Жилищные облигации и другие ценные бумаги

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Документарные (ипотечные) закладные в Беларуси

Сообщение Toto (Admin) » Вт май 26, 2009 3:44 pm

Закладная уменьшит риски и проценты

С 27 декабря текущего года в Беларуси вступит в силу закон об ипотеке. Одновременно начнет действовать институт документарных закладных. Что это такое?

Ипотека – это залог недвижимого имущества (зданий и строений, земельных участков) и иного имущества, которое в силу законодательства может быть приравнено к недвижимым вещам, а также имущества, которое будет создано в будущем, а на момент заключения договора об ипотеке не считается созданным.

Право залогодержателя по обязательству, обеспеченному ипотекой, и по договору об ипотеке могут быть по соглашению между залогодателем и залогодержателем удостоверено закладной.

Закладная – это именная ценна бумага при предъявлении которой без других доказательств можно доказать права владельца закладной на получение исполнения обязательства по этой закладной. Подробно об ипотеке и о том, что из себя представляет закладная и зачем она нужна, было рассказано на заседании круглого стола в Общественном пресс-центре Дома прессы «Жилищное строительство в Республике Беларусь: состояние и развитие ипотечного кредитования».

Участниками круглого стола было справедливо замечено, что система ипотечного кредитования в Беларуси начала развиваться задолго до принятия закона об ипотеке. Уже достаточно длительный период белорусские банки выдают кредиты на строительство и покупку жилья, в том числе под залог строящихся и приобретаемых квартир. Но так как государство по-прежнему играет решающую роль в решении жилищной проблемы, то ему приходится принимать меры, стимулирующие банки эти кредиты выдавать.

Понятно, что банку не очень выгодно отдавать деньги на длительный срок. Ведь ипотечное кредитование – это отвлечение свободных средств банка на срок от 5 до 15-20, а то и 40 лет. Чтобы кредитовать на такой длительный срок, банку необходимо рефинансирование своих отвлеченных денежных средств.

Один из таких механизмов существует на сегодня. В 2006 году был принят указ №537 о выпуске банками облигаций, причем в первоначальной редакции речь шла о выпуске ипотечных облигаций. То есть тех облигаций, которые выпускаются под обеспечение обязательств по возврату основной суммы долга и уплате процентов по предоставленным банками кредитам на строительство, реконструкцию или приобретение жилья под залог недвижимости. Банки РБ, которые выдают кредиты на реконструкцию, строительство и покупку жилья, могут рефинансироваться, выпуская облигации и пуская их в обращение, тем самым как бы возвращая свои деньги.

Довольно большие объемы выпуска облигаций банками и постоянный их рост свидетельствуют о том, что на сегодня такая технология очень востребована нашей экономикой, заметил на заседании круглого стола Андрей Смольский, заместитель директора департамента по ценным бумагам Минфина РБ. По прогнозам, в текущем году общий объем облигаций, выпущенных в Беларуси, составит около 1 трлн. рублей. Из них процентов 80, а возможно и больше, будут облигации, которые выпускаются банками.

Это собственно и есть те инструменты, которые используются банками для рефинансирования своих затрат на жилищное кредитование. Это что касается непосредственно ипотечных облигаций, которые банки выпускают для рефинансирования кредитов. Следует также отметить, что доход по ипотечным облигациям не облагается налогом. Был введен мораторий на налогообложение доходов, получаемых на облигации выпущенных до 1 января 2013 года. Если облигации выпущены в этот срок, то доходы по ним не будут облагаться ни подоходным налогом для физическим лиц, ни налогом на доходы и прибыль для юридических лиц.

В принципе, как инструмент вложения денежных средств это получается довольно выгодно. Выгодно с точки зрения обращения. Можно получить в любой момент средства, вложенные в эту ценную бумагу с какой-то прибылью. Облигации могут выпускаться на срок 3, 5 и 10 лет и погашение осуществлять либо поквартально, либо ежегодно, либо ежемесячно - по сути, в пределах тех сроков, которые определяет сам эмитент (кто выпускает эти облигации). Кроме того, существует еще целый ряд облигаций, которые могут выпускаться для финансирования жилищного строительства. Например, выпускать жилищные облигации могут сами организации-застройщики. Для них – это один из способов привлечения средств на финансирование строительства жилого дома.

