Сообщение Toto (Admin) » Ср апр 09, 2008 10:07 am
ПОДВЕДЕНЫ ИТОГИ 2007 ГОДА НА КИЕВСКОМ РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
2007 год войдет в историю киевского рынка недвижимости как год стагнации. Традиционные весенние и осенние периоды оживления рынка были не только более вялыми, чем обычно, но и короче. В частности, весеннее повышение деловой активности закончилось в апреле, в мае же на рынке был уже застой. А ведь риэлтеры рассчитывали не только на май, но и на значительную часть июня.
2006 год отмечен на киевском рынке недвижимости стремительным ростом цен. Как следствие этого, индекс стоимости возрос на 66,3%. Учитывая, что и в предыдущие годы недвижимость в Киеве интенсивно дорожала, образовался значительный разрыв между ценами и покупательной способностью наших граждан.
Кризис назрел, когда киевские цены приблизились к европейским, а в ряде случаев и превысили их. Тут уж выжидательную позицию стали занимать даже те потенциальные покупатели, доходы которых позволяли улучшить жилищные условия без большого напряжения. Исчез ажиотажный спрос, а затем ужался и просто спрос. Резко сократилось количество спекулянтов; сократилось и количество инвесторов, вкладывающих средства на длительный срок.
Снижению количества сделок способствовало введение с 1 января 2007 года налога на доходы, полученные физическими лицами при продаже недвижимости. В январе 2007 года нотариусы дружно ушли в отпуск; продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию, пытаясь разобраться в тонкостях нового законодательства и сути происходящих на рынке процессов; количество объектов в базе данных сократилось.
Цены же продолжали расти. Но это по инерции: галопирующий рост цен осени 2006 года не мог закончиться в одночасье. Если в декабре 2006 года средняя цена предложения на вторичном рынке жилья Киева выросла на 7,5%, а индекс стоимости жилья на 5,0%, то в январе 2007 года средняя цена предложения выросла на 4,3%, а индекс стоимости - на 2,7%. В феврале средняя цена предложения выросла на 2,5%, а индекс стоимости - на 2,0%.
Рост цен продолжался почти до конца апреля, постепенно затухая. В мае усредненные цены по городу стали медленно снижаться. Проседание продолжалось до конца июля. В августе цены были практически стабильными. Затем последовал медленный плавный рост, который продолжался до конца года. Основная причина осеннего роста цен – инфляция и снижение курса доллара по отношению к другим валютам. Дело в том, что вторичный рынок недвижимости традиционно долларовый. И ослабление доллара не могло не сказаться на ценах.
Основное отличие между методиками определения индексов и средних цен заключается в ориентации индексов на массовые и характерные типы жилья, а также использовании коэффициентов, учитывающих размеры торгов (как следствие – значения индексов стоимости ниже средних цен предложений). Кроме того, при определении индексов в большем объеме используются методы сглаживания кривых. Все это делается с целью выявления тренда (основной тенденции изменения цен на рынке).
За 2007 год индекс стоимости жилья возрос на 11,7% (с 2303 долл. за кв.метр до 2573 долл.). Средняя цена предложения выросла на 14,4% (с 2601 долл. за кв.метр до 2976 долл.). Основная причина отставания темпов роста индекса стоимости жилья от средней цены предложения – увеличение величины торга в большинстве сегментов рынка.
Как показывают статистические данные, цены (в долларах) выросли в подавляющем большинстве сегментов рынка. Но из этого вовсе не следует, утверждают специалисты, что увеличилась реальная стоимость жилья. Гривна жестко привязана к доллару, а уровень инфляции в Украине за 11 месяцев 2007 года, по данным Госкомстата, составил 14,2%. В Киеве уровень инфляции еще выше: за 11 месяцев 2007 года составил 18,7%.
Если говорить об усредненных ценах по всему городу, то более всего подорожали квартиры в дореволюционных домах (+24,7%), наименьший же рост был в сегменте «Украинский кирпич» (+10,8%). Но, если дореволюционные дома дорожали во всем городе, то тенденции изменения цен в современных кирпичных домах отличались весьма существенно.
В зависимости от количества комнат цены предложений на вторичном рынке жилья Киева в 2007 году выросли: в однокомнатных квартирах на 11,3%; в двухкомнатных - на 13,0%; в трехкомнатных - на 16,8% и многокомнатных квартирах - на 28,4%.
Первичный рынок недвижимости
Галопирующий рост цен в конца 2006 года на вторичном рынке привел к активизации спекулянтов на первичном. В результате количество предложений на первичном рынке упало, в продаже остались преимущественно зависшие многокомнатные квартиры. Ко всему прочему строители резко снизили темпы сдачи домов.
