Обеспечение обязательств залогом при предоставлении кредита на приобретение недвижимого имущества
Прежде чем говорить о способах обеспечения кредита, следует отметить, что первоочередным критерием, которым руководствуется банк при принятии решения о предоставлении кредита, является кредитоспособность клиента. Только с учетом финансового состояния последнего банк оценивает возможные риски и определяет способ обеспечения обязательств. В настоящей статье более подробно рассмотрим возможные варианты оформления способов обеспечения обязательств по кредитной сделке для приобретения недвижимости с переходом права собственности после полной оплаты.
О залоге
Прежде всего, обратим внимание на те критерии, которые банки используют при оценке залога, а точнее, которые они обязаны использовать. В соответствии с частью второй п. 20 Инструкции о порядке формирования и использования банками и небанковскими кредитно-финансовыми организациями специальных резервов на покрытие возможных убытков по активам и операциям, не отраженным на балансе, утвержденной постановлением Правления Национального банка Республики Беларусь от 28.09.2006 № 138, если обеспечением исполнения обязательств является залог имущества (имущественных прав), то при этом учитываются:
• наличие необходимых документов, подтверждающих право собственности на заложенное имущество (принадлежность закладываемого права);
• возможность реализации предмета залога;
• достаточность средств, которые будут получены в результате реализации предмета залога, для покрытия требований банка по погашению основной суммы долга и уплате процентов;
• отсутствие требований предшествующих залогодержателей и иных ограничений, вытекающих из договоров и (или) законодательства, которые могут уменьшить стоимость или затруднить реализацию предмета залога.
О залоге имущественных прав (требований)
Согласно ст. 317 Гражданского кодекса Республики Беларусь (ГК) предметом залога могут быть имущественные права (требования), за исключением требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, либо требований, уступка которых запрещена законом. Необходимо обратить внимание на определение предмета залога, приведенное в ст. 317 ГК. Законодатель предусматривает, что предметом залога могут быть не любые права (требования), а только имущественные. Требование имеет свой размер, может быть оценено в денежном выражении, им можно распоряжаться. Одним из существенных признаков залога как способа обеспечения исполнения обязательств является возможность реализации предмета залога, в том числе принудительной, и погашения обеспеченного им долга.
Залог имущественных прав (требований) достаточно распространен в банковской практике и используется, как правило, в ситуациях, когда кредитный риск для банка минимален, либо в качестве дополнительного обеспечения, либо когда обеспечение обязательств не обязательно в соответствии с требованиями действующего законодательства. Это связано с тем, что залог прав имеет повышенные по сравнению с залогами иного имущества риски.
Прежде всего это связано с определенной «виртуальностью» права (требования).
Во-первых, предмет залога прав (требований), как правило, основан на обязательственном правоотношении, существующем между двумя субъектами (кредитором и должником). В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Основанием возникновения обязательств, содержанием которых выступают передаваемые в залог права (требования), чаще всего являются договоры. Однако эти договоры могут иметь соответствующие пороки, наличие которых банк не всегда имеет возможность проверить. Вследствие таких пороков договор может быть признан незаключенным или недействительным, что автоматически приводит к отсутствию обязательств, права (требования) по которым переданы в залог, и, следовательно, к прекращению залога.
Во-вторых, должник имеет право на возражения при исполнении обязательства, право на отказ от исполнения обязательства в случаях, предусмотренных законодательством или договором (например, при отсутствии необходимого встречного исполнения), а также право на зачет своих встречных однородных требований к кредитору, имеет право потребовать изменения размера исполнения при выявлении недобросовестных действий кредитора (поставка некачественного товара и т.д.). Любое из указанных прав должника, если у него есть основание им воспользоваться (в том числе и после заключения договора залога), может привести к прекращению имущественного права (требования) или к уменьшению его действительной стоимости, что соразмерно скажется и на взыскании суммы по залогу.
В-третьих, право (требование), особенно основанное на договоре, во многих случаях является срочным, то есть к моменту обращения на него взыскания оно может прекратиться или может быть не защищено принудительным исполнением (истек срок давности).
В-четвертых, в законодательстве и в судебной практике отсутствует четкий порядок обращения взыскания на залог прав (требований).
Вышеперечисленные риски с помощью определенных инструментов могут быть уменьшены (например, путем подписания акта сверки и т.п.), но все они оцениваются в совокупности при заключении договора залога прав.
[u]Залог при купле-продаже недвижимости[/u]
По договору купли-продажи недвижимости в залог, безусловно, может быть передано имущественное требование к продавцу, в том числе требование о передаче недвижимого имущества.
При принятии в залог права (требования) для банка важно определить, с какого момента возможно оформление залога права (требования) и когда он прекращается, с тем, чтобы выданный кредит был обеспечен.