Сегодня на белорусском рынке работает 12 эмитентов – застройщиков, которые выпускают жилищные облигации. Одна из организаций недавно выпустила облигаций на сумму 25 млрд.рублей. То есть это те облигации, которые приобретают физические или юридические лица РБ. Жилищные облигации выпускаются до сдачи жилого дома в эксплуатацию. Средства от продажи этих облигаций используются на строительство жилого дома. И только после сдачи дома в эксплуатацию эти облигации могут быть обменены на квадратные метры.

Плюс для строительной компании в этих ценных бумагах состоит в том, что она через продажу облигаций получает средства сразу и имеет возможность самостоятельно регулировать сроки привлечения этих средств, размер платы и возвратность. «То есть, если сравнивать с банковскими кредитами, то банк у нас выступает в качестве монополиста – он диктует условия. В случае же с собственными жилищными облигациями сам заемщик определяет условия, на которых он дает деньги. Это плюс для заемщика (застройщика). Плюс для лица, которое приобретает эту облигацию, состоит в том, что облигация является движимым имуществом и в любой момент может быть реализована любому лицу», - пояснил А. Смольский. По его словам, если есть острая необходимость в денежных средствах и лицо понимает, что ему выгоднее продать эту облигацию, не дожидаясь, когда будет сдано жилое помещение, то облигация может быть продана.

«Плюс состоит еще и в том, что если есть свободные денежные средства на покупку квартиры, но нет возможности купить квартиру нужного качества, то, выкупив облигации, можно приобрести жилье нужных характеристик, которое появится в будущем. При этом стоимость жилищной облигации в процессе создания такой квартиры не повышается. А это значит - никаких перерасчетов и индексаций. А мы знаем, какие у нас темпы роста на жилье.

С начала года официальный рост индекса цен на строительно-монтажные работы вырос на 11-12%. А по итогам года он может составить все 14-15%, - сказал А. Смольский. Еще один инструмент рефинансирования банковских долгосрочных кредитов появится с вступлением в силу закона об ипотеке. Этим инструментом станет закладная, которая, проще говоря, будет удостоверять право предъявителя этой закладной на получение удовлетворения своих требований (каких-то средств) от должника.

Закладная, будучи ценной бумагой, будет являться самостоятельным объектом гражданских правоотношений. То есть с ней могут совершаться любые сделки. Тогда как кредитный договор не может сам по себе являться объектом гражданских правоотношений. Например, нельзя свободно продавать или покупать кредитный договор. А закладную – можно.

Это опять же будет плюс и для банковской системы, благодаря чему будут снижаться процентные ставки по кредитам. По мнению специалистов, появление института закладных может способствовать созданию специализированных фондов и ипотечных банков. «Банковская система Беларуси универсальна, нет специализированных инвестиционных банков, в том числе и ипотечных банков, нет каких-то институциональных инвесторов, которые могли бы у себя те же закладные аккумулировать, отчуждать.

А развитие института закладных и как следствие появление специализированных банков, возможно, позволит создать более разветвленную с более качественными характеристиками структуру финансовой системы государства», - предположил А. Смольский. Специалист при этом пояснил, что пока физические лица не рассматриваются в качестве владельцев (покупателей) закладных, потому что все-таки это ценная бумага, которая будет иметь очень большую стоимость. Потому что закладная выдается на всю сумму кредита. Закладная – эта некое вещественное выражение кредитного договора и в отличие от договора может выступать самостоятельным объектом гражданских прав. Она может быть продана, обменена как любое имущество, как любая другая ценная бумага. В этом и есть плюс закладной. То есть банк, выдавая кредит, может просить физическое лицо, которому дается кредит, выдать по этому кредиту закладную. И если у банка нет потребности в денежных средствах, то закладные хранятся в банке, и он получает по этой закладной какие-то выплаты, как по кредитному договору. Выплаты могут быть как ежемесячные, так и ежеквартальные, в зависимости от условий кредитного договора. Если же у банка существует потребность в деньгах, то он может какое-то количество закладных собрать в пул и продать другому банку – получить таким образом денежные средства.

