"Об ипотеке" - проект, текст и обсуждение Закона.

[Toto (Admin)]

Привычка копить

Белорусам она пока не свойственна, но парламентарии уверены: для решения квартирного вопроса сбережения необходимы

Развитие рынка ипотечного кредитования влечет за собой масштабные изменения в экономике страны. Ведь это не только дополнительные возможности для приобретения жилья населением, но и катализатор для привлечения сбережений граждан в строительный сектор экономики. Однако проект Закона «Об ипотеке», утверждения которого участники финансового рынка ожидают давно и с нетерпением, до сих пор вызывает сомнения у белорусских парламентариев. Специалисты считают, что создание современной долгосрочной системы жилищного финансирования невозможно без соответствующей правовой базы. Ведь рано или поздно выяснится: без дополнительных условий для внебюджетного финансирования жилищного строительства не обойтись, а для претворения ипотеки в жизнь необходимо принять еще несколько дополнительных законодательных актов.

Приоритетной формой поддержки нуждающихся в улучшении жилищных условий в республике в настоящее время стала система кредитования на льготных условиях. Банкиры отмечают: такие кредиты по своим объемам давно превысили выдаваемые на общих основаниях, что все же несколько неблагоприятно сказывается на банковском секторе. Система льготирования в некоторой степени дискредитировала коммерческие жилищные кредиты. Белорусские банки даже продвигают эти продукты несколько вяло, понимая тщетность своих усилий в конкуренции с системообразующим «Беларусбанком», которому сегодня принадлежит не­оспоримое лидерство в жилищном кредитовании — около 70 % рынка. Население предпочитает несколько лишних лет постоять в очереди, всеми правдами и неправдами добиться льгот при выделении кредита под 3—5 % годовых, нежели связываться с традиционным банковским продуктом, подразумевающим более высокие процентные ставки и весьма жесткую регламентацию выплат по кредиту.

Вместе с тем коммерческие кредиты по-прежнему недоступны большинству граждан. Кредит на приобретение готовой квартиры — от 10 % годовых в валюте и от 15 % годовых в рублях. То есть, оформляя заимствование на 10 лет, покупатель квартиры в итоге выплачивает 1,5—2 ее стоимости. Кредит на строительство жилья банки выдают по еще более высокой ставке. Не­охотно снижают банки и величину первого взноса: обычно гражданин должен оплатить за счет собственных средств не менее трети стоимости квартиры. Одновременно покупатель должен застраховать приобретаемое жилье и собственную жизнь, а также оплатить сбор за рассмотрение кредитной заявки и проведение сделки, что повышает стоимость квартиры еще на 2—2,5 %.

Закон «Об ипотеке» сегодня даже депутаты в шутку называют многострадальным. Он был принят в первом чтении еще в декабре 2006 года, но за последнее время документ претерпел значительные изменения.

В декабре 2007 года чтение Закона «Об ипотеке» вновь перенесли на весеннюю сессию парламента. Просто выяснилось, что при разработке этого законопроекта законодатели упустили несколько важных нюансов. Теперь существует мнение, что проект закона нижняя палата белорусского парламента может принять во втором чтении уже в мае 2008 года.

«Уже много раз говорилось о том, что без долгосрочного ипотечного кредитования невозможно решить жилищную проблему для основной части работающего населения. Именно об этом свидетельствует мировой опыт. Сначала надо создать законодательную базу, основанную на рыночных принципах приобретения жилых помещений на свободном от монополизма рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов», — считает зампредседателя Комиссии по жилищной политике и строительству, торговле и приватизации Палаты представителей Национального собрания Беларуси Галина Полянская.

Белорусский Закон «Об ипотеке» сам по себе является рамочным и требует разработки сопутствующих документов — закона об оценке заложенного имущества, изменений в законодательстве о ценных бумагах, изменений в Гражданском и Жилищном кодексах… Кроме того, в настоящий момент Министерство архитектуры и строительства Беларуси (вернее, его Институт НИПТИС) разработал проект Закона «О жилищно-строительных сбережениях», который в ближайшее время планируется вынести на рассмотрение депутатов. Считается, что документ создает условия для обеспечения в перспективе к 2015 году устойчивого роста объемов ввода жилья с максимальным использованием внебюджетных источников финансирования. Это отражает суть концептуального подхода государственной жилищной политики в области финансирования строительства жилья за счет долгосрочных жилищных строительных сбережений граждан. Предметом правового регулирования документа являются правоотношения между банками, строительными организациями и гражданами в сфере финансирования, строительства (реконструкции) или приобретения жилых помещений в системе жилищных строительных сбережений. В проекте предусматривается в том числе и государственная поддержка системы стройсбережений в виде субсидий гражданам, находящимся на учете в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и имеющим в соответствии с законодательством право на получение государственной поддержки. Такой механизм привлечения долгосрочных ресурсов для финансирования строительства жилья предусматривает накопление на банковских счетах граждан средств в размере до 50 % стоимости квартиры. Остальная часть средств будет выдаваться в виде кредита.

Впрочем, Закон «О жилищно-строительных сбережениях» пока не прошел даже первые рубежи согласований на предварительных консультациях в Палате представителей. Несмотря на то что документ учел множество замечаний после первой редакции, он по-прежнему пестрит отсылочными нормами и, что больше всего возмутило законодателей, напрямую увязан с внутренними банковскими документами. По мнению депутатов, возложение контроля исполнения закона на банки приведет к весьма негативным последствиям. Банковский процент по жилищным кредитам вряд ли будет снижаться, и в стройсбережениях не будет никакого смысла, если процентная ставка по кредиту окажется равной ныне действующей при выдаче кредита на общих основаниях.

Что же касается ипотеки, то в настоящее время большинство экспертов полагают: она не будет дешевой, хотя и предполагается, что этот вид кредитования предложит более низкие процентные ставки, чем действующие ныне. В любом случае населению придется полагаться на альтернативные системы строительных сбережений. Как отмечают парламентарии, прежде всего этот механизм дополнит действующее ныне льготное кредитование строительства жилья новой составляющей с реальной перспективой построить или приобрести квартиру, накопив денежные средства. А когда у населения появится выбор, глядишь, и банковский процент по жилищным кредитам начнет снижаться.

--------------------------

Не отходя от кассы

Примерно половина населения Европы копит деньги на жилье в строительных сберегательных кассах (ССК). Приезжавший с визитом в Минск глава отдела по координации немецкого Союза частных касс стройсбережений Штефан Йокль познакомил белорусских парламентариев с опытом работы этих кредитных организаций.

ССК — это своеобразная касса взаимопомощи, упрощенная версия которой известна многим белорусам еще с советских времен. Тогда в организациях сотрудники ежемесячно вносили «в общий котел» определенную сумму денег, которые использовали на различные нужды. ССК отличается от простой модели кассы взаимопомощи, во-первых, тем, что на взносы участников начисляются проценты. Во-вторых, за пользование кредитом тоже надо будет заплатить. Однако проценты в обоих случаях небольшие.

«Немецкая система предполагает накопление в стройкассе 40–50 % от общей суммы стоимости жилья, при этом вкладчик точно уверен, что за несколько лет накапливаемая им сумма благодаря премиям вырастет на 35–40 %. После чего выдается ссуда на покупку квартиры с рассрочкой от 6 до 20 лет. Государство в свою очередь также не останется внакладе, поскольку благодаря средствам вкладчиков может поддерживать строительную отрасль и вовлекать в экономику страны деньги, которые обычно «не работают» и лежат дома», — объясняет Штефан Йокль.

Количество участников ССК не ограничено. И от того, насколько регулярно происходит приток новых вкладчиков, зависит финансовая устойчивость кассы. Впрочем, это не должно вызывать у населения ассоциацию с «пирамидой». Даже если все работающие граждане обеспечат себя жильем, им на смену в ССК приходит более молодое поколение. К тому же в большинстве западных стран стройсберкассы активно поддерживает государство, выделяя жилищные субсидии (премии) вкладчикам.

Для того чтобы стать членом ССК, вкладчик заключает с кассой специальный договор. Там оговаривается общая сумма соглашения — в нее входят сумма взносов вкладчика, которую он собирается накопить, проценты по взносам, заемные средства и, если предусмотрено, премии государства. А также срок действия договора.

По завершении накопительной фазы вкладчик имеет право получить накопленный вклад с процентами и «стройсберссуду», то есть в его распоряжении оказывается вся договорная сумма.

После этого начинается фаза погашения ссуды. Так заемные средства возвращаются в систему ССК и идут на кредитование новых вкладчиков.

Стройсберкассы почти не зависят от рынка капитала: средства накопления и финансирования образуют замкнутый круг. В Европе ССК уже не воспринимается как способ решения жилищной проблемы — это просто образ жизни. Возможно, скоро ССК станут популярными и у нас.

Александр БЕНЬКО, «Р»
Рэспублiка
30 апреля 2008

[Toto (Admin)]

Ипотека — не панацея

Принятие закона «Об ипотеке» сделает кредиты на жилье более доступными, но не снизит процентной ставки по ним. Такое мнение было высказано участниками семинара по вопросам финансирования недвижимости, состоявшегося недавно в Минске.

По информации заведующего отделом по обеспечению деятельности Постоянной комиссии Палаты представителей по жилищной политике, строительству, торговле и приватизации Владимира ДМИТРУКА, рассмотрение во втором чтении законопроекта «Об ипотеке» может состояться в мае-июне. Планируется, что различные его нормы вступят в силу через 6-12 месяцев после официального опубликования документа. Однако не стоит ожидать, что принятие закона «широким маршем» двинет развитие ипотеки в стране, считает он. Необходимо также внести ряд изменений в законодательство, включая Жилищный кодекс.

Ипотека — новый и еще слабо развитый сегмент белорусской экономики. У банков недостаточно долгосрочных ресурсов для предоставления кредитов в большом количестве, а процентная ставка но ним остается высокой — 14-16% годовых (в Br). Для сравнения: в Германии ипотечные ссуды выдают под 1,5-4% годовых с минимальным количеством процедур.

Как один из вариантов решения проблемы «длинных денег» — развитие рынка ипотечных ценных бумаг в Беларуси. Планируется, в частности, введение в оборот ипотечной закладной. Еще одно направление — развитие системы жилищных строительных сбережений. По последнему направлению подготовлен соответствующий законопроект.

Также планируется ужесточить ответственность за пользование ипотечными кредитами. Банкам могут предоставить право выселять должников из квартир, находящихся в ипотеке. Соответствующую норму предусматривается закрепить проектом новой редакции Жилищного кодекса.

В целом законопроект «Об ипотеке» В.Дмитрук назвал многострадальным, напомнив, что его разработка была начата еще в 2002 г. В конце 2006 г. он был принят в первом чтении. С тех пор документ 15 раз направлялся на согласование в различные инстанции. Между тем в России Закон «Об ипотеке» действует уже 10 лет и дает неплохие результаты.

Принятие Закона «Об ипотеке», скорее всего, не окажет существенного влияния на формирование цен на недвижимость. Такое мнение в ходе семинара высказала руководитель информационного центра долевого строительства ОДО «Твоя столица» Татьяна НЕДЕРЕВА-АРХИПЕЦ. Вряд ли стоит ожидать, что количество выдаваемых кредитов существенно увеличится, соответственно не будет стимулов к дальнейшему повышению цены за квадратный метр жилья, считает она.

Чтобы сделать кредиты более доступными, сейчас некоторые риэлтерские компании практикуют специальные программы, в соответствии с которыми банк-партнер может снизить процентную ставку по кредиту для их участников. Есть примеры успешного привлечения заемных денежных ресурсов для продажи нового жилья с применением таких программ.

В том, что принятие закона «Об ипотеке» не окажет революционного влияния на цены, уверен и начальник управления залога и экономической экспертизы ОАО «Белвнешэкономбанк» Виктор КРИВОЛАПОВ. Кредиты станут доступней с точки зрения обеспеченности, но цена останется высокой. Закон лишь позволит приподнять «запасы», которые есть у граждан. Кроме того, по его мнению, банкам еще предстоит нарастить ресурсы для кредитования, которые в нашей республике вдобавок не бывают дешевыми.

