Сообщение Toto (Admin) » Чт май 22, 2008 3:55 pm
Новостройки высокого риска
После изменения правил привлечения средств в проекты долевого строительства жилья (Указ от 15.06.2006 г. № 396) желающих заниматься такого рода инвестиционной деятельностью в республике практически не осталось. Застройщики, продолжающие работу на рынке, расчет делают на привлечение кредитов. Однако число отказов в заключении "строительного" кредитного договора сегодня в разы превышает количество поддержанных заявок. О причинах высокой избирательности банков в случае финансирования строительных проектов по просьбе редакции рассказывает директор департамента структурного и проектного финансирования "Приорбанк" ОАО Е.О. ШИШЕНКО.
- Елена Олеговна, согласитесь, банки сегодня не очень охотно выдают кредиты на строительство как жилой, так и нежилой коммерческой недвижимости. Хотя, казалось бы, в этом исключительно быстро растущем сегменте рынка хорошая прибыль на вложенный капитал просто гарантирована. Банкам не хватает средств для участия в строительных проектах или причины частых отказов в их финансовой поддержке иные?
- Не все так однозначно. Указа № 396 как раз изменил отношение и банков, и застройщиков к вопросам кредитования строительства жилья. Застройщики пошли не к дольщикам, а в банки. Для банков же, благодаря прозрачной и четкой схеме финансирования, такие проекты стали более понятными, а следовательно, и более привлекательными. И если еще 2 года тому назад мы не занимались данным видом финансирования, то теперь объем открытых лимитов для строительства жилых объектов превышает 40 млн. евро.
Вместе с тем участие в строительном инвестиционном проекте обусловлено для банков рядом обстоятельств. Прежде всего, требуются длинные деньги, и деньги большие, ведь цена жилого дома измеряется цифрой от 10 млрд. руб.. Ресурсной базой в белорусских рублях, достаточной для поддержки таких проектов, банки сегодня не располагают, поэтому финансирование любых видов строительства - как правило, валютные проекты, а значит в них присутствуют дополнительные валютные риски.
Так что сегмент кредитования строительства, с одной стороны, чрезвычайно привлекательный - в нем существует устойчивый, быстрорастущий спрос. С другой - он достаточно рискованный, а возможность компенсировать риски за счет повышения процентной ставки в настоящий момент отсутствует: недавно Нацбанк в очередной раз рекомендовал ограничить банковскую маржу на уровне 3 % к ставке рефинансирования. Включить в нее все риски, все потери, уплатить налоги, из этих же средств обеспечить собственную деятельность да еще и получить прибыль банкам очень сложно. И "довесок" в виде компенсации высоких рисков в действующую формулу определения маржи вообще не вписывается, поэтому к финансированию всегда рискованных строительных проектов банки подходят очень избирательно и осторожно.
Банки, как правило, не осуществляют финансирование на начальных этапах реализации проекта. Застройщик должен за счет собственных средств провести, если требуется, отселение, подготовить проектно-сметную документацию и оплатить ее экспертизу, получить весь комплекс разрешений, выполнить нулевой цикл, включая подведение сетей. Необходимо также произвести все отчисления городу. Учитывая высокую стоимость недвижимости, даже очень крупному застройщику отвлечь такие средства из оборота сложно. Но и для банка участие в проекте на стартовом отрезке слишком рискованно - ведь понесенные в этот период затраты в случае прекращения работ практически невозможно возместить. Проблему вполне можно решить за счет предоставления дополнительного залога, но мало кто из белорусских застройщиков располагает необходимым для этого имуществом.
Финансирование работ на 100 % - тоже скорее исключение, нежели правило. Определенную часть средств, обычно около 30 %, должен аккумулировать сам заемщик. Формула расчетов тут простая. Допустим, заемщик рассчитывает на кредит 10 млрд. руб. Согласно требованиям законодательства банк обязан на всю эту сумму, плюс проценты за год и возможные штрафные санкции, получить соответствующее обеспечение. Как минимум - 12,5 млрд. руб. С другой стороны, банк не может оценить права на строящийся объект без понижающего коэффициента. Вот почему застройщику редко удается обойтись без привлечения собственных средств хотя бы на уровне 30 % - строящегося объекта не хватает как базы для оценки залога. Разумеется, как и в ситуации с началом финансирования, банк может увеличить объем своего участия в проекте до 80 или даже 85 % его стоимости, если будет предложен дополнительный залог.
