительным, возврат кредита банку, признается нарушившим кредитный договор и залог (недвижимость) переходит на баланс кредитной организации, то в Беларуси с ее социально ориентированной экономикой хотят пойти своим уникальным путем. Как говорят депутаты, для успешного функционирования ипотеки необходимо создать страховочный жилой фонд. Для конечного потребителя это будет выгодно: просрочил выплаты по ипотеке — будь добр переехать в другую квартиру. Пусть поменьше и с малым количеством удобств, но опять же свою. Банкиры указывают, что подобные социальные гарантии государства могут и вовсе отучить граждан платить по счетам. Ведь никто им не помешает купить по ипотеке квартиру, а после, отказавшись от возврата кредита, переехать в новый дом. При этом стоимость затрат на жилплощадь будет равна почти нулю.

В белорусском проекте Закона «Об ипотеке» предусмотрены механизмы страховки для граждан, потерявших работу, а с ней и постоянные доходы. Так, оговаривается, что в течение календарного года гражданам может быть предоставлена троекратная отсрочка платежей. При наличии уважительных причин суд может и вовсе дать гражданам отсрочку на год, и лишь по истечении этого срока банком может ставиться вопрос об изъятии залога.

Главное достоинство ипотечного кредитования — его привлекательность. Процентные ставки по ипотечным кредитам должны быть значительно ниже, чем по обыкновенным кредитам на строительство жилья. Впрочем, специалисты сомневаются, что с появлением на рынке прямых конкурентов банков — ипотечных фондов ставки резко упадут до среднеевропейских 3—5 % годовых. По заверениям банкиров, нынешняя процентная ставка по жилищным кредитам у них балансирует на грани рентабельности. Впрочем, с введением ипотеки и вроде бы возросшей доступностью жилья у граждан могут появиться более насущные проблемы — резкий рост цен на недвижимость. Как показывает практика европейских стран, в условиях дефицита предложения недвижимости даже ипотека не способна решить квартирный вопрос быстро и эффективно.

Александр БЕНЬКО
Рэспублiка
31 октября 2007

[Toto (Admin)]

Дешёвый кредит не светит

Рассмотрение закона об ипотеке перенесли на весну

Второе чтение закона об ипотеке переносится на весеннюю сессию парламента, а значит, снова затягивается создание правового поля для ипотечного кредитования. Между тем в ходе круглого стола, посвященного проблемам землепользования в Беларуси, выяснилось, что при разработке этого законопроекта законодатели упустили несколько важных вопросов.


На прошедшем недавно круглом столе, посвященном проблеме землепользования в Беларуси, секретарь парламентской комиссии по жилищной политике Николай Дмитрук сообщил, что депутаты значительно переработали проект закона после первого чтения и создали вполне дееспособный рамочный документ, принятие которого позволит в дальнейшем совершенствовать правовое поле для развития инструментов ипотечного кредитования. Однако терминологическая экспертиза прислала множество собственных замечаний, которые члены комиссии могут не устранить к завершению осенней сессии парламента 20 декабря. В этой связи Дмитрук предположил, что второе чтение закона об ипотеке состоится весной 2008г.

В доработанном законопроекте предложены механизмы решения самой острой проблемы, тормозящей развитие ипотеки в Беларуси, - взыскания заложенного имущества у семей с несовершеннолетними детьми. Как известно, согласно Гражданскому и Жилищному кодексам, выселить такую семью за неуплату по кредиту или долги по коммунальным платежам невозможно. Это положение вынуждает белорусские банки весьма осторожно рассматривать ипотеку как кредитный инструмент. В новой редакции законопроекта предложено закрепить положение, по которому для передачи в ипотеку жилого помещения, где проживает семья с маленькими детьми, необходимо получить согласие органа опеки. Значительно сужен и перечень причин для отказа, в частности орган опеки может запретить семье с несовершеннолетними детьми передавать свою квартиру в ипотеку, если кредит берется не для улучшения жилищных условий, а с другой целью (например, пополнения оборотных средств, покупки автомобиля и т.п.). Будет отказано в ипотеке и социально опасным семьям. Во всех остальных случаях, по словам Дмитрука, орган опеки обязан дать свое согласие. Следовательно, в случае неуплаты по кредиту банк сможет по суду взыскать заложенное имущество и у семьи с детьми.

В ходе обсуждения было отмечено, что принятие этой нормы должно повлечь разработку механизмов по предоставлению должникам социального жилья. В этом качестве, по мнению некоторых экспертов, можно использовать реконструированные хрущевки - за счет использования имеющейся инфраструктуры стоимость 1 кв. м в таких домах будет на 15-20% ниже, чем в новых.

Развитие в стране ипотечного кредитования позволит более эффективно распоряжаться недвижимым имуществом не только семьям, но и предпринимательской среде.

Дмитрук отметил, что в законопроекте заложен принцип единства земельного участка и строения. Так, если в залог передается здание, участок попадает в ипотеку автоматически; если здание в аренде, то в залог передается право аренды; если в залог передается земельный участок без капитального строения, то построенное на нем здание автоматически становится объектом ипотеки.