Александр ГЕРАСИМЕНКО
Экономическая газета
29 апреля 2008

[Toto (Admin)]

Берите в руки калькулятор

На жилье, обремененное ипотекой, может быть обращено взыскание по исполнительным документам. Понятно, что лишь в тех случаях, когда человек не возвращает взятый в банке кредит. Речь идет о квартире или доме, где должник проживает.

Такое дополнение в Гражданский процессуальный кодекс в ближайшее время рассмотрит Совет Республики.

О том, что Палата представителей проголосовала во втором чтении за проект закона «Об ипотеке», «ЭГ» уже сообщала. Одновременно с ним принята и поправка в Гражданский процессуальный кодекс. После того как законопроекты одобрит верхняя палата парламента, они поступят на подпись Президенту. Таким образом, есть все основания полагать, что, как и обещает правительство, с 2010 г. ипотека в стране начнет работать.

По мнению специалистов, закон «Об ипотеке» поможет активизировать финансовый рынок и вообще всю банковскую деятельность, благодаря ему ускорится жилищное строительство. Конечно, это не значит, что стоимость квадратного метра заметно снизится и построить дом или квартиру сможет любой желающий. Другое дело, что у наших граждан, в т.ч. и у молодежи, появится больше возможностей для такого строительства. Например, они смогут получить кредит, оставив в залог банку свою собственную или родительскую (точнее, залог оформят сами родители) недвижимость, другое имущество.

Однако у этого документа есть и оборотная сторона, которая призвана обеспечить надежную работу всего ипотечного механизма. В ГПК, как уже говорилось, вносится изменение, дающее судам право рассматривать дела об обращении взысканий на недвижимое имущество в случае несоблюдения ипотечных обязательств. То есть в тех случаях, когда заемщик, получив деньги на строительство жилья, не возвращает по каким-либо причинам кредит, банк может через суд изъять заложенную квартиру или дом.

Эти меры вполне логичны с точки зрения рынка. Однако депутаты Палаты представителей очень долго обсуждали поправку в ГПК и никак не могли прийти к согласию. Как можно лишить человека жилья? — спрашивали одни. Их оппоненты напоминали: без этой нормы ипотека работать не сможет, весь мир строится по такому принципу. Ни один банк не станет давать деньги, не имея гарантий их возврата.

В итоге депутаты согласились с предлагаемой нормой, но постарались «сохранить необходимые минимальные социальные гарантии». Например, в законопроекте «Об ипотеке» прописана щадящая процедура погашения кредита. Допускается троекратная задержка платежей в течение года. При этом срок судебного рассмотрения по этому вопросу будет составлять не менее года. Таким образом, человеку предоставляется около 2 лет для восстановления своей платежеспособности без фактического обращения взыскания на жилье. Кроме того, напомним, при заключении договора об ипотеке залог жилья осуществляется с письменного согласия всех совершеннолетних членов семьи и с письменного согласия органов опеки, если в квартире или доме проживают несовершеннолетние.

По мнению специалистов, такие изменения в отечественном законодательстве — а в них заинтересовано прежде всего банковское сообщество — заставят наших соотечественников более ответственно относиться к принятию решений. Гражданин, который воспользуется ипотекой, а потом прекратит выплачивать долг, должен понимать, что он может по решению суда запросто оказаться на улице. Даже с семьей.

И, как показывает опыт соседней России, где ипотека уже работает, встречается немало кредитополучателей, действующих по принципу: главное — включиться в ипотечное строительство, а там будет видно. В итоге опрометчиво принятое решение оборачивается убытками и серьезными проблемами.

Эдуард ТРОШИН
Экономическая газета
3 июня 2008

[Toto (Admin)]

ПОСТРОИТЬ ДОМ ПОМОЖЕТ ИПОТЕКА

20 июня 2008 года Президент Беларуси Александр Лукашенко подписал Закон «Об ипотеке». О том, какую роль он сыграет в жилищном строительстве и как скоро можно ждать реальных результатов, мы спросили у специалистов

Слово «ипотека» впервые появилось в Древней Греции еще до нашей эры. Так определялась ответственность должника своей землей перед тем, кто позаимствовал ему что-либо, то есть кредитором. На границе земельного участка заемщика ставили столб с надписью, которая гласила, что эта земля обеспечивает долг. Такой столб и назывался «ипотекой», что в переводе с древнегреческого означает «подпорка», «подставка».

Нынче ипотечный кредит — кредит под залог недвижимого имущества. То есть, человек получает средства на приобретение или строительство жилья под залог недвижимости, принадлежащей ему на правах собственности или хозяйственного ведения. Основными ипотечными системами в мире являются одноуровневая и двухуровневая.

Одноуровневая — когда специализированный ипотечный банк выдает кредит на эти цели и гражданин получает возможность улучшить свои жилищные условия, используя его и некую накопленную сумму. Эта система в основном применяется в европейских странах.

Двухуровневая система (американская) предполагает формирование портфеля ипотечных кредитов (пулов) и последующего выпуска в оборот ипотечных ценных бумаг. Выдают кредиты любые банки и небанковские финансовые организации, а в обороте ценных бумаг участвуют специализированные организации (агенты, брокеры и др.). В Российской Федерации создано законодательство, регулирующее отношения, связанные с ипотекой, которое способствует росту кредитов на строительство жилья. Это законы «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Об ипотечных ценных бумагах», «Об оценочной деятельности» и др.

Создатели белорусского закона «Об ипотеке» максимально точно определили, какое недвижимое имущество может служить предметом ипотеки, то есть залога. При этом следует иметь в виду, что ипотека многолетних насаждений, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания или типа «река-море», космических объектов устанавливается специальными законодательными актами. Не могут быть использованы в качестве ипотечного залога участки недр, водные объекты, леса, а также земельные участки и жилые помещения, находящиеся в государственной собственности.
Закон вступит в силу через шесть месяцев. За это время, как пояснили специалисты ОАО «АСБ Беларусбанк», для результативной работы ипотечной системы будет принят ряд нормативных правовых актов, определен перечень банков, которые будут оказывать такие услуги. Это будет способствовать созданию полноценного рынка закладных — ценных бумаг на территории нашей страны. Надо отметить, что ипотечные кредиты будут выдаваться на длительный срок — 15 — 20 лет.

По закону ипотека жилых домов и квартир возможна лишь с согласия всех совершеннолетних членов семьи, проживающих в них. А если есть несовершеннолетние граждане — только с согласия органа опеки и попечительства и только для получения кредита на улучшение жилищных условий.

Кстати, в Беларуси подобная система выдачи кредитов под залог имущества уже действует несколько лет. Многие коммерческие банки выдают кредиты под залог жилья. При этом ставки по кредитам колеблются в районе 12 — 16%.

Популярностью пользуется и система стройсбережений. И, надо сказать, спрос на данный вид кредитов, даже при нынешних невысоких зарплатах, имеется. Люди хотят строить отдельное жилье, особенно молодые семьи. Теперь процедура выдачи кредитов под залог имущества узаконена, и есть уверенность, что упростится. Банки же, как кредиторы, будут в большей мере защищены, следовательно, смогут более широко предлагать данный вид кредитования. А воспользоваться им или нет — выбор гражданина.
...Это новый инструмент финансирования жилищного строительства

Механизм ипотечного кредитования значительно активизирует жилищное строительство уже в 2009 году. Такое мнение высказал начальник управления жилищного строительства Министерства архитектуры и строительства Александр Горваль.

«Ипотека — это новый инструмент финансирования жилищного строительства. Соответствующий закон позволит населению при помощи залога имеющихся квартир, домов получить средства для улучшения своих жилищных условий. В свою очередь, дополнительные инвестиции в рынок недвижимости вызовут увеличение объемов строительства жилья», — отметил специалист. В отношении возможного роста цен на жилье Александр Горваль отметил, что ипотека может вызвать некоторый рост цен на жилищном рынке, поскольку активизирует спрос. Однако параллельно ипотечное кредитование будет способствовать увеличению объемов строительства и росту предложения жилья, так что в результате должно установиться экономическое равновесие. «В любом случае никаких резких скачков цен, в том числе и на вторичном рынке жилья, быть не должно», — отметил он.

По его мнению, население уже в 2009 году начнет активно обращаться за кредитами для строительства либо покупки жилья под залог недвижимости. Однако интерес к ипотеке будет расти постепенно, по мере того, как люди будут разбираться в возможностях нового механизма кредитования.

Как отметил Александр Горваль, по сути, белорусские банки уже давно выдают кредиты под залог недвижимости. Однако с принятием нового закона, а также с внесением изменений в Гражданский процессуальный кодекс, этот процесс будет урегулирован. В частности, будет обеспечиваться исполнение обязательств владельца заложенной недвижимости при помощи механизма взыскания на дом или квартиру, который до сих пор был сильно ограничен. Закон «Об ипотеке» регулирует отношения в данной сфере и создает правовую основу долгосрочного ипотечного кредитования. В документе перечислены основания возникновения ипотеки, а также имущество, которое может быть ее предметом, обязательства и требования, обеспечиваемые ипотекой. Определяется понятие закладной как ценной бумаги. Предусмотрено, что закладная составляется залогодателем и выдается первоначальному залогодержателю организацией по государственной регистрации недвижимости. Каждый последующий владелец закладной обязан зарегистрировать переход к нему этого права в Едином госрегистре недвижимого имущества. Одна из важных обязанностей залогодателя состоит в том, что он должен застраховать предмет ипотеки. Страховой полис в данном случае является гарантией при утрате или повреждении предмета ипотеки. Закон «Об ипотеке» принят Палатой представителей 14 мая 2008 года, одобрен Советом Республики 4 июня 2008 года. Документ вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования.

Наталья ВЕРБИТСКАЯ

...Это кредит без поручителей

Реальных результатов от введения в Республике Беларусь ипотечного кредитования следует ожидать через 1,5—2 года. Об этом сообщил министр экономики Николай Зайченко, отвечая на вопрос нашего корреспондента.

Ипотека представляет собой залог на недвижимость и не требует поручителей при получении кредитов. Вместе с тем, отметил министр, возникают проблемы при осуществлении больших платежей сроком на 20—30 лет. В этой ситуации банк должен изучить платежеспособность гражданина, чтобы на платежи по ипотеке приходилось не более 40% его дохода.

Первый заместитель министра экономики Петр Жабко отметил, что будет определен круг банков, занимающихся ипотечным кредитованием.

Кроме того, необходимо найти долгосрочные ресурсы, отработать систему ипотечных ценных бумаг. Он также отметил, что это принципиально новый для Беларуси закон, представляющий еще один инструмент кредитования жилья, и его принятие было необходимо.

Лилия КРАПИВИНА

Тереза ХАЮТИНА

7 дней №27 2008

[Toto (Admin)]

ИПОТЕКА В ПРОЕКТНОМ ИСПОЛНЕНИИ

Если в квартире проживают несовершеннолетние дети, то она может быть предоставлена в залог при получении кредита лишь с целью улучшения жилищных условий семьи. Это одна из норм, предусмотренных проектом закона "Об ипотеке", который может быть принят во втором чтении в мае текущего года и вступит в силу со следующего года.

Принятие закона об ипотеке позволит большее широко развить систему кредитования под залог недвижимого имущества, начало которой положило вступление в силу в 1993 году закона о залоге. В 1999 году - вступил в силу ныне действующий Гражданский кодекс (ГК), который можно считать началом нового этапа в развитии залогового права в Беларуси.

К законодательным актам, на которых базируется система ипотечного кредитования, также следует отнести законы "О ценных бумагах и фондовых биржах" и "О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним", принятые в 1992 и в 2002 годах соответственно.

Однако для результативного функционирования ипотечной системы указанных законов не достаточно. Нужно принять закон об ипотеке, что в свою очередь потребует принятия изменений в действующее законодательство. Например, чтобы заработала ипотека, нужно внести изменения в действующий Жилищный кодекс (ЖК). Подготовка проекта новой редакции ЖК осуществляется Министерством жилищно-коммунального хозяйства. Она готовится для принятия во втором чтении. Для целей ипотеки в проекте ЖК предполагается закрепить нормы, касающиеся права банка выселять должников из занимаемых жилых помещений, переданных в ипотеку (то есть в залог при получении кредита).

