Договор ипотеки

[Toto (Admin)]

ДОГОВОР ИПОТЕКИ: УДОСТОВЕРЕНИЕ И РЕГИСТРАЦИЯ

Удостоверение и регистрация договора ипотеки на первый взгляд могут показаться не заслуживающими пристального внимания, ведь вопрос о случаях удостоверения и необходимости государственной регистрации такого вида договоров решен, урегулирован законодательно. Однако в теории и законодательстве, а также на практике до настоящего времени существуют отдельные аспекты этой проблемы, которые вызывают споры и трудности в правоприменении.

Прежде всего, необходимо обратить внимание на соотношение понятий: «форма» и «государственная регистрация сделки», а также «нотариальное удостоверение», «удостоверение регистратором» и «государственная регистрация». Для решения первой проблемы, является ли государственная регистрация частью (составляющей) формы сделки, либо это самостоятельные, независимые друг от друга понятия, обратимся к Гражданскому кодексу Республики Беларусь (далее -ГК). Статья 159 ГК называется «Форма сделок» и четко определяет их классификацию: устная и письменная. Последняя подразделяется на простую и нотариальную. В пункте 1 ст. 161 ГК применяется такой терминологический оборот, как дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки. Эти требования устанавливаются законодательством либо соглашением сторон. В качестве примеров приведены совершение сделки на бланке определенной формы, скрепление печатью. Как правило, последствия несоблюдения этих требований аналогичны последствиям несоблюдения простой письменной формы сделки. Статья 165 ГК расположена после норм, регулирующих вопросы формы сделки, посвящена государственной регистрации сделок и устанавливает ее необходимость для сделок с недвижимым имуществом. Таким образом, в упомянутых (базовых для рассматриваемого вопроса) статьях ГК достаточно однозначно разграничены интересующие нас понятия: государственная регистрация не является составляющей формы сделки.

Дополнительным подтверждением подобного подхода является формулировка п. 3 ст. 166 ГК: «если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки». Исходя из приведенной цитаты, очевидно, что законодатель не связывает придание сделке надлежащей формы с исполнением требования о ее государственной регистрации: это разные процедуры и понятия. Может быть исполнено требование нормативных правовых актов и соглашение сторон о форме сделки, но при этом не осуществлена государственная регистрация.

Устанавливая правила в отношении отдельных видов обязательств, ГК не настолько последователен, как в приведенных выше нормах. Так, в ст.ст. 320, 531, 580, 622 ГК и в названии, и в содержании используются термины «форма» и «государственная регистрация». В то же время статьи 545, 555, 900 ГК называются «Форма договора...», а регулируют вопросы как формы, так и государственной регистрации определенных видов сделок. Это наводит на мысль о том, что государственная регистрация является элементом формы сделки. Дополнительным аргументом в защиту такой позиции является формулировка ч. 9 п. 2 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16 декабря 1999 г. №16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров». В соответствии с указанной нормой «соблюдением формы договора является также его регистрация в случаях и порядке, установленных статьями 165, 320, 360, 529, 531, 545, 580, 622, 629 ГК».

На практике вызывает проблемы решение вопроса о необходимости государственной регистрации того или иного соглашения в случае, когда аргументом является необходимость совершения такой сделки в той же форме, а значит, и с государственной регистрацией. Это актуально, например, для предварительного договора (см. ст. 399 ГК).

Связана с рассматриваемым вопросом и проблема соотношения терминов «нотариальное удостоверение», «удостоверение регистратором» и «государственная регистрация». По аналогии с разграничением понятий формы и регистрации удостоверение документов регистратором не относится к форме сделки. В то же время нотариальное удостоверение собственно и есть придание сделке нотариальной формы. Различие между данными процедурами не только формальное, категориальное, но и содержательное. Так, нотариус удостоверяет сделку, при этом в соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23 октября 2006 г. №63, он совершает нотариальные действия только при наличии всех сведений и (или) документов, необходимых для совершения таких действий, явки лиц, согласие (отказ) которых в соответствии с законодательством Республики Беларусь необходимо для совершения нотариального действия, либо при наличии заявлений этих лиц о согласии (отказе), подлинность подписи на которых засвидетельствована нотариусом или должностным лицом, уполномоченным совершать нотариальные действия.