Отмечу, что некоторые банки вообще не принимают в залог строящиеся объекты. В данном случае их позиция определяется не особенностями законодательства, как иногда считают, а прежде всего наличием опыта ведения строительства. Не имея такового, в случае изъятия залога банку сложно будет эффективно им распорядиться.
- Судя по названным вами параметрам строительные компании, располагающие собственной производственной базой, автотранспортом и т.д., имеют гораздо более высокие шансы получить кредит, нежели "чистые" инвесторы, вся собственность которых ограничивается несколькими комнатами арендованного офиса?
- Основную роль тут играет не наличие или отсутствие собственной производственной базы - ее стоимость, как правило, несопоставима с размерами необходимого залога, особенно если организация одновременно строит несколько зданий, - а фактор адаптированности к рынку. Условия кредитования, близкие к стандартным, возможны только для компании, имеющей опыт успешного строительства в нынешних условиях. Компания - строительная или инвестиционная - должна знать, где приобрести материалы и какова логистика их доставки, владеть передовыми технологиями, иметь квалифицированные кадры, круг проверенных подрядчиков и т.д.
Застройщикам также необходимо иметь в виду, что банк всегда очень скрупулезно подходит к техническому надзору за выполнением строительно-монтажных работ и фирме, которая его осуществляет. Помимо этого у нас, например, существует практика заказов в специализированной фирме экспертной оценки строящегося объекта. Всегда важно выяснить, как профессионалы видят этот объект, в какую сумму они его оценивают, каков их прогноз реализации квартир или офисов в этом районе.
- Может ли банк в случае возникновения у клиента финансовых проблем предоставить ему отсрочку платежа или пролонгировать кредит без применения санкций и на прежних условиях?
- Согласно действующим в "Приорбанке" правилам возможен перенос промежуточных сроков погашения основной суммы долга при условии уплаты процентов. Поэтому в случае заключения договора очень важно правильно рассчитать срок возврата кредита - с его изменением всегда возникают проблемы, не зависящие от позиции банка.
К сожалению, в белорусском законодательстве отсутствует такое понятие, как "смещение сроков реализации проекта". Во всем мире действует правило: если по каким-то объективным причинам сроки реализации проекта были перенесены (а в строительстве это довольно распространенное явление), то автоматически, без каких-либо серьезных последствий для заемщика отодвигаются и сроки возврата кредита. В Беларуси в аналогичной ситуации возможна только пролонгация, а она и для банка, и для заемщика несет негативные последствия в виде увеличения процентной ставки, дополнительного контроля и т.д.
- В какой валюте выдаются сегодня кредиты на строительство?
- Выбор валюты - прерогатива заемщика. Мы предлагаем 3 варианта: доллар, евро и швейцарский франк. На практике же кредиты почти всегда берут в долларах. Евро и франк - плавающие валюты, а доллар, несмотря на все его перипетии на международных финансовых рынках, в Беларуси вследствие привязки к нему рубля более устойчив и прогнозируем.
- После выхода Указа Президента № 396 долевое строительство в республике практически остановилось. Можно ли рассчитывать, что застройщики постепенно адаптируются к новым условиям, и все же довольно удобный для населения инструмент инвестирования в жилую недвижимость опять начнет действовать?
- У нас есть клиент, который ведет строительство (не в Минске) дома по правилам Указа №396. Завершив этот проект, в дальнейшем долевым строительством он заниматься не собирается - слишком много возникает проблем. Особенно с ценообразованием. Как известно, в соответствии с указом уже на момент подготовки проектно-сметной документации должны быть определены стоимость услуг и непосредственно цена строительства, но методика расчета этих показателей не предложена. Между тем даже в одном доме квартиры имеют разные потребительские качества. Играют роль этажность, солнечная или теневая сторона, наличие балкона или лоджии, угловая эта квартира или центральная и многое другое. Рыночная цена каждой квартиры разная, сейчас эти нюансы не учитываются.