Что касается оценки объектов гражданских прав (она тоже является одной из составляющих ипотечной системы), то ее нормы регламентированы указом "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" (№615 от 13.10.2006 г.).

Теперь о том, что из себя представляет проект закона "Об ипотеке". Будучи включенным в план подготовки законопроектов на 2006 год, в тот же год он был внесен в Палату представителей Национального собрания и 14 декабря все того же года был принят в первом чтении. После этого начался трудоемкий процесс подготовки законопроекта к рассмотрению во втором чтении. Практически каждая статья, по словам депутатов парламента, подверглась доработке. Законопроект направлялся на рассмотрение и согласование в госорганы многократно. Проработано множество различных предложений и замечаний.

В настоящий момент законопроект готов к рассмотрению во втором чтении, состоит из 13 глав и 55 статьей и направлен на урегулирование отношений по залогу недвижимого имущества, иного имущества приравненного законодательными актами к недвижимым вещам. Этот проект не регулирует ипотеку многолетних насаждений, воздушных судов, речных, морских и космических кораблей, которые волей законодателя попали в список недвижимых вещей. Ипотека этих своеобразных недвижимых вещей будет установлена другими законодательными актами. Так решили разработчики.

Участки недр, водные объекты, леса, а также земельные участки и жилые помещения государственной собственности тоже не могут быть предметом ипотеки. Предметом ипотеки может быть недвижимое имущество, которое поступит законодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным. Например, такая ситуация возникает при строительстве жилья, когда у залогодателя нет еще имущества, оно еще не создано. На этот случай законопроект предусматривает, что договор об ипотеке еще не созданного объекта, но который будет создан в будущем, может заключаться, а сама ипотека регистрируется после создания этого недвижимого имущества.

Проектом также предусматривается, что имущество, находящееся в совместной собственности, может быть передано в ипотеку только с письменного согласия всех собственников. Тогда как участник долевой собственности может заложить свою долю, если она выделена, без согласия других собственников.

При передаче в ипотеку квартиры в многоквартирном жилом доме одновременно в ипотеку переходит и доля залогодателя в праве общей собственности на общее имущество жилого дома. Под долей в общей собственности подразумевается пропорциональная площади квартиры часть коридора, часть лестничной площадки и т.д.

Ипотека обеспечивает обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам. Как попросту объясняют соавторы законопроекта, если кто-то кому-то что-то должен, он может отдать долг, получив кредит под залог недвижимости.

Законопроектом предусмотрены вопросы оценки имущества, передаваемого в ипотеку. Согласно общим правилам, оценка стоимости передаваемого в ипотеку объекта определяется по соглашению сторон. При этом земельные участки, передаваемые в ипотеку должны быть по стоимости не ниже кадастровой стоимости земельного участка, а строение, которое передается с земельным участком, - не ниже стоимости определенной рыночным методом. В то же время если одна из сторон (залогодатель или залогодержатель) считает необходимым провести независимую оценку, то проведение такой оценки является обязательной.

В случае, установленном законодательством (а в указе "Об оценочной деятельности в Республике Беларусь" оговариваются такие случаи), проводится обязательная оценка имущества, передаваемого в ипотеку.

В законопроекте кроме договора об ипотеке предусматривается гражданский оборот закладных, которые могут выпускаться в двух формах - в бумажной и бездокументарной (то есть в электронном варианте). В Палате представителей НС говоря о том, что в Российской Федерации только предполагают вносить изменения в действующие законодательство, предусматривающее оборот бездокументарной закладной. И в этой части Беларусь может опередить Россию, если законопроект об ипотеке будет принят на текущей сессии и подписан Президентом. Хотя по ипотеке в целом мы, конечно же, сильно отстали от восточной соседки.

Возвращаясь к содержанию законопроекта, нельзя не сказать о том, что он предусматривается страхование предмета ипотеки (имущества, передаваемого в залог). Особенность же заключается в том, что если страхование такого-то вида имущества либо в таком-то случае предусмотрено законодательными актами, то объект имущества страхуется обязательно, если не предусмотрено законодательными актами, то страхование не обязательно. Кроме того, если в договоре об ипотеке будет закреплено, что страхование объекта обязательно, то тогда кредитополучатель тоже обязан застраховать объект ипотеки.

В проекте есть норма, согласно которой одно и то же имущество может предоставляться в ипотеку неоднократно, но лишь с согласия заинтересованных сторон. Взыскание имущества, передаваемое в ипотеку, в случае неоплаты долга может быть как в судебном, так и в несудебном порядке. В несудебном порядке - по согласию сторон. В этом случае стороны заключают нотариальное соглашение и тем самым решают свои проблемы.

В проекте предусмотрена ипотека земельных участков. Причем, если передается в ипотеку земельный участок, то он может быть передан только вместе со зданием (со строением, сооружением), которое находится на этом земельном участке. В случае нахождения участка во временном или постоянном пользовании залогодателя либо в пожизненном наследуемом владении, то проектом допускается передача в ипотеку строения (здания, сооружения) без оформления договора залога права на земельный участок. Эта ипотека только одного строения.

Если же земля находится у залогодателя на праве аренды, то вместе с договором об ипотеке строения заключается договор залога права аренды земельного участка. Правда, эта норма вступает в противоречие с той, о которой говорилось вначале: земельные участки, равно как и жилые помещения, если они находятся в государственной собственности, не могут быть предметом ипотеки. Получается, что если право аренды земельного участка все-таки можно будет закладывать, то тогда почему нельзя закладывать права аренды жилых помещений? К тому же из содержания законопроекта пока не ясно, может ли быть предметом ипотеки право аренды земельного участка, если на нем нет строений. Хотя, судя по результатам земельных аукционов, стоит сегодня право аренды участка, предназначенного для строительства какого-нибудь объекта, иногда больше, чем будущий объект строительства.

Для ипотеки жилых домов, квартир, долей и т.д. проектом тоже предусматриваются свои особенности. Так, ипотека жилых помещений возможна только с согласия совершеннолетних членов семьи кредитополучателя. А в тех семьях, где имеются несовершеннолетние, необходимо согласие органа опеки и попечительства. При этом жилое помещение, в котором проживают несовершеннолетние дети, может быть передано в ипотеку лишь с целью улучшения жилищный условий. То есть не может быть передана в ипотеку квартира, где проживают дети, для обеспечения долга кого-то из родителей, по любым договорам, не преследующим улучшение жилищных условий. Иными словами, семьи с детьми не смогут реализовать одно из самых главных преимуществ ипотеки, которое широко используется во всем мире и которое гласит, что наличие в собственности недвижимости гарантирует его владельцу безбедное существование. В любой цивилизованной стране ты не можешь быть бедным в принципе, если у тебя в собственности есть недвижимость. Ты же не можешь претендовать и на государственное пособие, пока у тебя есть недвижимость, которую можно заложить в банке и жить какое-то время в кредит, пока не улучшится ситуация.

Да, безусловно, в истории человечества было немало случаев, когда семья закладывала все, но это не спасало ее от разорения. И тогда, чтобы вернуть деньги банк, банки выставляли недвижимость на торги, семья лишалась собственного крова и перебиралась в съемные апартаменты, что на западе тоже не считается чем-то ужасным - ведь половина населения проживает в городах в арендуемых квартирах, и для многих это считается весьма приемлемым и удобным.

Впрочем, ограничивая доступ к ипотеке многодетным семьям, разработчики законопроекта пекутся о детях, чтобы их жилищные условия не ухудшились. И в этом стремлении их можно было бы поддержать, если бы не одно но. Ведь по большому счету принимать или не принимать квартиру с детьми в ипотеку - это вопрос банка, это его риски. И ему решать, идти на такой риск или нет. Тем более что реализация права на заложенную квартиру, в которой проживают дети - это всегда судебное разбирательство, которое может растягиваться на годы. Поэтому депутатам, которые будут принимать проект во втором чтении, по всей видимости, надо еще раз серьезно задуматься над тем, насколько же все-таки целесообразно да и законно ли ограничивать родителей несовершеннолетних детей в правах свободно распоряжаться своей частной собственностью.

В то же время, учитывая практику выдачи разрешений органов опеки и попечительства при продаже квартир, в законопроекте об ипотеке оговорены случаи, когда эти органы могут отказать в выдаче разрешений на ипотеку, если она осуществляется с целью улучшения жилищных условий. В частности, отказать в передаче в ипотеку квартиры (дома), надо полагать целью покупки или строительства большей по размеру жилплощади, органы опеки и попечительства могут только в том случае, если дети в этой квартире (доме) признаны находящимися в социально опасном положении. В остальных случаях, если ипотека осуществляется с целью улучшения жилищных условий, должны дать согласие.

Марина СИРОТКО.
(При подготовке публикации были использованы материалы семинара "Современные способы финансирования жилой и коммерческой недвижимости в рамках реализации проектов по строительству многоквартирных жилых домов", организованного Издательским домом недвижимости).

Недвижимость Белоруссии
2 мая 2008

[Toto (Admin)]

ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
20 июня 2008 г. N 345-З

ОБ ИПОТЕКЕ

Принят Палатой представителей 14 мая 2008 года
Одобрен Советом Республики 4 июня 2008 года

Глава 1
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 1. Понятие ипотеки и основания ее возникновения

1. Ипотека - залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам.

2. В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

3. Ипотека может возникать из договора (ипотека в силу договора) или на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства).

4. Правила, установленные настоящим Законом для ипотеки в силу договора, применяются к ипотеке в силу законодательства, если иное не установлено законодательными актами.

Статья 2. Законодательство Республики Беларусь об ипотеке

1. Законодательство Республики Беларусь об ипотеке основывается на Конституции Республики Беларусь и состоит из нормативных правовых актов Президента Республики Беларусь, Гражданского кодекса Республики Беларусь, Кодекса Республики Беларусь о земле, Жилищного кодекса Республики Беларусь, настоящего Закона и иных актов законодательства.

2. Правила ипотеки многолетних насаждений, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, судов плавания "река - море", космических объектов устанавливаются законодательными актами.

Статья 3. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой

Ипотекой могут быть обеспечены обязательства по кредитным договорам, договорам займа, купли-продажи, аренды, подряда и иным договорам, а также из причинения вреда, если иное не установлено законодательными актами.

Статья 4. Требования, обеспечиваемые ипотекой

Ипотекой обеспечиваются требования в том размере, какой эти требования имеют к моменту удовлетворения, включая размер основного обязательства, а также, если иное не предусмотрено договором, проценты, неустойку, требование о возмещении убытков, причиненных просрочкой исполнения.

Статья 5. Обеспечение ипотекой дополнительных расходов залогодержателя

1. В случае, если залогодержатель в соответствии с условиями договора об ипотеке или в силу необходимости несет расходы по выплате задолженности залогодателя по платежам в бюджет и (или) иным обязательным платежам, связанным с имуществом, являющимся предметом ипотеки, возмещение залогодержателю этих необходимых расходов залогодателем обеспечивается ипотекой данного имущества.

2. Ипотекой обеспечиваются расходы залогодержателя на содержание и (или) охрану имущества, являющегося предметом ипотеки, в случаях, предусмотренных договором об ипотеке.

3. Если иное не предусмотрено договором, ипотека обеспечивает также расходы по обращению взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, включая расходы на реализацию этого имущества при обращении на него взыскания.

Статья 6. Предмет ипотеки

1. Предметом ипотеки могут быть недвижимое имущество и иное имущество, приравненное законодательными актами к недвижимым вещам, в том числе которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством (далее - имущество, являющееся предметом ипотеки).

2. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.

При ипотеке предприятия как имущественного комплекса право залога распространяется на все имущество, входящее в состав имущественного комплекса, включая право требования и исключительные права, в том числе приобретенные в период ипотеки, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором об ипотеке.

3. На полученные в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плоды, продукцию и доходы право залога распространяется в случаях, предусмотренных договором об ипотеке.

4. Имущество не может быть предметом ипотеки, если на него в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), не может быть самостоятельным предметом ипотеки.

5. Ипотека земельных участков, иного имущества допускается лишь постольку, поскольку их оборот допускается законодательными актами.
Участки недр, водные объекты, леса не могут быть предметом ипотеки.

6. Имущество, являющееся предметом ипотеки, не передается залогодержателю.