Регистратор же согласно ст. 67 Закона Республики Беларусь от 22 июля 2002 года «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) удостоверяет документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом. В соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. №152 «Об утверждении перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными государственными организациями по заявлениям граждан» для этой процедуры регистратор не вправе требовать никаких документов, за исключением самого договора и тех документов, которые могут ему понадобиться для составления текста договора. Фактически регистратор проверяет на соответствие законодательству сам текст договора, а не совокупность юридических фактов, которые могут повлиять на действительность сделки. Таким образом, круг прав и обязанностей регистратора при удостоверении сделки уже, чем у нотариуса. Соответственно, и значимость действий регистратора в этом случае не такая высокая: удостоверение им документа не придает сделке статус нотариально удостоверенной. Считается, что сделка заключается в простой письменной форме.

В то же время, регистратор при удостоверении документов не дублирует действия регистратора, которые будут произведены при совершении регистрационных действий, - именно тогда будут истребованы и запрошены при необходимости все те документы, которые содержат волеизъявление заинтересованных лиц.

Также необходимо отметить, что регистратор вправе удостоверять документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, только в тех случаях, если из них явствует волеизъявление физического лица (ст. 67 Закона о государственной регистрации). Данная норма - компетенция, а не просто право регистратора. То есть даже в случае если к регистратору обратятся юридические лица с просьбой удостоверить сделку между ними, регистратор не вправе будет это сделать. Кроме того, документ не может быть одновременно и нотариально удостоверен, и удостоверен регистратором - этому также препятствует содержание норм ст. 67 Закона о государственной регистрации.

Чтобы окончательно разграничить терминологически сходные понятия, следует упомянуть и удостоверение произведенной государственной регистрации. Это действие выполняется регистратором, является частью процедуры осуществления государственной регистрации, состоит в выдаче свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации либо совершении регистрационной надписи на договоре (ст. 38 Закона о государственной регистрации) и не имеет отношения к понятию нотариального удостоверения сделки либо удостоверения регистратором документов, выражающих содержание сделки.

Возвращаясь непосредственно к форме договора ипотеки, напомним, что уже более трех лет назад было отменено правило о его обязательном нотариальном удостоверении. Сохранено лишь требование о необходимости придания договору ипотеки, как и любому договору залога, письменной формы. Кроме того, п. 2 ст. 320 ГК содержит норму, предписывающую, что договор о залоге в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению. На практике возникает вопрос: что означает фраза «по договору, который должен быть нотариально удостоверен»? Речь идет только о тех основных обязательствах, которые подлежат нотариальному удостоверению в соответствии с законодательными актами? Полагаем, в данном случае нужно руководствоваться непосредственно положениями п. 2 ст. 164 ГК: нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законодательных актах, а также предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по законодательству для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Ответ на вопрос, подлежит ли договор ипотеки государственной регистрации, кажется очевидным. Конечно, да (см. ст.ст. 8 и 9 Закона о государственной регистрации). Однако ГК предусматривает две правовые конструкции, которые несколько выходят за рамки классического понимания договора ипотеки и, соответственно, требуют определенных рассуждений для подготовки ответа на поставленный вопрос.

Первая из них регулируется п. 3 ст. 320 ГК: договор об ипотеке, предусматривающий залог недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством, не подлежит государственной регистрации, считается заключенным с момента придания ему письменной формы. Таким образом, законодатель прямо предусматривает ситуацию, в которой договор ипотеки не регистрируется и тем не менее считается заключенным. Что это может быть за ситуация и почему залогодатель не имеет на момент заключения договора права собственности на имущество? Классический пример - передача в залог строящихся для залогодателя здания или помещения, которые на момент заключения договора еще не построены. Соответственно, и в собственность залогодателю они поступят только после завершения строительства и государственной регистрации их создания (иначе нарушается последовательность государственной регистрации - см. п. 3 ст. 10 Закона о государственной регистрации). Более того, сама государственная регистрация договора с несозданным объектом была бы нарушением указанной нормы.