Второй момент: застройщики привлекают средства дольщиков поэтапно, в зависимости от того, какая сумма денег им в данный момент нужна. Классическая схема, действовавшая на рынке: чем раньше оплачено жилье - тем дешевле оно обходится. Цена 1 кв.м в зависимости от этапа внесения денежных средств могла отличаться в 2 раза. Но теперь согласно указу цена квадратного метра должна быть для всех одинаковой - и для людей, которые вступили в программу на начальном этапе, и для тех, кто покупает практически готовое жилье. Тогда зачем дольщикам торопиться? Зачем им отдавать деньги сегодня, если гораздо удобнее выбрать конкретный дом, конкретную квартиру и точно знать, за что платишь. Поэтому очень сложно обеспечить ритмичный график поступления средств от дольщиков. Плюс ко всему в процессе строительства выявляются какие-то неучтенные конструктивные особенности, изменения в проектной документации, что опять-таки влияет на цену. А любое изменение цены, в соответствии с указом, требует письменного согласования с каждым дольщиком.
Третий момент - чисто психологический, однако он тоже играет свою роль. Когда покупатель имеет возможность осмотреть и оценить готовую квартиру, он четко представляет, за что платит деньги и либо соглашается, либо нет с предложенной ценой. Но это его осознанный и обычно точный выбор. Когда речь идет о проектируемом строительстве, представления дольщика и застройщика, как будет выглядеть то или иное помещение, могут значительно различаться. И при сдаче дома в эксплуатацию участник долевого строительства может отказаться подписать акт приемки, заявив, что он получил не совсем то, на что рассчитывал. Начинаются споры, выяснения отношений в судах, доделки и переделки. Словом, сдача в эксплуатацию "долевых" домов, как правило, проходит очень трудно. А с учетом букета проблем, сопутствующих всем этапам реализации проекта, долевое строительство, как вид инвестиционной деятельности, в существующем виде, вероятно, будет мало востребовано.
- Но ведь, по неофициальным сообщениям, в Указ № 396 готовятся изменения.
- В среде застройщиков действительно есть ожидания перемен, связанных с корректировкой данного указа. И все же не думаю, что позиция законодателя относительно системы долевого строительства кардинально изменится. Сегодня госорганы выработали определенные подходы в отношении защиты прав потребителей, что в свою очередь, вольно или невольно, серьезно ограничивает права застройщиков. Указ закрыл дорогу на рынок тем операторам, которые пытались на нем работать, не имея ни серьезных собственных денег, ни опыта, ни подготовленного персонала. Мне известны примеры, когда договора с дольщиками заключены еще в 2005 г., однако до сих пор не выполнен не то что нулевой цикл, не подготовлена даже проектно-сметная документация. От опасности вложить свои средства в такие малонадежные проекты указ и защитил граждан. Правда, с другой стороны, снизились и темпы жилищного строительства, но, думаю, это временная ситуация, серьезные застройщики найдут и уже находят возможности привлечения средств для возведения объектов жилой недвижимости, но уже без участия дольщиков.
Разумеется, документ не лишен спорных моментов. Один из них - юридическим лицам теперь неинтересно вкладывать в жилищное строительство свободные средства. Если в течение 3 лет запрещено продавать, передавать в залог вновь построенное жилье, то, естественно, привлекательность инвестиционного процесса резко снижается. Поэтому напрямую в долевое строительство юридические лица инвестировать сегодня не будут.
С другой стороны, очень сложно найти какую-то другую форму сотрудничества между гражданами и застройщиками. У нас есть только долевое строительство и строительство полностью за счет собственных средств, пусть и с привлечением кредита. Это, наверное, тоже неправильно. На мой взгляд, рынок постепенно придет к какому-то промежуточному варианту финансирования, основанному на паритетных началах, когда юридическим лицам будет достаточно выгодно инвестировать в строительную отрасль, и вместе с тем граждане получат возможность строиться, оплачивая будущее жилье долями.