Основанием возникновения обязательства является договор. У покупателя и продавца недвижимости права и обязанности возникают с момента заключения договора купли-продажи недвижимости (его государственной регистрации), в частности право покупателя требовать передачи ему имущества, но данное право в случае предварительной оплаты обусловлено встречным исполнением покупателем обязанности оплатить приобретаемое имущество. Продавец вправе, соответственно, не исполнять свою обязанность по передаче имущества до получения встречного исполнения. В этом смысле такое право (требование) покупателя до момента осуществления им платежа (предоставления встречного исполнения) нельзя рассматривать как имущественное с точки зрения его залога (с учетом вышеуказанных критериев его оценки). У продавца (должника) нет реального долга перед покупателем (кредитором), который можно реализовать и затем взыскать с продавца.
Теоретически (формально) покупателю не запрещено до момента осуществления платежа продавцу совершать уступку права требования к продавцу, включая право требовать передачи имущества. Но, учитывая такой критерий залога, как возможность реализации предмета залога и погашение долга за счет полученных сумм, возникают два вопроса: 1) как при заключении договора уступки оценить залоговую стоимость права требования? 2) какова стоимость такого требования при его реализации (уступке)? Приобретатель (в том числе банк, который оставил за собой предмет залога после объявления несостоявшимися повторных торгов), к которому такое право требования перейдет, в любом случае обязан будет уплатить стоимость имущества продавцу, у которого есть право получить за свое имущество обусловленную договором цену. Таким образом, в этом случае реализация предмета залога и получение денежных средств, достаточных для погашения обеспеченного залогом долга, практически и теоретически невозможны. Следовательно, права (требования) покупателя к продавцу до возникновения реального долга (то есть оплаты имущества) не могут оцениваться исходя из стоимости получаемого недвижимого имущества, а значит, и передаваться в залог по такой стоимости. Ведь даже в бухгалтерском учете предприятия сразу после заключения договора купли-продажи дебиторская задолженность продавца не отражается (то есть прав как имущества нет), и только после осуществления платежа в бухгалтерском учете будет отражен долг продавца (аналогичным образом у продавца отражается кредиторская задолженность). «Реальный долг» появится только после того, как продавец получит деньги. Только такое право (требование) может быть оформлено банку в залог и может обеспечивать обязательство по возврату кредита. Иначе залог прав не будет отвечать предъявляемым к нему требованиям.
Не менее важно определить момент прекращения права (требования) и соответственно залога такого права (требования). Поскольку содержанием права (требования) является передача имущества, то очевидно, что с момента его передачи право должно прекратиться. Покупатель вступил во владение и пользование имуществом, а продавец выполнил обязанность по передаче имущества. С точки зрения содержания права (требования) продавец выполнил действия, которые обязан был совершить, то есть покупатель ничего не может требовать от продавца. Однако в рассматриваемом нами примере передачи имущества недостаточно для возникновения права собственности у покупателя. Требуется государственная регистрация перехода права собственности. Но в таком случае переход права собственности необходимо рассматривать как последствие заключения сделки и передачи имущества (одна из особенностей вещных прав). При этом отметим, что передаваемое в залог имущественное право является требованием в обязательстве и не может рассматриваться как право на имущество (в вещно-правовом его понимании). То есть в залог нельзя оформить право на получение права собственности как самостоятельный предмет, можно только оформить право (требование) на получение вещи в обязательстве (специфика вещных прав по сравнению с обязательственными).
Особенно это очевидно тогда, когда обязанность по государственной регистрации перехода права собственности возложена на самого покупателя (с предоставлением ему всех необходимых прав и документов).
В комментируемом нами примере право собственности не перешло к покупателю, но он ничего не может требовать от продавца, поскольку возникновение или невозникновение права собственности зависит от самого покупателя. Даже если обязанность по регистрации возложена на продавца, но продавец уклоняется от государственной регистрации, в силу п. 3 ст. 522 ГК суд может вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Очевидно, что при передаче продавцом имущества покупателю заложенное право как требование в обязательстве следует считать прекратившимся исполнением и соответственно залог также прекращается (подп. 3 п. 1 ст. 333 ГК).
Таким образом, при передаче банку в залог права (требования) по договору купли-продажи недвижимости залог права (требования) можно оформлять после оплаты покупателем стоимости недвижимости (в том числе за счет кредита), и такой залог будет действовать до момента получения покупателем недвижимости.
Вопрос о форме договора залога прав (требования) по договору купли-продажи недвижимого имущества имеет спорные моменты, касающиеся необходимости государственной регистрации такого договора залога прав (требований). Залог права (требования) получения недвижимого имущества по договору купли-продажи не есть залог (обременение, ограничение) недвижимого имущества. В случае обращения взыскания и реализации права (требования) приобретатель всего лишь получает право требовать передачи недвижимого имущества, то есть, условно говоря, становится стороной в обязательстве, и затем, вследствие уже исполнения такого обязательства, приобретатель может стать собственником недвижимого имущества. Договор залога прав (требования) не является непосредственно договором, который служит основанием (или может стать основанием) возникновения, перехода прав на недвижимое имущество. При таком понимании договор залога прав (требований) не подлежит государственной регистрации. В то же время необходимо отметить, что Закон Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-3 «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее – Закон) не устанавливает четкого критерия понятия «могут стать основанием перехода права собственности». Если договор залога рассматривать как один из этапов приобретения права собственности, то при расширительном толковании Закона и договор залога прав (требований) может подлежать государственной регистрации. Такое неоднозначное толкование тоже можно рассматривать как дополнительный фактор риска для банка.