Статья 7. Залогодатель

1. Право передавать в ипотеку имущество, находящееся в частной собственности, принадлежит его собственнику, а если имущество передано в хозяйственное ведение, - лицу, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения. В случаях, предусмотренных настоящим пунктом, пунктом 1 статьи 9 и пунктом 4 статьи 52 настоящего Закона и иными актами законодательства, передача имущества в ипотеку возможна только после получения согласия или разрешения определенных в них лиц или государственных органов. Лицо, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, имеет право передать его в ипотеку только с согласия собственника.

Право передавать в ипотеку имущество, находящееся в государственной собственности, принадлежит собственнику, а если имущество передано в хозяйственное ведение, - лицу, за которым это имущество закреплено на праве хозяйственного ведения.

Передача имущества в ипотеку лицом, за которым это имущество закреплено на праве оперативного управления или безвозмездного пользования, не допускается.

Случаи и порядок передачи в ипотеку имущества, находящегося в республиканской собственности, определяются Президентом Республики Беларусь, а имущества, находящегося в коммунальной собственности, если иное не определено Президентом Республики Беларусь, - местными Советами депутатов.

2. Залогодателем по договору об ипотеке могут быть как сам должник по основному обязательству, обеспеченному ипотекой, так и лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). При этом требование кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой, к залогодателю - третьему лицу ограничивается имуществом, являющимся предметом ипотеки, если иное не установлено соглашением сторон или законодательством.

3. При правопреемстве, в том числе в порядке наследования, имущества, являющегося предметом ипотеки, ипотека сохраняется. Переход прав и обязанностей к правопреемникам (наследникам) такого имущества осуществляется в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 26 настоящего Закона.

Статья 8. Залогодержатель

1. Кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой, является залогодержателем по договору об ипотеке, обеспечивающему исполнение этого обязательства.

2. Залогодержателями по договору об ипотеке земельных участков могут быть банки, перечень которых определяется Президентом Республики Беларусь.

Статья 9. Ипотека имущества, находящегося в общей собственности

1. Имущество, находящееся в совместной собственности, может быть передано в ипотеку при наличии письменного согласия на это всех собственников.

2. Участник долевой собственности может заложить свою долю в праве общей собственности без согласия других собственников.

3. При передаче в ипотеку квартиры в многоквартирном жилом доме одновременно в ипотеку переходит и доля залогодателя в праве общей собственности на общее имущество жилого дома.

4. В случае обращения взыскания по требованию залогодержателя на долю в праве общей собственности при ее продаже применяются правила статей 253 и 258 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Статья 10. Определение стоимости имущества, являющегося предметом ипотеки, при заключении договора об ипотеке

1. При заключении договора об ипотеке стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, определяется соглашением сторон, если иное не установлено законодательными актами. При этом стоимость земельного участка, являющегося предметом ипотеки, не может быть ниже кадастровой стоимости этого земельного участка, а стоимость расположенных на земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) или незавершенных законсервированных капитальных строений, являющихся предметом ипотеки, не может быть ниже их стоимости, определенной рыночным методом.

Если одна из сторон при заключении договора об ипотеке требует проведения независимой оценки, такая оценка обязательна для сторон. При этом исполнитель оценки выбирается по взаимному согласию сторон.

2. В случаях, установленных законодательством, проводится обязательная оценка имущества, являющегося предметом ипотеки.

3. Условия и порядок оценки имущества, являющегося предметом ипотеки, определяются законодательством.

Глава 2
ДОГОВОР ОБ ИПОТЕКЕ. ВОЗНИКНОВЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ИПОТЕКИ

Статья 11. Форма и порядок заключения договора об ипотеке и иных договоров, содержащих обязательства, обеспечиваемые ипотекой

1. Договор об ипотеке должен быть заключен в письменной форме.
Договор об ипотеке в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Если залогодателем земельного участка является гражданин Республики Беларусь, то договор об ипотеке должен быть удостоверен нотариально либо регистратором территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - регистратор) по месту нахождения земельного участка.

2. Договор об ипотеке считается заключенным с момента его государственной регистрации, за исключением случая ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством. Договор об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, считается заключенным с момента придания договору об ипотеке письменной формы.

3. При включении соглашения об ипотеке в иной договор, содержащий обязательство, обеспечиваемое ипотекой, в отношении формы, содержания и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

4. Несоблюдение формы договора об ипотеке и (или) требований о его государственной регистрации влечет за собой недействительность договора об ипотеке.

Статья 12. Содержание договора об ипотеке

1. В договоре об ипотеке должны быть указаны имущество, являющееся предметом ипотеки, его наименование, место нахождения и достаточное для идентификации этого имущества описание, стоимость, а также существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

2. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права залогодателя. Сведения, предусмотренные настоящим пунктом, не указываются в договоре об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством.

3. Существо обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть указано в договоре об ипотеке с указанием основания возникновения обязательства. В случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны данного договора, дата и место его заключения. Если размер обязательства, обеспечиваемого ипотекой, подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия его определения.

4. В договоре об ипотеке должно быть указано, что права залогодержателя, если это не противоречит законодательным актам, удостоверяются закладной, если об этом достигнуто соглашение между залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем.
Если права залогодержателя удостоверяются бездокументарной закладной, то в договоре об ипотеке указываются реквизиты счета "депо" залогодержателя.

В договоре об ипотеке также должны быть указаны все условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Статья 13. Возникновение ипотеки

1. Ипотека в силу договора возникает с момента государственной регистрации ипотеки.

2. Ипотека в силу законодательства возникает с момента наступления обстоятельств, с которыми законодательный акт связывает возникновение ипотеки, и подлежит государственной регистрации.

3. Имущество, являющееся предметом ипотеки, считается обремененным ипотекой с момента возникновения ипотеки.

Статья 14. Предупреждение залогодержателя о правах третьих лиц на имущество, являющееся предметом ипотеки

При заключении договора об ипотеке, за исключением случая заключения договора об ипотеке имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения такого договора не считается созданным в соответствии с законодательством, залогодатель обязан в письменной форме предупредить залогодержателя обо всех известных ему к моменту государственной регистрации договора об ипотеке правах третьих лиц на имущество, являющееся предметом ипотеки (предшествующих ипотеках; правах пожизненного пользования, аренды; сервитутах и других правах на имущество, являющееся предметом ипотеки). Неисполнение этой обязанности дает залогодержателю право потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, либо изменения условий договора об ипотеке.

Статья 15. Прекращение ипотеки

1. Ипотека в силу договора прекращается в случае прекращения обязательства, обеспеченного ипотекой, а также по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Республики Беларусь для прекращения обязательств, в том числе:

- в случае правомерного принудительного изъятия имущества, являющегося предметом ипотеки, у залогодателя, если залогодателю не предоставляется иное имущество, но предоставляется соответствующее возмещение;
- в случае иного правомерного принудительного изъятия имущества, являющегося предметом ипотеки, у залогодателя;
- в случае утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки, если залогодатель не воспользуется правом восстановить либо заменить утраченное (погибшее) или поврежденное имущество, являющееся предметом ипотеки, в течение трех месяцев с момента утраты (гибели) или повреждения этого имущества, если больший срок не установлен соглашением между залогодателем и залогодержателем;
- в случае продажи с публичных торгов (торгов) имущества, являющегося предметом ипотеки, а также в случае, если залогодержатель не воспользуется правом приобрести имущество, являющееся предметом ипотеки, в течение одного месяца со дня объявления повторных публичных торгов (торгов) несостоявшимися, за исключением имущества, указанного в части третьей пункта 4 статьи 41 настоящего Закона;
- по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 324 Гражданского кодекса Республики Беларусь;
- при переводе на другое лицо долга по обязательству, обеспеченному ипотекой, если залогодатель не дал кредитору согласия отвечать за нового должника.

2. Ипотека в силу законодательства прекращается по основаниям, предусмотренным законодательными актами, а также по основаниям, предусмотренным пунктом 1 настоящей статьи, если иное не установлено законодательными актами.

3. Последующие ипотеки прекращаются также в случае, если при прекращении предшествующей ипотеки в счет удовлетворения требований предшествующих залогодержателей использована вся без остатка стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки.

4. Прекращение ипотеки регистрируется в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в порядке, установленном законодательством.

5. При прекращении ипотеки по основаниям, не связанным с прекращением обязательства, обеспеченного ипотекой, либо удовлетворением требований залогодержателя из стоимости переданного в ипотеку имущества, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, в порядке, определенном договором об ипотеке, с учетом особенностей, установленных настоящим Законом.

Глава 3
ЗАКЛАДНАЯ

Статья 16. Основные положения о закладной. Форма закладной. Владелец закладной

1. Права залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть по соглашению между залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержателем удостоверены закладной, если иное не установлено законодательными актами.

2. Первоначальный залогодержатель по договору об ипотеке, права по которому удостоверены закладной, является одновременно владельцем закладной.

Владельцем закладной может быть также лицо, которое приобрело права по закладной на основании:

- передачи (уступки) прав по закладной в соответствии со статьей 35 настоящего Закона;
- обращения взыскания на заложенную закладную;
- правопреемства, в том числе в порядке наследования;
- решения суда о признании прав по закладной.

Владелец закладной, который приобрел права по закладной по одному из оснований, предусмотренных частью второй настоящего пункта, обязан зарегистрировать переход прав по закладной в порядке, установленном статьей 18 настоящего Закона.

3. Закладная является именной ценной бумагой, удостоверяющей следующие права:

- право владельца закладной на получение исполнения по обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства;
- права залогодержателя по ипотеке, обеспечивающей исполнение обязательства.

4. Обязанными по закладной лицами являются залогодатель, а если он является третьим лицом, - также и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой.

5. По соглашению сторон закладная может быть составлена в документарной (документарная закладная) либо бездокументарной (бездокументарная закладная) форме.

Примерная форма (бланк) документарной закладной, а также порядок ее составления устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь в соответствии с настоящим Законом и иным законодательством.

Бездокументарная закладная должна содержать реквизиты, предусмотренные частями первой и третьей пункта 1 статьи 17 настоящего Закона. Порядок составления и передачи бездокументарной закладной на централизованное хранение в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь, а также порядок учета прав по бездокументарной закладной в депозитарной системе устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь в соответствии с настоящим Законом и иным законодательством.

6. Документарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подписывается залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и передается первоначальному залогодержателю организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним после государственной регистрации договора об ипотеке, ипотеки и государственной регистрации документарной закладной, выдаваемой в соответствии с договором об ипотеке.

В случае ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, документарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, подписывается залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и передается первоначальному залогодержателю организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним после государственной регистрации создания этого имущества, возникновения права собственности на него, ипотеки и государственной регистрации документарной закладной.

7. Бездокументарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в присутствии залогодателя, а если он является третьим лицом, - также и должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, и не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации договора об ипотеке, ипотеки и государственной регистрации бездокументарной закладной, передается организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь для принятия бездокументарной закладной на централизованное хранение и обеспечение учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя в депозитарной системе.

В случае ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, бездокументарная закладная составляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в присутствии залогодателя, а если он является третьим лицом, - также и должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, и передается в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь для принятия на централизованное хранение и обеспечение учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя в депозитарной системе. Передача бездокументарной закладной в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь осуществляется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации создания этого имущества, возникновения права собственности на него, ипотеки и государственной регистрации бездокументарной закладной.

8. Передача (уступка) прав по закладной и залог закладной осуществляются в порядке, установленном соответственно статьями 35 и 36 настоящего Закона.

9. Закладная подлежит государственной регистрации в специальном регистре в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

10. В случае частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, обязанные по закладной лица и залогодержатель обязаны до передачи (уступки) владельцем закладной прав по ней третьему лицу заключить соглашение в письменной форме, предусматривающее изменение условий закладной в части обязательства, обеспеченного ипотекой, и представить его в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. На основании заключенного соглашения не позднее рабочего дня, следующего за днем его представления в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:

- на документарной закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним производится соответствующая отметка о частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, в подтверждение чего ставится подпись залогодержателя;
- при наличии бездокументарной закладной организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним передает в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь информацию о частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой. Не позднее рабочего дня, следующего за днем получения такой информации, центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь направляет информацию в депозитарий, в котором учитывается бездокументарная закладная, для фиксации частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

При нарушении обязанности, предусмотренной частью первой настоящего пункта, залогодатель, а если он является третьим лицом, - также и должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодержатель отвечают за вред, причиненный любому третьему лицу, в полном объеме солидарно.

