Что такое стройсбережения - зарубежный опыт

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Что такое стройсбережения - зарубежный опыт

Сообщение Toto (Admin) » Вт фев 05, 2008 4:01 pm

Своя модель ближе к риску

Зачем отказываться от опыта инвестирования в возведение жилья?

Система стройсбережений помогла решить жилищную проблему во многих странах. Зарубежный опыт вроде бы собирается использовать и Беларусь, но настолько по-своему, что результаты такого заимствования вызывают опасения.

Наши реалии.

Белорусское жилищное законодательство гарантирует предоставление полностью бесплатного жилья незначительной части населения. Существует также финансовая поддержка государства при строительстве (реконструкции) и приобретении жилых помещений для некоторых категорий граждан. Не знаю, имеется ли такая статистика у нас, но в РФ подсчитали, что полностью бесплатное жилье могут получить 2-3% населения, а приобретение жилья без долгосрочного накопления и кредитования за полную стоимость возможно не более чем для 5% населения. Полагаю, что в Беларуси ситуация примерно такая же.

В других странах, в том числе уже и в России, пришли к выводу, что одним из оптимальных вариантов решения жилищной проблемы для большинства населения является система жилищного кредитования.

Да и в Беларуси постановлением СМ РБ от 7 августа 2001 г. № 1173 была утверждена Концепция создания системы ипотечного жилищного кредитования (автор статьи участвовал в ее разработке в качестве независимого эксперта). Однако она не создана до настоящего времени. В числе причин можно отметить отсутствие правовой базы (не принят даже закон об ипотеке), общее состояние экономики и банковской системы, уровень доходов населения.

Жилищные накопления: опыт Германии.

Одним из способов мобилизации средств для жилищного строительства и его кредитования является использование накоплений граждан — система стройсбережений. В Германии за время существования этой системы было мобилизовано и предоставлено в виде кредитов около 800 млрд. EUR. Каждый третий житель страны и 45% всех семей имеют так называемые договоры строительного вклада. Начиная с 1948 г. через эту систему в ФРГ было профинансировано 45% приобретаемого жилья (13 млн. квартир).

На примере Германии попробуем кратко описать сущность системы стройсбережений и механизм ее действия. Для этого используем, в частности, доклады сотрудников Союза частных касс стройсбережений (ФРГ) доктора С. Йокля и К. Кетцнера, сделанные ими на "круглом столе" по проекту Закона РБ "О жилищных строительных сбережениях" 14 ноября 2007 г. в Минске, а также материалы Института приватизации и менеджмента и Немецкой экономической группы в Беларуси.

Итак, система стройсбережений представляет собой целевое накопление средств для последующего получения ссуды (кредита). При заключении договора она связывает этап накопления сбережений по договору под процент ниже рыночного с обещанием выделения ссуды также под процент ниже рыночного. Накопление сбережений привязано к возможности получения ссуды. Для Германии обычным является сочетание строительно-накопительной ссуды и ипотечного кредита.

При этом средства из системы стройсбережений составляют около 30% стоимости жилья, ипотечный кредит — 50% и первоначальный платеж — 20%. Что касается вклада, то процент по нему ниже рыночного, а выделение ссуды зависит от очередности. Но эти недостатки перекрываются следующими достоинствами: ссуда выдается под процент также ниже рыночного; процент этот неизменен на протяжении всего срока договора; ссудные средства можно получить гарантированно после прохождения простой процедуры. Считается, что это особенно важно для тех стран, где не работает еще рынок ипотечных кредитов.

Регулирование стройсбережений в Германии осуществляется двумя основными законами. При этом следует обратить особое внимание на то, что основной из немецких законов в этой сфере называется "О строительных сберегательных кассах", в то время как проект Закона Беларуси — "О жилищных строительных сбережениях". И здесь дело не в простом расхождении названий, а в сути. Немецкий вариант связан с тем, что система стройсбережений в Германии является закрытой: ссуды выделяются только из тех средств, которые предварительно накоплены на соответствующих вкладах; работают в этой системе специализированные организации, которые также связаны целевым использованием вкладов и чья деятельность довольно жестко регулируется и контролируется.

Системы стройсбережений, аналогичные немецкой, работают в Чехии, Словакии, Венгрии, Хорватии, Индии, Китае (с недавнего времени), в 2004 г. первые стройсберкассы появились в Румынии. Проект закона о стройсберкассах разработан в России.