О залоге недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем
В соответствии с Законом договор залога имущества, которое поступит в собственность залогодателя в будущем, подлежит государственной регистрации как договор, который является или может стать основанием для государственной регистрации возникновения ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество (п. 3 ст. 9 Закона). Согласно п. 2 ст. 8 Закона государственной регистрации подлежит также возникновение ограничений (обременении), в том числе возникновение ипотеки. При этом в момент государственной регистрации такого договора залога право залога не возникает и не регистрируется, поскольку залогодатель еще не является собственником имущества (п. 2 ст. 316 ГК).
Здесь необходимо указать на наличие в ГК определенной коллизии в части определения момента возникновения права залога при залоге имущества, которое поступит залогодателю в будущем. Только собственник вправе обременить свое имущество залогом. Если пойти от обратного и предположить, что при оформлении договора залога право залога возникает до момента возникновения права собственности у залогодателя, то можно прийти к выводу, что продавец, являясь собственником, владеет переданным в залог в обеспечение обязательств третьего лица имуществом (и может об этом даже не знать), на которое «можно» обратить взыскание! Сомнительной представляется возможность банка в этом случае обратить взыскание и получить удовлетворение своих требований, так как такой залог не будет отвечать предъявляемым к нему требованиям. С учетом этого право залога на недвижимое имущество должно регистрироваться с момента возникновения у лица права собственности на него. Таким образом, право залога у банка при залоге недвижимого имущества, которое поступит в собственность залогодателя в будущем, возникает одновременно с регистрацией права собственности на недвижимое имущество. Следовательно, кредит будет обеспечен только с момента возникновения права залога, а не с момента регистрации договора залога.
О кредите на приобретение недвижимого имущества с оформлением залога
На основании вышеизложенного можно допустить, что банк предоставит кредит с оформлением залога прав по договору купли-продажи и с залогом недвижимого имущества, которое поступит залогодателю в будущем, только при наличии следующих условий:
• предприятие имеет устойчивое финансовое положение, и кредитный риск оценивается банком как минимальный;
• кредит будет предоставляться после предварительной оплаты покупателем всей стоимости недвижимого имущества (в том числе за счет предоставляемого кредита), и срок между передачей имущества и оформлением права собственности будет минимален;
• банк готов сформировать резерв на покрытие возможных убытков в случае, если в период с момента прекращения залога прав и до момента регистрации ипотеки кредит будет признан необеспеченным. Даже если банк одновременно оформит залог права (требования) и залог (ипотеку) имущества, которое поступит залогодателю в будущем, между прекращением залога прав (требования)и возникновением залога недвижимости (ипотеки) будет определенный промежуток времени, в течение которого у банка может возникнуть обязанность сформировать резерв по необеспеченному кредиту. Поэтому для банка более предпочтительным с точки зрения обеспечения является максимально возможное сокращение времени между передачей клиенту недвижимого имущества и оформлением права собственности.
Учитывая, что кредит необходим, как правило, при недостаточности финансовых средств, банк может не согласиться с такой схемой оформления обеспечения и потребовать дополнительного обеспечения. Можно ли в рассматриваемом случае предоставить банку залог в виде приобретаемого недвижимого имущества? Теоретически можно. Для этого покупатель должен иметь очень хорошие деловые отношения с продавцом. В качестве варианта можно предложить следующий порядок действий:
1) покупатель и продавец заключают договор купли-продажи (регистрируют договор) с условием о переходе права собственности после полной оплаты имущества;
2) покупатель заключает с банком кредитный договор на покупку недвижимого имущества с предоставлением кредита только после оформления обеспечения (ипотеки);
3) банк заключает с продавцом договор залога недвижимого имущества, оформив ипотеку как залог третьего лица;
4) банк предоставляет кредит, обеспеченный ипотекой;
5) продавец передает имущество покупателю. Покупатель оформляет переход права собственности. При этом право залога следует за вещью, то есть залогодателем становится покупатель как собственник имущества (ст. 334 ГК). Банку и покупателю останется только оформить дополнительное соглашение к договору залога (не обязательно, но рекомендуется).
Рассмотренный вариант позволяет банку минимизировать кредитные риски за счет надежного обеспечения. Однако для этого необходима добрая воля продавца (а также документы продавца, так как банку потребуется проверить его правоспособность и полномочия должностных лиц на заключение договора).
Таким образом, наиболее приемлемым вариантом предоставления кредита в рассматриваемом случае может стать предоставление банку иного обеспечения, которое в последующем будет заменено на залог приобретенного недвижимого имущества.
Кирилл ШУБОВ, юрист
Юрист №4, 2007
В залог нельзя оформить право на получение права собственности как самостоятельный предмет, можно только оформить право (требование) на получение вещи в обязательстве (специфика вещных прав по сравнению с обязательственными ).