УРОКИ И ВЫВОДЫ ИЗ МИРОВОГО ИПОТЕЧНОГО КРИЗИСА ДЛЯ БЕЛОРУССКОЙ ИПОТЕКИ
Залог недвижимости (ипотека) является одним из наиболее надежных способов обеспечения кредитных обязательств. Вместе с тем ипотека успешно применяется в качестве правового института, положенного в основу системы долгосрочного ипотечного кредитования. Ученые отмечают, что «ипотечная система функционирует во всех странах с развитыми рыночными отношениями, сохраняя, однако, некоторые специфические черты, соответствующие конкретным условиям ее становления и общему состоянию национальной экономики» [1]. Создание в Республике Беларусь такой системы кредитования является одним из важнейших источников инвестиций для всех отраслей экономики, например, промышленности, сельского хозяйства, строительства.
В большинстве стран формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования начинается, как правило, с организации жилищной ипотеки. По такому же пути идет и Республика Беларусь, определив в качестве приоритетов создание элементов системы и принятие нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие ипотечного кредитования жилищного строительства. Необходимо учитывать и политический аспект жилищной ипотеки. Так, Гарольд Белман, один из известных общественных деятелей Англии, еще в 1927 году отмечал, что «выгоды, проистекающие из жилищной собственности, имеют не только материальное, но также этическое и моральное содержание. Мысли человека, у которого есть что защищать и улучшать, естественным образом поворачиваются в направлении стабильного, законного и экономически грамотного правительства» [4].
Жилищная проблема является одной из самых острых в нашей стране. Сегодня более 500 тыс. семей нуждаются в улучшении жилищных условий. В связи с этим ежегодный ввод более 4 млн кв. м жилья (3,7 млн кв. м - в 2005 году, 4,1 млн кв. м - в 2006 году, 4,7 млн кв. м - в 2007 году) вряд ли можно назвать удовлетворительным, поскольку это позволяет ежегодно улучшать жилищные условия лишь 30-40 тыс. семей [3]. Простой расчет показывает, что граждане, вставшие на учет в 2008 году, при существующих объемах и формах государственной поддержки и при нынешнем уровне средней заработной платы свою жилищную проблему смогут, решить не ранее, чем через 15-20 лет. При этом есть все основания полагать, что бюджетные дотации и эмиссионное кредитование, за счет которых ранее осуществлялось строительство жилья, сегодня стали неподъемным бременем для белорусской экономики. В 2007 году за счет средств населения и организаций, включая кредиты, построено более 80% от введенных в действие домов. Таким об-
разом, основной базой жилищного строительства стало внебюджетное финансирование, то есть более широкое привлечение собственных сбережений населения и отчислений субъектов хозяйствования на эти цели.
Следовательно, ипотечное кредитование становится одним из важнейших условий для удовлетворения потребностей граждан в жилье. В связи с этим причины ипотечного кризиса в США, уроки и выводы из него представляют значительный интерес для участников и разработчиков как системы ипотечного кредитования строительства жилья в Республике Беларусь, так и недавно принятой программы строительства (реконструкции) доступного и комфортного жилья для граждан Беларуси.
Причины ипотечного кризиса в США, принимаемые меры по его преодолению
Ипотечный кризис в США начался в 2006 году. Основной его причиной стал рост невозвратов жилищных кредитов неблагонадежными заемщиками. Вплоть до 2006 года цены на недвижимость в США росли. Многие американцы брали кредиты под любые проценты, в том числе и с плавающей процентной ставкой, потому что их можно было легко вернуть, перепродав купленную или построенную за кредит квартиру и получив при этом прибыль.
В это время банки в условиях острой конкуренции активно предлагали свои услуги на рынке ипотечного кредитования. В борьбе за потенциальных клиентов банки стали выдавать кредиты без первоначального взноса, не требовали у граждан справки о доходах. В результате чего резко возросло число выданных ипотечных кредитов заемщикам с низким уровнем платежеспособности.
Но потом цены на жилье снизились, а процентные ставки по кредитам выросли. В результате почти 1,5 млн американцев оказались не в состоянии вернуть долг банкам. На грани банкротства оказались сотни кредитных организаций. Это поставило под удар посредников - инвестиционные компании и банки, участвующие в рефинансировании ипотечных закладных, и, следовательно, всю финансовую систему США, а вместе с ними международных инвесторов, которые вкладывали деньги в американские ценные ипотечные бумаги, до этого времени являющиеся высоконадежными и высокодоходными. При этом необходимо иметь в виду, что кризис ипотечного жилищного кредитования в США не затронул коммерческую недвижимость. Так, в августе 2007 года расходы на строительство офисных и торговых объектов возросли на 15%, а к концу 2007 года объем продаж коммерческих помещений превысил 400 млрд долларов (2006 год - 359 млрд долларов). Ипотечный кризис также практически не повлиял на рынок элитных особняков США. За два последних года жилая недвижимость класса люкс в США повысилась в цене более чем в два раза.