11. Закладная аннулируется организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним в присутствии обязанных по ней лиц:

- после прекращения ипотеки - по заявлению залогодателя, а при наличии документарной закладной - также при ее предъявлении;
при повреждении документарной закладной - по заявлению владельца документарной закладной при ее предъявлении;
- по решению суда.

Поврежденная документарная закладная - документарная закладная, получившая под воздействием внешних факторов механические повреждения (разрывы, надрывы, утрата части закладной и т.п.), химические повреждения (разрушение бумаги, изменение цвета, других средств защиты и т.п.), термические повреждения (выгорание, обгорание и т.п.) или иные повреждения, но сохранившая при этом номер документарной закладной, позволяющий ее идентифицировать.

Владелец поврежденной документарной закладной предъявляет ее в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. При этом он подает заявление о внесении изменений в данные специального регистра в связи с аннулированием поврежденной документарной закладной и передаче новой документарной закладной ее владельцу. Взамен аннулированной поврежденной документарной закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним составляется новая документарная закладная, подписывается залогодателем, а если он является третьим лицом, - также и должником по обязательству, обеспеченному ипотекой, и передается владельцу поврежденной документарной закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним после внесения изменений в данные специального регистра.

12. Организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившая государственную регистрацию документарной закладной, аннулирует документарную закладную путем проставления на ее лицевой стороне штампа, содержащего слово "аннулировано". Аннулирование путем физического уничтожения документарной закладной не допускается. Аннулированная документарная закладная хранится в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним до регистрации в соответствии с пунктом 4 статьи 15 настоящего Закона прекращения ипотеки.

13. Организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не позднее рабочего дня, следующего за днем аннулирования бездокументарной закладной, передает в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь информацию об ее аннулировании. Не позднее рабочего дня, следующего за днем получения данной информации, аннулированная бездокументарная закладная снимается с централизованного хранения в центральном депозитарии ценных бумаг в Республике Беларусь и списывается со счета "депо" владельца бездокументарной закладной.

Статья 17. Содержание закладной

1. Закладная должна содержать:

- слово "закладная", включенное в название документа;
номер закладной;
- имя, личный или другой идентификационный номер залогодателя - физического лица и указание его места жительства или места пребывания, либо наименование залогодателя, его учетный номер плательщика и указание места его нахождения, если залогодатель - юридическое лицо, либо имя, личный или другой идентификационный номер залогодателя и указание его места жительства, учетный номер плательщика, если залогодатель - индивидуальный предприниматель;
- имя, личный или другой идентификационный номер залогодержателя - физического лица и указание его места жительства или места пребывания, либо наименование залогодержателя, его учетный номер плательщика и указание места его нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо, либо имя, личный или другой идентификационный номер залогодержателя и указание его места жительства, учетный номер плательщика, если залогодержатель - индивидуальный предприниматель;
- название договора или иного обязательства, обеспеченного ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обязательства, обеспеченного ипотекой;
имя и указание места жительства или места пребывания должника - физического лица, либо наименование и указание места нахождения должника - юридического лица, либо имя и указание места жительства должника - индивидуального предпринимателя, если должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, не является залогодателем;
- размер обязательства, обеспеченного ипотекой, размер процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условия, позволяющие в любой момент определить размер всех требований по обязательству, обеспеченному ипотекой;
- срок исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а если исполнение обязательства предусмотрено по частям, - сроки соответствующих платежей и размер каждого из них либо условия, позволяющие определить размеры платежей;
- наименование, достаточное для идентификации описание имущества, являющегося предметом ипотеки, и указание места нахождения этого имущества;
- стоимость имущества, являющегося предметом ипотеки, определенную в соответствии со статьей 10 настоящего Закона;
право, на основании которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей регистрацию этого права, с указанием номера, даты выдачи свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации и места государственной регистрации;
указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено либо не обременено никакими из подлежащих государственной регистрации правами третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
- подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, - также и должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, в случае, если закладная составляется в документарной форме;
- сведения о дате и месте государственной регистрации договора об ипотеке, за исключением случаев, когда предметом ипотеки является имущество, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным в соответствии с законодательством, и закладной, а также о дате передачи документарной закладной залогодержателю или передачи в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь для централизованного хранения и обеспечения учета прав по бездокументарной закладной первоначального залогодержателя бездокументарной закладной.

При отсутствии сведений, предусмотренных частью первой настоящего пункта, документ не может быть зарегистрирован в специальном регистре в качестве закладной.

Кроме сведений, предусмотренных частью первой настоящего пункта, закладная может содержать иные сведения.

2. В случае несоответствия содержания закладной договору об ипотеке или договору, содержащему обязательство, обеспеченное ипотекой, если такое несоответствие возникло в результате передачи (уступки) прав по закладной, верным считается содержание закладной. Владелец закладной вправе требовать исполнения обязательства по закладной в соответствии с ее содержанием, за исключением случаев, когда несоответствие содержания закладной договору об ипотеке или договору, содержащему обязательство, обеспеченное ипотекой, вызвано ошибками, допущенными по вине самого владельца закладной.

Владелец закладной имеет право требовать от залогодателя устранения несоответствия договора об ипотеке содержанию закладной, а от должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, - устранения несоответствия этого обязательства содержанию закладной.

3. Ошибки, допущенные при составлении закладной, исправляются регистратором.

Ошибка, исправление которой может повлечь за собой возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или причинение вреда заинтересованным лицам (ошибка нетехнического характера), исправляется по совместному заявлению владельца закладной и обязанных по закладной лиц или по решению суда в присутствии владельца закладной и обязанных по закладной лиц.

Ошибка, исправление которой не может повлечь за собой возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, или причинение вреда заинтересованным лицам (техническая ошибка), исправляется по заявлению владельца закладной, обязанных по закладной лиц, других заинтересованных лиц или органов либо по инициативе регистратора в присутствии владельца закладной и обязанных по закладной лиц.

За вред, причиненный ошибкой нетехнического характера, указанной в части второй настоящего пункта, несут ответственность должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, залогодатель, владелец закладной, а также организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, по вине которых допущена эта ошибка.

Статья 18. Государственная регистрация перехода прав по закладной

1. Переход прав по закладной подлежит государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

О переходе прав по документарной закладной на этой закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним производится соответствующая отметка.

Переход прав по закладной возможен при:

- передаче (уступке) прав по закладной;
- обращении взыскания на заложенную закладную;
- правопреемстве;
- наличии решения суда о признании прав по закладной за заявителем.

В течение десяти рабочих дней после государственной регистрации перехода прав по закладной владелец закладной обязан проинформировать в письменной форме с приложением выписки из регистрационной книги, выданной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, о своем зарегистрированном праве.

2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от владельца закладной письменное уведомление о государственной регистрации перехода к нему прав по закладной, обязан осуществлять платежи по указанному обязательству, не требуя каждый раз предъявления ему закладной. Такая обязанность должника по обязательству, обеспеченному ипотекой, прекращается при получении письменного уведомления от владельца закладной о переходе прав по закладной.

3. При наличии бездокументарной закладной организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним передает в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь информацию о государственной регистрации перехода прав по бездокументарной закладной не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации перехода прав по бездокументарной закладной.

Статья 19. Осуществление прав по закладной и исполнение обязательства, обеспеченного ипотекой

1. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, исполняет это обязательство владельцу закладной.

2. Если документарная закладная находится у залогодержателя либо если на ней не произведена отметка о частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, а при наличии бездокументарной закладной, если не зафиксировано в депозитарном учете частичное исполнение обязательства, это свидетельствует, если иное не доказано, что обязательство или его часть не исполнены.

3. Владелец документарной закладной после прекращения ипотеки обязан в течение трех рабочих дней передать документарную закладную одному из обязанных по ней лиц, если договором об ипотеке не определено, кому из обязанных по документарной закладной лиц следует ее передать.

Обязанное по документарной закладной лицо, не являющееся залогодателем и получившее документарную закладную от ее владельца, передает документарную закладную в течение десяти рабочих дней с момента ее получения залогодателю. Залогодатель, которому передана документарная закладная, обязан в течение десяти рабочих дней с момента ее получения уведомить об этом в письменной форме других обязанных по ней лиц.

Владелец закладной после прекращения ипотеки обязан в течение трех рабочих дней уведомить в письменной форме организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним об исполнении обязательств по закладной. Организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не позднее рабочего дня, следующего за днем получения такой информации, осуществляет государственную регистрацию прекращения ипотеки, если иное не определено Президентом Республики Беларусь.

При наличии бездокументарной закладной организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации прекращения ипотеки, передает в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь информацию об исполнении обязательств по бездокументарной закладной. Не позднее рабочего дня, следующего за днем получения данной информации, бездокументарная закладная, по которой исполнены обязательства, снимается с централизованного хранения в центральном депозитарии ценных бумаг в Республике Беларусь и списывается со счета "депо" владельца бездокументарной закладной.

4. Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в исполнении по закладной в случае, если:
судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной передачи (уступки) прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности этой сделки;
по предъявленной документарной закладной выдан дубликат документарной закладной в связи с ее утратой законным владельцем либо допущены нарушения порядка выдачи документарной закладной или ее дубликата, за которые обязанные по ним лица не отвечают.

5. Правомерное нахождение документарной закладной у любого из обязанных по ней лиц свидетельствует, если иное не доказано или не установлено настоящим Законом, что обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено.

Статья 20. Восстановление прав по утраченной документарной закладной

1. Восстановление прав по утраченной документарной закладной производится залогодателем на основании:

- заявления владельца документарной закладной, если по данным Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним возможно установить законность восстанавливаемых прав по утраченной документарной закладной;
- решения суда, вынесенного по результатам рассмотрения в порядке особого производства дела об установлении фактов, имеющих юридическое значение, в соответствии с гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным законодательством.

2. Залогодатель в случае утраты документарной закладной обязан в течение десяти рабочих дней со дня получения заявления владельца документарной закладной или вступления в силу решения суда обратиться в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившую государственную регистрацию ипотеки и утраченной документарной закладной, для составления дубликата документарной закладной.

3. Дубликат документарной закладной с отметкой на нем "дубликат" не позднее рабочего дня, следующего за днем обращения залогодателя в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, передается владельцу документарной закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, осуществившей государственную регистрацию ипотеки и утраченной документарной закладной.

4. Дубликат документарной закладной по содержанию должен полностью соответствовать утраченной документарной закладной.

5. Организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним производит отметку о выдаче дубликата документарной закладной в специальном регистре, в котором зарегистрирована документарная закладная.

6. Организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, составившая дубликат документарной закладной, несет ответственность за вред, возникший в связи с несоответствием дубликата документарной закладной утраченной документарной закладной.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ЗАЛОГОДАТЕЛЯ И ЗАЛОГОДЕРЖАТЕЛЯ
ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ

Статья 21. Права и обязанности залогодателя по договору об ипотеке

1. Залогодатель имеет право:

- пользоваться имуществом, являющимся предметом ипотеки, в соответствии с его назначением, не допуская ухудшения и (или) уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны;
- получать в результате использования имущества, являющегося предметом ипотеки, плоды, продукцию и доходы, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
- отчуждать имущество, являющееся предметом ипотеки, в соответствии со статьей 25 настоящего Закона. Под отчуждением имущества, являющегося предметом ипотеки, для целей настоящего Закона понимается заключение сделок с этим имуществом, предусматривающих переход права собственности на это имущество к другому лицу или передачу этого имущества в хозяйственное ведение другому юридическому лицу;
- перезакладывать имущество, являющееся предметом ипотеки, если иное не установлено законодательством или договором об ипотеке;
- сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем) или безвозмездное пользование, предоставлять другому лицу право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) с соблюдением условий, предусмотренных статьей 28 настоящего Закона;
- иным образом распоряжаться имуществом, являющимся предметом ипотеки, с письменного согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке.