Помимо жесткого регулирования деятельности сберкасс (абсолютное большинство мер регулирования направлено на защиту прав вкладчиков), государство в Германии оказывает гражданам, имеющим вклады в системе стройсбережений, финансовую помощь в виде специальных премий. В законе детально определена процедура получения премий, при этом заявления подаются в сберкассы, те после проверки передают их в налоговые инспекции, которые премии и начисляют. Сберкассы отвечают в качестве солидарного должника при нарушении порядка начисления (выплаты) премий.

Средства для выплаты премий выделяются землям из специального фонда федерального уровня.

Система, открытая для проблем.

На уже упоминавшемся "круглом столе" обсуждался проект Закона РБ "О жилищных строительных сбережениях". Абсолютное большинство экспертов практически полностью сошлись во мнениях, отметив следующие основные проблемы этого проекта.

Первая. Наш законопроект предполагает открытую систему стройсбережений, то есть вклады будут вноситься не в специальные стройсберкассы, как, например, в Германии, а в уполномоченные банки, которые наряду со стройсбережениями будут осуществлять иные виды банковской деятельности. На практике это может означать, что работа по системе стройсбережений окажется для банков неким побочным продуктом, товаром "второго сорта" со всеми вытекающими отсюда последствиями. В этой ситуации, вероятно, сложно будет требовать более низких процентных ставок как по вкладам, так и по кредитам по сравнению с обычными вкладами и кредитами.

Второе. В отличие от закона Германии и проекта закона России, наш проект основное регулирование отношений по вкладам и выдаче кредитов отдает на откуп банкам, которые будут издавать собственные локальные нормативные акты. И здесь сразу же появляется опасность того, что банки разработают так называемые договоры присоединения, то есть стандартные формы, согласно которым вкладчики могут оказаться в явно невыгодном для них положении.

К тому же проект не содержит таких жестких ограничений возможных видов банковской деятельности и использования средств на вкладах, как в Германии. Некоторые эксперты не исключают, к примеру, что средства, накопленные на спецсчетах стройсбережений, банки вынуждены будут по решению правительства направить на выдачу кредитов на посевную либо уборку в сельском хозяйстве (как известно, такая практика у нас имеется). В связи с этим некоторые представители банков, в том числе тех, где уже начала действовать система стройсбережений (пусть пока еще и "в зародыше"), выразили сомнение в необходимости законопроекта: если, мол, банки регулируют основные отношения локальными актами, зачем еще и закон?

Третье. В проекте отсутствует даже упоминание о каких-либо премиях для вкладчиков. Имеется только общая норма о том, что состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и завершившим накопительный период оказывается господдержка в установленном порядке. Совершенно понятно, что уровень этой поддержки не будет высоким.

Четвертое. В проекте попытались урегулировать не только сами стройсбережения, но и порядок строительства жилья, что вряд ли относится к теме закона и должно регулироваться (и, кстати, уже регулируется) другим законодательством.

Пятое. По старой "доброй" традиции наши чиновники не могли обойтись без мощного административного ресурса и всевидящего ока государства. Так, местные исполкомы должны регулировать очередность строительства в системе стройсбережений, принимать решения о таком строительстве, определять заказчиков строительства и осуществлять контроль за исполнением договоров, вести регистр субъектов строительной деятельности. К тому же будут еще утверждаться и планы строительства.

В связи с этим были высказаны соображения, что, во-первых, мы получим возврат к старой советской системе очередей (вспомним, у нас были очередники, первоочередники и внеочередники, и это было невозможно объяснить, например, тем же немцам). Во-вторых, такое "регулирование" с очередями, бумажками и решениями создает неплохую почву для коррупции. Ведь как только кто-то получает право принять либо не принять решение, он может захотеть его принимать после соответствующего "вознаграждения".

Вместо грозы — коза.

Несомненно, любой чужой опыт мы должны примерять к себе и использовать с учетом своих особенностей. Но, с другой стороны, такая примерка вряд ли должна заканчиваться так, как в известной песенке о юном волшебнике, который "мудрых преподавателей слушал невнимательно", из-за чего у него вместо грозы получилась коза. Так, имея многолетний опыт других стран, успешно действующие системы, мы можем пытаться внести свои новеллы, учитывая отрицательные стороны их опыта и в полной мере используя все положительное.

Мы же иногда берем только название идеи, а ее саму искажаем до неузнаваемости, пытаясь приспособить к своему не меняющемуся даже под влиянием объективных законов "пониманию". В результате вместо грозы на самом деле получается коза.

Валерий ФАДЕЕВ, заслуженный юрист РБ
Белорусы и рынок
28 января 2008

Вернуться в «Недвижимость в кредит; ипотека; лизинг; стройсбережения; жилищные облигации»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 4 гостей

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by