Таким образом, ипотечный кризис в США касается жилья, которое приобретали в кредит американцы со средним уровнем доходов и за которое они в последующем не смогли рассчитаться. Из-за кризиса рынка жилья стоимость американской недвижимости снизилась на сумму от двух до четырех триллионов долларов. В результате крупнейшие европейские и американские банки и инвестиционные компании вынуждены были списать активов на сумму более чем 100 млрд долларов.
Банки для борьбы с ипотечным кризисом вынуждены были принять ряд таких мер, как ужесточение ценовых условий кредитов для компаний, усиление стандартов по всем видам закладных. Причем нововведения распространились даже на кредитоспособных заемщиков.
Кроме этого, крупнейшие банки мира рассматривают возможность создания фонда с капиталом в 80 млрд долларов для покупки рискованных закладных по ипотечным кредитам. Таким образом они пытаются уберечь мировую экономику от дальнейшего негативного влияния на нее кредитного кризиса. Активно участвует в переговорах Министерство финансов США.
В настоящее время предпринимаются меры по рефинансированию выданных и просроченных ипотечных кредитов. Так, крупнейшая ипотечная компания США Countrywide Financial Corporation планирует до конца 2008 года рефинансировать ипотечные кредиты на 16 млрд долларов, изменив условия закладных. Это поможет заемщикам сохранить свои дома в случае просроченных выплат по займам. Условия закладных смягчат в общей сложности для 80 тыс. заемщиков, в том числе для 50 тыс. заемщиков, взявших высокорисковые кредиты. Им предоставят возможность взять кредиты, гарантированные правительством, с более низкими процентными ставками.
Возможен ли ипотечный кризис в России?
В России ипотечный рынок стремительно растет. С 2005 года объем выданных ипотечных займов ежегодно увеличивается более чем в 2 раза. Так, в 2006 году россияне взяли у банков на ипотеку 250 млрд рублей, а в первом полугодии 2007 года объем ипотечного кредитования достиг 140 млрд рублей. Многие банки в погоне за клиентами пошли на упрощение условий кредитования для заемщика с неподтвержденными доходами. В результате некоторые банки выдают ипотечные ссуды без первоначального взноса, а их клиентами подчас становятся люди с низким уровнем доходов. Именно эти ссуды вызвали ипотечный кризис в США, от которого сейчас трясет всю мировую финансовую систему. Российские финансовые аналитики считают, что если кризис в России и возможен, то он будет иметь локальный характер и затронет только те банки, которые проводят неаккуратную кредитную политику. Но таких банков немного, они не играют фундаментальной роли, и маловероятно, что их поведение спровоцирует кризис всей банковской системы. Кроме этого, в России ипотека занимает ничтожную часть в объеме ВВП. По таким программам приобретается лишь 5%. Тем не менее органы финансового надзора стали внимательнее относиться к деятельности ипотечных банков, чтобы не допустить дефолта в отдельно взятых кредитных организациях.
Уроки и выводы из кризиса американской ипотеки для Республики Беларусь
И ученые, и практики сегодня едины в том, что ипотека в Беларуси должна развиваться. Основными предпосылками создания в Республике Беларусь системы долгосрочного ипотечного кредитования является последовательное проведение государственной политики по созданию в стране системы залогового кредитования; сокращение бюджетного финансирования жилищного строительства, повышение доли жилья, возводимого за счет средств граждан; необходимость долгосрочного кредитования промышленности, сельского хозяйства, других отраслей экономики.
Формирование системы долгосрочного ипотечного кредитования в Республике Беларусь предполагает как разработку нормативной правовой базы ипотеки, так и предоставление доступа участникам ипотеки к дешевым долгосрочным кредитным ресурсам. В последующем требуется обеспечить защиту интересов кредитора и заемщика посредством страхования, специальных государственных гарантий, отлаженной процедуры обращения взыскания на заложенное имущество, создать необходимые элементы рынка долгосрочного ипотечного кредитования, обеспечить приоритетное развитие ипотечного кредитования жилищного строительства и сельского хозяйства.
Реализация изложенных направлений развития белорусской ипотеки предполагает использование эффективного зарубежного опыта с учетом макроэкономических условий и законодательства Республики Беларусь. В связи с этим причины ипотечного кризиса в США, уроки и выводы из него представляют для нас значительный интерес.