В ходе круглого стола живо обсуждался вопрос о передаче в ипотеку земельных участков и зданий на них. Бизнесменов интересует возможность передачи в ипотеку не только зданий в собственности, но и права аренды земельного участка, а также отдельного помещения в общем здании. Как оказалось, эти вопросы остались вне поля зрения законодателей, а на некоторые даже не удалось с ходу дать ответ. В частности, было отмечено, что для банка нужен четкий объект ипотеки, однако если оформить в собственность отдельный магазин в крупном торговом центре вполне возможно, то как оформить соответствующую долю предпринимателя в арендованном участке, на котором построен центр, пока неясно. Между тем этот вопрос имеет принципиальную важность, поскольку передача в ипотеку помещения и участка стоит дороже, а значит, можно получить более крупный заем.

В настоящее время большинство экспертов полагает, что ипотека в Беларуси не будет дешевой, хотя ипотечное кредитование предполагает более низкие процентные ставки, чем действующие сейчас ставки по кредитам на финансирование недвижимости на общих основаниях. По словам Дмитрука, чтобы не перегружать заемщиков дополнительными платежами, в проекте закона решено отказаться от обязательного страхования ипотечного кредита.

Напомним, закон об ипотеке был принят в первом чтении в декабре 2006г., но за прошедший год документ претерпел значительные изменения. Перенос сроков принятия законопроекта во втором чтении откладывает срок принятия закона об ипотеке, который сам по себе является рамочным и требует разработки сопутствующих документов - закона об оценке заложенного имущества, изменений в законодательство о ценных бумагах, изменений в Гражданский и Жилищный кодексы и т.п. Эксперты полагают, что в действительности ипотека может заработать лишь спустя год-два после принятия рамочного документа.

Между тем развитие рынка ипотечного кредитования действительно влечет за собой масштабные изменения в экономике страны - это не только дополнительные возможности приобретения жилья для населения, но и база для привлечения сбережений в жилищный сектор, развития строительного комплекса и сопутствующих отраслей, банковской деятельности.

В России, где закон об ипотеке действует несколько лет, кредитование под залог недвижимости к настоящему времени стало приобретать популярность не только в столицах, но и в регионах, и даже ипотечный кризис в США не притормозил темпов роста объемов выданных кредитов. По оценкам компании «Фосборн Хоум», около 23% российских банков вынуждены были значительно поднять процентные ставки или вовсе уйти с рынка ипотеки. Однако крупные банки перенесли эти трудности довольно спокойно, без значительного увеличения стоимости кредита. Участники рынка признают, что в их банках были несколько ужесточены меры по проверке кредитоспособности заемщиков. Однако несмотря на все проблемы, за три квартала 2007г. российский рынок ипотеки составил RUR375 млрд., в то время как за весь прошлый год эта цифра достигла только RUR347 млрд. По прогнозам, к концу текущего года рынок ипотеки в России вырастет до RUR537 млрд., что более чем в 1,5 раза превышает прошлогодний показатель.

P.S. В рамках конгресса «Землепользование в РБ - преодоление «арендного» кризиса на рынке земли. Решение проблем оценки и оформления. Ипотечное кредитование» состоялось награждение лауреатов II национального конкурса «Домострой-премиум-2007». В номинации «Лучший Девелопер года» победила компания «Гиперкомм Девелопмент».

Ольга МИКША
БелГазета
3 декабря 2007

[Toto (Admin)]

Залог решения жилищного вопроса

Вчера Палата представителей приняла законопроект “Об ипотеке”.
Мировая практика в решении квартирного вопроса однозначна: каждый должен построить жилье сам, а не ждать его от государства. Деньги готовы предоставить банки, но им нужен залог (универсальным является недвижимость). Это и есть суть ипотеки.

Как сообщила заместитель председателя Постоянной комиссии по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Галина Полянская, в проекте закона подробно расписан механизм предоставления ипотечного кредита. Оговорено, что может быть залогом: земельные участки и строения на них. Причем просто землю “закладывать” нельзя. Также не примет ни один банк под залог и госсобственность.

В законопроекте нашел юридическое разрешение и еще один спорный момент: как будет оцениваться дом с участком или квартира, которые “уходят в обеспечение кредита”? Теперь “сотки” не могут быть ниже кадастровой цены, а стоимость строения определяется на рыночных принципах.

Конечно, ипотека может в определенной мере способствовать решению жилищных вопросов, однако это не волшебная палочка, при помощи которой этажи зданий будут расти сами по себе. К тому же, убеждена Галина Полянская, для того, чтобы ипотека заработала на полную мощность, нужно принять еще ряд законов. “Но итог от всего этого будет положительный. Произойдет оживление финансового рынка, рынка ценных бумаг, строительного рынка”, — добавила Галина Полянская.

Народная газета
15 мая 2008