Итак, договор заключен без государственной регистрации. Может быть, необходимо его зарегистрировать, когда такая возможность появляется после создания построенного объекта и возникновения права собственности на него? Однако таким образом мы повторно признаем заключенным договор, который уже считается заключенным в силу прямого указания законодательного акта и который уже некоторое время действует. Следовательно, необходимость в подобной регистрации отсутствует: такой договор не нуждается в государственной регистрации ни при его заключении, ни при регистрации создания объекта недвижимости.

В данном случае последовательность регистрационных действий будет следующая:

• государственная регистрация создания объекта недвижимого имущества;
• государственная регистрация возникновения права собственности на объект недвижимого имущества (при необходимости - также права хозяйственного ведения);
• государственная регистрация ипотеки на основании незарегистрированного договора ипотеки.

При осуществлении государственной регистрации ипотеки может возникнуть одна проблема: сведения договора об объекте недвижимости могут не соответствовать данным Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним либо другим представленным для государственной регистрации документам (например, техническому паспорту). Такая ситуация возможна, поскольку на момент заключения договора объект еще не был создан и, соответственно, какие-то параметры, указанные сторонами, могли быть впоследствии изменены. В подобном случае регистратор обязан отказать в приеме документов, представленных для совершения регистрационного действия на основании подп. 5.6 либо 5.7 п. 5 ст. 34 Закона о государственной регистрации. Основание - представлены документы, содержащие сведения, не соответствующие данным Единого государственного регистра недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним; либо содержание документов, представленных для осуществления государственной регистрации, не согласуется между собой.

В целях избежания неблагоприятных последствий сторонам целесообразно внести изменения в договор путем заключения дополнительного соглашения. Причем если такое соглашение будет подписано сторонами до государственной регистрации создания объекта недвижимого имущества, то оно, как и сам договор, не подлежит регистрации. Если стороны захотят заключить подобное соглашение после регистрации создания капитального строения или изолированного помещения, то договор ипотеки вместе с дополнительным соглашением подлежат государственной регистрации как одна сделка, после чего при отсутствии иных оснований для отказа регистрируется ипотека.

Вторая нестандартная конструкция, предлагаемая ПК, изложена в п. 6 ст. 321: договором о залоге может быть предусмотрен залог вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем. Возникновение такой ситуации возможно, например, когда потенциальный кредитополучатель готов приобрести объект недвижимости только потому, что банк согласен взять его в залог. Исключения из правила о государственной регистрации договора в подобном случае нет, к тому же объект недвижимости уже создан, поэтому ничто не мешает совершить регистрационные действия. В то же время нельзя допустить обременение ипотекой имущества правообладателя по воле третьего лица - постороннего субъекта. Последовательность в этом случае следующая (при наличии в регистре информации о созданном объекте):

• государственная регистрация договора ипотеки и договора отчуждения недвижимого имущества - в любой последовательности;
• государственная регистрация перехода права собственности на него (при необходимости - также права хозяйственного ведения);
• государственная регистрация возникновения ипотеки.