При переходе закладной другому банку кредитополучатель будет обязан рассчитываться по закладной по закладной уже перед другим банком, который приобрел эту закладную. И самое главное, при переходе права на закладную другому лицу это второе лицо не может ухудшить условия выполнения обязательств по этой закладной. То есть сумма кредита, условия выплаты и т.д. не могут быть изменены. Не могут быть увеличены и процентные ставки по кредиту, если это предусмотрено кредитным договором.

Следует также сказать, что в процентную ставку по кредиту банк закладывает прибыль и, конечно же, свой риск. Предполагается, что при ипотечном кредитовании, когда в качестве обеспечения по кредиту служит залог недвижимого имущества, риск банка меньше. Следовательно, и процентная ставка по кредиту должна быть меньше, чем когда гарантия по выплате кредита служит договор поручительства.

Что же касается закладной, то с помощью ее банк снижает свои финансовые риски. Если вдруг ему понадобятся деньги, то он просто продает эти закладные другому банку, более сильному, у которого есть долгосрочные ресурсы. Поэтому если кредитополучатель соглашается выдать закладную, то теоретически банк обязан предоставить такому кредитополучателю несколько более выгодные условия в сравнении с другими кредитополучателями, которые отказались выдать закладную.

По мнению специалистов, закон об ипотеке призван урегулировать порядок передачи в ипотеку не только жилых помещений, но также предприятий как имущественных комплексов, земельных участков и других объектов недвижимости.

Марина БОБЛОВСКАЯ
Недвижимость Белоруссии
17 ноября 2008

Toto (Admin)
Site Admin
Сообщений: 4126
Зарегистрирован: Вс янв 28, 2007 8:41 pm
Откуда: Минск
Контактная информация:

Ценные бумаги на рынке недвижимости в Беларуси

Сообщение Toto (Admin) » Вт май 26, 2009 3:47 pm

Рынок ценных бумаг: состояние и перспективы развития

Состояние рынка ценных бумаг юридических лиц Беларуси и перспективы его развития обсудили участники семинара «Антикризисное финансирование строительства и продажа недвижимости», организованного ОАО «Державаинвест» и ассоциацией участников рынка ценных бумаг, который прошел в Минске 10 апреля.

Привлечение инвестиций на рынке ценных бумаг широко используется в мировой практике. Рынок ценных бумаг является выгодной альтернативой привычному привлечению денежных средств в виде банковских кредитов. Кроме того, фондовый рынок, особенно западный, является аккумулятором значительных финансовых ресурсов и способен удовлетворить любые потребности компании в денежных средствах. К тому же он обладает широким набором финансовых инструментов, которые отвечают целям и задачам эмитента (эмитент - учреждение или предприятие, производящее эмиссию. В свою очередь эмиссия – выпуск в обращение денег и ценных бумаг).

Использование в полной мере инфраструктуры белорусского фондового рынка позволяет привлечь необходимый объем ресурсов для финансирования деятельности и развития предприятия (технологическое перевооружение, реструктуризацию, расширение производственных мощностей или площадей, маркетинговые мероприятия и др.).