Действовал и целый ряд отрицательных факторов: коррупция, отсутствие системности в застройке Киева, копившиеся годами проблемы с выделением земельных участков и проведением общественных слушаний.
В адрес застройщиков посыпались обвинения в сговоре, направленном на повышение покупательского спроса и повышение цен на жилье. Антимонопольный комитет и профильное министерство провели специальные расследования, и сговор не выявили. Зато обнаружили, что дополнительные расходы строительных компаний (на подключение инженерных сетей, утверждение проекта, сдачу объекта в эксплуатацию) составляют 30-45% стоимости строительства. Сколько тратится на «подарки» и другие «проявления благодарности», представители Антимонопольного комитета не подсчитали, но выразили уверенность, что и эти расходы включены в стоимость квартир.
Кроме того, застройщики вынуждены замораживать значительные средства при проведении общественных слушаний и акций протеста.
По мнению специалистов, в данном случае основную роль сыграл не мифический сговор, а вполне объективные (и, во многом, положительные) процессы изменения форм и методов финансирования строительства жилья. Застройщики успели накопить значительные резервы. Банки стали охотнее предоставлять застройщикам долгосрочные кредиты. На рынке появились девелоперы, имеющие доступ к значительным финансам.
Все эти факторы, а также стагнация и связанные с ней ожидания снижения цен привели к тому, что многие застройщики изменили тактику продаж. Имея финансовые резервы, стали строить за свои деньги, выбрасывая предложения на рынок не на уровне котлована, а ближе к завершению строительства. Естественно, что при этом не мог не образоваться некий переходной период, который и пришелся на первую половину 2007 года. Учитывая, что предложений было немного, цены шли вверх.
К концу первого полугодия отставание в сдаче жилья было преодолено. Количество предложений резко выросло. В продаже появились даже дефицитные однокомнатные квартиры относительно небольших размеров. Цены в большинстве сегментов перестали расти. Правда, в сентябре-октябре они снова поползли вверх. При этом необходимо подчеркнуть, что цены стал поднимать и наиболее крупный застройщик – Киевгорстрой. А ведь его цены всегда были одни из самых низких в Киеве, на них ориентировались практически все участники рынка.
Общегородской уровень цен на первичном рынке в 2007 году вырос примерно на 16% (с 2110 долл. за кв.метр до 2450 долл.). И это при том, что весьма велика статистическая погрешность. Дело в том, что далеко не о всех объектах есть достоверная информация; застройщики проводят акции, вводят повышающие и понижающие коэффициенты (учитывающие этаж, количество метров и комнат в квартире), скрывают количество проданных квартир, и квартир, находящихся на данный момент в продаже.
Кроме того, на стоимость квартир влияют сроки сдачи. Появление в продаже дома со сдачей через два года обычно приводит к определенному снижению средневзвешенной стоимости. К этому же приводит исчезновение из прайс-листов квартир, которые закреплены за инвесторами (и это при том, платежи по ним обычно растянуты во времени, продолжаются чуть ли не до момента сдачи дома и влияют на цены).
Но наибольший вклад в статистическую погрешность вносят резкие колебания количества предложений и частые смены долей «дорогих» и «дешевых» объектов в составе предложения. Периоды, когда на рынке преобладают предложения «дорогих» застройщиков сменяются периодами, когда преобладают предложения «дешевых» застройщиков. Трудно в таких условиях определять средневзвешенную стоимость с приемлемой статистической погрешностью.
На рынке аренды – устойчивый рос спроса и цен
На рынке аренды жилья в 2007 году наблюдался устойчивый рост спроса и цен. Как всегда, наибольшим спросом пользовались самые дешевые малогабаритные квартиры.
Если в конце 2006 года малогабаритную однокомнатную квартиру на отдаленном массиве можно было снять за 300 долл. в месяц, то в конце 2007 года цены на такие квартиры начинаются с 400.
Особенно интенсивно цены росли в период с августа по октябрь. Например, в августе стоимость аренды очень скромной однокомнатной квартиры выросла с 350 долл. в месяц до 400 долл.; двухкомнатной с 450 долл. до 500 долл., трехкомнатной с 600 долл. до 650 долл.
Конечно же, встречались цены и ниже. Но таких квартир в базе было буквально одна-две. И они уходили очень быстро. Были случаи, когда возникали очереди, желающих посмотреть подобную квартиру.
Ориентируясь на повышенный спрос, арендодатели нередко повышали цены даже по тем договорам, которые они не так давно подписали.
Коллективные формы аренды двух- трехкомнатных квартир в 2007 году приобрели достаточно массовый характер (квартиры при этом превращались в коммуналки, со всей их спецификой). Участились и случаи коллективной аренды комнаты в квартире (при этом квартира становится похожей на общежитие).
По материалам Domik.net.
Недвижимость Белоруссии
14 января 2008