Залогодатель может иметь иные права, предусмотренные настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке.

2. Залогодатель обязан:

- поддерживать имущество, являющееся предметом ипотеки, в исправном состоянии и нести расходы по содержанию этого имущества до момента прекращения ипотеки, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
- производить текущий и капитальный ремонт имущества, являющегося предметом ипотеки, в сроки, установленные законодательством, если иное не предусмотрено договором об ипотеке;
- истребовать имущество, являющееся предметом ипотеки, из чужого незаконного владения;
- принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, в том числе для защиты его от посягательств и требований третьих лиц;
- немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки;
- исполнять иные обязанности в соответствии с настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке.

Продолжение следует

[Toto (Admin)]

Закон Республики Беларусь "Об ипотеке"

Продолжение

Статья 22. Страхование имущества, являющегося предметом ипотеки

Залогодатель обязан в случаях, предусмотренных законодательными актами или договором об ипотеке, страховать имущество, являющееся предметом ипотеки, в свою пользу или в пользу залогодержателя на срок не менее срока действия договора об ипотеке.

Статья 23. Права залогодержателя по договору об ипотеке

1. Залогодержатель имеет право, в том числе и в случае, если имущество, являющееся предметом ипотеки, передано залогодателем во владение третьему лицу, проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия хранения и содержания этого имущества. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать помех в пользовании имуществом, являющимся предметом ипотеки, залогодателю или другим лицам, во владении которых оно находится.

2. При нарушении залогодателем обязанностей по обеспечению сохранности имущества, являющегося предметом ипотеки, создающем угрозу утраты (гибели) или повреждения этого имущества, либо по его страхованию или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке сохранности этого имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

3. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.

Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата (гибель) или повреждение имущества, являющегося предметом ипотеки, произошли по его вине.

4. Если имущество, являющееся предметом ипотеки, оказалось в незаконном владении других лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения для передачи его во владение залогодателю.

5. Залогодержатель может иметь иные права, предусмотренные настоящим Законом, иными актами законодательства или договором об ипотеке.

Статья 24. Последствия утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки

1. Залогодатель несет риск случайной утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, имущество, являющееся предметом ипотеки, утрачено (погибло) или повреждено настолько, что в значительной мере утратило свою стоимость, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, в том числе за счет страхового возмещения при наступлении страхового случая.

Если имущество, являющееся предметом ипотеки, утрачено (погибло) или повреждено по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, залогодатель имеет право восстановить это имущество или заменить его другим равноценным имуществом в течение трех месяцев с момента утраты (гибели) или повреждения имущества, являющегося предметом ипотеки, если больший срок не установлен соглашением между залогодателем и залогодержателем.

Залогодержатель не может осуществить права, предусмотренные частью второй настоящего пункта, если залогодатель воспользовался правом, предусмотренным частью третьей настоящего пункта.

2. В случае утраты (гибели) или повреждения части имущества, являющегося предметом ипотеки, его ипотека соответственно сохраняется только в отношении оставшейся у залогодателя части имущества, являющегося предметом ипотеки. В этом случае залогодержатель вправе требовать досрочного частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, пропорционально размеру утраченной (погибшей) или поврежденной части имущества, являющегося предметом ипотеки, в том числе за счет страхового возмещения.

Глава 5
ПЕРЕХОД ПРАВ НА ИМУЩЕСТВО ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ И ОБРЕМЕНЕНИЕ ЭТОГО ИМУЩЕСТВА ПРАВАМИ ДРУГИХ ЛИЦ

Статья 25. Отчуждение имущества, являющегося предметом ипотеки

1. Если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке, имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть отчуждено залогодателем другому лицу с письменного согласия залогодержателя, за исключением случая, предусмотренного пунктом 2 настоящей статьи.

2. В случае выдачи закладной отчуждение имущества, являющегося предметом ипотеки, допускается, если право залогодателя на его отчуждение предусмотрено в закладной.

3. Залогодатель вправе завещать имущество, являющееся предметом ипотеки. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Статья 26. Сохранение ипотеки при переходе к другому лицу прав на имущество, являющееся предметом ипотеки

1. Лицо, которое приобрело имущество, являющееся предметом ипотеки, в результате его отчуждения или в порядке правопреемства, в том числе в порядке наследования, несет все обязанности залогодателя по договору об ипотеке, если иное не установлено соглашением залогодателя или лица, которое приобрело имущество, являющееся предметом ипотеки, с залогодержателем, включая и те обязанности, которые не были надлежащим образом выполнены залогодателем.

2. Если имущество, являющееся предметом ипотеки, перешло по указанным в пункте 1 настоящей статьи основаниям к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет обязанности по договору об ипотеке соразмерно перешедшей к нему доле в праве общей собственности или солидарно, если это имущество перешло в совместную собственность.

3. Ипотека сохраняет силу независимо от того, были ли при передаче (уступке) другим лицам прав на имущество, являющееся предметом ипотеки, нарушены правила, установленные законодательством для такой передачи (уступки).

Статья 27. Последствия нарушения правил об отчуждении имущества, являющегося предметом ипотеки

При отчуждении имущества, являющегося предметом ипотеки, с нарушением правил, установленных настоящим Законом, залогодержатель вправе по своему выбору потребовать:

- признания сделки об отчуждении имущества, являющегося предметом ипотеки, недействительной и применения последствий, предусмотренных статьей 168 Гражданского кодекса Республики Беларусь;
- досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, независимо от того, кому это имущество принадлежит.

Статья 28. Обременение имущества, являющегося предметом ипотеки, правами третьих лиц

Если иное не предусмотрено законодательными актами или договором об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя (владельца закладной) сдавать имущество, являющееся предметом ипотеки, в аренду (наем), передавать его в безвозмездное пользование или по соглашению с другим лицом предоставлять ему право ограниченного пользования этим имуществом (сервитут) при условии, что:

- срок, на который это имущество предоставляется в пользование, не превышает срока обязательства, обеспеченного ипотекой;
- это имущество предоставляется в пользование в соответствии с назначением этого имущества.

Статья 29. Последствия принудительного изъятия имущества, являющегося предметом ипотеки, или его части

1. Если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается по основаниям и в порядке, определенным законодательными актами для изъятия имущества для государственных нужд, его реквизиции или национализации, и залогодателю предоставляется другое имущество или соответствующее возмещение, то ипотека распространяется на предоставленное взамен имущество либо залогодержатель приобретает право преимущественного удовлетворения своих требований из суммы причитающегося залогодателю возмещения. В этом случае залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, и обращения взыскания на имущество, предоставленное залогодателю взамен изъятого, или удовлетворения своих требований из суммы возмещения.

2. В случае, если имущество, являющееся предметом ипотеки, изымается у залогодателя в установленном законодательными актами порядке на основании, что в действительности собственником этого имущества является другое лицо, либо в виде санкции за совершение преступления или иного правонарушения (конфискация), иного правомерного принудительного изъятия без предоставления другого имущества или соответствующего возмещения, ипотека в отношении этого имущества прекращается. В этом случае залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

3. В случае конфискации, реквизиции, национализации, иного правомерного принудительного изъятия части имущества, являющегося предметом ипотеки, ипотека соответственно сохраняется только в отношении оставшейся у залогодателя части такого имущества. В этом случае залогодержатель вправе потребовать досрочного частичного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, пропорционально размеру утраченной части имущества, являющегося предметом ипотеки, в том числе за счет страхового возмещения.

Глава 6
ПОСЛЕДУЮЩАЯ ИПОТЕКА

Статья 30. Условия, при которых допускается последующая ипотека. Последующий договор об ипотеке

1. Имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлено в ипотеку в обеспечение исполнения другого обязательства того или иного должника тому или иному залогодержателю (последующая ипотека). Очередность залогодержателей устанавливается на основании сведений из Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

2. Последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке, и если по предшествующему договору об ипотеке не выдана закладная.

3. Если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, такой договор должен быть заключен с соблюдением этих условий.

4. Последующий договор об ипотеке должен содержать сведения о предшествующих ипотеках.

5. Последующий договор об ипотеке, заключенный в нарушение запрета, установленного предшествующим договором об ипотеке или настоящим Законом, может быть признан судом недействительным по иску любого заинтересованного лица независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору об ипотеке о таком запрете.

Если последующая ипотека не запрещена, а последующий договор об ипотеке заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором об ипотеке, требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке.

6. Заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление закладной, не допускается.

Статья 31. Предупреждение залогодержателей о предшествующей и последующей ипотеках. Изменение предшествующего договора об ипотеке

1. Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора об ипотеке сведения обо всех существующих ипотеках данного имущества, включая сведения:

- об имуществе, являющемся предметом ипотеки, и его стоимости;
о существе и размере обязательств, обеспеченных предшествующими ипотеками;
- о сроках исполнения этих обязательств;
- об именах залогодержателей с указанием мест их жительства или мест пребывания, если залогодержатели - физические лица, либо о наименованиях залогодержателей с указанием их мест нахождения, если залогодержатели - юридические лица, либо об именах залогодержателей с указанием их мест жительства, если залогодержатели - индивидуальные предприниматели.

Невыполнение залогодателем обязанности, предусмотренной частью первой настоящего пункта, дает залогодержателю по последующему договору об ипотеке право потребовать расторжения этого договора и возмещения причиненных убытков.

2. Залогодатель, заключивший последующий договор об ипотеке, обязан в течение десяти рабочих дней с момента государственной регистрации последующего договора об ипотеке письменно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные частью первой пункта 1 настоящей статьи.

3. После заключения последующего договора об ипотеке изменение предшествующего договора об ипотеке, влекущее за собой обеспечение новых требований предшествующего залогодержателя или увеличение размера требований, обеспеченных по этому договору, допускается только с согласия залогодержателя по последующему договору об ипотеке, если иное не было предусмотрено предшествующим договором об ипотеке.

4. Правила настоящей статьи не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица.

Статья 32. Государственная регистрация последующей ипотеки

Государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Статья 33. Удовлетворение требований залогодержателей по предшествующей и последующей ипотекам

1. Требования залогодержателя по последующему договору об ипотеке удовлетворяются из стоимости имущества, являющегося предметом ипотеки, после удовлетворения требований залогодержателя по предшествующему договору об ипотеке.

2. Обращение взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, по обязательству, обеспеченному последующей ипотекой, может иметь место только одновременно с обращением взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, по обязательству, обеспеченному предшествующей ипотекой, или после исполнения обязательства, обеспеченного предшествующей ипотекой.

3. В случае обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, по требованиям, обеспеченным предшествующей ипотекой, допускается одновременное обращение взыскания на это имущество и по требованиям, обеспеченным последующей ипотекой, срок предъявления которых к взысканию еще не наступил.

4. До предъявления требования об обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, ипотекой которого обеспечены обязательства по предшествующей и последующей ипотекам, залогодержатель, намеренный предъявить такое требование, обязан в письменной форме уведомить об этом всех залогодержателей по другим договорам об ипотеке того же имущества.

Глава 7
ПЕРЕДАЧА (УСТУПКА) ПРАВ ПО ДОГОВОРУ ОБ ИПОТЕКЕ, ПО ЗАКЛАДНОЙ. ЗАЛОГ ЗАКЛАДНОЙ

Статья 34. Передача (уступка) прав по договору об ипотеке и по обязательству, обеспеченному ипотекой

1. Залогодержатель вправе, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, передать (уступить) другому лицу свои права по договору об ипотеке и по обязательству, обеспеченному ипотекой.

2. Лицо, которому переданы (уступлены) права по договору об ипотеке, становится залогодержателем по этому договору вместо прежнего залогодержателя.

Передача (уступка) прав по договору об ипотеке означает и передачу (уступку) прав по обязательству, обеспеченному ипотекой, если иное не определено соглашением сторон.

3. К лицу, которому переданы (уступлены) права по обязательству, обеспеченному ипотекой, переходят и права залогодержателя по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Передача (уступка) прав по обязательству, обеспеченному ипотекой, должна быть совершена в той форме, в которой заключено обязательство, обеспеченное ипотекой.