Как отметил на семинаре заместитель директора Департамента по ценным бумагам Министерства финансов РБ Андрей Смольский, в Беларуси существует широкий спектр финансовых инструментов в зависимости от поставленных целей. Например, банковское кредитование для субъекта хозяйствования привлекательно в первую очередь тем, что схема получения кредитных ресурсов хорошо отработана. Но в настоящее время сложилась такая ситуация, что банки зачастую не в состоянии предоставить юридическим лицам кредитные ресурсы под те процентные ставки, которые удовлетворяли бы субъектов хозяйствования. Тем более не приходится говорить о серьезной помощи из госбюджета. Хотя, как заметил Андрей Смольский, в Беларуси в целом широко используется механизм оказания господдержки предприятиям. В настоящее время господдержка в той или иной степени оказывается более чем 10 тысячам субъектов хозяйствования. Так, за 1 квартал 2007 года субъектам хозяйствования было оказано господдержки на сумму более 400 млрд.рублей. За этот же период 4 банка страны привлекли в виде облигационных займов также более 400 млрд.рублей.

Что касается существующего на сегодняшний день спектра финансовых инструментов, которые способны удовлетворить потребности субъектов хозяйствования, то среди них выделяются два основные – это акции и облигации.

Говоря о привлечении средств строительными компаниями, например для строительства жилья, с помощью акций, плюсом для строительной организации будет являться то, что средства привлекаются на безвозмездной, безвозвратной и бессрочной основе. Однако серьезным минусом привлечения средств путем акций будет являться то, что инвестор, который приобретет эти ценные бумаги, помимо передачи неких финансовых ресурсов получит также право на участие в управлении акционерным обществом. Тем не менее, отметил А.Смольский, это классическая схема привлечения прямых инвестиций, когда приходит стратегический инвестор, желающий реализовывать свои бизнес-проекты.

Инструментом, который на сегодняшний день широко используется в практике и который позволяет привлечь необходимый объем ресурсов, но в то же время не дает возможности инвестору участвовать в управлении акционерным обществом, являются облигации.

В настоящее время на рынке ценных бумаг существуют два вида облигаций – корпоративные и биржевые. Облигация – это долговая ценная бумага, которая предоставляет право ее владельцу на получение после окончания срока ее обращения номинальной стоимости, указанной в облигации, и фиксированного процента, если таковой предусмотрен условиями выпуска облигации. То есть облигация – это не что иное, как договор займа. На облигационный займ распространяются все те условия, которые распространяются и на обычный договор займа, за исключением того, что облигация сама по себе выступает самостоятельным объектом гражданских правоотношений. Договор же займа сам по себе не может выступать объектом, не может быть продан, перепродан, отменен и т.д.

Облигация – это инструмент, который представляет собой самостоятельный объект правособственности, это самостоятельное движимое имущество, с которым можно совершать любые сделки, не запрещенные законодательством. Основное требование, которое предъявляется к облигации, это то, что на сегодняшний день такого инструмента, который был бы подвержен влиянию ценового эмитента, нет. Эмитент сам определяет, в каком объеме он может осуществить выпуск облигаций, в какой валюте он будет номинирован – в белорусских рублях, в российских рублях, в долларах США, в евро или в любой иной валюте. Эмитент сам определяет срок, на который будут привлекаться денежные средства, и тот процент, который будет уплачиваться за пользование этими денежными средствами.

Если сравнивать облигацию с банковским кредитом, то в случае привлечения субъектом хозяйствования кредитных ресурсов банка присутствуют два контрагента – продавец и покупатель. И в таких ситуациях партнерам порой нелегко договориться по срокам возврата денежных средств, потому что банк в первую очередь диктует свои условия. Выпуская облигации, эмитент самостоятельно определяет, на какой срок будет размещаться займ. Здесь нет необходимости в привлечении большого количества денежных средств на длительный период единовременно.

Это же касается и вопросов финансирования всех расходов, связанных с обеспечением займа. Для облигаций сам субъект хозяйствования решает, какое количество ценных бумаг и на какую сумму будет находиться в обращении. Если денежные средства привлечены на ту часть проекта, которая реализована, и нет необходимости обслуживать этот займ дальше, то этот займ может быть погашен досрочно. То есть может быть частичное погашение, полное и бессрочное, может быть выкуп облигаций в целях последующей реализации. Это дает возможность субъекту хозяйствования самостоятельно определять те пределы распоряжения денежными средствами, которые получены путем выпуска облигаций в зависимости от сложившейся на текущий момент ситуации.