Пока же наш банк, как и ряд других белорусских банков, открывает финансирование проекта с участием дольщиков только в том случае, если на всю сумму запрашиваемого кредита имеется другой залог, помимо строящегося здания.
- Руководство страны постоянно ставит задачу снижения стоимости строящегося жилья, а ставки по кредитам оказывают на нее существенное влияние. Можно ли ожидать, что банки найдут возможность сделать кредитные ресурсы более дешевыми?
- В настоящий момент, думаю, у банков отсутствует такая возможность. Масштабное валютное кредитование в строительстве осуществляется в основном за счет зарубежных заимствований, стоимость которых жестко привязана к страновому рейтингу. И пока он не изменится, трудно надеяться на существенное снижение ставок.
В то же время хотелось бы заметить, что уровень банковских ставок в Беларуси - один из самых низких в странах СНГ. Например, в России кредиты заметно дороже.
- Елена Олеговна, могли бы вы дать рекомендации тем компаниям, которые, несмотря на все риски, собираются вкладывать деньги в строительство и рассчитывают на кредитную поддержку банков?
- На этапе строительства объекта непонимания между клиентом и банком, как правило, не возникает. Слабое звено - завершающая фаза, реализация или использование готового здания. Многие компании начинают строить коммерческий объект, слабо представляя, как его можно использовать. На вопрос: почему вы считаете, что в будущем торговом центре на первом этаже должен разместиться супермаркет, а на втором - бутики, часто следует ответ: сегодня так многие делают. Но это, простите, никакой не маркетинг. Банк, открывая финансирование, хочет ясно представлять, кто объект купит или как он будет функционировать. Если, допустим, офисы предполагается сдавать в аренду, то банк обязательно поинтересуется, каков будет контингент арендаторов, почему именно эти фирмы именно за такую цену предпочтут снять в аренду именно такой офис именно в этом месте и, конечно, кто будет управлять объектом и заниматься его жизнеобеспечением. Вопросами изучения конъюнктуры, продажи, сдачи в аренду объекта должны заниматься специализированные компании, причем оптимальный вариант, если они подключатся к реализации проекта еще в момент его разработки. Только в этом случае удастся продать здание в короткие сроки и по максимальной цене или же генерировать максимальную прибыль от его эксплуатации. А чем выше прибыль заемщика, тем больше шанс, что он без проблем рассчитается с банком. Для получения кредита застройщику, не имеющему собственного опыта реализации жилья, скорее всего потребуется заключить договор о сотрудничестве с авторитетной риэлтерской фирмой. Потому что только опытный риэлтер знает, что и за какую цену в этом районе продается, какие здесь предпочтения населения и т.д. С точнейшего маркетинга, собственно говоря, и должен начинаться любой проект. Общие рассуждения типа "в центре лучше всего располагать элитные дома" банк, скорее всего, не устроят.
В отличие от обычного инвестора, который, не очень удачно вложив деньги в некий строительный проект, может просто подождать, пока изменится конъюнктура, на недвижимость вырастут цены и, продав объект через 3-4 года, в конце концов, оправдает свои затраты, банк работает совершенно на других условиях. Он вкладывает деньги - свои и чужие, - а затем в строго установленные временные рамки должен их вернуть и получить оговоренную прибыль.
Поэтому банк вынужден анализировать все риски на каждом этапе реализации проекта.
А уровень рисков в строительстве сегодня чрезвычайно высокий. Даже когда есть финансирование, сроки строительства объекта постоянно сдвигаются, причем зачастую отнюдь не по вине заказчика или подрядчика. Во-первых, не хватает строительных материалов, во-вторых, мощностей и, в-третьих, работников. А после окончания строительства объект далеко не всегда удается эффективно реализовать или использовать. Поскольку банк обязан компенсировать все эти риски, условия кредитования строительных проектов - возвращаюсь к началу нашего разговора - априори не могут быть более льготными, чем сейчас. Снижение ставок, либерализация требований к залогу возможны только после изменения в стране общих условий хозяйствования.
Елена ШИШЕНКО
журнал "Директор"
май 2007