4. К отношениям по передаче (уступке) прав по договору об ипотеке и по обязательству, обеспеченному ипотекой, применяются правила об уступке прав требования, установленные статьями 353 - 361 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

5. Если по договору об ипотеке выдана закладная, то передача (уступка) прав по этому договору и по обязательству, обеспеченному ипотекой, совершается только путем передачи (уступки) прав по закладной.

Статья 35. Передача (уступка) прав по закладной

1. Передача (уступка) прав по закладной совершается путем заключения договора в письменной форме с последующей государственной регистрацией новым владельцем закладной своих прав залогодержателя.

При передаче (уступке) прав по документарной закладной организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним на этой закладной производится отметка о новом владельце документарной закладной. В отметке должны быть точно и полно указаны имя (наименование) лица, которому переданы (уступлены) права по документарной закладной, и основание такой передачи (уступки).

Отметка должна быть подписана залогодержателем, указанным в документарной закладной, а если эта отметка не является первой, - владельцем документарной закладной, указанным в предыдущей отметке.

Организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации новым владельцем бездокументарной закладной своих прав залогодержателя, передает в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь информацию о передаче (уступке) прав по бездокументарной закладной.

Для фиксации в депозитарном учете передачи (уступки) прав по бездокументарной закладной прежний владелец бездокументарной закладной представляет в депозитарий, в котором учитывается бездокументарная закладная, договор о передаче (уступке) прав по бездокументарной закладной, на основании которого депозитарий осуществляет перевод бездокументарной закладной со счета "депо" ее прежнего владельца на счет "депо" нового владельца бездокументарной закладной.

Передача (уступка) прав по закладной влечет за собой последствия уступки прав требования (цессии).

Передача (уступка) прав по закладной, удостоверяющей права по обязательству, обеспеченному ипотекой, частично исполненному к моменту передачи (уступки) таких прав, осуществляется с соблюдением требований, предусмотренных частью первой пункта 10 статьи 16 настоящего Закона.

2. Передача (уступка) прав по закладной другому лицу означает передачу (уступку) тому же лицу всех удостоверяемых ею прав в совокупности.

Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права, в том числе права залогодержателя и права кредитора по обязательству, обеспеченному ипотекой.

3. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на письменном договоре по передаче (уступке) прав по закладной и если право залогодержателя в соответствии с закладной зарегистрировано в порядке, установленном законодательством. При этом владелец документарной закладной считается законным при наличии последней отметки на ней, произведенной предыдущим владельцем документарной закладной, а владелец бездокументарной закладной - при наличии бездокументарной закладной на его счете "депо".

4. Надписи на документарной закладной, запрещающие последующую передачу (уступку) прав по документарной закладной другим лицам, ничтожны.

5. Если третье лицо в соответствии с законодательством полностью исполнило за должника обязательство, обеспеченное ипотекой, оно вправе требовать передачи (уступки) ему прав по закладной. При отказе залогодержателя передать (уступить) права по закладной третье лицо может потребовать в судебном порядке перевода этих прав на себя.

Статья 36. Залог закладной

1. Закладная может быть заложена по договору о залоге закладной без передачи ее другому лицу (залогодержателю закладной) в обеспечение обязательства по кредитному договору или иного обязательства между этим лицом и владельцем закладной.

2. Договор о залоге закладной должен быть заключен в письменной форме и представлен залогодателем в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Организация по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним:

- производит на документарной закладной отметку о залоге закладной, в подтверждение чего ставится подпись залогодержателя закладной;
- фиксирует информацию об обременении прав на бездокументарную закладную залоговыми обязательствами на основании договора о залоге закладной и не позднее рабочего дня, следующего за днем фиксации такой информации, передает в центральный депозитарий ценных бумаг в Республике Беларусь информацию о залоге бездокументарной закладной. В депозитарном учете фиксация обременения прав на бездокументарную закладную залоговыми обязательствами осуществляется на основании договора о залоге закладной, представленного залогодателем в депозитарий, в котором учитывается бездокументарная закладная.

3. Обращение взыскания на заложенную закладную осуществляется в порядке, установленном законодательством.
Переход прав по закладной при обращении взыскания на заложенную закладную подлежит государственной регистрации.

Глава 8
ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО, ЯВЛЯЮЩЕЕСЯ ПРЕДМЕТОМ ИПОТЕКИ

Статья 37. Основания обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки

1. Взыскание может быть обращено на имущество, являющееся предметом ипотеки, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обязательства, обеспеченного ипотекой, по обстоятельствам, за которые он отвечает, для удовлетворения за счет этого имущества требований, установленных статьей 4 настоящего Закона.

При расхождении условий договора об ипотеке и условий обязательства, обеспеченного ипотекой, в отношении требований, которые могут быть удовлетворены путем обращения взыскания на
имущество, являющееся предметом ипотеки, преимущество имеют условия договора об ипотеке.

2. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, обращение взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение одного года (с 1 января по 31 декабря).

3. По требованиям, вызванным неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства, обеспеченного ипотекой, взыскание на имущество, являющееся предметом ипотеки, не может быть обращено, если в соответствии с условиями этого обязательства и (или) согласно законодательству должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, освобождается от ответственности за такие неисполнение или ненадлежащее исполнение.

4. В случаях, предусмотренных статьей 14, пунктом 5 статьи 15, пунктом 2 статьи 23, пунктом 2 статьи 24, статьей 27 и пунктом 3 статьи 29 настоящего Закона, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, а при невыполнении этого требования - обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, независимо от надлежащего исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Статья 38. Порядок обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки, по решению суда или во внесудебном порядке.

Статья 39. Судебный порядок обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки

1. Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, являющееся предметом ипотеки, по решению суда в порядке, установленном гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным законодательством, с учетом особенностей, предусмотренных настоящим Законом и иными законодательными актами.

2. При обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заложенное по двум или более договорам об ипотеке, залогодержатель должен представить в суд, в который предъявлен соответствующий иск, доказательства исполнения обязанности об уведомлении других залогодержателей в соответствии с пунктом 4 статьи 33 настоящего Закона.

Статья 40. Внесудебный порядок обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки

1. Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, являющегося предметом ипотеки, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Законом и иными законодательными актами.

2. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, по предшествующей ипотеке действительно, если оно заключено при наличии письменного согласия на условия этого соглашения всех залогодержателей по всем последующим ипотекам.

3. Удовлетворение требований залогодержателя в порядке, предусмотренном пунктом 1 настоящей статьи, не допускается в случае, если:

- залогодатель отсутствует и установить его место нахождения невозможно;
- для ипотеки имущества требуются согласие или разрешение иного лица или государственного органа;
- предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс;
- предметом ипотеки являются недвижимые материальные историко-культурные ценности;
- предметом ипотеки является имущество, находящееся в совместной собственности, и кто-либо из его собственников не дает в письменной форме согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке;
- предметом ипотеки является имущество, ограниченно оборотоспособное;
- в иных случаях, предусмотренных законодательными актами.

В случаях, указанных в части первой настоящего пункта, взыскание на имущество, являющееся предметом ипотеки, обращается по решению суда.

4. В соглашении об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, заключенном в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи, стороны могут предусмотреть:

- реализацию имущества, являющегося предметом ипотеки;
приобретение имущества, являющегося предметом ипотеки, залогодержателем для себя с зачетом полностью или в части в счет покупной цены обеспеченных ипотекой требований залогодержателя к должнику по обязательству, обеспеченному ипотекой. В таком соглашении не может быть предусмотрено приобретение залогодержателем имущества, являющегося предметом ипотеки, если таким имуществом является земельный участок либо если ипотекой был обеспечен кредитный договор с банком или небанковской кредитно-финансовой организацией.

В случае, если соглашением об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, предусматривается приобретение этого имущества залогодержателем, то к такому соглашению применяются нормы законодательства о договоре купли-продажи.

5. При заключении соглашения об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи стороны должны указать в нем:

- наименование имущества, являющегося предметом ипотеки, на которое обращается взыскание, и стоимость этого имущества;
- размер требований, обеспеченных ипотекой и подлежащих удовлетворению из стоимости имущества, являющегося предметом ипотеки;
- способ реализации имущества, являющегося предметом ипотеки, или условия его приобретения залогодержателем;
- все предшествующие и последующие ипотеки имущества, являющегося предметом ипотеки, и имеющиеся в отношении этого имущества у третьих лиц вещные права и права пользования.

6. Соглашение об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены этим соглашением.

Глава 9
РЕАЛИЗАЦИЯ ИМУЩЕСТВА, ЯВЛЯЮЩЕГОСЯ ПРЕДМЕТОМ ИПОТЕКИ, НА КОТОРОЕ ОБРАЩЕНО ВЗЫСКАНИЕ. ПРЕКРАЩЕНИЕ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ИМУЩЕСТВО, ЯВЛЯЮЩЕЕСЯ ПРЕДМЕТОМ ИПОТЕКИ

Статья 41. Реализация имущества, являющегося предметом ипотеки, на которое обращено взыскание

1. Имущество, являющееся предметом ипотеки, на которое обращено взыскание по решению суда, реализуется путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном гражданским процессуальным или хозяйственным процессуальным законодательством, с учетом особенностей, установленных настоящим Законом и иным законодательством.

Имущество, являющееся предметом ипотеки, на которое взыскание обращено на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, реализуется, если иное не установлено законодательными актами, путем продажи с торгов в порядке, установленном Гражданским кодексом Республики Беларусь, с учетом особенностей, установленных настоящим Законом и иным законодательством.

Особенности проведения публичных торгов (торгов) по реализации земельных участков, являющихся предметом ипотеки, устанавливаются Советом Министров Республики Беларусь.

2. Начальная цена имущества, являющегося предметом ипотеки, определяется в решении суда при обращении взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, в судебном порядке или в соглашении залогодержателя и залогодателя об удовлетворении требований залогодержателя путем обращения взыскания на это имущество.

3. Имущество, являющееся предметом ипотеки, продается на публичных торгах (торгах) за наивысшую цену, предложенную на публичных торгах (торгах).

4. При объявлении публичных торгов (торгов) несостоявшимися залогодержатель вправе по соглашению с залогодателем приобрести имущество, являющееся предметом ипотеки, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой. К такому соглашению применяются нормы законодательства о договоре купли-продажи.

В течение одного месяца со дня объявления повторных публичных торгов (торгов) несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести имущество, являющееся предметом ипотеки, по цене не более чем на 10 процентов ниже начальной продажной цены на повторных публичных торгах (торгах).

Земельные участки, являющиеся предметом ипотеки, а также имущество, ипотекой которого был обеспечен кредитный договор с банком или небанковской кредитно-финансовой организацией, не могут быть приобретены залогодержателем в порядке, определенном в настоящем пункте.

Статья 42. Прекращение обращения взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки

1. При обращении по требованию залогодержателя взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодатель, являющийся третьим лицом, вправе удовлетворить все обеспеченные ипотекой требования залогодержателя в том размере, какой эти требования имеют к моменту уплаты соответствующих сумм. Это право может быть осуществлено в любое время до момента продажи на публичных торгах (торгах) имущества, являющегося предметом ипотеки.

2. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, и залогодатель, являющийся третьим лицом, которые удовлетворяют обеспеченные ипотекой требования залогодержателя, обязаны возместить залогодержателю расходы по обращению взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, и его реализации.

3. После удовлетворения требований залогодержателя, указанных в настоящей статье, обращение взыскания на имущество, являющееся предметом ипотеки, прекращается.

Глава 10
ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Статья 43. Особенности ипотеки земельных участков

1. По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки только в случае обеспечения своевременного возврата банковского кредита.

2. Земельные участки, предоставленные для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), могут передаваться в ипотеку только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

3. К договору об ипотеке земельного участка должны быть приложены копия земельно-кадастрового плана (части плана) с нанесенными границами земельного участка или копия плана границ земельного участка, выданные организацией по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Статья 44. Земельные участки, не подлежащие ипотеке

1. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной собственности, не допускается.

2. Предметом ипотеки не может быть земельный участок с расположенными на нем капитальными строениями (зданиями, сооружениями), если на эти строения в соответствии с гражданским процессуальным законодательством не может быть обращено взыскание по исполнительным документам.