Тем не менее, при принятии решения о выпуске облигаций существуют и некоторые минусы. Одним из них, по словам А.Смольского, является то, что в случае неисполнения либо незамедлительного исполнения своих обязательств по облигациям эмитент испортит свою кредитную историю, исправить которую уже будет просто невозможно. (В то же время, отметил заместитель директора Департамента по ценным бумагам, в отечественной практике подобных примеров еще не было). Потому что в случае привлечения банковских средств, если вдруг возникнут какие-либо форс-мажорные обстоятельства, банк может пойти на некие уступки, а в случае выпуска облигаций все условия, которые предполагает эмитент, устанавливаются изначально при принятии решения о выпуске этих ценных бумаг. И любое лицо, которое приобретает эти ценные бумаги, рассчитывает на то, что его права и обязанности будут соблюдены в строгом соответствии с этим документом. Эти права нерушимы и не могут меняться в зависимости от желания эмитента. И далее. Если субъект хозяйствования не сможет своевременно рассчитаться с банком, это будет известно только ему самому и только банку. А в случае несвоевременного расчета по облигациям, это будет известно не только всем держателям облигаций, но и всему рынку ценных бумаг. И этот факт сразу «поставит крест» на всей репутации эмитента.

По словам А.Смольского, в настоящее время в соответствии с законодательством все выпускаемые облигации должны обеспечиваться либо залогом, либо поручительством, либо банковской гарантией. К залогу предъявляются самые жесткие требования. В качестве залога может выступать недвижимое имущество, либо ценные государственные бумаги, ёлибо облигации банка. Однако стоимость выпуска облигаций не должна превышать 80 процентов от стоимости залога.

Более удобными, но не более дешевыми способами обеспечения обязательств являются поручительство и банковская гарантия. К примеру, банковская гарантия выдается на всю сумму облигационного займа сроком на 3 месяца, превышающем срок обращения облигаций. Банк выдает гарантии по тем выпускам, которые зарегистрированы, под ставку от 1 до 2 процентов от стоимости выпуска облигаций.

Наиболее интересным инструментом исполнения обязательств является поручительство. Поручительство должно исходить не обязательно от банка. Поручителем может выступать любая коммерческая организация, которая имеет соответствующие активы. На практике уже есть случаи выпуска облигаций под поручительство. Есть и интересные схемы, когда поручителем выступает унитарное предприятие.

Что касается срока привлечения облигаций, то он может быть как коротким до 1 года, так и долгосрочным до 20 лет.

В настоящее время облигации могут выпускаться как в бездокументарной, так и в документарной форме. Если эмитент выбирает бездокументарную форму, то к расходам можно отнести услуги профессионального участника рыночных бумаг. В документарной форме к расходам относятся и расходы на изготовление, согласование и выпуск бланков облигаций.

Что касается затрат по выпуску облигаций, то если раньше они относились на прибыль, то сейчас все затраты относятся на себестоимость реализуемых товаров, работ, услуг.

По словам заместителя директора Департамента по ценным бумагам Минфина, в 2008 году зарегистрирован 121 выпуск корпоративных облигаций на общую сумму 2,2 трлн.рублей (1,9 трлн. белорусских рублей, 120 млн.долл.США, 38,5 млн.евро, 25 млн.российских рублей). За 3 месяца 2009 года зарегистрировано 18 выпусков корпоративных облигаций на общую сумму эмиссии 327,6 млрд.рублей (в рублях, в долларах США и в евро). В том числе зафиксирован 41 выпуск небанковских облигаций на общую сумму 342,4 млрд.рублей, что в 8,5 раза больше аналогичного показателя 20007 года.

В 2008 году сумма эмиссии жилищных облигаций составила 113,4 млрд.рублей, что в 2,9 раза больше объема зарегистрированных выпусков в 2007 году. В этом году зарегистрировано 8 выпусков жилищных облигаций на общую сумму 23,1 млрд.рублей.