Ситуация, складывающаяся сегодня на рынке жилищного кредитования в нашей стране, абсолютно не похожа на ситуацию в США. Кризису в США подвергся рынок кредитов, выданных заемщикам с отсутствующей или плохой кредитной историей, практически без анализа их платежеспособности. Кроме этого, особенность американского рынка состоит в том, что в основном (на 60%) это рынок «перекредитования». То есть новые выдачи займов формируются прежде всего за счет рефинансирования ранее выданных кредитов.
В Республике Беларусь в отличие от США рефинансирование кредитов, выданных на строительство жилья, не осуществляется. К тому же требования белорусских банков к оценке платежеспособности заемщиков и предмету залога значительно более жесткие, чем в США.
Необходимо учитывать то, что в Республике Беларусь на данный момент существует дефицит недвижимости, особенно жилой. И ежегодный ввод более 4 млн кв. м жилья ситуацию быстро не изменит. Поэтому дешеветь недвижимость в ближайшие 5-10 лет не будет.
Ипотечные кредиты без первоначального взноса в Республике Беларусь не распространены. В основном банки выдают кредит на сумму не более 80-90% от стоимости жилья. Программы без первоначального взноса и без подтверждения дохода есть, однако эти программы реализуются в основном на рынке потребительского кредитования.
Что касается использования в жилищном кредитовании плавающей процентной ставки (как в США), то следует отметить, что сегодня для белорусского рынка кредитования, в том числе кредитования строительства жилья под залог недвижимости, «плавающая» процентная ставка - новинка. Но кредиты с «плавающей» процентной ставкой распространены в Европейском союзе и США, поэтому можно предположить, что данный вид кредитования будет развиваться и в Республике Беларусь.
В настоящий момент кредиты с «плавающей» ставкой интересны достаточно состоятельным заемщикам, которые имеют другие средства для быстрого погашения кредита. Все эти люди близкие к финансовым кругам, хорошо ориентируются в макроэкономических показателях и поведении финансовых рынков. В связи с этим абсолютному большинству заемщиков можно посоветовать брать кредиты только с фиксированной процентной ставкой для того, чтобы рассчитать свои расходы.
Кризис такого масштаба, как в США, в ближайшее время нам не грозит еще потому, что ипотечное кредитование только начинает развиваться.
Таким образом, кризис в сфере ипотечного кредитования США не повлияет на белорусскую кредитную систему, на белорусскую ипотеку.
Тем не менее мы должны обезопасить зарождающийся рынок белорусской ипотеки, чтобы не повторить историю американского кризиса из-за дефолта закладных. Для этого необходимо принимать гарантийные меры.
Во-первых, целесообразно упростить процедуру продажи жилья, являющегося предметом залога, с целью возмещения убытков.
Во-вторых, необходимо сформировать жилой фонд для отселения должников, лишившихся ипотечного жилья.
В-третьих, программы потребительского кредитования без первоначального взноса и без подтверждения дохода должны быть скорректированы с учетом опыта США.
В-четвертых, с целью создания более благоприятной налоговой среды для развития ипотечного кредитования целесообразно в действующее налоговое законодательство внести дополнения, содержащие налоговые льготы для субъектов жилищной ипотеки.
В-пятых, крайне важным для развития ипотеки является наличие системы гарантий не только правовой, но и финансовой защиты проводимых операций. В связи с этим считаем необходимым принять комплекс стандартных правил, осуществляемых в добровольной или обязательной форме, предусматривающих страхование имущества, предоставляемого в залог, от рисков утраты и повреждений, страхование гражданской ответственности участников ипотечного рынка, страхование жизни и трудоспособности заемщиков.
1. Евтух, А.Т. Развитие ипотечной системы / А.Т.Евтух // Мировая экономика и междунар. отношения. - 2000. - №7. - С. 98.
2. Орлов, И. Финансовый кризис парализовал ипотеку / И.Орлов // КоммерсантЪ. - 2007. - 13 сентября. - №166 (3742).
3. Официальный сайт Министерства статистики и анализа Республики Беларусь [Электронный ресурс] / Мин. стат. и анализа Респ. Беларусь. − Минск, 2008. − Режим доступа: http://www.belstat.gov.by. − Дата доступа: 9.04.2008.
4. Понька, В.Ф. Ипотека в России: проблемы и приоритеты / В.Ф.Понька // Журн. рос. права. - 2000. - №2. - С. 44.
5. Шитов, А. Американская мечта дала трещину / А.Шитов // Российская газета. - 2007. - 12 сентября. - №4472.
Олег ШЕЛКОВ
кандидат юридических наук, доцент, начальник кафедры юридических дисциплин факультета внутренних войск Военной академии Республики Беларусь
Юстиция Беларуси
№7 2008