Статья 45. Возведение залогодателем капитальных строений (зданий, сооружений) на земельном участке, являющемся предметом ипотеки

1. На земельном участке, являющемся предметом ипотеки вместе с расположенными на нем капитальными строениями (зданиями, сооружениями) или незавершенными законсервированными капитальными строениями, залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном порядке возводить капитальные строения (здания, сооружения) или временные строения.

2. Если на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, отсутствуют капитальные строения (здания, сооружения) и их строительство в соответствии с законодательством не является обязательным, залогодатель вправе без согласия залогодержателя в установленном порядке возводить капитальные строения (здания, сооружения) или временные строения.

3. Капитальные строения (здания, сооружения) или незавершенные законсервированные капитальные строения, временные строения, возведенные в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей статьи на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, признаются находящимися в ипотеке. При этом изменения в договор об ипотеке не вносятся.

4. Возведение капитальных строений (зданий, сооружений) на земельном участке, являющемся предметом ипотеки, если права залогодержателя удостоверены закладной, допускается только в случае, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней отражены.

Статья 46. Особенности обращения взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, и его реализация

1. При обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, его продажа и приобретение на публичных торгах (торгах) осуществляются с соблюдением установленных законодательными актами в области охраны и использования земель ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие земельные участки, и целей его использования.

2. Обращение взыскания на земельный участок и находящиеся на нем капитальные строения (здания, сооружения) или незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, осуществляется одновременно путем продажи на публичных торгах (торгах) одному покупателю.

3. При обращении взыскания на земельный участок, являющийся предметом ипотеки, на котором находятся капитальные строения (здания, сооружения), принадлежащие не залогодателю, а другому лицу, и его продаже с публичных торгов (торгов) к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении другого лица имел залогодатель.

Глава 11
ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ПРЕДПРИЯТИЙ КАК ИМУЩЕСТВЕННЫХ КОМПЛЕКСОВ, КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ (ЗДАНИЙ, СООРУЖЕНИЙ), НЕЗАВЕРШЕННЫХ ЗАКОНСЕРВИРОВАННЫХ КАПИТАЛЬНЫХ СТРОЕНИЙ

Статья 47. Ипотека капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений с земельным участком, на котором они находятся

1. Ипотека капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, находящегося в частной собственности, на котором находятся эти строения, с учетом требований, установленных пунктом 2 статьи 8, абзацем третьим части первой пункта 4 статьи 40, частью третьей пункта 4 статьи 41, пунктами 1 и 3 статьи 43, статьей 44, пунктами 1, 3 и 4 статьи 45 настоящего Закона, либо с одновременным залогом права аренды соответствующего земельного участка, принадлежащего залогодателю на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

2. Ипотека капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений, расположенных на земельном участке, принадлежащем лицу на праве постоянного или временного пользования либо пожизненного наследуемого владения, осуществляется без залога права постоянного или временного пользования либо пожизненного наследуемого владения таким земельным участком.

3. При обращении взыскания на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, расположенные на земельном участке, принадлежащем залогодателю на праве аренды, и их продаже с публичных торгов (торгов) приобретатель капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений приобретает одновременно право аренды этого земельного участка.

4. Особенности обращения взыскания на капитальные строения (здания, сооружения), незавершенные законсервированные капитальные строения, являющиеся предметом ипотеки, расположенные на земельном участке, находящемся в частной собственности либо принадлежащем залогодателю на праве аренды, устанавливаются в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Закона.

Статья 48. Определение состава и стоимости передаваемого в ипотеку предприятия как имущественного комплекса

Состав передаваемого в ипотеку предприятия как имущественного комплекса и его стоимость определяются на основе полной инвентаризации данного имущества. Акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение аудиторской организации (аудитора, осуществляющего деятельность в качестве индивидуального предпринимателя) о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав этого предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований являются обязательными приложениями к договору об ипотеке. Период между датой составления акта инвентаризации, бухгалтерского баланса, заключения аудиторской организации (аудитора, осуществляющего деятельность в качестве индивидуального предпринимателя) о составе и стоимости предприятия как имущественного комплекса и датой заключения договора об ипотеке не может превышать трех месяцев.

Статья 49. Обязательства, которые могут обеспечиваться ипотекой предприятия как имущественного комплекса

1. Ипотекой предприятия как имущественного комплекса может быть обеспечено обязательство, размер которого составляет не менее половины стоимости этого предприятия.

2. Ипотекой предприятия как имущественного комплекса обеспечивается обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через один год после заключения договора об ипотеке.

Статья 50. Права залогодателя в отношении имущества, входящего в состав предприятия как имущественного комплекса, переданного в ипотеку

1. Залогодатель вправе отчуждать и иным образом распоряжаться имуществом, входящим в состав предприятия как имущественного комплекса, переданного в ипотеку, за исключением случая, предусмотренного частью второй настоящего пункта, а также вносить изменения в состав данного имущества, когда это не влечет за собой уменьшения указанной в договоре об ипотеке общей стоимости предприятия как имущественного комплекса, а также не нарушает других условий договора об ипотеке, если иное не предусмотрено законодательством или договором об ипотеке.

Отчуждение недвижимого имущества, входящего в состав предприятия как имущественного комплекса, переданного в ипотеку, допускается после исключения его из состава этого предприятия.

2. В случае непринятия залогодателем мер по обеспечению сохранности имущества, входящего в состав предприятия как имущественного комплекса, переданного в ипотеку, неэффективного использования этого имущества, что может привести к уменьшению стоимости предприятия как имущественного комплекса, залогодержатель вправе обратиться в суд с требованием о досрочном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, или о введении ипотечного контроля за деятельностью залогодателя.

В соответствии с решением суда о введении ипотечного контроля залогодержатель в порядке ипотечного контроля может быть уполномочен:

- требовать от залогодателя регулярного представления бухгалтерских и иных отчетных документов;
- требовать от залогодателя проведения аудита (проверки бухгалтерского учета и бухгалтерской (финансовой) отчетности и других документов залогодателя, а при необходимости и (или) проверки его деятельности, которая должна отражаться в бухгалтерской (финансовой) отчетности);
- предварительно согласовывать заключение сделок с имуществом, входящим в состав предприятия как имущественного комплекса;
- предъявлять в суд иски о признании сделок, заключенных залогодателем без согласования с залогодержателем, недействительными.

Статья 51. Обращение взыскания на имущество, входящее в состав предприятия как имущественного комплекса, переданного в ипотеку

1. В случае неисполнения залогодателем обязательства, обеспеченного ипотекой предприятия как имущественного комплекса, взыскание на имущество, входящее в состав предприятия как имущественного комплекса, переданного в ипотеку, может быть обращено только по решению суда.

2. К покупателю, который приобрел на публичных торгах (торгах) предприятие как имущественный комплекс, переходят относящиеся к этому предприятию права и обязанности собственника данного предприятия с момента государственной регистрации перехода права собственности на приобретенное предприятие как имущественный комплекс.

Глава 12
ОСОБЕННОСТИ ИПОТЕКИ ЖИЛЫХ ДОМОВ, КВАРТИР

Статья 52. Применение правил об ипотеке жилых домов, квартир

1. Правила настоящей главы применяются к ипотеке жилых домов, квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.

2. Ипотека жилых домов, квартир, находящихся в государственной
собственности, не допускается.

3. Для передачи в ипотеку жилого дома, квартиры, принадлежащих гражданину на праве собственности, необходимо письменное согласие совершеннолетних членов его семьи, проживающих в жилом доме, квартире, за исключением случая, когда жилой дом, квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство жилого дома, квартиры, и процентов по нему.

4. Передача в ипотеку жилого дома, квартиры, в которых проживают несовершеннолетние граждане, ограниченно дееспособные или недееспособные лица, допускается только для обеспечения выполнения обязательств по кредитным договорам, предусматривающим использование кредита для улучшения жилищных условий, и с письменного разрешения (согласия) органа опеки и попечительства.

Органом опеки и попечительства может быть отказано в выдаче разрешения (согласия) на передачу в ипотеку жилого дома, квартиры, если несовершеннолетние граждане, проживающие в жилом доме, квартире, признаны находящимися в социально опасном положении.

Отказ органа опеки и попечительства в выдаче разрешения (согласия) на передачу в ипотеку жилого дома, квартиры может быть обжалован в суде.

5. Ипотека жилого дома, квартиры, находящихся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, осуществляется в порядке, установленном законодательством для совершения сделок с имуществом подопечных.

Статья 53. Обращение взыскания на заложенные жилой дом, квартиру

1. Обращение взыскания на заложенные жилой дом, квартиру возможно как в судебном, так и во внесудебном порядке с соблюдением правил, установленных настоящим Законом и иными законодательными актами.

2. В случае обращения взыскания на заложенные жилой дом, квартиру и их реализации право пользования этим имуществом лиц, имеющих такое право, за исключением лиц, указанных в пункте 3 настоящей статьи, прекращается с момента регистрации в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним перехода права собственности на заложенные жилой дом, квартиру.

3. Лица, проживающие в заложенных жилом доме, квартире на условиях договора найма или поднайма жилого помещения, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома, квартиры. Заключенные с ними до заключения договора об ипотеке договоры найма или поднайма жилого помещения сохраняют силу. Условия расторжения этих договоров определяются жилищным законодательством.

Лица, проживающие в заложенных жилом доме, квартире, которым предоставлено право пожизненного пользования жилым домом, квартирой по завещательному отказу, не подлежат выселению при реализации заложенных жилого дома, квартиры.

4. Обращение взыскания на долю в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного жилого дома (статья 274 Гражданского кодекса Республики Беларусь) может осуществляться только при одновременном обращении взыскания на квартиру в этом доме.

Глава 13
ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Статья 54. Переходные положения

Правила настоящего Закона применяются к отношениям по ипотеке, возникшим после его вступления в силу. Договоры об ипотеке, заключенные до вступления в силу настоящего Закона, действуют в течение указанного в них срока и не подлежат приведению в соответствие с требованиями настоящего Закона.

Статья 55 вступает в силу со дня официального опубликования (статья 56 данного документа).

Статья 55. Реализация положений настоящего Закона

Совету Министров Республики Беларусь в шестимесячный срок со дня официального опубликования настоящего Закона:

- привести решения Правительства Республики Беларусь в соответствие с настоящим Законом;
- обеспечить приведение республиканскими органами государственного управления, подчиненными Правительству Республики Беларусь, их нормативных правовых актов в соответствие с настоящим Законом;
- принять иные меры, необходимые для реализации положений настоящего Закона.

Статья 56 вступает в силу со дня официального опубликования.

Статья 56. Вступление в силу настоящего Закона

Настоящий Закон вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования, за исключением настоящей статьи и статьи 55, которые вступают в силу со дня официального опубликования настоящего Закона, а также нормативных предписаний, регламентирующих порядок выпуска и обращения бездокументарной закладной, которые вступают в силу через год после официального опубликования настоящего Закона.

Президент Республики Беларусь А.ЛУКАШЕНКО

по материалам портала pravo.by

[Toto (Admin)]

ЗАКОН РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ
20 июня 2008 г. N 346-З

О ВНЕСЕНИИ ДОПОЛНЕНИЯ В ГРАЖДАНСКИЙ ПРОЦЕССУАЛЬНЫЙ КОДЕКС
РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ПО ВОПРОСУ ОБРАЩЕНИЯ ВЗЫСКАНИЯ НА ЖИЛОЙ ДОМ ИЛИ КВАРТИРУ, ОБРЕМЕНЕННЫЕ ИПОТЕКОЙ

Принят Палатой представителей 14 мая 2008 года
Одобрен Советом Республики 4 июня 2008 года

Статья 1. Пункт 1 приложения 1 к Гражданскому процессуальному кодексу Республики Беларусь от 11 января 1999 года (Национальный реестр правовых актов Республики Беларусь, 1999 г., N 18-19, 2/13; 2000 г., N 5, 2/124) дополнить словами ", либо когда жилой дом или квартира обременены ипотекой при условии неисполнения должником обеспеченного ипотекой обязательства".

Статья 2. Настоящий Закон вступает в силу через шесть месяцев после его официального опубликования.

Президент Республики Беларусь

по материалам портала pravo.by