Необходимо отметить, что для государственной регистрации по заявлению граждан регистратор не вправе запрашивать документы, не предусмотренные соответствующими перечнями. Это положение установлено п. 5 Указа Президента Республики Беларусь от 13 сентября 2005 г. №432 «О некоторых мерах по совершенствованию организации работы с гражданами в государственных органах, иных государственных организациях». Отдельного состава документов для государственной регистрации договора о залоге вещей и имущественных прав, которые залогодатель приобретет в будущем, законодательство Республики Беларусь не содержит. Общие перечни документов установлены Указом Президента Республики Беларусь от 16 марта 2006 г. №152, а также постановлениями Правительства Республики Беларусь от 17 декабря 2005 г. №1475 «Об утверждении перечня документов и (или) сведений, запрашиваемых подчиненными Государственному комитету по имуществу организациями при совершении административных процедур по заявлениям граждан», а также от 21 ноября 2007 г. №1578 «Об утверждении перечня административных процедур, совершаемых Государственным комитетом по имуществу и подчиненными ему организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, и внесении изменений в постановление Совета Министров Республики Беларусь от 8 июня 2004 г. №689». В отношении государственной регистрации по заявлениям индивидуальных предпринимателей и юридических лиц территориальные организации приказом руководителя также вправе определять перечни документов, если для какого-либо случая регистрационного действия они не утверждены (п. 6 ст. 32 Закона Республики Беларусь о государственной регистрации).

Таким образом, форму и государственную регистрацию сделки необходимо рассматривать как различные правовые категории, к которым применяются различные требования. Кроме того, разную юридическую силу и значение имеют такие понятия, как «нотариальное удостоверение сделки», «удостоверение документов регистратором» и «удостоверение произведенной государственной регистрации». В отношении договора ипотеки следует обратить особое внимание на необходимость нотариального удостоверения договора либо удостоверения его регистратором, а также на обязанность зарегистрировать сделку. При этом не подлежит государственной регистрации только договор ипотеки имущества, которое поступит залогодателю в будущем и которое на момент заключения договора не считается созданным в соответствии с законодательством.

Юлия ГУДКОВА,

начальник юридического отдела научно-производственного государственного республиканского унитарного предприятия «Национальное кадастровое агентство»

Юстиция Беларуси
№6 (июнь) 2008

[Toto (Admin)]

В России запустили «обратную ипотеку» для пожилых: старики закладывают квартиры и живут на проценты

Российское агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов (АРИЖК) начало выдавать «обратную ипотеку», позволяющую пожилым людям получать выплаты под залог недвижимости, в которой они живут. «Обратная ипотека» позволяет людям в старости получать дополнительные доходы за счет своего жилья, как бы «проживая» свою квартиру. Под ее залог человек получает кредит, на который начисляются проценты, а погашается этот долг после смерти заемщика. Если к этому времени израсходован не весь кредит, остаток получат наследники заемщика. Они, впрочем, могут погасить кредит и сохранить квартиру. РИЖК рекомендует обращаться за «обратной ипотекой» после 68—70 лет. «Многие российские граждане после выхода на пенсию какое-то время продолжают работать, поэтому их доходы в первые годы даже возрастают; резкое снижение доходов происходит после 68 лет». «Проживать» квартиру можно двумя способами: получать ежемесячные выплаты в течение десяти лет или разовый платеж в размере до 70% стоимости жилья. Второй вариант АРИЖК предложило в связи со спросом больных пенсионеров, прежде всего онкологических, которым требуется дорогостоящая операция, говорит Языков.

Он предупреждает, что при единовременной выплате АРИЖК будет жестко контролировать использование этих средств.

Размер ежемесячных выплат по «обратной ипотеке» сильно зависит от региона. Например, в Москве под залог типовой 2-комнатной квартиры пенсионер может получать около 40 тысяч рублей в месяц в течение десяти лет. В целом же «ипотечная» прибавка может составить 1,5—2 размера средней пенсии. Ставка по «обратной ипотеке» составляет 9% годовых, это ниже рыночной (12,2% годовых в классической ипотеке). Девять процентов — это предел, иначе проценты будут съедать размер выплаты пенсионеру.

На «обратную ипотеку» от АРИЖК не могут претендовать старики, имеющие недееспособных наследников или иждивенцев (несовершеннолетние дети и внуки, дети-инвалиды), поскольку в таком случае кредитор после смерти заемщика не сможет потребовать реализации заложенной квартиры, а недееспособные наследники не смогут погасить задолженность по «обратной ипотеке».

Сейчас программа АРИЖК действует в пилотном режиме, а риски будут покрываться из специального резервного фонда агентства.

Источник: "Онлайнер"