По словам А.Смольского, законодательство не предусматривает ограничений по выпуску корпоративных облигаций. Любая коммерческая организация, которая может предоставить соответствующее обеспечение, может выпускать облигации.

А вот что касается жилищных облигаций, то их может выпускать только строительная организация (застройщик), имеющая разрешение на строительство конкретного объекта. Доходом по жилищным облигациям является изменение стоимости квадратного метра жилья, которое заложено при их выпуске.

Кроме того, строительная компания может выпускать не только жилищные облигации. Есть примеры, когда строительная организация, строя жилой дом, в котором предусмотрены нежилые помещения, выпускала иные облигации для финансирования строительства встроено пристроенных нежилых помещений.

В настоящее время в рамках Программы развития рынка корпоративных ценных бумаг Республики Беларусь на 2008-2010 годы реализовывается комплекс мер по созданию привлекательных условий работы на рынке. Упрощены некоторые административные процедуры. Так, сокращены сроки и упрощен порядок совершения ряда процедур, связанных с выпуском и обращением ценных бумаг. Снижен размер платы, взимаемой за госрегистрацию акций (с 0,5 до 0,2 процента номинальной стоимости эмиссии, но не более 300 базовых величин – 10,5 млн.рублей).

Улучшен и налоговый климат, предусматривающий снижение ставки налога на доходы от операций с ценными бумагами с 40 до 24 процентов. Кроме того, предусмотрено пятилетнее освобождение от налогообложения доходов юридических и физических лиц РБ от операций с корпоративными облигациями, установлено отнесение на себестоимость затрат, связанных с выпуском, обслуживанием облигаций и выплатой процентов по ним.

Что касается инвестиционного климата, то в этой связи отменено право («золотая акция») государства на участие в управлении хозяйственными обществами. Эта мера должна повысить доверие инвесторов к рынку акций. Принят Декрет Президента Республики Беларусь, предусматривающий поэтапную отмену ограничений на отчуждение акций открытых акционерных обществ, созданных в процессе разгосударствления и приватизации. (Указанные ограничения сняты в отношении акций 1114 ОАО).

В рамках Программы развития рынка корпоративных ценных бумаг расширен перечень финансовых инструментов, обращающихся на рынке. Так, внедрены биржевые акции. Они выпускаются без госрегистрации, без обеспечения, без публикации проспекта. Эти облигации выпускаются на срок до 1 года, и номинальная их стоимость должны быть выражена только в белорусских рублях, только в бездокументарной форме. Размещение и обращение биржевых облигаций осуществляется только через торговую систему Биржи.

В 2008 году в торговой системе Биржи допущено к размещению 6 выпусков биржевых облигаций, суммарный объем сделок по размещению которых на 1 января 2009 года составил 47,3 млрд.рублей.

Что касается биржевого рынка акций, то для его активизации принято решение Правительства, согласно которому сделки купли-продажи акций ОАО совершаются только на биржевом рынке. За 2008 год суммарный объем сделок с акциями на бирже составил 201,8 млрд.рублей, что в 25,6 раза больше по сравнению с 2007 годом. Объем акций, находящихся в обращении, на 1 января 2009 года составил 31,2 трлн.рублей, что в 1,9 раза больше аналогичного показателя год назад.

Кроме этого, произошли и качественные изменения на рынке акций. Если в 2007 году основным источником формирования уставного фонда предприятий и банков являлись собственные средства, то в прошлом году ситуация кардинально поменялась. На 71 % вложения в их уставные фонды были профинансированы за счет выпусков акций.

В целом на начало 2009 года на рынке ценных бумаг насчитывалось 65 профучастников, из них 26 – банки (на 1 января 2008 года – 61 профучастник, из которых 26 – банки).

Елена МАСЛОВСКАЯ
Недвижимость Белоруссии
20 апреля 2009


Вернуться в «Недвижимость в кредит; ипотека; лизинг; стройсбережения; жилищные облигации»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 1 гость

cron

Rambler's Top100 Rambler'sTop100 Рейтинг агентств недвижимости портала Realt.by